【正文】 景觀及附近區(qū)域沿岸景觀效果，改善區(qū)域形象 在以生態(tài)活水系統(tǒng)為核心的形象改造基礎(chǔ)上，進(jìn)而打造一些休閑景點(diǎn)，如： ?木質(zhì)水流旋轉(zhuǎn)水車(chē) ?簡(jiǎn)易的木質(zhì)涼亭、花架 ?水邊木棧道 ?自然生態(tài)綠化 建議：將靠近項(xiàng)目區(qū)域的水域租用 35年（項(xiàng)目銷(xiāo)售周期），清潔水面效果，保證在此期間不影響湖面景觀效果； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 77 愿景展望：建議眾森在區(qū)域增持土地，更大程度享有資源改造的效益 昌九高速 ?建議增持地塊西南側(cè)的土地（現(xiàn)大部分為水塘），將使： ?降低區(qū)域資源改造的單位成本，以便在更大程度上享有資源改造后帶來(lái)的效益； ?進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)，真正實(shí)現(xiàn)眾森企業(yè)大躍進(jìn)的宏愿； ?本項(xiàng)目地價(jià)較低，將使眾森在拿地的價(jià)格上占有較大的操作空間； ?眾森集團(tuán)可以在相對(duì)一般企業(yè)評(píng)估價(jià)較高的價(jià)位上拿地，與本項(xiàng)目一起將拉平價(jià)格，項(xiàng)目同樣還可獲得相對(duì)可觀的利潤(rùn)； 建議增持此區(qū)域土地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 78 在前述機(jī)會(huì)挖掘和重要舉措之下，項(xiàng)目是否就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)最大化？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 79 從區(qū)域價(jià)格的增長(zhǎng)看利潤(rùn)最大化？ 選取了紅谷灘新區(qū)的三個(gè)樓盤(pán)和新建縣的兩個(gè)樓盤(pán)作為案例，看價(jià)格增長(zhǎng)的變化情況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80 近四年來(lái)，南昌的整體房?jī)r(jià)平均增幅為 17%，紅谷灘片區(qū)及新建縣房?jī)r(jià)的平均增幅為 26% ?依據(jù)上頁(yè)各樓盤(pán)的增長(zhǎng)價(jià)格，計(jì)算各樓盤(pán)近幾年的平均增長(zhǎng)率： ?豐和新城平均增長(zhǎng)率 33% ?萬(wàn)達(dá)星城平均增長(zhǎng)率 23% ?濱江豪園平均增長(zhǎng)率 16% ?都市未來(lái)花園平均增長(zhǎng)率24% ?萊卡小鎮(zhèn)平均增長(zhǎng)率 32% ?過(guò)去四年中，南昌市整體房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率為 17% ?紅谷灘片區(qū)及新建縣片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度高于南昌市整體房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)； ?從有代表性的樓盤(pán)案例看，紅谷灘及新建縣的房?jī)r(jià)的年平均增長(zhǎng)率約 26%； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 81 針對(duì)價(jià)格的變化，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的簡(jiǎn)單框算 序號(hào) 內(nèi)容 計(jì)算說(shuō)明 單價(jià) 總額 一 銷(xiāo)售收入 綜合物業(yè)價(jià)格 4763 157601 二 總成本費(fèi)用 2566 84921 1 土地費(fèi)用 地價(jià) (含契稅 ) 按地面地價(jià)算 400元 /平米 400 12040 2 前期費(fèi)用 含設(shè)計(jì)、勘察、管理、招投標(biāo)等 163元 /平米（按建筑面積計(jì)） 163 5394 3 建安成本 綜合建安成本 1000元 /平米 1000 33090 土方回填 2022萬(wàn)元 2022 合 計(jì) 1060 35090 4 環(huán)境工程 含景觀、室外、道路 150元 /平米（按建筑面積計(jì)） 150 4964 6 市政配套費(fèi) 含電、水、采暖、掛網(wǎng) 65元 /平米（按建筑面積計(jì)） 65 2151 市政水管道 150 供電線路 2022 合計(jì) 4301 7 管理費(fèi)用 含前期、建安、環(huán)境、大配套 按 26項(xiàng)的 3%計(jì)算 45 1492 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按 27項(xiàng)的 2%計(jì)算 31 1025 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 現(xiàn)行利率 % 121 4000 10 銷(xiāo)售費(fèi)用 按銷(xiāo)售額的 4%計(jì)算 191 6304 11 顧問(wèn)費(fèi)用 含顧問(wèn)、咨詢(xún)管理費(fèi)用 