【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 別墅立面效果 獨(dú)棟別墅意向圖 以兩層為主的原味西班牙建筑，庭院 /地下室 /雙車庫，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化定制式設(shè)計(jì)。 97 公共綠化與私家花園連接，上坡入戶 山地別墅打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?建筑立面 顏色的搭配變化。 83 5+1洋房打造要點(diǎn) —— 在與市場(chǎng)主流面積一致的情況下，增加居住舒適度和性價(jià)比，以洋房的居住品質(zhì)沖擊市場(chǎng) 設(shè)計(jì)原則： 從洋房的居住品質(zhì)出發(fā)，對(duì)市場(chǎng)多層產(chǎn)品在居住舒適度和性價(jià)比方面進(jìn)行全面升級(jí)；在內(nèi)部競爭方面，與退臺(tái)洋房的中間層差異化，形成不同賣點(diǎn)，以低密度的居住體驗(yàn)與小高層物業(yè)拉開差距，避免多種物業(yè)之間的內(nèi)部競爭 關(guān)鍵動(dòng)作： ?保證重要功能空間足夠的空間尺度： 從市場(chǎng)供應(yīng)和客戶需求出發(fā)，滿足主流需求，保證具有客戶認(rèn)可的空間尺度，具體設(shè)計(jì)尺度可在小高層物業(yè)舒適型三房基礎(chǔ)上有小幅提升 ?壓縮無感知空間，優(yōu)化空間布局，減少空間浪費(fèi)： 從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實(shí)用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度，必須保證主臥和客廳南向 ?通過飄窗、雙陽臺(tái)、錯(cuò)層露臺(tái)、入戶花園等優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，提升舒適度的同時(shí)增加產(chǎn)品性價(jià)比： 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，突破市場(chǎng)多層產(chǎn)品附加值低的現(xiàn)狀 洋房戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 140平三房現(xiàn)在也只剩下不多了，主要客戶是我們這邊的老師，企事業(yè)單位職工，總價(jià)最高承受點(diǎn)在 3738萬。 水岸會(huì)所建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 項(xiàng)目屬性界定 市場(chǎng)分析總結(jié) 客戶分析總結(jié) 兩種開發(fā)方案比較 最優(yōu)方案物業(yè)發(fā)展建議 啟動(dòng)區(qū)策略 陶瓷文化與本項(xiàng)目結(jié)合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 綜合各方面的比較，方案二花園洋房總價(jià)段缺失，風(fēng)險(xiǎn)高；方案一利潤高，更易于市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)較小 優(yōu)勢(shì) /劣勢(shì) 方案一 方案二 規(guī)劃 產(chǎn)品類型多樣，由別墅 /聯(lián)排 /洋房向小高層過度，整體呈現(xiàn)松散型自然生態(tài)社區(qū)意向。洋房產(chǎn)品成本較低，價(jià)差可以拉大。 42 從物業(yè)類型配比來看，容積率越高小高層所占比例越大，高層體量過大帶來項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn) ?容積率大于 ，基本上沒有聯(lián)排了，所以容積率從 值。 36 方案一：物業(yè)類型為獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房和小高層產(chǎn)品 物業(yè)形式 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排 /雙拼 花園洋房 小高層 低密度物業(yè)為主的、高端形象的 地塊整體定位： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 水岸會(huì)所 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 花園洋房 花園洋房 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場(chǎng) 三棟 18F 小高層 小高層 水岸會(huì)所 獨(dú)棟 社區(qū)底商 文化廣場(chǎng) 聯(lián)排 +雙拼 小高層 聯(lián)排 +雙拼 在目前的市場(chǎng)下是走多元化產(chǎn)品路線，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；還是走兩極化產(chǎn)品路線使價(jià)值最大化？ 