【正文】 景觀及附近區(qū)域沿岸景觀效果，改善區(qū)域形象 在以生態(tài)活水系統(tǒng)為核心的形象改造基礎(chǔ)上，進而打造一些休閑景點，如： ?木質(zhì)水流旋轉(zhuǎn)水車 ?簡易的木質(zhì)涼亭、花架 ?水邊木棧道 ?自然生態(tài)綠化 建議：將靠近項目區(qū)域的水域租用 35年（項目銷售周期），清潔水面效果，保證在此期間不影響湖面景觀效果； 本報告是嚴格保密的。 77 愿景展望：建議眾森在區(qū)域增持土地，更大程度享有資源改造的效益 昌九高速 ?建議增持地塊西南側(cè)的土地（現(xiàn)大部分為水塘），將使： ?降低區(qū)域資源改造的單位成本，以便在更大程度上享有資源改造后帶來的效益； ?進行區(qū)域開發(fā)，真正實現(xiàn)眾森企業(yè)大躍進的宏愿； ?本項目地價較低，將使眾森在拿地的價格上占有較大的操作空間； ?眾森集團可以在相對一般企業(yè)評估價較高的價位上拿地，與本項目一起將拉平價格，項目同樣還可獲得相對可觀的利潤； 建議增持此區(qū)域土地 本報告是嚴格保密的。 78 在前述機會挖掘和重要舉措之下，項目是否就已經(jīng)實現(xiàn)了利潤最大化？ 本報告是嚴格保密的。 79 從區(qū)域價格的增長看利潤最大化？ 選取了紅谷灘新區(qū)的三個樓盤和新建縣的兩個樓盤作為案例，看價格增長的變化情況 本報告是嚴格保密的。 80 近四年來，南昌的整體房價平均增幅為 17%，紅谷灘片區(qū)及新建縣房價的平均增幅為 26% ?依據(jù)上頁各樓盤的增長價格，計算各樓盤近幾年的平均增長率： ?豐和新城平均增長率 33% ?萬達星城平均增長率 23% ?濱江豪園平均增長率 16% ?都市未來花園平均增長率24% ?萊卡小鎮(zhèn)平均增長率 32% ?過去四年中，南昌市整體房價的平均增長率為 17% ?紅谷灘片區(qū)及新建縣片區(qū)樓盤價格的增長幅度高于南昌市整體房價的增長； ?從有代表性的樓盤案例看，紅谷灘及新建縣的房價的年平均增長率約 26%； 本報告是嚴格保密的。 81 針對價格的變化，進行經(jīng)濟分析的簡單框算 序號 內(nèi)容 計算說明 單價 總額 一 銷售收入 綜合物業(yè)價格 4763 157601 二 總成本費用 2566 84921 1 土地費用 地價 (含契稅 ) 按地面地價算 400元 /平米 400 12040 2 前期費用 含設(shè)計、勘察、管理、招投標等 163元 /平米（按建筑面積計） 163 5394 3 建安成本 綜合建安成本 1000元 /平米 1000 33090 土方回填 2022萬元 2022 合 計 1060 35090 4 環(huán)境工程 含景觀、室外、道路 150元 /平米（按建筑面積計） 150 4964 6 市政配套費 含電、水、采暖、掛網(wǎng) 65元 /平米（按建筑面積計） 65 2151 市政水管道 150 供電線路 2022 合計 4301 7 管理費用 含前期、建安、環(huán)境、大配套 按 26項的 3%計算 45 1492 8 不可預(yù)見費 按 27項的 2%計算 31 1025 9 財務(wù)費用 現(xiàn)行利率 % 121 4000 10 銷售費用 按銷售額的 4%計算 191 6304 11 顧問費用 含顧問、咨詢管理費用 225 12 銷售稅金 營業(yè)稅 按銷售收入的 5%計算 238 7880 城建維護費 按營業(yè)稅的 5%計算 12 394 教育附加費 按營業(yè)稅的 3%計算 7 236 土地增值稅 按預(yù)征稅 1%計算 48 1576 合計 305 10086 三 開發(fā)利潤 2,196 72680 四 成本利潤率 % 五 稅后利潤率 % 本報告是嚴格保密的。 