【文章內(nèi)容簡介】 申辦十運會 ?吸引開發(fā)商早期介入開發(fā)高檔房地產(chǎn) ?河西新區(qū)區(qū)域價值提升 ?新區(qū)方案國際招標 ?提前修建核心建筑會展中心和會展賓館 ?鄭東新區(qū)成為新的開發(fā)熱點 ?高檔住宅、寫字樓大量開發(fā) 城市新中心區(qū)開發(fā)一般經(jīng)歷由住宅 辦公 商務(wù)公寓、商業(yè)的次序，總開發(fā)周期一般在 10年以上 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 商業(yè)項目 辦公項目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部門辦公物業(yè) 中高檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序 03年 45年 610年 10年后 時間 開發(fā)類型 ?不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致 ?不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同 ?功能的實現(xiàn)前提條件是：順應(yīng)市場，政策干預(yù)太多，即使物業(yè)建設(shè)完畢，區(qū)域功能也不能完善 新區(qū)發(fā)展規(guī)律 1 商業(yè)和商務(wù)公寓開發(fā)成功一般處于快速發(fā)展期后期和穩(wěn)定繁榮期，一般距離啟動 810年 空 間 歷 程 時間歷程 大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開始全面開發(fā) 規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè) 住宅供應(yīng)進入高峰期，商業(yè)設(shè)施開始建設(shè) 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開始承擔(dān)城市功能 住宅供應(yīng)量曲線 寫字樓供應(yīng)量曲線 商業(yè)供應(yīng)量曲線 商業(yè)和商務(wù)供應(yīng)峰值點 新區(qū)發(fā)展規(guī)律 2 新區(qū)人口是個不斷演變的過程，其中領(lǐng)先用戶和城市白領(lǐng)在區(qū)域的快速發(fā)展階段后期迅速形成 建設(shè)期 快速發(fā)展期 ?政府前期造勢 ?住宅用地出讓 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?公共設(shè)施建設(shè) 人口特征 規(guī)劃期、啟動期： 穩(wěn)定繁榮期 階段 無人氣 標志 時間 投資客、豪宅客 商務(wù)人士、創(chuàng)意人士、豪宅客戶以及投資客 城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走者 ?政府公建建設(shè) ?政府部門搬遷 ?高檔住宅建設(shè) ?住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓 ?公眾對新區(qū)前景不確定 ?寫字樓大量開發(fā) ?大型商業(yè)開發(fā) ?區(qū)域基本成熟 ?區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢 ?公眾對區(qū)域確立信心 ?區(qū)域成為城市中心 ，成為城市經(jīng)濟發(fā)展引擎 ?區(qū)域成為活力中心 ，經(jīng)濟活動和社會活動引領(lǐng)城市生活 項目建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施 住宅、基礎(chǔ)設(shè)施 寫字樓、商業(yè) 大型綜合體 大型的 MALL 新區(qū)發(fā)展規(guī)律 3 綜合體商業(yè)和高級公寓在具備發(fā)展條件后啟動，可以最大化的享受區(qū)域發(fā)展的紅利 深圳萬象城、中信城市廣場、 SOHO現(xiàn)代城和建外 SOHO、日本六本目、紐約洛克菲勒中心 …… 綜合體客戶消費特征為體驗性和娛樂休閑性消費，商業(yè)和商務(wù)公寓的成功能聚集人氣，極大化的提升品牌 …… 新區(qū)發(fā)展規(guī)律 4 黃山行政新區(qū)目前開發(fā)項目集中于住宅，少量辦公及商業(yè)功能開始啟動，處于建設(shè)期后期 已建 10% 主要物業(yè)功能配比 已建成百分比 未建成百分比 商業(yè) 辦公 住宅 文化娛樂 行政 現(xiàn)狀 未來兩年 基本完成 已建 5％ 已建 70% 未建 旅游酒店 已建 20％ 市府大樓體育館投入使用；住宅項目開始建設(shè) 新的建設(shè)高潮開始 建設(shè)量巨增；住宅供給達到頂峰；辦公 、公寓項目供應(yīng)量漸增 市政基礎(chǔ)設(shè)施 ， 公共服務(wù)設(shè)施基本建成投入使用； 居住區(qū)的品質(zhì)得到廣泛認可；商業(yè)項目規(guī)模開發(fā) 98 99年 00 01年 0102年 0608年 0810年 商業(yè)物業(yè)大規(guī)模開發(fā) 辦公項目開發(fā) 住宅項目放量 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動 拆遷 規(guī)劃完成 進行大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 投資啟動 居住項目開發(fā)；土地開發(fā) 黃山行政新區(qū)發(fā)展趨勢 1993以前 1993 1995 1996 1997 1998 1999－ 2022 2022 2022 2022 2022 2022 規(guī)劃 開始啟動 基礎(chǔ)設(shè)施 土地開發(fā) 居住項目開發(fā) 辦公項目 開發(fā) 商業(yè)項目 開發(fā) 快速成長期 持續(xù)成長期 ?