【正文】 業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展 ?隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類(lèi)、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶(hù)，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng) 階段特征 ?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能 ?市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力 ?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更滿(mǎn)足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額 傳統(tǒng)形態(tài)階段 太倉(cāng) 深圳 上海 ?太倉(cāng)商業(yè)出現(xiàn)多樣化、規(guī)模化的商業(yè)形態(tài)，市場(chǎng)逐漸細(xì)分，滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)不同生活方式的體驗(yàn)的需要； ?從產(chǎn)品形態(tài)上看，太倉(cāng)已經(jīng)達(dá)到都市 MALL的水平，但城市人口的支撐明顯不足，意味著在這一階段太倉(cāng)將需要較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展期； 人口支撐 30萬(wàn)以下 3080萬(wàn) 80200萬(wàn) 200500萬(wàn) 5001000萬(wàn) 1000萬(wàn)以上 太倉(cāng)項(xiàng)目 20 太倉(cāng)整體商業(yè)格局 ?以市區(qū)人民路和新華路為中心的市區(qū)核心商圈，隨著南洋廣場(chǎng)、華旭財(cái)富中心的入駐營(yíng)業(yè)，將大大提升核心商圈的輻射力； 市區(qū)中心商圈 武陵路電子一條街 核心商圈 特色商圈 次級(jí)商圈 人民路綜合商業(yè)街 大潤(rùn)發(fā)商圈 北門(mén)街裝飾裝潢 五洋商城五金建材 縣府街品牌專(zhuān)賣(mài)街 東盛商業(yè)廣場(chǎng) 上海廣場(chǎng) 五洋廣場(chǎng) 寶龍城市廣場(chǎng) 在建商業(yè) 辦公樓 （在建） ?太倉(cāng)已形成各種層級(jí)的商圈體系，市場(chǎng)細(xì)分明顯，商業(yè)市場(chǎng)較為成熟； ?整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)動(dòng)搖； ?商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無(wú)法聚集人氣，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好依然在市中心； ?人民路商業(yè)街以及大潤(rùn)發(fā)商圈，由于時(shí)代超市及大潤(rùn)發(fā)等主力店的引入，形成次級(jí)商圈，輻射周邊客群； ?圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等； ?在建商業(yè)沿上海路向東擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯； 太倉(cāng)項(xiàng)目 21 2022年太倉(cāng)新區(qū)范圍主要商業(yè)用地供應(yīng)概況 太倉(cāng)商業(yè)土地市場(chǎng)供應(yīng) 2022年 9月，太倉(cāng)開(kāi)發(fā)區(qū)及老城區(qū)的商業(yè)土地供應(yīng) 。 ?臨近 204國(guó)道和太倉(cāng)長(zhǎng)途汽車(chē)站，對(duì)外交通便利 。 一般三口之家傾向于 100120㎡ 的小四房，三代同堂則更為關(guān)注 130㎡ 以上的大四房或是復(fù)式房源。同時(shí)，引入一些公共休息區(qū)域，從而使辦公空間更加舒適和人性化。 太倉(cāng)項(xiàng)目 79 ?公建化的外立面 —— 簡(jiǎn)潔的外立面效果，塑造品質(zhì)感； ?以功能為本，形式的節(jié)奏、韻律、比例、尺度與協(xié)調(diào)跟著功能走，在成本控制下，去創(chuàng)新建筑形式美。即目前客戶(hù)需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。 在新區(qū)工作的外地人（新太倉(cāng)人） 年齡 2530歲 家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊?/二人世界 20％ 新區(qū)經(jīng)商的私營(yíng)業(yè)主，這部分客戶(hù)一般就夫婦二人在太倉(cāng)打拼，由于總價(jià)的限制，選擇小戶(hù)型居多； 其次，附近擁有多個(gè)園區(qū)，在園區(qū)工作的外地來(lái)太倉(cāng)的年青人及新婚夫婦在太倉(cāng)首次臵業(yè)，關(guān)注總價(jià)因此青睞小面積一房及兩房。項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022年初全部建成營(yíng)業(yè)。 ?08年后銷(xiāo)售面積受金融危機(jī)影響開(kāi)始回落； ?09年由于政府的政策及經(jīng)濟(jì)的回暖，銷(xiāo)售面積開(kāi)始出現(xiàn)正增長(zhǎng)； 太倉(cāng)項(xiàng)目 17 2022年 2022太倉(cāng)年商品房成交均價(jià) 太倉(cāng)整體市場(chǎng)價(jià)格 4287428141016 . 9 0 % 4 . 3 %8 . 8 %40004050410041504200425043004350 6 . 0 0 % 4 . 0 0 % 2 . 0 0 %0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %整體成交均價(jià) 4287 4101 4281增長(zhǎng)率 6 . 