【文章內(nèi)容簡介】 在新區(qū)，未來新區(qū)商業(yè)市場競爭將較為激烈； 市場總結(jié) ?太倉以外向型經(jīng)濟為主，外來人口的增長遠高于地區(qū)內(nèi)自然人口的增長，而該部分人群消費力較強，因此促使太倉商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快；但城市人口規(guī)模的限制必然會使得太倉的商業(yè)在這一階段停留較長時間； ?市區(qū)商業(yè)氛圍較為成熟，加之南洋廣場的入駐，使得市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長一段時間不會動搖； ?商業(yè)土地供應(yīng)集中于新區(qū)，市區(qū)供應(yīng)量較小； ?新區(qū)目前的商業(yè)項目招商情況不理想，且有開發(fā)商直接保留鋪位，以期先旺場再旺財； 太倉項目 29 公寓市場分析 太倉項目 30 太倉土地市場供應(yīng) 2022年太倉市區(qū)范圍主要住宅用地供應(yīng)概況（見下頁） 截至 2022年 9月，太倉累計土地供應(yīng) 251萬平方米 ，其中住宅用地面積為 平方米 。太倉市區(qū)范圍內(nèi)（城廂鎮(zhèn)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）住宅用地供應(yīng)面積 128萬平方米 。 ?太倉整體土地供應(yīng)集中于開發(fā)區(qū)板塊，未來兩年內(nèi)市場放量較大，而老城區(qū)供應(yīng)相對較小，且多為商業(yè)用地； ?從容積率來看，低密度物業(yè)未來供應(yīng)量較??； ?大規(guī)模土地出讓較少，新區(qū)目前僅有兩塊； 太倉項目 31 平方米 畝≤≤商業(yè)、賓館 ≤（三星級或以上）、 ≤住宅新區(qū)城東路南、東亭路東 商業(yè)、住宅 ≤ 15200新區(qū)太平路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè) ≤2 750商業(yè)、住宅（集宿樓）≤≤商業(yè) ≤（菜場、商業(yè)） （含菜場大棚）≤≤≤≤新區(qū)東亭路東側(cè)、上海東路北側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤ 16000新區(qū)梅花苑小區(qū)13 幅地塊 住宅 — 559≤≤≤≤ 新區(qū)東倉路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤ 2280新區(qū)四通路東側(cè)、美固龍路南側(cè) 商業(yè)（菜市場及配套） ≤ 2350≤≤≤≤≤≤商業(yè)、住宅 ≤（集宿樓） ≤新區(qū)上海路南、半涇路東 商業(yè) ≤ 5200新區(qū)朝陽路北側(cè)、東亭路西側(cè) 30 商業(yè)、住宅 ≤2 3050新區(qū)上海路南側(cè)、東亭路西側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤2 2350新城區(qū)杭州路南、太平新路東、崠倉新路西 商業(yè)、住宅 － 23600城廂鎮(zhèn)蘇州路南、太平路西 商業(yè)、住宅 ≤ 6900沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)東路東側(cè)、印溪路以北 商業(yè) ≤≤ 157成交價（萬元）沙溪鎮(zhèn)岳王東街村眾興組 商業(yè)、住宅 1600地 塊 名 稱面 積用途 容積率沙溪鎮(zhèn)岳王菜場東側(cè) 7040 4502350璜涇鎮(zhèn)西環(huán)路東、沙鹿路西側(cè) 商業(yè)、住宅 2600港區(qū)經(jīng)四路西側(cè)、陸公路北側(cè) ≤雙鳳鎮(zhèn)新湖富豪1號路南、迎春1號 路西側(cè) 1607350城廂鎮(zhèn)南郊新城區(qū)經(jīng)四路東側(cè)、緯二路南側(cè) 住宅 5800城廂鎮(zhèn)南郊新城區(qū)經(jīng)四路東側(cè)、緯二路北側(cè) 住宅909港區(qū)緯一路北側(cè)、經(jīng)二河?xùn)|側(cè) 其他商服 1430太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)半涇路西、南京路南 公共設(shè)施45雙鳳鎮(zhèn)建新路東側(cè) 商業(yè)、住宅 900雙鳳鎮(zhèn)新湖建湖路南側(cè) 商業(yè)、住宅160瀏河鎮(zhèn)瀏太路北側(cè) 700 商業(yè)、住宅 36瀏河鎮(zhèn)瀏太路北側(cè) 商業(yè)浮橋鎮(zhèn)南環(huán)路南側(cè)、牌九路西側(cè) 310太倉項目 32 上?