【正文】 紅角洲：房產(chǎn)開發(fā)的重點，推出量大，區(qū)域知名度高 板塊 紅角洲 均價（元 /平米） 4000－ 4300 資源 江景、規(guī)劃 特征 規(guī)模中大、高層、開發(fā)商實力強 建筑類型及戶型 小高層、高層 。 50 園林景觀的處理，多以硬質(zhì)景觀為主，輔以簡單的綠化，缺乏足夠的生活氛圍的營造 ?園林景觀的處理，多以硬質(zhì)景觀為主，輔以簡單的綠化，缺乏營造居家氛圍和生活的品質(zhì)感，圖為： ?南昌居住主題公園 ?香溢花城 ?四季花城 ?綠地蘭宮 機會分析 本報告是嚴格保密的。 46 天賜良園聯(lián)排物業(yè)暢銷，銘雅歐洲城價格高企，對片區(qū)高端市場起到很好的引導和支撐作用 萬科地塊 香溢花城 天賜良園 銘雅歐洲城 ?銘雅歐洲城（高爾夫別墅）項目雖然在市場上有很多說法，但它高企的價格（ 1300015000元 /平米），成為區(qū)域市場價格的標桿和參照，成為其它項目價格高與低的一個衡量標尺； ?天賜良園聯(lián)排別墅比較暢銷，已賣到 7000元 /平米，對于項目區(qū)域的高端市場有較強的支撐作用； ?天賜良園聯(lián)排供應少，基本與項目不構(gòu)成競爭； 機會分析 本報告是嚴格保密的。 賣點 規(guī)模大且小區(qū)自身配套齊，而且靠近象湖風景區(qū)。 2022年一期開盤，已推出多次，每次推出 100多套。 客戶主要是生意人、公務(wù)員以及部分收入穩(wěn)定人群。 42 青山湖區(qū)域：價格高，與項目在客戶層面上形成較大的差別，競爭弱 樓盤名稱 香溢花城 中大青山湖 位臵 湖濱東路 1269號燕鳴島公園北側(cè) 中大南路 28號 規(guī)模 占面 500畝，建面 50萬平米，容積率 230畝，總建筑面積 23萬平方米，容積率 ，綠化率 45％ 產(chǎn)品形式 聯(lián)排別墅，多層，小高層、高層 多層、小高層 戶型配比 以 3房為主，主力戶型 120130平米 兩房面積 85115平米 三房面積 120180平米 四房面積 180200平米 聯(lián)排別墅面積 253358平米 多層部分為 2房 90～ 105m 3房 120～ 148m 4房 138～ 158m2 ，小高層部分為 140多 m2的 3房和150多 m2的 4房 3房為主，占 70%， 2房占 20%， 4房占 10% 客戶 以青山湖周邊客戶為主，向南昌客戶輻射，也有江西省內(nèi)客戶 客戶來源范圍較廣，主要看重青山湖景觀環(huán)境、政府規(guī)劃及產(chǎn)品素質(zhì) 銷售狀況 別墅 1300020220元 /平方米，洋房 60007000 均價為 54005500元 /平米 ，開盤當天即賣 90% 賣點 加州文化社區(qū)，北美加州風格、大環(huán)境、園林風格 正青山湖，生態(tài)毫宅 配套 商業(yè)街，周邊有 50萬平米湖景資源 會所、幼兒園、泳池、商務(wù)中心、健身房、屋頂網(wǎng)球場、超市等 點評 產(chǎn)品形象較高，規(guī)模較大，外部資源豐富 產(chǎn)品規(guī)模較大，素質(zhì)較高，湖景資源相對豐富 競爭分析 本報告是嚴格保密的。 39 2022年 111月銷售數(shù)據(jù)表明，市場熱點有向城市外圍轉(zhuǎn)移的趨勢，陌生區(qū)同樣面臨較大的機會 在行政劃分上，紅谷灘、鳳凰洲和紅角洲統(tǒng)一劃為紅谷灘新中心區(qū)，故本紅谷灘區(qū)域包括了紅谷灘、紅角洲和鳳凰洲三個板塊的供應及銷售； 本報告是嚴格保密的。 