【正文】 普通多層 退臺(tái)花園洋房 ?樣板展示區(qū) ?樣板房 ?山地公園 ，開(kāi)盤(pán)兩個(gè)月銷(xiāo)售 120套，實(shí)收均價(jià) 26002700 山地 公園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 76 金域中央戶型以多層改善型三房為主，大面積產(chǎn)品單價(jià)高，改善型需求能帶來(lái)溢價(jià) ?我們這主要戶型是 140平的三房，所占比例超過(guò) 50%， 120平的占 10%。少量 140平以上大戶型，剩下的是 90平以下的小戶型。我們一期主推多層。小戶型因?yàn)榱勘容^少，現(xiàn)在基本上買(mǎi)完了。在售的是 140平的三房。下個(gè)月會(huì)在開(kāi)盤(pán)一次，主要推出的還是 140平三房。 140平三房現(xiàn)在也只剩下不多了，主要客戶是我們這邊的老師，企事業(yè)單位職工，總價(jià)最高承受點(diǎn)在 3738萬(wàn)。 —— 金域中央售樓員 戶型 140平 120平 90平 以下 140平 以上比例 超過(guò)50% 10% 左右 30% 40% 少量金域中央 花園洋房 26002700 90、 1 1 140 兩個(gè)月去化 120套左右 靠近景觀的 160的大平層 ，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售完畢， 實(shí)收均價(jià) 3000元左右 多層 24002500 90 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 實(shí)收均價(jià) 主力戶型 去化速度 備注 戶型配比 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 77 根據(jù)客戶需求，主流在一梯兩戶 120140平左右，花園洋房做 5+1式，頂層做復(fù)式 ?戶型： 改善型主流需求面積在 125140左右。 對(duì)于南北通透性表現(xiàn)出一定的關(guān)注度，但是可以通過(guò)贈(zèng)送面積、社區(qū)品質(zhì)等加以彌補(bǔ)。 ?花園洋房： 要有大露臺(tái)，一樓要有院子，可以接受復(fù)式。 ? 梯戶比： ?接受一梯兩戶的板樓。一梯三戶或者一梯四戶不太能接受。 對(duì) 12組專(zhuān)業(yè)人士訪談， 4組政府訪談， 18組消費(fèi)者訪談 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 78 根據(jù)金域中央市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，客戶訪談以及規(guī)劃排布原則世聯(lián)認(rèn)為小高層的主流戶型為 120140的三房，少量 90平以下小戶型及 140150左右大戶型 沿低密度物業(yè)（聯(lián)排加雙拼）區(qū)，沿水岸會(huì)所及水岸獨(dú)棟別墅區(qū)，靠近廣場(chǎng)昭示面，這三個(gè)區(qū)域土地價(jià)值較高，小高層不能排90以下產(chǎn)品，應(yīng)盡量排大戶型產(chǎn)品以提高價(jià)值。 為了控制風(fēng)險(xiǎn)，滿足市場(chǎng)上部分剛性需求客戶，建議在小高層組團(tuán)西門(mén)沿社區(qū)道及小高層組團(tuán)東北角資源最差處，排少量 90平一下小戶型。 120140 三房 120140 三房 一梯兩戶小高層（主流） 140150 三房 140150 三房 大一梯兩戶小高層（少量） 沿水岸和別墅區(qū)排布 120130 三房 120130 三房 8090 兩房 小一梯三戶小高層（少量） 約 6000方，占小高層建面的 6% 兩房 兩房 一房 一房 一房 一房 點(diǎn)式一梯六戶 沿文化廣場(chǎng)東面昭示性最好區(qū)段，建三棟 15層高公寓，點(diǎn)式一梯六戶。面積控制在 5060平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 79 小高層戶型基本原則、核心理念與關(guān)鍵動(dòng)作 在戶型尺寸和布局上保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；舒適度和性價(jià)比上全面提升 基本原則 戶型設(shè)計(jì)核心理念 舒適度的大力提升，此為產(chǎn)品的核心亮點(diǎn) 關(guān)鍵動(dòng)作 能贈(zèng)送面積盡量贈(zèng)送，提高性價(jià)比，此為產(chǎn)品的核心發(fā)力點(diǎn) 戶型尺度和布局上達(dá)到客戶主流需求，此為產(chǎn)品基本出發(fā)點(diǎn) 入戶花園或空中院館的贈(zèng)送，增加功能空間： 