方案一：多元產(chǎn)品線（獨(dú)棟 +聯(lián)排 /雙拼 +洋房 +小高層） 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，滾動(dòng)開發(fā) 方案二：兩級(jí)產(chǎn)品線（獨(dú)棟 +聯(lián)排 /雙拼 +小高層） 提高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 陶瓷市場(chǎng)老板 特點(diǎn)： 支付能力較強(qiáng)，年收入 1250萬。面積比較分散 東郊板塊： 以 陶院老師，昌河企業(yè)和周邊鄉(xiāng)縣陪讀家長為主 。 13 城北：港逸豪庭 —— 主打城市中心價(jià)值， 1月 10日開盤，目前銷售 35套左右，月均去化量 10套 典型樓盤 開盤時(shí)間由 08年 5月拖到 10月，再延遲到 09年1月 10日，主力戶型 89平米 2房、 122平米三房和 158平米四房，銷售價(jià)格 2588元 /平米，頂樓3100，實(shí)收均價(jià) 27002800 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 后續(xù)規(guī)劃改變 陶瓷文化廣場(chǎng) 規(guī)劃用地 ?后期政府通過土地臵換的的形式要求融科建一座陶瓷文化廣場(chǎng) ? 牛角的土地也拿到，總共占地面積（不含廣場(chǎng) 210畝） 項(xiàng)目屬性 廣場(chǎng)用地 規(guī)劃用地 水庫 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 貸款比率有所下降 ?08年景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際投資額 13億元計(jì)算，剔除銀行按揭貸款額數(shù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款應(yīng)占 50%，即項(xiàng)目貸款額達(dá)到 7至 8億元，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金運(yùn)作滾動(dòng)發(fā)展就比較順暢。 ?市場(chǎng)在轉(zhuǎn)型，小高層物業(yè)的成熟程度在提升，因此從后期利潤角度出發(fā)，必須為未來市場(chǎng)轉(zhuǎn)型預(yù)留空間，即 保證小高層的量 ?目前市場(chǎng)處于同質(zhì)化競爭向差異化競爭過渡階段，項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)快速銷售必須順應(yīng)時(shí)代潮流 ，進(jìn)行差異化競爭 ?從市場(chǎng)表現(xiàn)來看， 部分樓盤具有稀缺資源的高檔物業(yè)受大勢(shì)影響較小 ，普通物業(yè)銷售量受到較大影響 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。年收入在 10萬左右。 臵業(yè)傾向： 總價(jià)極敏感，對(duì)配套商業(yè)和交通要求很高，產(chǎn)品品質(zhì)要求低 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 花園洋房打分 確定比準(zhǔn)價(jià)格 在不考慮項(xiàng)目溢價(jià)因子的情況下，融科項(xiàng)目小高層的比準(zhǔn)價(jià)格為： —— 3500元 /平方米 —— 項(xiàng)目名稱 修正價(jià)格 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 四季春暉 2700 3105 10% 312 金域中央 3000 3300 80% 2640 時(shí)代奧園 2550 4539 10% 454 修正核心均價(jià) 3500 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元/平方 米）1 土地費(fèi)用 11 99 . 402 設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)用 50 . 00 勘察費(fèi)用 3 咨詢顧問費(fèi) 環(huán)境評(píng)估費(fèi) 施工圖審圖費(fèi) 招標(biāo)代理費(fèi) 造價(jià)咨詢費(fèi) 15 . 00 工程監(jiān)理費(fèi)用 25 . 00 竣工圖編制費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 25 5 前期工程費(fèi) 50 . 006 工程建安費(fèi)用 小高層 12 00 . 00 獨(dú)棟 20 00 . 00 聯(lián)排 13 00 . 00 花園洋房 85 商業(yè) 15 00 . 