82 兩種方案中，因市場價格整體上升所產(chǎn)生的利潤增長十分明顯 均價變化 3000 3780 4763 6001 7561 利潤變化 % % % % % 稅后利潤變化 % % % % % 均價變化 3000 3780 4763 6001 7561 利潤變化 % % % % % 稅后利潤變化 % % % % % 對上表進行簡單的變量求值： ?方案一： ?假定均價從 3000元 /平米開始起計，價格每增長 26%， 成本中與銷售相關(guān)的費用按比例增長，看成本利潤率的變化； ?方案二： ?假定均價從 3000元 /平米開始起計，價格每增長 26%， 整體成本每次增長 5%， 看成本利潤率的變化； 本報告是嚴格保密的。 83 從區(qū)域規(guī)劃、市場走向、企業(yè)發(fā)展看利潤最大化的問題？ 從眾森企業(yè)自身發(fā)展的角度看，都市未來花園銷售已進入尾盤期，清華錦園預(yù)計在今年 1012月份銷售完畢，項目需要迅速開發(fā)； 從企業(yè)自身發(fā)展角度 從區(qū)域規(guī)劃發(fā)展角度 ?南昌的一環(huán)規(guī)劃已清晰，但一環(huán)的西側(cè)道路尚未動工，項目區(qū)域的道路未打通； ?眾森推動區(qū)域道路建設(shè)（自建道路連接碟子湖大道）的工作進展速度，將對項目的開發(fā)時機起著較大的影響； 從低密度物業(yè)市場銷售角度 ?天賜良園的聯(lián)排別墅，進行銷售控制，暫時不賣，等待更好的銷售時機； ?象湖南區(qū)域的南昌居住主題公園聯(lián)排別墅控制不賣，等待市場自然漲價； ?從 2022年及 2022年 15月份土地出讓分布看，昌北開發(fā)區(qū)、灣里區(qū)已成為土地出讓的重點片區(qū)，預(yù)計未來 12年，這兩片區(qū)將成為新的開發(fā)熱點，城市版圖進一步拉大，項目區(qū)域的 ? 城市 ? 屬性進一步加強，地段價值將迅速上升； ?2022年 15月份的住宅 +商住類土地出讓量僅為 1150畝，土地出讓趨于緊張，未來房產(chǎn)的市場供應(yīng)將趨于緊張，價格仍將上漲 從土地出讓角度 ?? 不一定要馬上開發(fā)，理由是道路不夠通暢，區(qū)域規(guī)劃不夠明確，不確定因素太多，一環(huán)的西側(cè)還沒動工，對區(qū)域的城市價值支撐不足。 ? ?? 南昌市場受政府規(guī)劃影響太大，青山湖的發(fā)展就是依托于政府 ? 清淤 ? 工作的完后。 ? ?—— 受訪者觀點 本報告是嚴格保密的。 84 如何實現(xiàn)利潤最大化？ —— 開發(fā)節(jié)奏的整體研判 從區(qū)域價格增長角度 從企業(yè)自身發(fā)展角度 從區(qū)域規(guī)劃發(fā)展角度 從土地出讓角度 從低密度物業(yè)市場銷售角度 建議控制開發(fā)速度，拉長開發(fā)周期 建議開發(fā)周期由預(yù)期的 3年拉長到 5年，通過準確的市場占位及市場的自然增值兩方面，實現(xiàn)利潤的最大化； 觀點：通過精細的市場研究和產(chǎn)品的精雕細琢賺取利潤，是利潤實現(xiàn)的最后一個手段；利潤獲取的方法遠不止這一個； 本報告是嚴格保密的。 85 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟分析 項目目標與屬性界定 項目機會研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 本報告是嚴格保密的。 