9 0 % 4 . 3 % 8 . 8 %2022 年 2022 年 2022 年上半年08年成交均價(jià)下挫，但幅度不大，整體價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定； 07年均價(jià)達(dá)到 4287元 /m2，保持在 4000～ 4500元左右的一個(gè)價(jià)格箱體； 但在 08年由于受金融危機(jī)的影響，價(jià)格迅速出現(xiàn)回落； 09年上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，以及剛性需求的釋放，價(jià)格恢復(fù)到 07年水平。 第二產(chǎn)業(yè)為核心，外資經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo) 投資環(huán)境良好 太 倉(cāng) 近幾年三次 產(chǎn)業(yè) 的比重0102030405060702022年 2022年 2022年 2022年 2022年比重(%)第一 產(chǎn)業(yè) 第二 產(chǎn)業(yè) 第三 產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：太倉(cāng)統(tǒng)計(jì)局 太倉(cāng)項(xiàng)目 8 產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：共引進(jìn)各類(lèi)項(xiàng)目近1400家 ， 其中 外資項(xiàng)目 365家 ，其中，來(lái)區(qū)落戶(hù)的 歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的 40%，日韓企業(yè)約占 40%，港臺(tái)企業(yè)約占 15%. 陸渡鎮(zhèn)：外向型經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。太倉(cāng)項(xiàng)目 1 五洋集團(tuán)太倉(cāng)項(xiàng)目 前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 2022/09 太倉(cāng)項(xiàng)目 2 城市研究 太倉(cāng)區(qū)域認(rèn)知 城市人口認(rèn)知 經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知 產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知 城市規(guī)劃認(rèn)知 宏觀(guān)環(huán)境小結(jié) 太倉(cāng)項(xiàng)目 3 太倉(cāng)區(qū)域認(rèn)知 區(qū)位 太倉(cāng)位于江蘇省東南部，長(zhǎng)江口南岸，瀕長(zhǎng)江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市，北接常熟市 總面積為 交通 沿江高速 到上海市中心為 50公里左右，到上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車(chē)程，一小時(shí)可達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 蘇昆太高速 到蘇州為 50公里左右 城市文化定位 太倉(cāng)建設(shè)東方新歐洲具有深厚的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)在眾多的蘇南城市群中，太倉(cāng)與歐洲有著許多共同之處，太倉(cāng)最有優(yōu)勢(shì)建設(shè)東方歐洲型城市。全鎮(zhèn) 外企總量達(dá) 129家 ，注冊(cè)外資 億美元，投資總額 ，外企的銷(xiāo)售收入及上交國(guó)家稅收占到全鎮(zhèn)總量的 %和 66%。 太倉(cāng)項(xiàng)目 18 商業(yè)市場(chǎng)分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 19 城市發(fā)展角度 敏感因素 生存需求 文化、情感需求 價(jià)格 品質(zhì) 便利 $10000以上 人均 GDP $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 出現(xiàn)業(yè)態(tài) 百貨商店 amp。 東盛商業(yè)廣場(chǎng) 太倉(cāng)商業(yè)在售項(xiàng)目分析 與本案相距較近，目前商業(yè)部分已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂； 太倉(cāng)項(xiàng)目 27 太倉(cāng)商業(yè)在售項(xiàng)目分析 五洋廣場(chǎng) ?基本概況：位于東倉(cāng)路上海路，商業(yè)部分以大型娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)及 1棟寫(xiě)字樓組成； ?施工情況：目前寫(xiě)字樓外立面已初步亮相，商業(yè)廣場(chǎng)仍未對(duì)外亮相； ?租售情況：辦公樓用于銷(xiāo)售； ?商業(yè)部分大多由開(kāi)發(fā)商自己持有，只租不售 ； ?招商情況： 目前商業(yè)部分已知只意向引進(jìn)一家電影城，具體招商情況不清楚 ； 上海廣場(chǎng) ?基本概況：位于太平南路上海路，以甲級(jí)寫(xiě)字樓和精裝商住樓為主； ?施工情況：地基開(kāi)挖； ?預(yù)計(jì) 2022年春節(jié)前后開(kāi)盤(pán)； ?總建筑面 ； ?戶(hù)型 30150平方米自由組合； ?12樓以下層高 3米， 12樓以上 ?全戶(hù)型精裝修 太倉(cāng)項(xiàng)目 28 太倉(cāng)商業(yè)市場(chǎng)分析 ?商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與太倉(cāng)城市發(fā)展出現(xiàn)一定程度的脫節(jié)，商業(yè)體量過(guò)剩將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的必然； ?