【正文】 ,機(jī)場(chǎng)綜合型增強(qiáng) ,臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 的比重迅速上升 ,產(chǎn)業(yè)的航空樞紐指向明顯強(qiáng)化 ,機(jī)場(chǎng)合功能與所在區(qū)域的融合性加強(qiáng) ,臨空產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用開始顯現(xiàn) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)共同成為臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的主要產(chǎn)業(yè) ,航空制造業(yè)和航空服務(wù)業(yè) 結(jié)合成為航空產(chǎn)業(yè)集群 ,復(fù)合型的航空樞紐功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)完全融合 ,成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的 增長點(diǎn) 初期起步階段 快速成長階段 成熟階段 2023年 800萬 2023年 1000萬 旅客吞吐量 發(fā)展階段 隨著武漢天河機(jī)場(chǎng)航空運(yùn)輸量的快速增長和機(jī)場(chǎng)周邊交通條件的不斷改善，武漢進(jìn)入 快速成長階段 ，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的 拉動(dòng)作用 將逐漸明顯 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 52 2023年 1130萬 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域價(jià)值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競(jìng)爭分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盤龍城板塊：憑借機(jī)場(chǎng)等交通優(yōu)勢(shì)，盤龍城定位為以物流為主的 產(chǎn)業(yè)新城和綜合居住區(qū)，目前以價(jià)格為競(jìng)爭優(yōu)勢(shì) 武漢２８街 漢口北第一批發(fā)城 天河機(jī)場(chǎng) 根據(jù) 《武漢市都市發(fā)展區(qū)用地規(guī)劃圖 2023— 2023》 盤龍城將建設(shè)成為一個(gè)集居住、商業(yè)、工業(yè)于一體的新城 ： ?現(xiàn)代制造區(qū)： 積極扶持生物醫(yī)藥業(yè)，發(fā)展食品加工業(yè) ，汽車工業(yè)及建工機(jī)械 、建筑建材業(yè) ，加快精細(xì)化工和電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)： 依托武漢天河國際機(jī)場(chǎng) ，建設(shè)成為一個(gè)集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國際性空港城； ?旅游度假區(qū)： ?生態(tài)人居區(qū)： 組織香港縱橫、深圳寶安、北京名流、武漢地產(chǎn)等 17家簽約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使盤龍新城成為武漢市民未來首選的理想居住地。和漢口商業(yè)、商務(wù)區(qū)的心理距離更近。新城以市級(jí)商業(yè)中心為核心，周邊則布局為六片居住區(qū)，每個(gè)區(qū)人口約為 5萬人，整個(gè)區(qū)域?qū)⒕幼?30萬人； 內(nèi)部配套： 未來發(fā)展定位： 城市生態(tài)新城 交通規(guī)劃： ?道路交通規(guī)劃： 后湖新城將在幾年內(nèi)著力建設(shè)完善“四橫八縱”的主要骨架路網(wǎng)； “四橫” 三環(huán)線、井南大道247。 ?BRT規(guī)劃 ?規(guī)劃中快速公交線路走向?yàn)椋簼h口火車站－發(fā)展大道－長豐大道－古田二路－金橋中路，該線路為聯(lián)系金銀湖地區(qū)與漢口火車站的快速通道 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ②和黃： 1000畝； 占位高端，配套不詳 ?