【文章內(nèi)容簡介】 8 . 7 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 1 5 %0202240006000800010000120221 容積率稅后利潤（萬元）1 7 . 4 0 %1 7 . 6 0 %1 7 . 8 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 2 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 6 0 %1 8 . 8 0 %1 9 . 0 0 %1 9 . 2 0 %1 9 . 4 0 %1 9 . 6 0 %稅后利潤率稅后利潤稅后利潤率 容積率 1 總建筑面（萬方） 140000 154000 168000 182022 196000總投資額（億元） 本報告是嚴格保密的。 40 隨著容積率提升，低密度物業(yè)大量減少，單方利潤產(chǎn)出能力降低 ?單方平均成本隨著容積率提升而逐步降低 . ?單方平均售價隨著容積率提升而逐步降低，在容積率 。 ?從趨勢上來看，單方平均成本和售價、單方利潤產(chǎn)出變化趨勢一致：隨著容積率提升而降低 ?具體過程參見靜態(tài)測算表 含花園洋房成本，售價圖32093135 30743023 29784039393038403764 36998307957667417210500100015002022250030003500400045001 容積率價格（萬元）660680700720740760780800820840價差（萬元）平均成本平均售價售價成本差本報告是嚴格保密的。 41 方案二：物業(yè)類型為獨棟別墅、聯(lián)排別墅和小高層產(chǎn)品 ?聯(lián)排最大化，提高溢價空間，剔除掉溢價空間不大的花園洋房。 物業(yè)形式 獨棟別墅 聯(lián)排 /雙拼 小高層 別墅物業(yè)為主的、高端標桿形象的 地塊整體定位： 本報告是嚴格保密的。 42 從物業(yè)類型配比來看，容積率越高小高層所占比例越大，高層體量過大帶來項目去化風險 ?容積率大于 ，基本上沒有聯(lián)排了，所以容積率從 值。 ?容積率增高后，小高層產(chǎn)品大量出現(xiàn)，容易陷入市場的大量同質(zhì)化競爭中，存在去化風險。 1 聯(lián)排 面積 面積比 25 . 5% 19 . 3% 14 . 1% % % %占地 占地比 42 . 4% 35 . 3% 28 . 2% 21 . 0% 13 . 9% %小高層 面積 11 . 71 13 . 71 15 . 71 17 . 71 19 . 71面積比 69 . 4% 76 . 1% 81 . 6% 86 . 3% 90 . 4% 93 . 9%占地 占地比 34 . 7% 41 . 8% 49 . 0% 56 . 1% 63 . 3% 70 . 4%獨棟 面積 面積比 % % % % % %占地 占地比 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 %總面積 14 21容積率+雙拼 本報告是嚴格保密的。 43 隨著容積率提升，稅后利潤與利潤率都隨著增長，說明在沒有洋房的情況下，聯(lián)排最大化并不能帶來更大的利潤空間 ?隨著容積率的提高，稅后利潤在上漲，利潤率下降，由于后期的利潤空間均來自于小高層，利潤空間不大，所以 利潤率變化的幅度很小 。 ?聯(lián)排最大化時（容積率=）并不能帶來利潤的最大化。反而是容積率越高，利潤越大，說明項目的利潤主要來源于小高層 ? 前期開發(fā)總 投資額在。 前期開發(fā)總投資額表（單位：億元） 不含花園洋房利潤表8327888894491001010570111311 7 . 6 8 %1 7 . 7 9 %1 7 . 8 9 %1 7 . 9 8 %1 8 . 0 6 %1 8 . 1 4 %0202240006000800010000120221 容積率稅后利潤（萬元）1 7 . 4 0 %1 7 . 5 0 %1 7 . 6 0 %1 7 . 7 0 %1 7 . 8 0 %1 7 . 9 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 1 0 %1 8 . 