市區(qū)商業(yè)的核心地位中短期內(nèi)不會(huì)改變，太倉(cāng)的主要購(gòu)買(mǎi)力依然會(huì)集中于市區(qū)； ?整體城市架構(gòu)較小，在受市區(qū)商業(yè)輻射的情況下，新區(qū)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不可能形成副商業(yè)中心帶； ?土地供應(yīng)量集中在新區(qū)，未來(lái)新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈； 市場(chǎng)總結(jié) ?太倉(cāng)以外向型經(jīng)濟(jì)為主，外來(lái)人口的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于地區(qū)內(nèi)自然人口的增長(zhǎng)，而該部分人群消費(fèi)力較強(qiáng)，因此促使太倉(cāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快；但城市人口規(guī)模的限制必然會(huì)使得太倉(cāng)的商業(yè)在這一階段停留較長(zhǎng)時(shí)間； ?市區(qū)商業(yè)氛圍較為成熟，加之南洋廣場(chǎng)的入駐，使得市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)動(dòng)搖； ?商業(yè)土地供應(yīng)集中于新區(qū)，市區(qū)供應(yīng)量較?。? ?新區(qū)目前的商業(yè)項(xiàng)目招商情況不理想，且有開(kāi)發(fā)商直接保留鋪位，以期先旺場(chǎng)再旺財(cái)； 太倉(cāng)項(xiàng)目 29 公寓市場(chǎng)分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 30 太倉(cāng)土地市場(chǎng)供應(yīng) 2022年太倉(cāng)市區(qū)范圍主要住宅用地供應(yīng)概況（見(jiàn)下頁(yè)） 截至 2022年 9月，太倉(cāng)累計(jì)土地供應(yīng) 251萬(wàn)平方米 ，其中住宅用地面積為 平方米 。 客戶(hù)基本特征描述 太倉(cāng)項(xiàng)目 70 次要客戶(hù)：太倉(cāng)地區(qū)客戶(hù) 25% 居住在老城區(qū)的改善型客戶(hù)及動(dòng)遷客戶(hù)：年齡 3035歲 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 /三代同堂 現(xiàn)有小區(qū)陳舊戶(hù)型老式，面臨動(dòng)遷或者子女到了已婚年齡需要改善住房條件。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶(hù)需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。 建筑風(fēng)格建議 高層公寓 太倉(cāng)項(xiàng)目 80 景觀(guān)建議 增強(qiáng)景觀(guān)的通透性，另一方面加強(qiáng)內(nèi)部社區(qū)的交流及居住氛圍； ?景觀(guān)以現(xiàn)代風(fēng)格為主，與本案形象相符； 以一些個(gè)性化、時(shí)尚化的建筑小品，以增強(qiáng)社區(qū)居住氛圍； 。 → 辦公空間適應(yīng)性較強(qiáng)，不僅能夠比較靈活的分割成較小的單元，同時(shí)也能滿(mǎn)足較大公司的辦公需求。戶(hù)型設(shè)計(jì)講求南北通透，喜朝南向的戶(hù)型。 ?太倉(cāng)整體土地供應(yīng)集中于開(kāi)發(fā)區(qū)板塊，未來(lái)兩年內(nèi)市場(chǎng)放量較大，而老城區(qū)供應(yīng)相對(duì)較小，且多為商業(yè)用地； ?從容積率來(lái)看，低密度物業(yè)未來(lái)供應(yīng)量較??； ?大規(guī)模土地出讓較少，新區(qū)目前僅有兩塊； 太倉(cāng)項(xiàng)目 31 平方米 畝≤≤商業(yè)、賓館 ≤（三星級(jí)或以上）、 ≤住宅新區(qū)城東路南、東亭路東 商業(yè)、住宅 ≤ 15200新區(qū)太平路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè) ≤2 750商業(yè)、住宅（集宿樓）≤≤商業(yè) ≤（菜場(chǎng)、商業(yè)） （含菜場(chǎng)大棚）≤≤≤≤新區(qū)東亭路東側(cè)、上海東路北側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤ 16000新區(qū)梅花苑小區(qū)13 幅地塊 住宅 — 559≤≤≤≤ 新區(qū)東倉(cāng)路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤ 2280新區(qū)四通路東側(cè)、美固龍路南側(cè) 商業(yè)（菜市場(chǎng)及配套） ≤ 2350≤≤≤≤≤≤商業(yè)、住宅 ≤（集宿樓） ≤新區(qū)上海路南、半涇路東 商業(yè) ≤ 5200新區(qū)朝陽(yáng)路北側(cè)、東亭路西側(cè) 30 商業(yè)、住宅 ≤2 3050新區(qū)上海路南側(cè)、東亭路西側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤2 2350新城區(qū)杭州路南、太平新路東、崠倉(cāng)新路西 商業(yè)、住宅 － 23600城廂鎮(zhèn)蘇州路南、太平路西 商業(yè)、住宅 ≤ 6900沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)東路東側(cè)、印溪路以北 商業(yè) ≤≤ 157成交價(jià)（萬(wàn)元）沙溪鎮(zhèn)岳王東街村眾興組 商業(yè)、住宅 1600地 塊 名 稱(chēng)面 積用途 容積率沙溪鎮(zhèn)岳王菜場(chǎng)東側(cè) 7040 4502350璜涇鎮(zhèn)西環(huán)路東、沙鹿路西側(cè) 商業(yè)、住宅 2600港區(qū)經(jīng)四路西側(cè)、陸公路