35 南昌市近年 GDP及人均 GDP迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展期 房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 ?06年開始南昌人均 GDP為26145元，進入 800－ 4000美元的區(qū)間，預示著南昌房地產(chǎn)已經(jīng)進入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展勢頭看漲； ?2022年，南昌市在崗職工年均工資首次跨越 2萬元大關(guān)，達到 20286元；而在金融、水電煤等公共服務(wù)性行業(yè)、電信及相關(guān)信息產(chǎn)業(yè)，職工年均工資更是超過 3萬元，分別為 36884元、32809元和 31453元； 本報告是嚴格保密的。 31 國際國內(nèi)領(lǐng)先城市發(fā)展與規(guī)劃的啟示 大量公共綠地、生態(tài)廣場、休閑公園的修建，對于提高城市的形象，加速城市的發(fā)展，尤其是新區(qū)域的發(fā)展，將起到極大的推動作用； 南昌紅谷灘城市核心區(qū)及其一級輻射區(qū)，均未規(guī)劃有大面積的開闊綠地、休閑公園等，沿江綠地規(guī)劃并未達到使用上的功能實現(xiàn)，影響新城區(qū)開發(fā)的進程； 城市中心生態(tài)綠地、休閑區(qū)域，是在發(fā)生大量城市病、城市生活質(zhì)量下降的教訓下的產(chǎn)物； 本報告是嚴格保密的。 29 案例三（深圳中心區(qū)）：深圳中心區(qū)占地面積 6平方公里，規(guī)劃為行政、文化、金融、商務(wù)功能 ?深圳市中心區(qū)核心區(qū)CBD總占地面積 607公頃：北片區(qū)是行政、文化中心；南片區(qū)是城市商務(wù)區(qū)（ CBD），總建筑面積達750萬平方米。 25 政府及民間有識人士逐漸意識到城市綠化的重要，提出要在城市中心建設(shè)生態(tài)綠化區(qū) 土地用途 數(shù)量 面積 萬平方米 % 12戶住宅 3031 % 多戶住宅 17680 % 商業(yè) /居住 9611 % 商業(yè) /辦公 5442 10% 工業(yè) 2073 120 % 運輸及公用事業(yè) 587 % 公共機構(gòu) 2412 % 開闊地 /休閑場所 338 % 停車設(shè)施 995 % 空地 1859 % 其他 333 % 合計 44361 100% 曼哈頓總用地面積為 60平方公里，已規(guī)劃用地約 44平方公里，土地利用可概括為： ?立體規(guī)劃空間，充分利用土地 ?注重生態(tài)環(huán)境，兼顧住宅 ?土地分區(qū)規(guī)劃制度對于紐約的規(guī)劃起到極大的促進作用； 對中心區(qū)曼哈頓的規(guī)劃中，開闊地 /休閑場所面積占 % 本報告是嚴格保密的。 21 紅谷灘中心區(qū)已沒有景觀性物業(yè)可開發(fā)，景觀性物業(yè)變得稀缺 ?紅谷灘在開發(fā)過程中，率先開發(fā)了沿贛江的一線江景高層物業(yè)，核心區(qū)沿江岸線已基本無景觀空間； ?沿江率先建設(shè)了號稱亞洲最高的摩天輪，以此作為標志性建筑，引領(lǐng)整個沿江帶的綠化建設(shè)，但到目前看，效果并不明顯； ?沿江高速大道的規(guī)劃，使市民對于沿江綠化帶的使用功能效果下降，使沿江帶更多成為象征意義的綠化； ?目前紅谷灘缺乏一個具備真正能實現(xiàn)城市生態(tài)、休閑的功能區(qū)域； 萬達星城 鹿景名居 濱江豪園 博泰濱江威尼斯 天舜苑 紅谷春天花園 圣陶沙花園 聯(lián)發(fā)大廈 洪城時代廣場 紅谷凱旋 本報告是嚴格保密的。