【正文】 ◎ 整個(gè)園區(qū)工程部分全部完成 ◎ 完成目標(biāo)相關(guān)配合 第一 ,工程節(jié)點(diǎn)必須配合銷售節(jié)點(diǎn)： 工程 大堂外立面及裝修完畢； 售樓處重新包裝完畢； 問題房源樣板間示意 中央景觀和 18南向景觀 成型，小區(qū)綠化基本完成； 看房通道完成；樣板間細(xì)節(jié) 全部完成 園區(qū)安防系統(tǒng)全部啟用 3月份 5月份 7月份 整個(gè)園區(qū)工程部分 基本完成； 9月份 銷售 對(duì) 1 8 等宣傳蓄客 加推 6 4月 1 二期首批 房源開盤 推出 18 房源 推廣并對(duì) 18樓房源蓄客，銷售剩余房源 前期 10 房源蓄客 7月初或中旬適時(shí)推出 18（部分）房源 8月 6蓄勢(shì) 推出 10樓 6月中旬 房交會(huì)活動(dòng)，集中消化前期產(chǎn)品 9月以后進(jìn)入 正常銷售期 第二 ,物業(yè)節(jié)點(diǎn)必須配合銷售節(jié)點(diǎn)： 3月份： ◎ 門口保安對(duì)入園區(qū)人員登記、限時(shí)、詢問機(jī)制確立 ◎ 銷售中心強(qiáng)化物業(yè)形象與服務(wù) 4月份： ◎ 保潔、樣板間管理員進(jìn)入樣板間服務(wù)，支持銷售 ◎ 入戶大堂物業(yè)人員到位 ,開始接待 。 ◎ 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉 :現(xiàn)房實(shí)景打動(dòng)客戶 ,形象營銷提升價(jià)值 形象推廣語 : 美景自然成 公館尊天下 如萬科 三月份 ◎ 戶外廣告 位 置 內(nèi) 容 費(fèi) 用（年） 西安大路燈箱 形象 25萬 建議更換新內(nèi)容 機(jī)場(chǎng)方向燈箱 形象 工地圍擋 形象 ，更換新內(nèi)容 LED霓虹燈廣告 形象 8萬 銷售物料 折頁、紙杯、紙袋、 銷售現(xiàn)場(chǎng)布置等 6萬，更換新內(nèi)容 西安廣場(chǎng)戶外廣告 形象 50萬 建議 12塊 合計(jì) 全年細(xì)化方案 電視廣告 三月份 ※ 居家新主張，預(yù)期費(fèi)用約 30萬元。 DM直郵： ※ 通過郵局提供的高端名址進(jìn)行直郵 ※ 輔助短信公司等其他渠道可提供的高端名址 DM高端客戶類型： ※ 汽車 4S店客戶 ※ 現(xiàn)有高檔樓盤的業(yè)主 ※ 商場(chǎng) VIP 卡客戶 ※ 高檔健身、休閑、 SPA等場(chǎng)所的金卡客戶 ※ 銀行高額儲(chǔ)蓄客戶（個(gè)人儲(chǔ)蓄過 200萬的可通過信用卡對(duì)帳單查詢） 兩項(xiàng)合計(jì) ： 5萬元 全年細(xì)化方案 六月份 報(bào)廣： 時(shí)間 媒體 主要內(nèi)容 版面建議 費(fèi)用（萬元） 6月初 城晚 1 8景觀、大堂 整版 ６萬 6月末 東亞 1 8實(shí)景現(xiàn)房 整版 ６萬 合計(jì) 12萬 ◎ 六月份總費(fèi)用 共計(jì) 48萬。 全年細(xì)化方案 九月份 全年細(xì)化方案 PR活動(dòng)： 西城國際公館 —— 中秋業(yè)主答謝晚會(huì) (園區(qū)內(nèi) ,物業(yè)協(xié)辦 ) 預(yù)計(jì)費(fèi)用 5萬元 報(bào)廣： 時(shí)間 媒體 主要內(nèi)容 版面建議 費(fèi)用（萬元） 9月初 東亞 現(xiàn)房實(shí)景、 6 整版 6 ◎ 八月份總費(fèi)用 共計(jì) 12萬。 3\銷售人員業(yè)績激勵(lì)法 。進(jìn)入現(xiàn)房實(shí)景階段 ,主要突出核心賣點(diǎn) :中央湖景觀與入戶大堂 。 ◎ 商業(yè)及入戶大堂包裝建議 商業(yè)硬鋪裝完成后 ,建議設(shè)置道旗宣傳物 ,并對(duì)商業(yè)進(jìn)行主題包裝 ,可考慮做一部分統(tǒng)一店招 。 ?全員營銷服務(wù)體系 全員整體營銷體系建立的目的性 : 通過以上體系的建立 ,可使買家從踏進(jìn)園區(qū)的第一刻起 ,就可以充分感受到西城國際公館項(xiàng)目對(duì)客人的量身定制服務(wù) .