86 發(fā)展戰(zhàn)略 重新定義區(qū)域價值，進行區(qū)域資源再造，建立全新價值體系 占位高端市場，打造南昌 CBD區(qū)域生態(tài)別墅群 控制開發(fā)節(jié)奏，賺取市場自然增值和產(chǎn)品營造的雙重利潤，實現(xiàn)利潤最大化 本報告是嚴格保密的。 87 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟分析 項目目標與屬性界定 項目機會研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 項目命名建議 本報告是嚴格保密的。 88 客戶定位思路 從交通、地緣分析，誰最可能成為我們的客戶？ 從近區(qū)域客戶的構(gòu)成及臵業(yè)購動因素，來看誰可能成為我們的客戶？ 從項目本身可能提供的居住體驗，來看誰可能成為我們的客戶？ 尋找最可能、最適合項目的客戶群 從可參照物業(yè)的客戶群體，看項目可能的客戶群體？ 從距離看客戶可能包含的范圍？ 本報告是嚴格保密的。 89 紅谷灘：客戶主要是政府公務(wù)員、高校教師、部分企業(yè)人士，政府利好、快速升值和較好的環(huán)境，是主要臵業(yè)驅(qū)動因素 洪城比華利 市區(qū)政府高官、私營企業(yè)主、生意人，看重區(qū)域中心地段 紅谷凱旋 以附近公務(wù)員、企事業(yè)單位客戶為主，老城區(qū)部分投資客 天賜良園 市區(qū)的公務(wù)員（附近國稅局）、學(xué)校教師，看重區(qū)位優(yōu)勢；以自住型客戶為主 豐和新城 附近高校老師和公務(wù)員、部分投資客 鳳凰城 以紅谷灘周邊為主，所屬區(qū)域相對繁華，以此向南昌市區(qū)擴散，以自住為主，目前入住率不高 名門世家 企業(yè)中高層、生意人為主，看重區(qū)位、價格、產(chǎn)品素質(zhì)等 以自住型客戶為主 萬達星城 客戶主要是事業(yè)單位、公務(wù)員以及生意人；地域劃分南昌人占大多數(shù)，新建縣占 10%，臵業(yè)目的多數(shù)是投資 ?目前在紅谷灘區(qū)域臵業(yè)的客戶群體依然以政府公務(wù)員、企事業(yè)單位人員為主 ?大部分看重紅谷灘的區(qū)位優(yōu)勢，看好區(qū)域的未來發(fā)展空間 ?臵業(yè)的目的以自住為主，同時個別樓盤還吸引了一定數(shù)量的投資客群，主要看重區(qū)域價格漲幅；同時追捧 90/70發(fā)布后，大面積低密度的，投資價值高的稀缺性物業(yè) ? 紅谷灘上下班有 50%的車是江浙的車，是江浙人租了紅谷灘的房子，但買房仍主要是南昌人 ? —— 受訪人士語 本報告是嚴格保密的。 90 新建縣：政府公務(wù)員、老師和賣地收入人士，價格便宜、剛性需求和投資是主要的驅(qū)動因素；紅角洲：教育配套、就近便利、環(huán)境是其驅(qū)動因素 金融街紫園 一期的主要客戶為政府公務(wù)員及高校老師，少量南昌的人（以紅谷灘為主） 梵頓公館 客戶主要是老師和公務(wù)員，次要客戶為生意人和開公司的，基本都是老城區(qū)過來的客戶，對生活品質(zhì)要求較高 聯(lián)發(fā)江岸匯景 主要客戶為事業(yè)單位人員，次要客戶為老師、南昌市內(nèi)換房的人，換房面積都在 133M2以上，還有部分福建過來的認同聯(lián)發(fā)品牌的投資客以及南昌附近城市的居民 麗水佳園 客戶主要是新建縣人和南昌人，其中本地人占大多數(shù)，少量周邊縣市人士 萊卡小鎮(zhèn) 客戶以當?shù)厝藶橹鳎▊€體戶和政府人員），少量南昌人過來購買，南昌人占 10%左右 從紅角洲及新建縣客戶構(gòu)成分析，基本包含三大類人群： ?政府公務(wù)員 ?高校 /中學(xué)教師 ?外出打工返鄉(xiāng)的本地人 ?賣地收入的本地人 ?少量周邊縣市人士 ?部分投資人士 沿海 .