【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在新區(qū)，未來(lái)新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈； 市場(chǎng)總結(jié) ?太倉(cāng)以外向型經(jīng)濟(jì)為主，外來(lái)人口的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于地區(qū)內(nèi)自然人口的增長(zhǎng)，而該部分人群消費(fèi)力較強(qiáng)，因此促使太倉(cāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快；但城市人口規(guī)模的限制必然會(huì)使得太倉(cāng)的商業(yè)在這一階段停留較長(zhǎng)時(shí)間； ?市區(qū)商業(yè)氛圍較為成熟，加之南洋廣場(chǎng)的入駐，使得市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)動(dòng)搖； ?商業(yè)土地供應(yīng)集中于新區(qū)，市區(qū)供應(yīng)量較小； ?新區(qū)目前的商業(yè)項(xiàng)目招商情況不理想，且有開發(fā)商直接保留鋪位，以期先旺場(chǎng)再旺財(cái)； 太倉(cāng)項(xiàng)目 29 公寓市場(chǎng)分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 30 太倉(cāng)土地市場(chǎng)供應(yīng) 2022年太倉(cāng)市區(qū)范圍主要住宅用地供應(yīng)概況（見下頁(yè)） 截至 2022年 9月，太倉(cāng)累計(jì)土地供應(yīng) 251萬(wàn)平方米 ，其中住宅用地面積為 平方米 。太倉(cāng)市區(qū)范圍內(nèi)（城廂鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）住宅用地供應(yīng)面積 128萬(wàn)平方米 。 ?太倉(cāng)整體土地供應(yīng)集中于開發(fā)區(qū)板塊，未來(lái)兩年內(nèi)市場(chǎng)放量較大，而老城區(qū)供應(yīng)相對(duì)較小，且多為商業(yè)用地； ?從容積率來(lái)看，低密度物業(yè)未來(lái)供應(yīng)量較??； ?大規(guī)模土地出讓較少，新區(qū)目前僅有兩塊； 太倉(cāng)項(xiàng)目 31 平方米 畝≤≤商業(yè)、賓館 ≤（三星級(jí)或以上）、 ≤住宅新區(qū)城東路南、東亭路東 商業(yè)、住宅 ≤ 15200新區(qū)太平路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè) ≤2 750商業(yè)、住宅（集宿樓）≤≤商業(yè) ≤（菜場(chǎng)、商業(yè)） （含菜場(chǎng)大棚）≤≤≤≤新區(qū)東亭路東側(cè)、上海東路北側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤ 16000新區(qū)梅花苑小區(qū)13 幅地塊 住宅 — 559≤≤≤≤ 新區(qū)東倉(cāng)路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤ 2280新區(qū)四通路東側(cè)、美固龍路南側(cè) 商業(yè)（菜市場(chǎng)及配套） ≤ 2350≤≤≤≤≤≤商業(yè)、住宅 ≤（集宿樓） ≤新區(qū)上海路南、半涇路東 商業(yè) ≤ 5200新區(qū)朝陽(yáng)路北側(cè)、東亭路西側(cè) 30 商業(yè)、住宅 ≤2 3050新區(qū)上海路南側(cè)、東亭路西側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤2 2350新城區(qū)杭州路南、太平新路東、崠倉(cāng)新路西 商業(yè)、住宅 － 23600城廂鎮(zhèn)蘇州路南、太平路西 商業(yè)、住宅 ≤ 6900沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)東路東側(cè)、印溪路以北 商業(yè) ≤≤ 157成交價(jià)（萬(wàn)元）沙溪鎮(zhèn)岳王東街村眾興組 商業(yè)、住宅 1600地 塊 名 稱面 積用途 容積率沙溪鎮(zhèn)岳王菜場(chǎng)東側(cè) 7040 