2 0 %稅后利潤率稅后利潤稅后利潤率 容積率 1 總建筑面（萬方） 140000 149600 168000 182022 196000 192776總投資額（億元） 5 本報告是嚴格保密的。 44 隨著容積率提升，低密度物業(yè)大量減少，單方利潤產(chǎn)出能力降低 ?具體過程參見靜態(tài)測算表 不含花園洋房成本，售價表3365324431443059298629224158401438943792370536297937707507337197070500100015002022250030003500400045001 容積率價格（萬元）660680700720740760780800價差（萬元）平均成本平均售價售價成本差本報告是嚴格保密的。 45 方案比較 方案一：多元產(chǎn)品線（獨棟 +聯(lián)排 /雙拼 +洋房 +小高層） VS 方案二：兩級產(chǎn)品線（獨棟 +聯(lián)排 /雙拼 +小高層） 方案評價標準 1 2 3 4 經(jīng)濟效益 整體規(guī)劃 產(chǎn)品線組合 分期及開發(fā)的連續(xù)性 本報告是嚴格保密的。 46 水岸會所 獨棟 聯(lián)排 +雙拼 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場 小高層 聯(lián)排 +雙拼 水岸會所 獨棟 聯(lián)排 +雙拼 花園洋房 花園洋房 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場 方案二可體現(xiàn)為純別墅社區(qū)，項目形象檔次高，但別墅產(chǎn)品品質(zhì)受到影響 整體規(guī)劃 方案一：多元化產(chǎn)品線 方案二：兩級產(chǎn)品線 優(yōu)勢：產(chǎn)品類型多樣，由別墅 /聯(lián)排 /洋房向小高層過度，整體呈現(xiàn)松散型自然生態(tài)社區(qū)意向。 劣勢：整體建筑密度較大，別墅品質(zhì)感降低。 優(yōu)勢：別墅占地最大化，提高小區(qū)品質(zhì)，別墅與小高層分區(qū)明顯，空間感覺好； 劣勢：聯(lián)排占多數(shù)，別墅間距小，品質(zhì)感受影響 。 V S 本報告是嚴格保密的。 47 產(chǎn)品線組合 V S 優(yōu)勢： 別墅最大可占 30%，溢價空間較大，小高層實現(xiàn)平臺價格條件下的快速銷售，投入成本低，項目形象高 劣勢： 產(chǎn)品線較為單一，在保證容積率基礎(chǔ)上會出現(xiàn)大量小高層，市場同質(zhì)化競爭激烈，抗風險能力較弱，聯(lián)排別墅產(chǎn)品未受到市場檢驗。前期回款壓力較大，給營銷較大壓力，滾動開發(fā)目標難以實現(xiàn) 優(yōu)勢 ：有別墅向洋房類別墅產(chǎn)品自然過渡，產(chǎn)品線豐富，抗風險能力強。能實現(xiàn)快速回現(xiàn)。洋房產(chǎn)品成本較低，價差可以拉大。 劣勢： 小高層物業(yè)很難實現(xiàn)低價格平臺下的高溢價。 方案一：多元化產(chǎn)品線 方案二：兩級產(chǎn)品線 方案一產(chǎn)品線更為豐富，抗風險能力強；方案二產(chǎn)品相對較單一，且聯(lián)排別墅產(chǎn)品未受到市場檢驗，大量別墅產(chǎn)品風險較高 1 聯(lián)排 面積 面積比 25 . 5% 19 . 3% 14 . 1% % % %占地 占地比 42 . 4% 35 . 3% 28 . 2% 21 . 0% 13 . 9% %小高層 面積 11 . 71 13 . 71 15 . 71 17 . 71 19 . 71面積比 69 . 4% 76 . 1% 81 . 6% 86 . 3% 90 . 4% 93 . 9%占地 占地比 34 . 7% 41 . 8% 49 . 0% 56 . 1% 63 . 3% 70 . 4%獨棟 面積 面積比 % % % % % %占地 占地比 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 % 22 . 