經(jīng)市規(guī)劃局認(rèn)證 ： ?新區(qū)分為生態(tài)宜居、旅游觀光、科技文化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大板塊 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn)； ?2023年： ?總體規(guī)劃編制，組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目引進(jìn)、公共服務(wù)體系建設(shè)等方面； ?20232023年 ： ?初步建成后官湖生態(tài)宜居新城基礎(chǔ)設(shè)施體系，基本完成后官湖生態(tài)宜居新城公共配套服務(wù)體系建設(shè) ； ?20232023： ?完成重點(diǎn)項(xiàng)目及一批房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)； 現(xiàn)有項(xiàng)目： 東方夏威夷 城市最佳生態(tài)居住板塊 大洋彼岸 ２ １ ?后官湖： ?后官湖為武漢第二大湖，湖面面積 3000多畝，景觀可利用度高 ?知音湖： ?水體面積 30平方公里 千年美麗 漢陽 中心區(qū) 陽口區(qū) 武昌區(qū) 知音湖 后官湖板塊 三環(huán)線 外環(huán)線 價(jià)格： 50006000元左右 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 隨著武漢城市化進(jìn)程加速，使得中心區(qū)用地受限、房價(jià)高企，已形成武漢的房地產(chǎn)格局以三鎮(zhèn)為核心，向周邊輻射的格局 武昌 高科技 教育 漢陽 現(xiàn)代制造 旅游 漢口 商業(yè)貿(mào)易 金融服務(wù) 供應(yīng)格局 ?以漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)為核心，向周邊輻射，區(qū)域性臵業(yè)表現(xiàn)明顯； ?武昌中心區(qū)以改善類產(chǎn)品為主，首改、再改產(chǎn)品成為成交的絕對(duì)主力； ?漢陽中心區(qū)受大規(guī)模拆遷和區(qū)域價(jià)格調(diào)整影響，市場(chǎng)成交以首臵首改的兩房產(chǎn)品為主； ?漢口中心區(qū)因整體供應(yīng)量小，產(chǎn)品隨供應(yīng)量變化，且各產(chǎn)品的價(jià)格較為趨近； 整體供應(yīng)格局： 盤龍城板塊 后湖板塊 金銀湖 板塊 湯遜湖板塊 后官湖、知音湖板塊 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武漢地鐵規(guī)劃 13條線， 560公里新方案 13條地鐵線， 共 560公里總長。 鎮(zhèn)內(nèi)主干線路主要用于增加線路覆蓋范圍，提高線網(wǎng)服務(wù)水平。 5條骨架線路跨兩江 跨長江線路 3條 分別為 U2(金銀潭 — 魯巷 )、 U7(黃家湖大學(xué)城 — 盤龍城 )和 U4(永安堂 — 武漢站 )。 3條市域快線連城郊 E1—— 由蔡甸至豹澥，實(shí)現(xiàn)漢陽與武昌的快速直達(dá)聯(lián)系。 武漢 周邊 8市 臵業(yè)客戶的雙向流動(dòng) ?周邊 8市客戶到武漢臵業(yè)： ?看中武漢的城市配套； ?解決戶口、子女上學(xué)問題； ?人才流通政策支持，武漢為其提供了更多就業(yè)機(jī)會(huì)。 隨著交通網(wǎng)絡(luò)體系的形成，武漢與周邊 8市將形成一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，促進(jìn)購房的雙向流動(dòng) ?公路： 建成以武漢為中心樞紐、由環(huán)城市圈快速路和 13條呈放射狀的高速公路與快速路構(gòu)成的“一環(huán)十三射四聯(lián)線”公路主骨架網(wǎng)。以陽邏和北湖、廟山和九峰、紙坊和黃家湖、沌口和紗帽、吳家山和蔡甸、盤龍和武湖等新城建設(shè)為依托，形成六大新城組群，集中體現(xiàn)城市發(fā)展力 . —— 武漢十一五規(guī)劃 武漢實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的重要舉措是實(shí)現(xiàn)交通一體化；從武漢近年的投資走向分析，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和道路交通建設(shè)占到相當(dāng)大的比例；區(qū)域間交通體系的建設(shè)將直接促使資金快速在城市圈中流動(dòng) 3. 