中心區(qū)規(guī)劃 ?中心區(qū)建設(shè) ?中心區(qū)主干道基本完成 ?投資大廈、信息樞紐中心大廈建設(shè)中 ?中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“ 七通一平” 基本完成 ?成功拍賣一塊居住用地 ?中心區(qū)城市公園建成 ?和黃 、 中海 、 深業(yè) 、居住項目開工 ?六大政府工程 (市民中心 、 圖書館等 )同時開工 ?中心區(qū)進入高速發(fā)展期 ?高交會館正式起用 ?新中心區(qū)地位已經(jīng)確立 ?居住項目竣工投入使用 ?高檔寫字樓也相繼落成 ?中心區(qū)進入穩(wěn)定發(fā)展期 ?居?。焊邫n住宅項目大量投放市場 ?寫字樓：高檔寫字樓投入使用 ?商業(yè)：配套商業(yè)建設(shè) ?中心區(qū)開始進入繁榮期 ?會展中心投入使用 ?公寓：高級商務(wù)公寓出現(xiàn) ?寫字樓：頂級寫字樓大量進入市場 ?大型商業(yè)：開始運營 住宅 住宅與寫字樓 住宅、高檔寫字樓與商業(yè)配套 高級公寓、頂級寫字樓、五星級酒店 住宅：多層為主、品質(zhì)低 住宅：高層為主、實現(xiàn)高價格 住宅： 02/03年供應(yīng)量進入高峰期，品質(zhì)提升 高級公寓開始滿足商務(wù)需求 寫字樓：檔次低樓盤市場好 寫字樓：高檔寫字樓供應(yīng)增加 寫字樓： 04/05頂級寫字樓開始大量供應(yīng) 出現(xiàn)酒店賓館 五星酒店開始建設(shè) 居住商業(yè) 區(qū)域級商業(yè)出現(xiàn) 深圳中心區(qū)案例參考 黃山行政中心區(qū)下一輪建設(shè)熱點將集中在 商務(wù)辦公及商業(yè) 上，其中以 中高檔寫字樓，配套及社區(qū)型商業(yè)、區(qū)域商業(yè) 為主。 黃山特殊的城市地位決定 旅游酒店業(yè) 必將是建設(shè)熱點。 項目發(fā)展方向研究 ? 住宅 ? 公建 產(chǎn)權(quán)式酒店 商務(wù)公寓 商業(yè) 酒店式公寓 城市新區(qū) 發(fā)展案例借鑒 屯溪酒店市場 產(chǎn)權(quán)式酒店研究 屯溪產(chǎn)權(quán)式酒店市場 黃山旅游業(yè)的發(fā)展極大拉動酒店需求，目前整體酒店客房數(shù)仍處于供不應(yīng)求的局面，中高檔酒店尤為明顯 1. 黃山高爾夫酒店 2. 黃山馨園國際大酒店 3. 黃山紅塔大酒店 4. 黃山云松賓館 5. 徽商國際大酒店 6. 國脈大酒店 7. 華山賓館 8. 梅地亞酒店 9. 黃山國際大酒店 10. 新安山莊 11. 金融山莊 12. 徽商故里大酒店 13. 豪生大酒店 14. 諾亞方舟大酒店 15. 胡開文大酒店 16. 麗園大飯店 17. 東方假日 屯溪酒店市場 18. 花溪飯店 19. 老街口客棧 20. 168連鎖酒店 21. 快捷假日 22. 杭州假日 1 8 2 4 5 3 6 7 9 10 11 12 13 14 15 19 16 17 18 20 22 21 ?2022年全年黃山接待旅游人口 1535萬人，預(yù)計 2022年黃山旅游人口將達 1800萬 隨著旅游形態(tài)的不斷豐富，不同類型的酒店逐步涌現(xiàn)，酒店物業(yè)供給呈現(xiàn)多元化趨勢 三星級酒店旺季價格 250300元 /間，四星級酒店 350400元 /間，淡季也在 150－ 200元 /間 06年 ~07年屯溪區(qū)大規(guī)模的土地出讓次數(shù)非常有限，未來酒店物業(yè)將有一定的放量，就兩至三年內(nèi)而言，屯溪酒店市場仍將供不應(yīng)求 2022年度已公開出讓典型地塊一覽表 地塊編號 位置 規(guī)模及規(guī)劃限制 受讓方 0601 屯溪區(qū)陽湖鎮(zhèn)洽陽佩瑯河西側(cè) ，住宅、商業(yè) 黃山盛華物房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 0614 黎陽鎮(zhèn) ，旅游接待服務(wù)用地 黃山市茶博園投資有限公司 0623 屯溪區(qū)躍進路、長干西路附近 ，居住、商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂、綜合 蕪湖永捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022年黃山市中心城區(qū)典型經(jīng)營性用地公開出讓計劃表 項目 規(guī)模及規(guī)劃限制 受讓方 元一柏莊黃山旅游度假區(qū)發(fā)展項目（江南新城 B1B5） 360，商業(yè)居住用地 香港元一集團 07年 7月摘牌：擬建超五星級豪華度假酒店、別墅群和高檔住宅區(qū)為一體的國際旅游休閑度假區(qū) 雨潤項目 502畝，旅游用地 黃山雨潤地華置業(yè)有限公司 2022年度典型國有土地使用權(quán)出讓公告 地塊編號 位置 規(guī)模及規(guī)劃限制 受讓方 0720 徽州大道北側(cè)、黃口大橋西側(cè) 總占地 187畝，總建面 ㎡； 商服（商業(yè)、旅游、接待、娛樂和居?。? 