4502350璜涇鎮(zhèn)西環(huán)路東、沙鹿路西側(cè) 商業(yè)、住宅 2600港區(qū)經(jīng)四路西側(cè)、陸公路北側(cè) ≤雙鳳鎮(zhèn)新湖富豪1號(hào)路南、迎春1號(hào) 路西側(cè) 1607350城廂鎮(zhèn)南郊新城區(qū)經(jīng)四路東側(cè)、緯二路南側(cè) 住宅 5800城廂鎮(zhèn)南郊新城區(qū)經(jīng)四路東側(cè)、緯二路北側(cè) 住宅909港區(qū)緯一路北側(cè)、經(jīng)二河?xùn)|側(cè) 其他商服 1430太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)半涇路西、南京路南 公共設(shè)施45雙鳳鎮(zhèn)建新路東側(cè) 商業(yè)、住宅 900雙鳳鎮(zhèn)新湖建湖路南側(cè) 商業(yè)、住宅160瀏河鎮(zhèn)瀏太路北側(cè) 700 商業(yè)、住宅 36瀏河鎮(zhèn)瀏太路北側(cè) 商業(yè)浮橋鎮(zhèn)南環(huán)路南側(cè)、牌九路西側(cè) 310太倉(cāng)項(xiàng)目 32 上海花園 曼氏銀洲花園 彩虹天下 上城國(guó)際 金谷府邸 奧森尚東 君悅豪庭 老城板塊 開發(fā)區(qū)板塊 蘇州西路 老城板塊 : 蘇州西路以南 東倉(cāng)路以西 開發(fā)區(qū)板塊 : 東倉(cāng)路以東 蘇州東路南北擴(kuò)展區(qū)域 陸渡板塊： 沿江高速以東，以中市路為核心，與新區(qū)板塊緊密相連； 東倉(cāng)路 陸渡板塊 華源上海城 錦繡新城 高爾夫湖濱花園 景瑞御景灣 白云渡公寓 太倉(cāng)區(qū)域市場(chǎng)構(gòu)成 五洋廣場(chǎng) 奧森尚座 太倉(cāng)項(xiàng)目 33 太倉(cāng)區(qū)域市場(chǎng)構(gòu)成 板塊市場(chǎng)特征 ?人民公園、汽車站，老居住區(qū)是區(qū)域居住的亮點(diǎn)； ?生活機(jī)能設(shè)施相對(duì)完善，人流比較充沛 。 ?臨近 204國(guó)道和太倉(cāng)長(zhǎng)途汽車站，對(duì)外交通便利 。 ?受傳統(tǒng)居住觀念的影響，居民對(duì)本區(qū)域的有一定的認(rèn)同度； ?隨著城市布局的改善及功能性的加強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)部交通體系逐步改善； ?區(qū)域項(xiàng)目較多，但單個(gè)量體較小，主要是由于受制于土地資源的稀缺性 。 ?區(qū)域土地供應(yīng)量??； 老城板塊特征描述 開發(fā)區(qū)板塊特征描述 ?開發(fā)區(qū)是目前太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中區(qū)域 ?開發(fā)區(qū)是太倉(cāng)十五期間重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，整體規(guī)劃效應(yīng)明顯，配套逐漸不成熟 。 ?不少別墅、高檔公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品類型也更趨向高檔化 。 ?區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格差異較大，高爾夫湖濱花園的公寓價(jià)格為 60007000元 /m2； ?區(qū)域在售項(xiàng)目后期推出量體較大 。 ?區(qū)域土地供應(yīng)量大； 從板快市場(chǎng)特征、發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看 ?規(guī)劃向東，隨著開發(fā)區(qū)板塊發(fā)展逐漸成熟，市場(chǎng)接受度也愈發(fā)提高，為未來(lái)太倉(cāng)居民購(gòu)房臵業(yè)的首先區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅? ?從板塊競(jìng)合關(guān)系來(lái)看，未來(lái)開發(fā)區(qū)內(nèi)供應(yīng)體量較大，板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)大于板塊間競(jìng)爭(zhēng)； 陸渡板塊特征描述 ?商品房市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)發(fā)展更多的是依賴新區(qū)的輻射，而本地購(gòu)買力相對(duì)較弱； ?