【正文】 業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展 ?隨市場不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭 階段特征 ?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能 ?市場信息和市場機(jī)會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力 ?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對優(yōu)勢，通過更滿足消費(fèi)者需求而搶占市場份額 傳統(tǒng)形態(tài)階段 太倉 深圳 上海 ?太倉商業(yè)出現(xiàn)多樣化、規(guī)模化的商業(yè)形態(tài)，市場逐漸細(xì)分，滿足消費(fèi)者對不同生活方式的體驗(yàn)的需要； ?從產(chǎn)品形態(tài)上看，太倉已經(jīng)達(dá)到都市 MALL的水平，但城市人口的支撐明顯不足，意味著在這一階段太倉將需要較長時(shí)間的發(fā)展期； 人口支撐 30萬以下 3080萬 80200萬 200500萬 5001000萬 1000萬以上 太倉項(xiàng)目 20 太倉整體商業(yè)格局 ?以市區(qū)人民路和新華路為中心的市區(qū)核心商圈，隨著南洋廣場、華旭財(cái)富中心的入駐營業(yè)，將大大提升核心商圈的輻射力； 市區(qū)中心商圈 武陵路電子一條街 核心商圈 特色商圈 次級商圈 人民路綜合商業(yè)街 大潤發(fā)商圈 北門街裝飾裝潢 五洋商城五金建材 縣府街品牌專賣街 東盛商業(yè)廣場 上海廣場 五洋廣場 寶龍城市廣場 在建商業(yè) 辦公樓 （在建） ?太倉已形成各種層級的商圈體系，市場細(xì)分明顯，商業(yè)市場較為成熟； ?整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長一段時(shí)間不會動搖； ?商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無法聚集人氣，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好依然在市中心； ?人民路商業(yè)街以及大潤發(fā)商圈，由于時(shí)代超市及大潤發(fā)等主力店的引入，形成次級商圈，輻射周邊客群； ?圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等； ?在建商業(yè)沿上海路向東擴(kuò)散的趨勢明顯； 太倉項(xiàng)目 21 2022年太倉新區(qū)范圍主要商業(yè)用地供應(yīng)概況 太倉商業(yè)土地市場供應(yīng) 2022年 9月，太倉開發(fā)區(qū)及老城區(qū)的商業(yè)土地供應(yīng) 。 ?臨近 204國道和太倉長途汽車站，對外交通便利 。 一般三口之家傾向于 100120㎡ 的小四房，三代同堂則更為關(guān)注 130㎡ 以上的大四房或是復(fù)式房源。同時(shí)，引入一些公共休息區(qū)域，從而使辦公空間更加舒適和人性化。 太倉項(xiàng)目 79 ?公建化的外立面 —— 簡潔的外立面效果，塑造品質(zhì)感； ?以功能為本，形式的節(jié)奏、韻律、比例、尺度與協(xié)調(diào)跟著功能走，在成本控制下，去創(chuàng)新建筑形式美。即目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場價(jià)值。 在新區(qū)工作的外地人（新太倉人） 年齡 2530歲 家庭結(jié)構(gòu)：單身 /二人世界 20％ 新區(qū)經(jīng)商的私營業(yè)主，這部分客戶一般就夫婦二人在太倉打拼，由于總價(jià)的限制，選擇小戶型居多； 其次，附近擁有多個(gè)園區(qū)，在園區(qū)工作的外地來太倉的年青人及新婚夫婦在太倉首次臵業(yè)，關(guān)注總價(jià)因此青睞小面積一房及兩房。項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022年初全部建成營業(yè)。 ?08年后銷售面積受金融危機(jī)影響開始回落； ?09年由于政府的政策及經(jīng)濟(jì)的回暖，銷售面積開始出現(xiàn)正增長； 太倉項(xiàng)目 17 2022年 2022太倉年商品房成交均價(jià) 太倉整體市場價(jià)格 4287428141016 . 9 0 % 4 . 3 %8 . 8 %40004050410041504200425043004350 6 . 0 0 % 4 . 0 0 % 2 . 0 0 %0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %整體成交均價(jià) 4287 4101 4281增長率 6 . 9 0 % 4 . 3 % 8 . 