三鎮(zhèn)中心功能近似，相互競(jìng)爭 由于城市內(nèi)過江交通的阻礙，相對(duì)獨(dú)立的三鎮(zhèn)中心未能集聚在一起，而三鎮(zhèn)中心區(qū)的現(xiàn)代通訊、商務(wù)、物流、證券金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雷同，使武漢三鎮(zhèn)內(nèi)部面臨著區(qū)域性的競(jìng)爭。 ? 武漢作為中國第三大科教中心、第二大智力密集區(qū)，對(duì)高科技人才有很大的吸引力。 6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)開發(fā)區(qū)已成為該市工業(yè)新的增長點(diǎn)。 中部“兩核兩帶六圈”格局 戰(zhàn)略支點(diǎn)城市功能特點(diǎn) ?交通樞紐 ?產(chǎn)業(yè)牽引 ?要素集散 ?服務(wù)中心 ?管理中心 ?創(chuàng)新中心 中原城市群 武漢城市圈 沿江城市群 長株潭城市群 太原城市群 昌九城市群 趨勢(shì)一 247。 客戶分析 182。 整體發(fā)展戰(zhàn)略 182。 按照區(qū)域內(nèi)普通住宅平均消化速度，每月銷售 50套，每套面積 100平，低密度住宅每月銷售 15套，每套面積250平，那么年銷售量 ，按照此銷售速度，項(xiàng)目開發(fā)周期約 17年； 按照區(qū)域內(nèi)普通住宅最好的每月銷售 100套，低密度住宅每月銷售 20套，那么年銷售量 18萬方，按照此銷售速度，項(xiàng)目開發(fā)周期約 10年 項(xiàng)目 物業(yè)類型 銷售速度 (套 /月 ) 巢上城 普通住宅 5060 F、陽光城 4045 哥特帝景 4550 日月山水 3040 鼎鑫 〃 摩卡小鎮(zhèn) 3040 名流人和天地 100110 歌林花園 4050 美景天城 3040 哥特帝景 4050 領(lǐng)袖城 6080 恒大名都 120130 恒大名都 低密度住宅 1015 F、天下 1020 中國院子 2030 盤龍灣 23 巢 NEST 810 項(xiàng)目按照 180萬建面計(jì)算 單個(gè)項(xiàng)目 10萬平米 /年，本項(xiàng)目至少需要 2倍的市場(chǎng)速度 困境4 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 漢口街邊的路人訪談 項(xiàng)目內(nèi)部 項(xiàng)目內(nèi)部 項(xiàng)目內(nèi)部 盤龍城 盤龍城 政府沒有明晰的配套規(guī)劃，區(qū)域陷入惡性循環(huán)的空城中 困境1 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？粘? 客戶分析 182。 整體發(fā)展戰(zhàn)略 182。 【周邊四至】 北側(cè)距后湖約 300米，低層物業(yè)沒有湖景視野，至東南側(cè)的中百倉儲(chǔ)最遠(yuǎn)距離約 3公里，南側(cè)緊臨主干道巨龍大道，西側(cè)近主干道盤龍大道 地塊四至 ?地塊東臨盤龍大道，南靠巨龍大道，具有良好的昭示性 ?北側(cè)距后湖約 300米，西北角至中百倉儲(chǔ) ，地塊南側(cè)凹槽處為國家電網(wǎng)，對(duì)住宅開發(fā)存在一定影響 ?盤龍大道與巨龍大道為區(qū)域主干道，路況一般。 【地塊屬性 —— 位臵、指標(biāo)】 地塊靠近區(qū)域核心地段，總占地 2481畝，本次策劃用地約 1714 畝，容積率最低約 ，并可上調(diào)，屬大規(guī)模住宅開發(fā)項(xiàng)目 ?地塊位臵： 本項(xiàng)目位于盤龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)盤龍大道、楚天大道、湖濱路、乘龍路的圍合區(qū)域內(nèi)。 ?區(qū)域內(nèi)只有一家大型超市“中百倉儲(chǔ)”。 北部新城組團(tuán) 西部新城組團(tuán) 西南新城組團(tuán) 南部新城組團(tuán) 東南新城組團(tuán) 東部新城組團(tuán) 盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 武昌 漢陽 漢口 黃陂政府 天河機(jī)場(chǎng) 漢口火車站 漢口北專業(yè)市場(chǎng) 三環(huán)線 盤龍城屬于黃陂區(qū)管轄，而黃陂區(qū)于 1998年由黃陂縣撤縣改區(qū)，在武漢人眼中，就覺得盤龍城不屬于武漢市的一部分，抗性較大 —— 武漢市民訪談 28公里 10公里 25公里 7公里 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本體價(jià)值挖掘 182。 