225 12 銷(xiāo)售稅金 營(yíng)業(yè)稅 按銷(xiāo)售收入的 5%計(jì)算 238 7880 城建維護(hù)費(fèi) 按營(yíng)業(yè)稅的 5%計(jì)算 12 394 教育附加費(fèi) 按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算 7 236 土地增值稅 按預(yù)征稅 1%計(jì)算 48 1576 合計(jì) 305 10086 三 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 2,196 72680 四 成本利潤(rùn)率 % 五 稅后利潤(rùn)率 % 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 82 兩種方案中，因市場(chǎng)價(jià)格整體上升所產(chǎn)生的利潤(rùn)增長(zhǎng)十分明顯 均價(jià)變化 3000 3780 4763 6001 7561 利潤(rùn)變化 % % % % % 稅后利潤(rùn)變化 % % % % % 均價(jià)變化 3000 3780 4763 6001 7561 利潤(rùn)變化 % % % % % 稅后利潤(rùn)變化 % % % % % 對(duì)上表進(jìn)行簡(jiǎn)單的變量求值： ?方案一： ?假定均價(jià)從 3000元 /平米開(kāi)始起計(jì)，價(jià)格每增長(zhǎng) 26%， 成本中與銷(xiāo)售相關(guān)的費(fèi)用按比例增長(zhǎng)，看成本利潤(rùn)率的變化； ?方案二： ?假定均價(jià)從 3000元 /平米開(kāi)始起計(jì)，價(jià)格每增長(zhǎng) 26%， 整體成本每次增長(zhǎng) 5%， 看成本利潤(rùn)率的變化； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 83 從區(qū)域規(guī)劃、市場(chǎng)走向、企業(yè)發(fā)展看利潤(rùn)最大化的問(wèn)題？ 從眾森企業(yè)自身發(fā)展的角度看，都市未來(lái)花園銷(xiāo)售已進(jìn)入尾盤(pán)期，清華錦園預(yù)計(jì)在今年 1012月份銷(xiāo)售完畢，項(xiàng)目需要迅速開(kāi)發(fā)； 從企業(yè)自身發(fā)展角度 從區(qū)域規(guī)劃發(fā)展角度 ?南昌的一環(huán)規(guī)劃已清晰，但一環(huán)的西側(cè)道路尚未動(dòng)工，項(xiàng)目區(qū)域的道路未打通； ?眾森推動(dòng)區(qū)域道路建設(shè)（自建道路連接碟子湖大道）的工作進(jìn)展速度，將對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)起著較大的影響； 從低密度物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售角度 ?天賜良園的聯(lián)排別墅，進(jìn)行銷(xiāo)售控制，暫時(shí)不賣(mài)，等待更好的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)； ?象湖南區(qū)域的南昌居住主題公園聯(lián)排別墅控制不賣(mài)，等待市場(chǎng)自然漲價(jià)； ?從 2022年及 2022年 15月份土地出讓分布看，昌北開(kāi)發(fā)區(qū)、灣里區(qū)已成為土地出讓的重點(diǎn)片區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái) 12年，這兩片區(qū)將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，城市版圖進(jìn)一步拉大，項(xiàng)目區(qū)域的 ? 城市 ? 屬性進(jìn)一步加強(qiáng)，地段價(jià)值將迅速上升； ?2022年 15月份的住宅 +商住類(lèi)土地出讓量?jī)H為 1150畝，土地出讓趨于緊張，未來(lái)房產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)將趨于緊張，價(jià)格仍將上漲 從土地出讓角度 ?? 不一定要馬上開(kāi)發(fā)，理由是道路不夠通暢，區(qū)域規(guī)劃不夠明確，不確定因素太多，一環(huán)的西側(cè)還沒(méi)動(dòng)工，對(duì)區(qū)域的城市價(jià)值支撐不足。 ? ?? 南昌市場(chǎng)受政府規(guī)劃影響太大，青山湖的發(fā)展就是依托于政府 ? 清淤 ? 工作的完后。 ? ?—— 受訪者觀點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 84 如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？ —— 開(kāi)發(fā)節(jié)奏的整體研判 從區(qū)域價(jià)格增長(zhǎng)角度 從企業(yè)自身發(fā)展角度 從區(qū)域規(guī)劃發(fā)展角度 從土地出讓角度 從低密度物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售角度 建議控制開(kāi)發(fā)速度，拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期 建議開(kāi)發(fā)周期由預(yù)期的 3年拉長(zhǎng)到 5年，通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)占位及市場(chǎng)的自然增值兩方面，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化； 觀點(diǎn)：通過(guò)精細(xì)的市場(chǎng)研究和產(chǎn)品的精雕細(xì)琢賺取利潤(rùn)，是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的最后一個(gè)手段；利潤(rùn)獲取的方法遠(yuǎn)不止這一個(gè)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 85 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)與屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研判 項(xiàng)目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 86 發(fā)展戰(zhàn)略 重新定義區(qū)域價(jià)值，進(jìn)行區(qū)域資源再造，建立全新價(jià)值體系 占位高端市場(chǎng)，打造南昌 CBD區(qū)域生態(tài)別墅群 控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，賺取市場(chǎng)自然增值和產(chǎn)品營(yíng)造的雙重利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 87 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目目標(biāo)與屬性界定 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研判 項(xiàng)目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目命名建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 客戶(hù)定位思路 從交通、地緣分析，誰(shuí)最可能成為我們的客戶(hù)？ 從近區(qū)域客戶(hù)的構(gòu)成及臵業(yè)購(gòu)動(dòng)因素，來(lái)看誰(shuí)可能成為我們的客戶(hù)？ 從項(xiàng)目本身可能提供的居住體驗(yàn)，來(lái)看誰(shuí)可能成為我們的客戶(hù)？ 尋找最可能、最適合項(xiàng)目的客戶(hù)群 從可參照物業(yè)的客戶(hù)群體，看項(xiàng)目可能的客戶(hù)群體？ 從距離看客戶(hù)可能包含的范圍？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 紅谷灘：客戶(hù)主要是政府公務(wù)員、高校教師、部分企業(yè)人士，政府利好、快速升值和較好的環(huán)境，是主要臵業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 洪城比華利 市區(qū)政府高官、私營(yíng)企業(yè)主、生意人，看重區(qū)域中心地段 紅谷凱旋 以附近公務(wù)員、企事業(yè)單位客戶(hù)為主，老城區(qū)部分投資客 天賜良園 市區(qū)的公務(wù)員（附近國(guó)稅局）、學(xué)校教師，看重區(qū)位優(yōu)勢(shì)；以自住型客戶(hù)為主 豐和新城 附近高校老師和公務(wù)員、部分投資客 鳳凰城 以紅谷灘周邊為主，所屬區(qū)域相對(duì)繁華，以此向南昌市區(qū)擴(kuò)散，以自住為主，目前入住率不高 名門(mén)世家 企業(yè)中高層、生意人為主，看重區(qū)位、價(jià)格、產(chǎn)品素質(zhì)等 以自住型客戶(hù)為主 萬(wàn)達(dá)星城 客戶(hù)主要是事業(yè)單位、公務(wù)員以及生意人；地域劃分南昌人占大多數(shù)，新建縣占 10%，臵業(yè)目的多數(shù)是投資 ?目前在紅谷灘區(qū)域臵業(yè)的客戶(hù)群體依然以政府公務(wù)員、企事業(yè)單位人員為主 ?大部分看重紅谷灘的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，看好區(qū)域的未來(lái)發(fā)展空間 ?臵業(yè)的目的以自住為主，同時(shí)個(gè)別樓盤(pán)還吸引了一定數(shù)量的投資客群，主要看重區(qū)域價(jià)格漲幅；同時(shí)追捧 90/70發(fā)布后，大面積低密度的，投資價(jià)值高的稀缺性物業(yè) ? 