贈(zèng)送面積不能是無(wú)用多余的面積，而需要與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強(qiáng)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)性價(jià)比，并增添空間情趣 采用飄窗、超大觀景陽(yáng)臺(tái)等優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，提高舒適度： 從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，內(nèi)部功能空間布臵合理性等方面優(yōu)化戶型布局，同時(shí)飄窗、超大觀景陽(yáng)臺(tái)等可以大大增加舒適度 小戶型壓縮無(wú)感知尺度，降低成本： 從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實(shí)用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度 戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80 小高層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 小高層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 性價(jià)比的增加 朝向問(wèn)題 尺寸問(wèn)題 精準(zhǔn)的設(shè)計(jì) 基于功能空間的增加 基于舒適度的提升 合理的功能布局 戶型基本面 入戶花園 空中院館 凸窗、飄窗 步入式衣柜 舒適度的提升 雙陽(yáng)臺(tái) 優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu) 實(shí)用布局 無(wú)感知尺度壓縮 戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 81 小高層各房型的主要價(jià)值體系：三房和大三房著重提升舒適度，小戶型著重提升性價(jià)比 基本舒適度 核心價(jià)值軸 產(chǎn)品軸 舒適度提升 性價(jià)比、舒適度俱佳 三房?jī)r(jià)值體系 大三房?jī)r(jià)值體系 ?可改房的入戶花園等 ?凸窗（飄窗） ?主臥套 超大景觀陽(yáng)臺(tái) 挑空露臺(tái) 可改房的陽(yáng)臺(tái) 其它功能空間贈(zèng)送 ?必選動(dòng)作 可選動(dòng)作 兩房?jī)r(jià)值體系 ?可改房的入戶花園等 ?凸窗（飄窗） ?雙套房 ?儲(chǔ)藏間 ?步入式衣柜 ?超大景觀陽(yáng)臺(tái) 挑空露臺(tái) 可改房的陽(yáng)臺(tái) 其他可變空間 在控制面積（總價(jià)）的基礎(chǔ)上作 小亮點(diǎn) ，給 小實(shí)惠 在大贈(zèng)送的前提下，提高舒適度，強(qiáng)化特色，給足超值感 強(qiáng)化特色和亮點(diǎn)，實(shí)用居家空間，給足 舒適度 本項(xiàng)目 兩房 三房 大三房 建筑面積 8090 120140 140－ 150 ?戶型尺寸合理 ?凸窗（飄窗） ?明廚明衛(wèi) ?生活陽(yáng)臺(tái) ?主臥客廳朝南 南北通透 入戶花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 82 小高層戶型建議 花園洋房戶型建議 產(chǎn)品戶型建議 別墅戶型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 83 5+1洋房打造要點(diǎn) —— 在與市場(chǎng)主流面積一致的情況下，增加居住舒適度和性價(jià)比，以洋房的居住品質(zhì)沖擊市場(chǎng) 設(shè)計(jì)原則： 從洋房的居住品質(zhì)出發(fā)，對(duì)市場(chǎng)多層產(chǎn)品在居住舒適度和性價(jià)比方面進(jìn)行全面升級(jí)；在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)方面，與退臺(tái)洋房的中間層差異化，形成不同賣(mài)點(diǎn)，以低密度的居住體驗(yàn)與小高層物業(yè)拉開(kāi)差距，避免多種物業(yè)之間的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 關(guān)鍵動(dòng)作： ?保證重要功能空間足夠的空間尺度： 從市場(chǎng)供應(yīng)和客戶需求出發(fā)，滿足主流需求，保證具有客戶認(rèn)可的空間尺度，具體設(shè)計(jì)尺度可在小高層物業(yè)舒適型三房基礎(chǔ)上有小幅提升 ?