00 會(huì)所 30 00 . 00 社區(qū)服務(wù)用房 15 00 . 00 弱電總包 70 . 00 室外雨污管道 20 . 00 綠化景觀 10 7 管理費(fèi)用 按照工程費(fèi)用的1% 提取8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 暫不考慮9 不可預(yù)見費(fèi)用 按照三至八項(xiàng)3%提 取本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 水岸會(huì)所 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場(chǎng) 小高層 聯(lián)排 +雙拼 水岸會(huì)所 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 花園洋房 花園洋房 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場(chǎng) 方案二可體現(xiàn)為純別墅社區(qū)，項(xiàng)目形象檔次高，但別墅產(chǎn)品品質(zhì)受到影響 整體規(guī)劃 方案一：多元化產(chǎn)品線 方案二：兩級(jí)產(chǎn)品線 優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品類型多樣，由別墅 /聯(lián)排 /洋房向小高層過度，整體呈現(xiàn)松散型自然生態(tài)社區(qū)意向。 ?劣勢(shì)： 市場(chǎng)別墅年均消化100套左右，以別墅占主導(dǎo)開發(fā)推售， 230套別墅銷售周期可能需延長至 34年。 ，需投入總成本約 ，稅后利潤約 9180億元，利潤率19%。 63 立面效果 小高層豎向線條要注意玻璃、面磚等之間的轉(zhuǎn)換以及色彩的搭配，同時(shí)注意壁燈等細(xì)節(jié)的處理 風(fēng)格統(tǒng)一，具有歐式現(xiàn)代風(fēng)情，材質(zhì)運(yùn)用面磚與涂料結(jié)合，突出歐式風(fēng)情，豎向線條要注意玻璃、面磚等之間的轉(zhuǎn)換以及色彩的搭配，通過突陽臺(tái)，坡頂，拱門等元素突出歐式風(fēng)情。 75 東郊：金域中央 —— 主打生態(tài)和自主中心化，營銷發(fā)力、創(chuàng)新產(chǎn)品 典型樓盤 普通多層 退臺(tái)花園洋房 ?樣板展示區(qū) ?樣板房 ?山地公園 ，開盤兩個(gè)月銷售 120套，實(shí)收均價(jià) 26002700 山地 公園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 為了控制風(fēng)險(xiǎn)，滿足市場(chǎng)上部分剛性需求客戶，建議在小高層組團(tuán)西門沿社區(qū)道及小高層組團(tuán)東北角資源最差處，排少量 90平一下小戶型。庭院空間部分贈(zèng)送，部分半贈(zèng)送，贈(zèng)送面積與實(shí)際購買空間良好結(jié)合。 西班牙風(fēng)格的山地別墅 別墅風(fēng)格選取的原則： ? 外立面顏色應(yīng)能與整個(gè)自然環(huán)境相協(xié)調(diào) ? 變化的體量組合，細(xì)膩而且豐富的立面細(xì)節(jié)。 山地別墅 風(fēng)格取向： 山地別墅打造 推薦參考項(xiàng)目 : 棕櫚泉國際花園 龍湖 〃 藍(lán)湖郡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如傭人房，健身房，影音房，書房，酒窖，早餐廳，正餐廳，會(huì)客廳，起居室，棋牌室，家庭室等。面積控制在 5060平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。少量 140平以上大戶型，剩下的是 90平以下的小戶型。 64 入口大堂 ： 40平米左右，挑高設(shè)計(jì)，局部中高檔裝修，吸引眼球，做足面子工程 整體設(shè)計(jì)不要太復(fù)雜，減少公攤和裝修成本 局部做中高檔裝修，體現(xiàn)精細(xì)化 其他 大堂挑高 局部文化墻 通透設(shè)計(jì) 入口綠化 大堂入口處理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在以下計(jì)算中，按照容積率 。 ?優(yōu)勢(shì)： 首先主推山地洋房，少量聯(lián)排別墅，樹立高端形象。 優(yōu)勢(shì)：別墅占地最大化，提高小區(qū)品質(zhì)，別墅與小高層分區(qū)明顯，空間感覺好； 劣勢(shì)：聯(lián)排占多數(shù)，別墅間距小，品質(zhì)感受影響 。 開發(fā)總投資額表（單位：億元） 含花園洋房利潤表87149180965410120105931 9 . 4 0 %1 9 . 0 1 %1 8 . 7 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 1 5 %0202240006000800010000120221 容積率稅后利潤（萬元）1 7 . 