以商務(wù)、辦公、信息、商業(yè)文化和居住為一體的新城市中心商務(wù)區(qū)（ CBD）； ?紅角洲片區(qū)：規(guī)劃用地面積27平方公里，人口 30萬，是以高校、體育產(chǎn)業(yè)和居住為主導的科技新城； ?長棱片區(qū)：規(guī)劃用地面積 22萬平米，人口 25萬，規(guī)劃依托現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展商貿(mào)和文化，重點搞好工業(yè)小區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)； ?昌北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)：規(guī)劃用地 45平方分里，人口 20萬，是昌九工業(yè)走廊重點，將形成現(xiàn)代工業(yè)、文教科研和生活綜合區(qū)； ?舊城中心區(qū)：規(guī)劃用地面積21平方公里，人口 40萬。 17 南昌正處在政府主導下的拉大城市框架的發(fā)展階段， ?一江兩岸、一核五片、多組團推進?的城市框架，將拉起大南昌未來的整體格局 ?西進、東拓、北控和南延的規(guī)劃戰(zhàn)略： 西進是政府近幾年的主導方向，紅谷灘中心區(qū)經(jīng)過 5年已發(fā)展較具規(guī)模 ?政府最初想將城市重點向東發(fā)展，但受制于艾溪湖的隔斷，后才將發(fā)展的重點改為西進 ?大昌北規(guī)劃： 03年 6月推出 ? 大昌北新城 ? ，涵蓋紅谷灘新區(qū)、昌北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、新建縣城和望城片區(qū)。 ?地勢低于路面和堤壩 ?道路未修通，造成進入性較差 ?項目屬性： 目前沒有道路直接進入地塊 ，只能繞行 進入性差 占地 ，在南昌屬于中等偏大規(guī)模 中大等規(guī)模 地塊內(nèi)部水系發(fā)達，植被覆蓋率高 有自身資源體系 ?區(qū)域?qū)傩裕? 規(guī)劃新建縣將有三條道路與紅谷灘對接，但是具體修建的時間還不確定。 13 地塊條件與指標：占地 ，容積率 ，水域面積約 230畝，其中最南側(cè)水域約 90畝的年限為 40年，黃家湖路從地塊內(nèi)部穿過 地塊內(nèi)部道路 地塊內(nèi)的香樟樹 地塊內(nèi)的水資源 黃家湖 地塊內(nèi)的榆樹 地塊內(nèi)的香樟樹 經(jīng)濟指標： ?占地規(guī)模： ?容積率要求： ?建筑面積： 316970萬平米 ?用地性質(zhì)：商住、旅游用地； ?南側(cè)水面位臵的一塊 90畝用地的使用年限為 40年； ?地價： 20萬 /畝， 2022年通過拍賣取得土地； ?水面面積約占 200畝； ?地塊高差約 4米，地塊內(nèi)有一定的植被； ?黃家湖路從地塊中間穿過，黃家湖路未來規(guī)劃寬度未完全明確，最新規(guī)劃圖標示為寬 50米的主干道； 水 域 水域 黃家湖路 40年年限 本報告是嚴格保密的。 9 區(qū)位屬性：一環(huán)西側(cè)現(xiàn)無道路，項目雖距離紅谷灘很近，但行政上屬于新建縣，在訪談中發(fā)現(xiàn)，各階層人士對區(qū)域基本無認知或是?墳墓、偏、遠? ?項目及周邊小面積區(qū)域，在行政上歸屬于新建縣，是南昌規(guī)劃一環(huán)中僅有的不屬于南昌市的區(qū)域； ?地塊雖與規(guī)劃的 CBD距離很近，但由于受昌九高速路的隔斷，項目所在區(qū)域，在消費者的心目中，是城市郊區(qū)，與城市一環(huán)內(nèi)核心城市的空間屬性完全相異； ?