壓縮無(wú)感知空間，優(yōu)化空間布局，減少空間浪費(fèi)： 從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實(shí)用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度，必須保證主臥和客廳南向 ?通過(guò)飄窗、雙陽(yáng)臺(tái)、錯(cuò)層露臺(tái)、入戶花園等優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，提升舒適度的同時(shí)增加產(chǎn)品性價(jià)比： 通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，突破市場(chǎng)多層產(chǎn)品附加值低的現(xiàn)狀 洋房戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 84 西班牙風(fēng)格， 5+1退臺(tái)洋房，區(qū)別于金域中央的仿版花園洋房，在退臺(tái)及 5+1上做好創(chuàng)新與展示 150160 130140 120130 90 70 140150 采用５ +1的退臺(tái)花園洋房，一層主要賣(mài)點(diǎn)為院子， 234層主要賣(mài)點(diǎn)為大露臺(tái)，頂層安排 90+70的復(fù)式。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 85 5+1洋房產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 5+1洋房戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 性價(jià)比的增加 朝向問(wèn)題 尺寸問(wèn)題 基于功能空間的增加 基于舒適度的提升 合理的功能布局 舒適基本面 入戶花園 空中院館 凸窗、飄窗 步入式衣柜 舒適度的提升 雙陽(yáng)臺(tái) 主臥套 電梯 必選項(xiàng) 必選項(xiàng) 必選項(xiàng) 錯(cuò)層露臺(tái) 必選項(xiàng) 可選項(xiàng) 洋房戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 86 退臺(tái)洋房打造要點(diǎn) —— 項(xiàng)目的創(chuàng)新旗艦產(chǎn)品，從舒適性和超值性出發(fā)，突出景觀平臺(tái)的打造，營(yíng)造有天有地的居住空間 設(shè)計(jì)原則： ?作為市場(chǎng)的創(chuàng)新產(chǎn)品，客戶認(rèn)可度高，在主流面積下適當(dāng)拉大； ?通過(guò)拉大面寬設(shè)計(jì)體現(xiàn)居住的舒適性，營(yíng)造別墅居住品質(zhì)； ?通過(guò)大露臺(tái)、地下室和庭院實(shí)現(xiàn)大面積贈(zèng)送，提升性價(jià)比； 舒適性、超值性 退臺(tái)洋房產(chǎn)品體系—— 別墅居住品質(zhì) 超高性價(jià)比 ?寬廳設(shè)計(jì) ?景觀露臺(tái) ?入戶花園 ?獨(dú)立入戶 ?客廳挑高 ?頂層復(fù)式 ?錯(cuò)層 ?大露臺(tái) ?地下室 ?庭院 主要亮點(diǎn) ?一樓二樓贈(zèng)送庭院和地下室，其他樓層贈(zèng)送退臺(tái)或錯(cuò)層露臺(tái)， 洋房戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 87 小高層戶型建議 花園洋房戶型建議 產(chǎn)品戶型建議 別墅戶型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 別墅物業(yè)發(fā)展建議基本原則、核心理念與關(guān)鍵動(dòng)作 根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在四線城市開(kāi)發(fā)商不需要花費(fèi)過(guò)多成本再設(shè)計(jì)和規(guī)劃別墅產(chǎn)品，可以 參照國(guó)內(nèi)較為優(yōu)秀的案例，根據(jù)市場(chǎng)需求加以改進(jìn)。 基本原則 核心理念 山地別墅的設(shè)計(jì)和規(guī)劃 關(guān)鍵動(dòng)作 西班牙外立面，與總體風(fēng)格趨于一致 聯(lián)排邊套面積 250左右，中間套 220左右；獨(dú)棟別墅面積控制在 320350平方米左右。 打造西班牙庭院空間： 打造入戶花園，空中庭院，閣樓等，并增添空間情趣，營(yíng)造有天有地的別墅生活。庭院空間部分贈(zèng)送，部分半贈(zèng)送，贈(zèng)送面積與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)空間良好結(jié)合。 完善別墅生活功能區(qū)間： 在滿足平時(shí)生活需要的空間外，完善別墅生活功能區(qū)間，做到實(shí)用且豪華。