86 %總面積 14 21容積率+雙拼 1 1 .1 1 .2 1 .3 1 .4聯(lián)排 + 雙拼 面積 1 1 1 1 1面積比 7 .1% 6 .5% 6 .0% 5 .5% 5 .1%占地 1 .67 1 .67 1 .67 1 .67 1 .67占地比 1 1 .9% 1 1 .9% 1 1 .9% 1 1 .9% 1 1 .9%花園洋房 面積 4 .90 3 .75 2 .61 1 .46 0 .32面積比 3 5 .0% 2 4 .4% 1 5 .5% 8 .0% 1 .6%占地 5 .44 4 .17 2 .90 1 .62 0 .35占地比 3 8 .9% 2 9 .8% 2 0 .7% 1 1 .6% 2 .5%小高層 面積 7 .38 9 .93 1 2 .47 1 5 .02 1 7 .56面積比 5 2 .7% 6 4 .5% 7 4 .2% 8 2 .5% 8 9 .6%占地 3 .69 4 .96 6 .24 7 .51 8 .78占地比 2 6 .4% 3 5 .5% 4 4 .5% 5 3 .6% 6 2 .7%獨棟 面積 0 .72 0 .72 0 .72 0 .72 0 .72面積比 5 .14 % 4 .68 % 4 .29 % 3 .96 % 3 .67 %占地 占地比 % % % % %總面積 14 容積率本報告是嚴格保密的。 48 不含花園洋房利潤表8327888894491001010570111311 7 . 6 8 %1 7 . 7 9 %1 7 . 8 9 %1 7 . 9 8 %1 8 . 0 6 %1 8 . 1 4 %0202240006000800010000120221 容積率稅后利潤（萬元）1 7 . 4 0 %1 7 . 5 0 %1 7 . 6 0 %1 7 . 7 0 %1 7 . 8 0 %1 7 . 9 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 1 0 %1 8 . 2 0 %稅后利潤率稅后利潤稅后利潤率 含花園洋房利潤表87149180965410120105931 9 . 4 0 %1 9 . 0 1 %1 8 . 7 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 1 5 %0202240006000800010000120221 容積率稅后利潤（萬元）1 7 . 4 0 %1 7 . 6 0 %1 7 . 8 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 2 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 6 0 %1 8 . 8 0 %1 9 . 0 0 %1 9 . 2 0 %1 9 . 4 0 %1 9 . 6 0 %稅后利潤率稅后利潤稅后利潤率 在同樣的容積率下，方案一的利潤實現(xiàn)度要高于方案二，因為低成本洋房產(chǎn)品提高了銷售額并降低了風險 經(jīng)濟效益 V S 方案一 方案二 ：方案一的最低利潤率都要高于方案二的最高利潤率。 ：在相同容積率下，方案一的總投資額都要低于方案二。 ，兩方案的總投資額一致，因為此時方案一沒有洋房產(chǎn)品。 前期總投資額比較05012345671 容積率前期總投資額（億元）總投資額（含洋房）總投資額（不含洋房）本報告是嚴格保密的。 49 方案一開發(fā)的連續(xù)性優(yōu)于方案二 分期及開發(fā) 的連續(xù)性 ? 優(yōu)勢： 大量高端產(chǎn)品入市，提高項目形象，樹立市場標桿，有機會突破價格天花板。在項目前期獲得較高利潤。 ?劣勢： 市場別墅年均消化100套左右，以別墅占主導開發(fā)推售， 230套別墅銷售周期可能需延長至 34年。延長開發(fā)周期，且開發(fā)連續(xù)性存在問題。 ?優(yōu)勢： 首先主推山地洋房，少量聯(lián)排別墅，樹立高端形象。后期洋房，小高層銷售速度有保障。保證滾動開發(fā)。 ?劣勢： 啟動區(qū)的洋房，聯(lián)排資源較好，但是入市價格會比較低，產(chǎn)品價值被低估。 V S 方案一：多元化產(chǎn)品線 方案二：兩級產(chǎn)品線 本報告是嚴格保密的。 50 綜合各方面的比較，方案二花園洋房總價段缺失，風險高；方案一利潤高，更易于市場實現(xiàn)，風險較小 優(yōu)勢 /劣勢 方案一 方案二 規(guī)劃 產(chǎn)品類型多樣，由別墅 /聯(lián)排 /洋房向小高層過度，整體呈現(xiàn)松散型自然生態(tài)社區(qū)意向。 整體建筑密度較大，別墅品質(zhì)感降低。 別墅占地最大化，提高小區(qū)品質(zhì)，別墅與小高層分區(qū)明顯，空間感覺好； 聯(lián)排