專屬感與私人化已融入園區(qū)的每一個(gè)角落，形成極強(qiáng)的個(gè)人優(yōu)越感，增加業(yè)主購買產(chǎn)品的信心。 報(bào)廣： 時(shí)間 媒體 主要內(nèi)容 版面建議 費(fèi)用（萬元） 11月初 東亞 現(xiàn)房實(shí)景、物業(yè)形象 整版 6 廣播廣告： ※ 廣播交通之聲， 1萬元。 報(bào)廣： 時(shí)間 媒體 主要內(nèi)容 版面建議 費(fèi)用（萬元） 6月中旬 東亞 1 8景觀、攝影 大賽 整版 ６萬 ◎ 七月份總費(fèi)用 共計(jì) 9萬。 ◎ 四月份總費(fèi)用 共計(jì) 17萬。小區(qū)定向短信發(fā)放 。 4月份 6月份 8月份 上調(diào)價(jià)格 4％ 上調(diào)價(jià)格 3％ 上調(diào)價(jià)格 2％ 上調(diào)價(jià)格 5％ 上調(diào)價(jià)格 2％ 調(diào)價(jià) 銷售 對(duì) 1 8 等宣傳蓄客 加推 6 4月 1 二期首批 房源開盤 推出 18 房源 推廣并對(duì) 18樓房源蓄客，銷售剩余房源 前期 10 房源蓄客 7月初或中旬適時(shí)推出 18（部分）房源 8月 6蓄勢(shì) 推出 10樓 6月中旬 房交會(huì)活動(dòng)，集中消化前期產(chǎn)品 9月以后進(jìn)入 正常銷售期 上調(diào)價(jià)格 3％ ◎ 完成目標(biāo)相關(guān)配合 營銷推廣相關(guān)主張 全年?duì)I銷推廣思路 \項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉 \項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算 各月具體工作安排 ◎ 全年?duì)I銷推廣思路 : 稀缺 營銷觀點(diǎn) :現(xiàn)房實(shí)景成為項(xiàng)目對(duì)外宣傳的形象工程的重要部分 ,自始至終貫穿 ,以此為基礎(chǔ)提升項(xiàng)目形象附加值 。省委各級(jí)干部 主要在消化前期產(chǎn)品和對(duì) 1 8進(jìn)行前期宣傳和積累有效客戶，本階段主要以房交會(huì)為中心，附以 2版左右的報(bào)版支持會(huì)間熱度，配合廣播廣告和高端名址 DM 直郵，以大眾媒體與小眾媒體互動(dòng)的集群效應(yīng)來提升項(xiàng)目知名度。 全年細(xì)化方案 九月份 本月工作重點(diǎn)及目的： 加推新房源 6。 2\低首付策略 。 ?全員營銷服務(wù)體系 通用接待語： 保安及服務(wù)人員：歡迎光臨西城國際公館某某風(fēng)格樣板間 保安及服務(wù)人員：請(qǐng)您在這里穿鞋套 客人全部穿完后 保安：祝您愉快！ 填寫參觀登記 客人參觀完樣板間后 保安：請(qǐng)您將用完的鞋套給我 銷售人員或參觀人員簽字 體驗(yàn)式營銷 通過對(duì)路牌、指示標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)停車、樣板間包裝、園林音樂廣播等生活細(xì)節(jié)的具體裝飾來渲染一定的居住氛圍，營造溫馨的生活環(huán)境，從心理方面激發(fā)客戶的購買欲望。 ◎ 導(dǎo)示系統(tǒng)建議 策略主張 細(xì)節(jié)化 品質(zhì)化 親情化 人本化 ◎ 樣板間體驗(yàn)式營銷策略 ◎ 品質(zhì)化 ◎ 細(xì)節(jié)化 ◎ 親情化 ◎ 人本化 主要是指樣板間服務(wù)以人為本 ,從而提升項(xiàng)目物業(yè)附加值 .建議在樣板間內(nèi)設(shè)置樣板間管家 ,主要負(fù)責(zé)裝修樣板間的介紹 ,以及銷售人員與客戶在樣板間內(nèi)的一切服務(wù) . THE END THANKS！ 西城國際公館項(xiàng)目組 策劃部： 策劃副經(jīng)理 于鴻順 策劃師 關(guān)長新 廣告部： 設(shè) 計(jì) 范英奇 市