如傭人房，健身房，影音房，書(shū)房，酒窖，早餐廳，正餐廳，會(huì)客廳，起居室，棋牌室，家庭室等。 大尺度別墅舒適生活： 從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，大面寬挑空客廳，大面寬主臥，超大觀景露臺(tái)等可大大增加別墅的豪華感和舒適度。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 北京的橘郡、納帕溪谷 上海的藍(lán)喬圣菲、圣馬力諾 〃 橋 天津的卡梅爾 重慶的協(xié)信 TOWN城 納帕溪谷 藍(lán)喬圣菲 橘郡 西班牙立面風(fēng)格參考項(xiàng)目 別墅立面效果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90 文化石貼面 注重不同材料質(zhì)感和顏色的搭配 ?主體采用 stucco涂料墻面； ?涂料 節(jié)省成本，形成豐富色彩，用石材裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺(jué)； ?豎向線條和建筑底部結(jié)合石材、原木等 有質(zhì)感的材料 ?木材 鐵藝 大量運(yùn)用，體現(xiàn)西班牙風(fēng)格風(fēng)韻； ?強(qiáng)調(diào)材料的對(duì)比和 穿插使用 ，使立面豐富而不失穩(wěn)重。 ?建筑立面 顏色的搭配變化。 Stucco外墻抹灰 抹灰和石材的搭配拼接 別墅立面效果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 91 〃 墻飾、景觀大量運(yùn)用土陶制品 〃 建筑取材自然樸實(shí) 〃 木材的使用，如花架、陽(yáng)臺(tái) 〃 鐵藝的使用，陽(yáng)臺(tái)，壁燈 拱形門(mén)窗的運(yùn)用，尤其以半橢圓門(mén)窗最具特色，其余小窗以鐵藝裝飾 南 加 州 西 班 牙 風(fēng) 情 別 墅 選擇最能反映西班牙元素的細(xì)節(jié)局部放大， 將風(fēng)情感做足 別墅立面效果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 92 聯(lián)排別墅意向圖 在四線城市，考慮到市場(chǎng)接受度問(wèn)題，建議做三層四聯(lián)排。 別墅立面效果 獨(dú)棟別墅意向圖 以兩層為主的原味西班牙建筑，庭院 /地下室 /雙車(chē)庫(kù)，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化定制式設(shè)計(jì)。 別墅立面效果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 94 依據(jù)地形，融合西班牙風(fēng)格與山地特征，打造西班牙風(fēng)情的山地別墅 ? 統(tǒng)一風(fēng)格下的多樣性，避免單一風(fēng)格造成社區(qū)風(fēng)格單調(diào)感。 ? 適合坡地地形，能同周邊蔥郁的山體環(huán)境相結(jié)合。 ? 風(fēng)格的選取以客戶為導(dǎo)向，體現(xiàn)品質(zhì)感和檔次感，符合別墅客戶普 遍的價(jià)值觀和審美品味。 西班牙風(fēng)格的山地別墅 別墅風(fēng)格選取的原則： ? 外立面顏色應(yīng)能與整個(gè)自然環(huán)境相協(xié)調(diào) ? 變化的體量組合，細(xì)膩而且豐富的立面細(xì)節(jié)。 ? 部分采用質(zhì)感強(qiáng)烈的石材和磚材，提升建筑價(jià)值感。 山地別墅 風(fēng)格取向： 山地別墅打造 推薦參考項(xiàng)目 : 棕櫚泉國(guó)際花園 龍湖 〃 藍(lán)湖郡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 95 山地別墅的前后多重庭院 山地別墅打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 96 充分利用山地的稀缺資源，打造大面積采光地下室及觀景大露臺(tái) ?大面積采光 “ 地下室 ” ?吊腳樓的出現(xiàn)，使得山地別墅的地下室實(shí)際為地上空間，擁有與地上空間相同的采光和通風(fēng)條件。 ?可實(shí)現(xiàn)步入式外庭院 ?可作為贈(zèng)送面積，提升山地別墅的性價(jià)比。 觀景大露臺(tái) ?與起居廳相連的大露臺(tái)，自然形成室內(nèi)向室外的延伸空間 ?山地別墅依坡而建，每戶每層均可保證無(wú)遮擋的景觀與視野 山地別墅打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 97 公共綠化與私家花園連接，上坡入戶 山地別墅打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 98 道路 公共綠化