4 0 %1 7 . 6 0 %1 7 . 8 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 2 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 6 0 %1 8 . 8 0 %1 9 . 0 0 %1 9 . 2 0 %1 9 . 4 0 %1 9 . 6 0 %稅后利潤率稅后利潤稅后利潤率 容積率 1 總建筑面（萬方） 140000 154000 168000 182022 196000總投資額（億元） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 項(xiàng)目各物業(yè)基準(zhǔn)價(jià)定價(jià)過程：參照市場(chǎng)同區(qū)域和競爭區(qū)域物業(yè)類型價(jià)格，及特爾斐法比較，得出預(yù)期各物業(yè)類型入市價(jià)格 類型 聯(lián)排 洋房 獨(dú)棟 小高層 /高層 入市價(jià)格 4545 3500 6000 3000 市場(chǎng)價(jià)格研判： ，價(jià)格普遍在 28003300間浮動(dòng)，溢價(jià)空間不大，所以洋房與小高層的價(jià)格預(yù)估根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)有水平對(duì)比，修正打分后得到。是本項(xiàng)目主要客戶。資深教授，大師總價(jià)承受能力較高，與省市級(jí)陶瓷大師相當(dāng)。 ? 依靠園林，產(chǎn)品，配套，生活模式，品牌形成差異化，適當(dāng)領(lǐng)先市場(chǎng) ? 考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)劃采用資源平均化處理原則 操盤思路 ? 展示先行，前期低密度物業(yè)定形象，快速回現(xiàn)；后期高密度物業(yè)借勢(shì)一期建立起來的高品質(zhì)和高形象，實(shí)現(xiàn)利潤 策略組合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 報(bào)告結(jié)構(gòu)思路 項(xiàng)目屬性界定 市場(chǎng)分析總結(jié) 客戶分析總結(jié) 兩種開發(fā)方案比較 最優(yōu)方案物業(yè)發(fā)展建議 啟動(dòng)區(qū)策略 陶瓷文化與本項(xiàng)目結(jié)合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 具有城市資源、江景、產(chǎn)品和其它資源的樓盤后續(xù)將陸續(xù)面市，項(xiàng)目存在一定的潛在競爭 建業(yè) 水岸豪庭： 城市核心地帶 +品牌 +江景 四季春暉： 昌江廣場(chǎng) 極致自然資源 一線江景 城市中心 人民廣場(chǎng) 未來出讓土地 已知競爭樓盤 錦繡昌南： 別墅物業(yè) 金域中央 上海公館 備注：上海公館土地已轉(zhuǎn)讓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。面積100130的兩房三房，接受總價(jià) 2030萬。 ?臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)：居住舒適度、性價(jià)比 ?創(chuàng)新偏好：受原有居住習(xí)慣和市場(chǎng)現(xiàn)有水平影響，缺乏想象力，但對(duì)新生事物接受度高 標(biāo)簽客戶 —— 實(shí)力雄厚追求高品質(zhì)的陶瓷業(yè)者 主流客戶 —— 自住換房需求的客戶 ?需求面積：首次臵業(yè)客戶需求面積 80110m2左右 ?臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、生活配套、交通 ?創(chuàng)新偏好：受購買力影響，無明顯創(chuàng)新偏好 通過對(duì) 12組專業(yè)人士訪談， 4組政府訪談， 18組消費(fèi)者訪談總結(jié)，世聯(lián)認(rèn)為市場(chǎng)主流客戶為改善型自住換房需求客戶，其需求面積在 100~130m2 首次臵業(yè)者 高端客戶 中端客戶 普通客戶 投資型客戶 —— 比較分散 ?追求投資回報(bào)率，通常出現(xiàn)在市中心和學(xué)校周邊 ?需求面積： 4080平米 ?臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率和的升值潛力 ?創(chuàng)新偏好：服務(wù)配套 其他客戶 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 根據(jù)以下章節(jié)的計(jì)算結(jié)果，世聯(lián)推薦選取基于市場(chǎng)基礎(chǔ)下的多元化方案（含花園洋房，小高層，聯(lián)排 +雙拼別墅，獨(dú)棟別墅方案），推薦在此方案做到