8 %2022 年 2022 年 2022 年上半年08年成交均價(jià)下挫，但幅度不大，整體價(jià)格走勢較為穩(wěn)定； 07年均價(jià)達(dá)到 4287元 /m2，保持在 4000～ 4500元左右的一個(gè)價(jià)格箱體； 但在 08年由于受金融危機(jī)的影響，價(jià)格迅速出現(xiàn)回落； 09年上半年經(jīng)濟(jì)形勢有所好轉(zhuǎn)，以及剛性需求的釋放，價(jià)格恢復(fù)到 07年水平。 第二產(chǎn)業(yè)為核心，外資經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo) 投資環(huán)境良好 太 倉 近幾年三次 產(chǎn)業(yè) 的比重0102030405060702022年 2022年 2022年 2022年 2022年比重(%)第一 產(chǎn)業(yè) 第二 產(chǎn)業(yè) 第三 產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：太倉統(tǒng)計(jì)局 太倉項(xiàng)目 8 產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：共引進(jìn)各類項(xiàng)目近1400家 ， 其中 外資項(xiàng)目 365家 ，其中，來區(qū)落戶的 歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的 40%，日韓企業(yè)約占 40%，港臺企業(yè)約占 15%. 陸渡鎮(zhèn)：外向型經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。太倉項(xiàng)目 1 五洋集團(tuán)太倉項(xiàng)目 前期市場調(diào)查報(bào)告 2022/09 太倉項(xiàng)目 2 城市研究 太倉區(qū)域認(rèn)知 城市人口認(rèn)知 經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知 產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知 城市規(guī)劃認(rèn)知 宏觀環(huán)境小結(jié) 太倉項(xiàng)目 3 太倉區(qū)域認(rèn)知 區(qū)位 太倉位于江蘇省東南部，長江口南岸，瀕長江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市，北接常熟市 總面積為 交通 沿江高速 到上海市中心為 50公里左右，到上海虹橋機(jī)場僅半小時(shí)車程，一小時(shí)可達(dá)浦東國際機(jī)場 蘇昆太高速 到蘇州為 50公里左右 城市文化定位 太倉建設(shè)東方新歐洲具有深厚的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)在眾多的蘇南城市群中，太倉與歐洲有著許多共同之處，太倉最有優(yōu)勢建設(shè)東方歐洲型城市。全鎮(zhèn) 外企總量達(dá) 129家 ，注冊外資 億美元，投資總額 ，外企的銷售收入及上交國家稅收占到全鎮(zhèn)總量的 %和 66%。 太倉項(xiàng)目 18 商業(yè)市場分析 太倉項(xiàng)目 19 城市發(fā)展角度 敏感因素 生存需求 文化、情感需求 價(jià)格 品質(zhì) 便利 $10000以上 人均 GDP $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 出現(xiàn)業(yè)態(tài) 百貨商店 amp。 東盛商業(yè)廣場 太倉商業(yè)在售項(xiàng)目分析 與本案相距較近，目前商業(yè)部分已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂； 太倉項(xiàng)目 27 太倉商業(yè)在售項(xiàng)目分析 五洋廣場 ?基本概況：位于東倉路上海路，商業(yè)部分以大型娛樂休閑廣場及 1棟寫字樓組成； ?施工情況：目前寫字樓外立面已初步亮相，商業(yè)廣場仍未對外亮相； ?租售情況：辦公樓用于銷售； ?商業(yè)部分大多由開發(fā)商自己持有，只租不售 ； ?招商情況： 目前商業(yè)部分已知只意向引進(jìn)一家電影城，具體招商情況不清楚 ； 上海廣場 ?基本概況：位于太平南路上海路，以甲級寫字樓和精裝商住樓為主； ?施工情況：地基開挖； ?預(yù)計(jì) 2022年春節(jié)前后開盤； ?總建筑面 ； ?戶型 30150平方米自由組合； ?12樓以下層高 3米， 12樓以上 ?全戶型精裝修 太倉項(xiàng)目 28 太倉商業(yè)市場分析 ?商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與太倉城市發(fā)展出現(xiàn)一定程度的脫節(jié)，商業(yè)體量過剩將成為未來一段時(shí)間內(nèi)的必然； ?市區(qū)商業(yè)的核心地位中短期內(nèi)不會改變，太倉的主要購買力依然會集中于市區(qū)； ?