區(qū)域供應(yīng)量較少，目前在售的僅有奧森尚東項(xiàng)目，公寓價(jià)格 4200元 /m2； 太倉(cāng)項(xiàng)目 34 戶型面積分析 項(xiàng)目名稱 主力戶型面積 （平方米） 高爾夫湖濱 花苑 公寓： 190250 錦繡新城 3Ｒ： 125150 2Ｒ： 97100 華源上海城 3Ｒ： 120147 2Ｒ： 88105 景瑞項(xiàng)目 （套均面積） 上城國(guó)際 2R： 92 3R： 123131 LOFT： 4298 五洋廣場(chǎng) 1R： 5060 2R： 90 3R： 118130 上海花園 3Ｒ： 140160 4Ｒ： 170180 君悅豪庭 3Ｒ： 140160 金谷府邸 3Ｒ： 132140 2Ｒ： 125130 奧森尚東 2R： 98 3R： 118122 曼氏銀洲花園 2Ｒ： 122 3Ｒ： 150170 從戶型面積來(lái)看： 目前太倉(cāng)在售項(xiàng)目的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型的小戶型的趨勢(shì)愈發(fā)明顯；主力供應(yīng)為 80100m兩房 及 110120m2三房 ；但大多無(wú)太大亮點(diǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將明顯加?。? 太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析 ?太倉(cāng)在售項(xiàng)目的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型的小戶型的趨勢(shì)明顯； ?產(chǎn)品趨向于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)； 太倉(cāng)項(xiàng)目 35 價(jià)格分析 主要區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 6 0 0 0 4 6 0 04 7 0 05 2 0 0 5 8 0 06 2 0 05 5 0 001000202230004000500060007000高爾夫湖濱花苑錦繡新城華源上海城五洋廣場(chǎng)君悅豪庭金谷府邸曼氏銀洲花園價(jià)格 ( 元 / 平方米 )新區(qū)板快價(jià)格 老城區(qū)板快價(jià)格 從板快價(jià)格來(lái)看，目前開發(fā)區(qū)普通公寓價(jià)格在 47005700元／平方米，老城區(qū)板快由于在生活配套上更為成熟，目前普通公寓的價(jià)格在 55006500元／平方米． 太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析 從價(jià)格來(lái)看，新區(qū)在區(qū)域配套逐步完善，同時(shí)區(qū)域土地價(jià)格不斷上漲的情況下，其價(jià)格未來(lái)上升趨勢(shì)明顯，但由于區(qū)域大盤積聚，同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)量較大，因此短期內(nèi)價(jià)格體系不會(huì)有較大突破； 太倉(cāng)項(xiàng)目 36 總價(jià)分析 太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析 各競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案總價(jià)區(qū)間分析6 1 . 37 1 . 34 4 . 64 4 . 80 10 20 30 40 50 60 70 80五洋廣場(chǎng)上城國(guó)際錦繡新城奧森尚東4 5 . 53 7 . 246 5 6 . 2 6 7 . 55 3 . 32 7 . 3 306 7 . 67 5 . 94 7 . 72 6 . 5 3 1 . 8?