；▓@ 曼氏銀洲花園 彩虹天下 上城國際 金谷府邸 奧森尚東 君悅豪庭 老城板塊 開發(fā)區(qū)板塊 蘇州西路 老城板塊 : 蘇州西路以南 東倉路以西 開發(fā)區(qū)板塊 : 東倉路以東 蘇州東路南北擴展區(qū)域 陸渡板塊： 沿江高速以東，以中市路為核心，與新區(qū)板塊緊密相連； 東倉路 陸渡板塊 華源上海城 錦繡新城 高爾夫湖濱花園 景瑞御景灣 白云渡公寓 太倉區(qū)域市場構(gòu)成 五洋廣場 奧森尚座 太倉項目 33 太倉區(qū)域市場構(gòu)成 板塊市場特征 ?人民公園、汽車站，老居住區(qū)是區(qū)域居住的亮點； ?生活機能設(shè)施相對完善，人流比較充沛 。 ?臨近 204國道和太倉長途汽車站，對外交通便利 。 ?受傳統(tǒng)居住觀念的影響，居民對本區(qū)域的有一定的認同度； ?隨著城市布局的改善及功能性的加強，區(qū)域內(nèi)部交通體系逐步改善； ?區(qū)域項目較多，但單個量體較小，主要是由于受制于土地資源的稀缺性 。 ?區(qū)域土地供應(yīng)量??； 老城板塊特征描述 開發(fā)區(qū)板塊特征描述 ?開發(fā)區(qū)是目前太倉房地產(chǎn)市場集中區(qū)域 ?開發(fā)區(qū)是太倉十五期間重點建設(shè)區(qū)域，整體規(guī)劃效應(yīng)明顯，配套逐漸不成熟 。 ?不少別墅、高檔公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品類型也更趨向高檔化 。 ?區(qū)域產(chǎn)品價格差異較大，高爾夫湖濱花園的公寓價格為 60007000元 /m2； ?區(qū)域在售項目后期推出量體較大 。 ?區(qū)域土地供應(yīng)量大； 從板快市場特征、發(fā)展趨勢來看 ?規(guī)劃向東，隨著開發(fā)區(qū)板塊發(fā)展逐漸成熟，市場接受度也愈發(fā)提高，為未來太倉居民購房臵業(yè)的首先區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅? ?從板塊競合關(guān)系來看，未來開發(fā)區(qū)內(nèi)供應(yīng)體量較大，板塊內(nèi)競爭遠大于板塊間競爭； 陸渡板塊特征描述 ?商品房市場剛剛起步，市場發(fā)展更多的是依賴新區(qū)的輻射，而本地購買力相對較弱； ?區(qū)域供應(yīng)量較少，目前在售的僅有奧森尚東項目，公寓價格 4200元 /m2； 太倉項目 34 戶型面積分析 項目名稱 主力戶型面積 （平方米） 高爾夫湖濱 花苑 公寓： 190250 錦繡新城 3Ｒ： 125150 2Ｒ： 97100 華源上海城 3Ｒ： 120147 2Ｒ： 88105 景瑞項目 （套均面積） 上城國際 2R： 92 3R： 123131 LOFT： 4298 五洋廣場 1R： 5060 2R： 90 3R： 118130 上?；▓@ 3Ｒ： 140160 4Ｒ： 170180 君悅豪庭 3Ｒ： 140160 金谷府邸 3Ｒ： 132140 2Ｒ： 125130 奧森尚東 2R： 98 3R： 118122 曼氏銀洲花園 2Ｒ： 122 3Ｒ： 150170 從戶型面積來看： 目前太倉在售項目的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟型的小戶型的趨勢愈發(fā)明顯；主力供應(yīng)為 80100m兩房 及 110120m2三房 ；但大多無太大亮點，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭將明顯加??； 太倉公寓市場分析 ?太倉在售項目的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟型的小戶型的趨勢明顯； ?產(chǎn)品趨向于同質(zhì)化競爭； 太倉項目 35 價格分析 主要區(qū)域項目價格分析 6 0 0 0 4 6 0 04 7 0 05 2 0 0 5 8 0 06 2 0 05 5 0 001000202230004000500060007000高爾夫湖濱花苑錦繡新城華源上海城五洋廣場君悅豪庭金谷府邸曼氏銀洲花園價格 ( 元 / 平方米 )新區(qū)板快價格 老城區(qū)板快價格 從板快價格來看，目前開發(fā)區(qū)普通公寓價格在 47005700元／平方米，老城區(qū)板快由于在生活配套上更為成熟，目前普通公寓的價格在 55006500元／平方米． 太倉公寓市場分析 從價格來看，新區(qū)在區(qū)域配套逐步完善，同時區(qū)域土地價格不斷上漲的情況下，其價格未來上升趨勢明顯，但由于區(qū)域大盤積聚，同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)量較大，因此短期內(nèi)價格體系不會有較大突破； 太倉項目 36 總價分析 太倉公寓市場分析 各競爭個案總價區(qū)間分析6 1 . 