區(qū)域雖有規(guī)劃有打通昌九高速的紅灣公路等三條路，但目前沒有時確的時間進程，政府對此還沒有明確的說法； ?在對政府人士、專業(yè)人士、普通消費者的訪談過程中發(fā)現(xiàn)，南昌人對項目區(qū)域基本無認知，或認知為 ? 墳墓、偏 ? ； 新建縣區(qū)域 本報告是嚴格保密的。 5 項目目標、限制條件的解釋 關(guān)于 90/70 項目研究時，將重點按照市場本身的條件來研究，從市場機會、城市機會等角度提出項目的最佳方案，作為與政府協(xié)調(diào)的主推方案； 關(guān)于土地年限不統(tǒng)一 ?項目研究時，將會針對土地年限的限制條件，提出引導性策略，在此條件下指導項目的定位及規(guī)劃排布； 關(guān)于 12月份開盤及 3年開發(fā)完的開發(fā)節(jié)奏 ?經(jīng)與眾森溝通， 12份開盤，主要是考慮到與清華錦園等項目時間上的銜接問題，非限制性條件， 3年開發(fā)完也是非限制性條件，非強制性目標，故本方案將以項目的最優(yōu)化方案出發(fā)，不以此為限制條件； 本報告是嚴格保密的。南昌眾森黃家湖項目 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報告 本報告是嚴格保密的。 4 客戶目標 成為南昌的城市名片 ，成為南昌市的品牌 目標 1 目標 2 希望本年 12月份開盤，初步預期 35年開發(fā)完 目標 3 項目利潤要最大化 —— 公司已經(jīng)在新建縣開發(fā)了二個項目，在新建縣具有一定的知名度，但在市區(qū)品牌認知度較低 —— 公司不僅僅要開發(fā)的是項目，希望能夠承擔一定的社會責任感，同時項目也要代表區(qū)域形象 —— 公司現(xiàn)金目前較為充裕，在可接受的銷售周期內(nèi)，要求實現(xiàn)利潤最大化 本報告是嚴格保密的。 8 項目區(qū)位：位于南昌最新規(guī)劃的一環(huán)中，距離老城中心直線 7公里，距離紅谷灘新城中心 2公里 昌九高速 八一大橋 南昌大橋 老城區(qū) 紅谷灘新區(qū) ?項目在行政上歸屬于新建縣； ?在南昌的最新規(guī)劃中，項目屬于一環(huán)內(nèi)區(qū)域； ?從直線距離上分析，項目到南昌老城區(qū)中心八一廣場 7公里，距離八一大橋西橋頭 4公里，距離紅谷灘中心 2公里； 本報告是嚴格保密的。 12 項目四至：東邊是昌九高速及污染較嚴重的烏沙河，南側(cè)是排污渠及排洪堤，北側(cè)直接與黃家湖相連，西邊主要是還遷房和華東交大的學生宿舍 東側(cè) :烏沙河和排污渠交匯處 西側(cè) :還建房 西側(cè) :華東交大 北側(cè) :湖灣 南側(cè) :湖面 東側(cè) :湖面 南側(cè)地界 本報告是嚴格保密的。 不利因素 ： ?靠近昌九高速，可能帶來噪音污染。 16 ? 陌生、偏、負面認知?是項目面臨的現(xiàn)實問題，如何看待此問題，是否有機會化解此問題？ 本報告是嚴格保密的。 19 紅谷灘是未來的中央商務(wù)區(qū)（ CBD），未來城市核心將由現(xiàn)在的東湖區(qū)向紅谷灘轉(zhuǎn)移 ?紅谷灘中心區(qū)（規(guī)劃中的紅色谷灘包括現(xiàn)在的紅谷灘和鳳凰洲）：規(guī)劃用地面積 16平方公里，人口 25萬人。 ?無論是現(xiàn)看到的規(guī)劃圖及地塊用地示意圖及已建成區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)整個紅谷灘存在如下問題： 土地用途、功能