麗水佳園 城開 .國際學(xué)園 現(xiàn)代米羅 藍天 .水云居 紅谷德邑 主要客戶構(gòu)成 南昌 大學(xué)城 新建縣 新建縣 新建縣 新建縣 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 南昌市 南昌市 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 其他 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 其他 大市場 本報告是嚴格保密的。 91 從地緣與交通看，昌北片區(qū)人群是項目潛在的主要消費群體，昌北匯集了大批高校和大型企業(yè) ? 南昌市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總?cè)丝?022年 12月 31日為 ，估計 06年有 23萬。除去 業(yè)人口，有 10萬學(xué)生，剩余人口為 10萬。上述所說的 20萬是戶籍人口，不包括外來打工人口，總共加起來應(yīng)該有 24萬。企業(yè)數(shù)量正兒八經(jīng)有 500多家，注冊的接近 1000家。企業(yè)有大有小，大的成名企業(yè)有南磁、奧克斯。中大型企業(yè)占數(shù)量比例不大。大企業(yè)中工業(yè)類的可以分，有幾十家，占的數(shù)量百分比不大，占經(jīng)濟總量的 70%，大企業(yè)員工數(shù)量也比較大。? －－經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展辦公室 吳斌 江西科技師范學(xué)院 江西農(nóng)業(yè)大學(xué) 東華理工大學(xué) 江西財經(jīng)大學(xué) 華東交通大學(xué) 下羅鎮(zhèn) 晨鳴紙業(yè) 鴻源數(shù)顯 江鈴陸風(fēng)汽車 杭蕭鋼構(gòu) 德國克林尼科公司 南昌凱馬有限公司 馬恒達（中國）拖拉機有限公司 中泰凱馬柴油機 晶湛科技 富昌科技 江西財大分院 江西理工學(xué)院 江西科技師范學(xué)院 東華理工學(xué)院 電力職工大學(xué) 江西財經(jīng)學(xué)院 江西省團校 江西農(nóng)業(yè)學(xué)院 江西農(nóng)業(yè)大學(xué)商業(yè)院 文藝學(xué)校 鐵路機械學(xué)校 華東交通大學(xué) 南方冶金學(xué)院 江西省機械學(xué)校 園區(qū)高校云集，經(jīng)過幾十年積淀，匯聚了大批高知人群 資料來源：資料分析 本報告是嚴格保密的。 92 昌北高校教職工數(shù)量較多，且整體收入在區(qū)域群體中屬中上階層，經(jīng)濟實力較強 ? 昌北區(qū)域內(nèi)高校教職工總量達 3萬余人，教師達 1萬余人，數(shù)量較多 ? 高校教職工，特別是高校教師，年收入在區(qū)域內(nèi)占上端，購買實力強 ?高校教師人群有 1萬多，有三十幾所高校院所，收入水平比政府高。在紅谷灘濱江一個樓盤上，南昌大學(xué)買了300套房子給老師。園區(qū)的老師住得很分散，年輕的可能沒有住房，南磁等老企業(yè)也都有住宅，也有周邊的住房。 －－經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 辦公室 吳斌 區(qū)大專院校和科研機構(gòu) 36所，擁有教師 3萬余人，科研人員 4000余人，學(xué)生共約 10萬余人 江西財經(jīng)大學(xué) 華東交通大學(xué) 江西農(nóng)業(yè)大學(xué)南昌商學(xué)院 江西科技師范學(xué)院 南昌理