37 1 . 34 4 . 64 4 . 80 10 20 30 40 50 60 70 80五洋廣場上城國際錦繡新城奧森尚東4 5 . 53 7 . 246 5 6 . 2 6 7 . 55 3 . 32 7 . 3 306 7 . 67 5 . 94 7 . 72 6 . 5 3 1 . 8?從競爭個案總價區(qū)間來看，1R集中在 26～ 37萬； 2R集中在 44～ 53萬； 3R集中在 56～75萬； 1R 2R 3R 從目前競爭個案總價來看，前期 60萬以上的改善類住宅供應(yīng)體量較大，而 35～ 60萬之間的首次臵業(yè)類客戶近期才逐漸放量； 太倉項目 37 太倉公寓市場分析 戶型面積去化分析 項目 主力戶型面積 已推產(chǎn)品去化率 錦繡新城 2Ｒ： 97100 100％ 3Ｒ： 125150 40％ 奧森尚東 2Ｒ： 98 90％ 3Ｒ： 118122 45％ 五洋廣場 1R： 5060 100％ 2R： 90 100％ 3R： 118130 100％ 上城國際 LOFT： 4298 100％ 2R： 92 90％ 3R： 123131 60％ 新區(qū)主要在售項目戶型面積去化情況 ?從居住習(xí)慣上看，當(dāng)?shù)鼐用衿毡槠么竺娣e戶型 120130平方米 ?從近期的銷售速度來看，2R的去化速度快于 3R ?中低收入階層對中小戶型的需求日益增加 ?剛性需求逐漸在釋放，剛性需求人群目前已經(jīng)轉(zhuǎn)移到小戶型、經(jīng)濟型 2R，緊湊型3R上來。 市場偏好主力為大戶型，同時對中小面積住宅需求明顯增加，公寓戶型面積應(yīng)在追求舒適度的情況下，合理的控制總價，更能迎合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?. 太倉項目 38 太倉公寓市場分析 客戶分析 板塊 主力 /輔助 客戶類型 客戶描述 老城區(qū)板塊 主力 中高收入的老城區(qū)的居民 具有老城居住情節(jié)，對周邊生活配套考慮較多 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 為子女購臵婚房、小孩讀書方便、身份象征、投資 輔助 以上海為主的少量外地客戶 投資、工作需要 開發(fā)區(qū)板塊 主力 市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主、企業(yè)高管等高收入階層 高品質(zhì)產(chǎn)品吸引其過來購買，改善居住條件，提升居住品質(zhì)，房子是其身份地位的象征 市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工薪階層類中等收入階層、動遷遷客戶 婚房需求、首次臵業(yè)需求、為子女購房、為小孩讀書方便購房、投資等 輔助 部分上海投資客戶 投資、工作需要 小部分太倉及附近區(qū)域 工作臺灣、日韓客戶 方便工作、投資 陸渡板塊 主力 陸渡當(dāng)?shù)貐^(qū)域客群為主，以首 次臵業(yè)需求為主 婚房、首次臵業(yè)需求 輔助 當(dāng)?shù)夭糠之a(chǎn)業(yè)人口 自主，復(fù)合部分投資，需求小面積戶型 ?開發(fā)區(qū)客戶以改善居住型為主的復(fù)合性投資需求向首次臵業(yè)的自住需求逐漸過渡； ?隨著開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套等的不斷發(fā)展，工作在附近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶以及上海投資客對開發(fā)區(qū)的臵業(yè)認可度逐漸提高； 太倉項目 39 太倉公寓市場分析 市場總結(jié) ?住宅市場以 110120平方米 3R及 8090平米 2R為主，市場偏好主力 由大戶型逐漸過渡為經(jīng)濟型 2R、 3R； ?整體市場價格差別不大，集中在 45006500元 /平方米，由于新區(qū)公寓的供應(yīng)體量較大，短期內(nèi)價格體系很難有所突破； ?新區(qū)市場在售項目后期供應(yīng)量接近 70萬平方米 ，但從產(chǎn)品來看， 目前可售和預(yù)推項目大多同質(zhì)化，缺乏差異性，且均往經(jīng)濟型產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。 ?土地供應(yīng)集中于新區(qū)，為太倉房地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)方向； ?目