從競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案總價(jià)區(qū)間來(lái)看，1R集中在 26～ 37萬(wàn)； 2R集中在 44～ 53萬(wàn)； 3R集中在 56～75萬(wàn)； 1R 2R 3R 從目前競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案總價(jià)來(lái)看，前期 60萬(wàn)以上的改善類住宅供應(yīng)體量較大，而 35～ 60萬(wàn)之間的首次臵業(yè)類客戶近期才逐漸放量； 太倉(cāng)項(xiàng)目 37 太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析 戶型面積去化分析 項(xiàng)目 主力戶型面積 已推產(chǎn)品去化率 錦繡新城 2Ｒ： 97100 100％ 3Ｒ： 125150 40％ 奧森尚東 2Ｒ： 98 90％ 3Ｒ： 118122 45％ 五洋廣場(chǎng) 1R： 5060 100％ 2R： 90 100％ 3R： 118130 100％ 上城國(guó)際 LOFT： 4298 100％ 2R： 92 90％ 3R： 123131 60％ 新區(qū)主要在售項(xiàng)目戶型面積去化情況 ?從居住習(xí)慣上看，當(dāng)?shù)鼐用衿毡槠么竺娣e戶型 120130平方米 ?從近期的銷售速度來(lái)看，2R的去化速度快于 3R ?中低收入階層對(duì)中小戶型的需求日益增加 ?剛性需求逐漸在釋放，剛性需求人群目前已經(jīng)轉(zhuǎn)移到小戶型、經(jīng)濟(jì)型 2R，緊湊型3R上來(lái)。 市場(chǎng)偏好主力為大戶型，同時(shí)對(duì)中小面積住宅需求明顯增加，公寓戶型面積應(yīng)在追求舒適度的情況下，合理的控制總價(jià)，更能迎合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求 . 太倉(cāng)項(xiàng)目 38 太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析 客戶分析 板塊 主力 /輔助 客戶類型 客戶描述 老城區(qū)板塊 主力 中高收入的老城區(qū)的居民 具有老城居住情節(jié)，對(duì)周邊生活配套考慮較多 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 為子女購(gòu)臵婚房、小孩讀書方便、身份象征、投資 輔助 以上海為主的少量外地客戶 投資、工作需要 開發(fā)區(qū)板塊 主力 市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管等高收入階層 高品質(zhì)產(chǎn)品吸引其過(guò)來(lái)購(gòu)買，改善居住條件，提升居住品質(zhì)，房子是其身份地位的象征 市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工薪階層類中等收入階層、動(dòng)遷遷客戶 婚房需求、首次臵業(yè)需求、為子女購(gòu)房、為小孩讀書方便購(gòu)房、投資等 輔助 部分上海投資客戶 投資、工作需要 小部分太倉(cāng)及附近區(qū)域 工作臺(tái)灣、日韓客戶 方便工作、投資 陸渡板塊 主力 陸渡當(dāng)?shù)貐^(qū)域客群為主，以首 次臵業(yè)需求為主 婚房、首次臵業(yè)需求 輔助 當(dāng)?shù)夭糠之a(chǎn)業(yè)人口 自主，復(fù)合部分投資，需求小面積戶型 ?開發(fā)區(qū)客戶以改善居住型為主的復(fù)合性投資需求向首次臵業(yè)的自住需求逐漸過(guò)渡； ?隨著開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套等的不斷發(fā)展，工作在附近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶以及上海投資客對(duì)開發(fā)區(qū)的臵業(yè)認(rèn)可度逐漸提高； 太倉(cāng)項(xiàng)目 39 太倉(cāng)公寓市場(chǎng)分析 市場(chǎng)總結(jié) ?住宅市場(chǎng)以 110120平方米 3R及 8090平米 2R為主，市場(chǎng)偏好主力 由大戶型逐漸過(guò)渡為經(jīng)濟(jì)型 2R、 3R； ?整體市場(chǎng)價(jià)格差別不大，集中在 45006500元 /平方米，由于新區(qū)公寓的供應(yīng)體量較大，短期內(nèi)價(jià)格體系很難有所突破； ?新區(qū)市場(chǎng)在售項(xiàng)目后期供應(yīng)量接近 70萬(wàn)平方米 ，但從產(chǎn)品來(lái)看， 目前可售和預(yù)推項(xiàng)目大多同質(zhì)化，缺乏差異性，且均往經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。 ?土地供應(yīng)集中于新區(qū)，為太倉(cāng)房地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)方向； ?目