紅谷灘上下班有 50%的車(chē)是江浙的車(chē)，是江浙人租了紅谷灘的房子，但買(mǎi)房仍主要是南昌人 ? —— 受訪人士語(yǔ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90 新建縣：政府公務(wù)員、老師和賣(mài)地收入人士，價(jià)格便宜、剛性需求和投資是主要的驅(qū)動(dòng)因素；紅角洲：教育配套、就近便利、環(huán)境是其驅(qū)動(dòng)因素 金融街紫園 一期的主要客戶(hù)為政府公務(wù)員及高校老師，少量南昌的人（以紅谷灘為主） 梵頓公館 客戶(hù)主要是老師和公務(wù)員，次要客戶(hù)為生意人和開(kāi)公司的，基本都是老城區(qū)過(guò)來(lái)的客戶(hù)，對(duì)生活品質(zhì)要求較高 聯(lián)發(fā)江岸匯景 主要客戶(hù)為事業(yè)單位人員，次要客戶(hù)為老師、南昌市內(nèi)換房的人，換房面積都在 133M2以上，還有部分福建過(guò)來(lái)的認(rèn)同聯(lián)發(fā)品牌的投資客以及南昌附近城市的居民 麗水佳園 客戶(hù)主要是新建縣人和南昌人，其中本地人占大多數(shù)，少量周邊縣市人士 萊卡小鎮(zhèn) 客戶(hù)以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎▊€(gè)體戶(hù)和政府人員），少量南昌人過(guò)來(lái)購(gòu)買(mǎi)，南昌人占 10%左右 從紅角洲及新建縣客戶(hù)構(gòu)成分析，基本包含三大類(lèi)人群： ?政府公務(wù)員 ?高校 /中學(xué)教師 ?外出打工返鄉(xiāng)的本地人 ?賣(mài)地收入的本地人 ?少量周邊縣市人士 ?部分投資人士 沿海 .麗水佳園 城開(kāi) .國(guó)際學(xué)園 現(xiàn)代米羅 藍(lán)天 .水云居 紅谷德邑 主要客戶(hù)構(gòu)成 南昌 大學(xué)城 新建縣 新建縣 新建縣 新建縣 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 南昌市 南昌市 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 其他 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn) 其他 大市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 91 從地緣與交通看，昌北片區(qū)人群是項(xiàng)目潛在的主要消費(fèi)群體，昌北匯集了大批高校和大型企業(yè) ? 南昌市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總?cè)丝?022年 12月 31日為 ，估計(jì) 06年有 23萬(wàn)。除去 業(yè)人口，有 10萬(wàn)學(xué)生，剩余人口為 10萬(wàn)。上述所說(shuō)的 20萬(wàn)是戶(hù)籍人口，不包括外來(lái)打工人口，總共加起來(lái)應(yīng)該有 24萬(wàn)。企業(yè)數(shù)量正兒八經(jīng)有 500多家，注冊(cè)的接近 1000家。企業(yè)有大有小，大的成名企業(yè)有南磁、奧克斯。中大型企業(yè)占數(shù)量比例不大。大企業(yè)中工業(yè)類(lèi)的可以分，有幾十家，占的數(shù)量百分比不大，占經(jīng)濟(jì)總量的 70%，大企業(yè)員工數(shù)量也比較大。? －－經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室 吳斌 江西科技師范學(xué)院 江西農(nóng)業(yè)大學(xué) 東華理工大學(xué) 江西財(cái)經(jīng)大學(xué) 華東交通大學(xué) 下羅鎮(zhèn) 晨鳴紙業(yè) 鴻源數(shù)顯 江鈴陸風(fēng)汽車(chē) 杭蕭鋼構(gòu) 德國(guó)克林尼科公司 南昌凱馬有限公司 馬恒達(dá)（中國(guó)）拖拉機(jī)有限公司 中泰凱馬柴油機(jī) 晶湛科技 富昌科技 江西財(cái)大分院 江西理工學(xué)院 江西科技師范學(xué)院 東華理工學(xué)院 電力職工大學(xué) 江西財(cái)經(jīng)學(xué)院 江西省團(tuán)校 江西農(nóng)業(yè)學(xué)院 江西農(nóng)業(yè)大學(xué)商業(yè)院 文藝學(xué)校 鐵路機(jī)械學(xué)校 華東交通大學(xué) 南方冶金學(xué)院 江西省機(jī)械學(xué)校 園區(qū)高校云集，經(jīng)過(guò)幾十年積淀，匯聚了大批高知人群 資料來(lái)源：資料分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 92 昌北高校教職工數(shù)量較多，且整體收入在區(qū)域群體中屬中上階層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) ? 昌北區(qū)域內(nèi)高校教職工總量達(dá) 3萬(wàn)余人，教師達(dá) 1萬(wàn)余人，數(shù)量較多 ? 高校教職工，特別是高校教師，年收入在區(qū)域內(nèi)占上端，購(gòu)買(mǎi)實(shí)力強(qiáng) ?高校教師人群有 1萬(wàn)多，有三十幾所高校院所，收入水平比政府高。在紅谷灘濱江一個(gè)樓盤(pán)上，南昌大學(xué)買(mǎi)了300套房子給老師。園區(qū)的老師住得很分散，年輕的可能沒(méi)有住房，南磁等老企業(yè)也都有住宅，也有周邊的住房。 －－經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 辦公室 吳斌 區(qū)大專(zhuān)院校和科研機(jī)構(gòu) 36所，擁有教師 3萬(wàn)余人，科研人員 4000余人，學(xué)生共約 10萬(wàn)余人 江西財(cái)經(jīng)大學(xué) 華東交通大學(xué) 江西農(nóng)業(yè)大學(xué)南昌商學(xué)院 江西科技師范學(xué)院 南昌理