整體城市架構(gòu)較小，在受市區(qū)商業(yè)輻射的情況下，新區(qū)在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)不可能形成副商業(yè)中心帶； ?土地供應(yīng)量集中在新區(qū)，未來新區(qū)商業(yè)市場競爭將較為激烈； 市場總結(jié) ?太倉以外向型經(jīng)濟(jì)為主，外來人口的增長遠(yuǎn)高于地區(qū)內(nèi)自然人口的增長，而該部分人群消費(fèi)力較強(qiáng)，因此促使太倉商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快；但城市人口規(guī)模的限制必然會使得太倉的商業(yè)在這一階段停留較長時(shí)間； ?市區(qū)商業(yè)氛圍較為成熟，加之南洋廣場的入駐，使得市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長一段時(shí)間不會動搖； ?商業(yè)土地供應(yīng)集中于新區(qū)，市區(qū)供應(yīng)量較?。? ?新區(qū)目前的商業(yè)項(xiàng)目招商情況不理想，且有開發(fā)商直接保留鋪位，以期先旺場再旺財(cái)； 太倉項(xiàng)目 29 公寓市場分析 太倉項(xiàng)目 30 太倉土地市場供應(yīng) 2022年太倉市區(qū)范圍主要住宅用地供應(yīng)概況（見下頁） 截至 2022年 9月，太倉累計(jì)土地供應(yīng) 251萬平方米 ，其中住宅用地面積為 平方米 。 客戶基本特征描述 太倉項(xiàng)目 70 次要客戶：太倉地區(qū)客戶 25% 居住在老城區(qū)的改善型客戶及動遷客戶：年齡 3035歲 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 /三代同堂 現(xiàn)有小區(qū)陳舊戶型老式，面臨動遷或者子女到了已婚年齡需要改善住房條件。 產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。 建筑風(fēng)格建議 高層公寓 太倉項(xiàng)目 80 景觀建議 增強(qiáng)景觀的通透性，另一方面加強(qiáng)內(nèi)部社區(qū)的交流及居住氛圍； ?景觀以現(xiàn)代風(fēng)格為主，與本案形象相符； 以一些個(gè)性化、時(shí)尚化的建筑小品，以增強(qiáng)社區(qū)居住氛圍； 。 → 辦公空間適應(yīng)性較強(qiáng)，不僅能夠比較靈活的分割成較小的單元，同時(shí)也能滿足較大公司的辦公需求。戶型設(shè)計(jì)講求南北通透，喜朝南向的戶型。 ?太倉整體土地供應(yīng)集中于開發(fā)區(qū)板塊，未來兩年內(nèi)市場放量較大，而老城區(qū)供應(yīng)相對較小，且多為商業(yè)用地； ?從容積率來看，低密度物業(yè)未來供應(yīng)量較小； ?大規(guī)模土地出讓較少，新區(qū)目前僅有兩塊； 太倉項(xiàng)目 31 平方米 畝≤≤商業(yè)、賓館 ≤（三星級或以上）、 ≤住宅新區(qū)城東路南、東亭路東 商業(yè)、住宅 ≤ 15200新區(qū)太平路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè) ≤2 750商業(yè)、住宅（集宿樓）≤≤商業(yè) ≤（菜場、商業(yè)） （含菜場大棚）≤≤≤≤新區(qū)東亭路東側(cè)、上海東路北側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤ 16000新區(qū)梅花苑小區(qū)13 幅地塊 住宅 — 559≤≤≤≤ 新區(qū)東倉路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤ 2280新區(qū)四通路東側(cè)、美固龍路南側(cè) 商業(yè)（菜市場及配套） ≤ 2350≤≤≤≤≤≤商業(yè)、住宅 ≤（集宿樓） ≤新區(qū)上海路南、半涇路東 商業(yè) ≤ 5200新區(qū)朝陽路北側(cè)、東亭路西側(cè) 30 商業(yè)、住宅 ≤2 3050新區(qū)上海路南側(cè)、東亭路西側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤2 2350新城區(qū)杭州路南、太平新路東、崠倉新路西 商業(yè)、住宅 － 23600城廂鎮(zhèn)蘇州路南、太平路西 商業(yè)、住宅 ≤ 6900沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)東路東側(cè)、印溪路以北 商業(yè) ≤≤ 157成交價(jià)（萬元）沙溪鎮(zhèn)岳王東街村眾興組 商業(yè)、住宅 1600地 塊 名 稱面 積用途 容積率沙溪鎮(zhèn)岳王菜場東側(cè) 7040 4502350璜涇鎮(zhèn)西環(huán)路東、沙鹿路西側(cè) 商業(yè)、住宅 2600港區(qū)經(jīng)四路西側(cè)、陸公路