黃山旅游：擬建高檔商住房及商業(yè)樓 ㎡；五星級豪華酒店及會所 ㎡ 0717 新安江南側(cè)、新安大橋南端東側(cè)、朱河西側(cè) 總占地 302畝，總建面 ㎡； 居住、商業(yè)、旅館業(yè)（ ㎡） — 07 072 072 072 072 071 071 071 71 7171 070 0707 屯溪區(qū) 約 13塊商服用地 — 屯溪酒店市場 屯溪酒店市場 產(chǎn)權(quán)式酒店研究 屯溪產(chǎn)權(quán)式酒店市場 鑒于開發(fā)商不準備持有物業(yè)，產(chǎn)權(quán)式酒店成為酒店方向的唯一選擇 ?發(fā)展現(xiàn)狀： 全球產(chǎn)權(quán)酒店 19861995年年平均增長 ％；1980年，全球 500個旅游目的地有 產(chǎn)權(quán)式酒店；到 1995年，全球 81個國家 4000個旅游目的地有 35萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。 80年代到 90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了 6倍， 90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達 40億美元，到2022年就飆升到 300億美元。 時權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 買斷旅店旅游設(shè)施在 特定時間里的使用權(quán) 將每間客房分割成 獨立產(chǎn)權(quán) 出售 發(fā)展 共同特點： 建于具有強勢景觀資源和 經(jīng)濟比較活躍 的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間 產(chǎn)權(quán)式酒店能滿足快速銷售回籠資金的目標 地域特征 ?強勢景觀資源或 經(jīng)濟活躍區(qū)域 ?交通的易達性 客戶定位 ?城市的高收入階層 經(jīng)營特點 ?產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主 ?專業(yè)第三方管理 ?管理方經(jīng)營，不保證業(yè)主的收益 ?快速回現(xiàn) ，減小開發(fā) 商資金壓力 ?開發(fā)商可以 減小 甚至 免除 酒店經(jīng)營帶來的 風(fēng)險 ?開發(fā)商可以獲得酒店 使用權(quán)以及未出售產(chǎn) 權(quán)部分（如配套設(shè) 施）的長期性收益。 ?開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權(quán)而獲得長期收益 ?投資客為主 產(chǎn)權(quán)式酒店 三大優(yōu)點 產(chǎn)權(quán)式酒店通過開發(fā)商、投資客、管理方形成三房契約關(guān)系，將開發(fā)商的風(fēng)險轉(zhuǎn)移至投資客 1. 開發(fā)商利潤－投資合同期內(nèi)，開發(fā)商占有 使用權(quán) 因此獲得收益分配 2. 投資收益－ 業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分 獲得的收益分配 3. 傭金－由于開發(fā)商擁有使用權(quán)，因此通過合同將 使用權(quán)衍生的經(jīng)營權(quán) 委托于第三方，第三方因此獲得傭金。 4. 合同到期后，若業(yè)主愿意，仍可繼續(xù)簽訂類似投資合同。 產(chǎn)權(quán)酒店 所有權(quán) 使用權(quán) 專業(yè)第三方 開發(fā)商 投資客戶 酒店住客 經(jīng)營權(quán) 圖例： 合同關(guān)系： 權(quán)利素： 現(xiàn)金流： 投資回報 開發(fā)商收益 傭金 產(chǎn)權(quán)式酒店權(quán)益關(guān)系 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式 模式 產(chǎn)權(quán) 管理者 業(yè)主收益 業(yè)主入住權(quán)利 開發(fā)商權(quán)益 按竭期間 按竭到期后 模式 一 產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主 發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機構(gòu) ?月收益用于支付月供款 ?無分紅 ?根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益 ?每月可入住若干天 ?入住 不影響 收益 ?參與酒店利潤分配 模式 二 ?月收益用于抵沖供樓款 ?獲得浮動分紅