本次匯報(bào)結(jié)構(gòu) 9 屬性界定 核心問題 梳理 競(jìng)爭機(jī)會(huì)挖掘 案例分析 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。 2023年 2023年：萬科開始嘗試對(duì)低密度產(chǎn)品的探索和創(chuàng)新，并主動(dòng)性地在坂雪崗區(qū)域形成主導(dǎo)性開發(fā)； 2023年 2023年 萬科金域藍(lán)灣 萬科東海岸 萬科十七英里 萬科第五園 萬科城 2023年 2023年 萬科第五園 —— 與四季花城、萬科城共同建立和強(qiáng)化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導(dǎo)者地位； 利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的的突破性增長； 萬科的深圳路徑 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1998年 2023年：萬科地產(chǎn) 99年在羅湖核心區(qū)域的多點(diǎn)開發(fā)，完成地產(chǎn)規(guī)模的增長，但仍然表現(xiàn)為以機(jī)會(huì)主導(dǎo)開發(fā)的特征； 01年最終形成了三個(gè)產(chǎn)品系列的雛形，步入地產(chǎn)品牌發(fā)展的成熟階段 1998年 2023年 萬科城市花園 萬科桂苑 萬科俊園 深圳瑰麗福景大廈 萬科彩園 萬科四季花城 萬科溫馨家園 萬科金色家園 城市花園系列 四季花城系列 金色家園系列 城市中心區(qū) 城郊發(fā)展區(qū) 城市建成區(qū) 2023年 1999年 萬科的深圳路徑 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【本項(xiàng)目 發(fā)展 的理想】 武漢地產(chǎn)在本項(xiàng)目的規(guī)劃和營銷實(shí)踐將在未來 510年，乃至更深遠(yuǎn)的未來持續(xù)影響武漢地產(chǎn)格局 本項(xiàng)目承載了武漢地產(chǎn)由項(xiàng)目開發(fā)商向區(qū)域運(yùn)營商轉(zhuǎn)變的使命 以此為基調(diào)，我們對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展方向和戰(zhàn)略進(jìn)行了深入的研究 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位 182。 【區(qū)域?qū)傩?—— 區(qū)位】 盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地處武漢市北郊、黃陂區(qū)西南部，三環(huán)以外，屬北部新城組團(tuán)，區(qū)域核心距天河機(jī)場(chǎng) 10公里，至漢口市區(qū) 25公里（ 35分鐘車程）， 區(qū)位較偏 ?盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于 1992年，面積為 88平方公里，規(guī)劃為武漢現(xiàn)代制造業(yè)的密集區(qū)、高新科技的產(chǎn)業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)區(qū)、中外聞名的旅游區(qū)、臨空港產(chǎn)業(yè)區(qū)；建設(shè)類似上海浦東的武漢新城。目前大多集中于巨龍大道葉店區(qū)域公路兩側(cè)。 【區(qū)域?qū)傩?—— 房地產(chǎn)市場(chǎng)格局】 早期為純別墅區(qū)域，但隨著低價(jià)取地的泛濫和各大開發(fā)商對(duì)于利潤的追求，高密度物業(yè)陸續(xù)增多，市場(chǎng)出現(xiàn)兩級(jí)分化，純粹性和高端性被打破，檔次逐漸降低 代表項(xiàng)目： F天下 物業(yè)類型：別墅 面積區(qū)間： 202300㎡ 銷售總價(jià)： 350800萬 代表項(xiàng)目：領(lǐng)袖城 物業(yè)類型：小高層 /高層 面積區(qū)間： 99139㎡ 銷售總價(jià)： 30— 60萬 高端物業(yè) 中低端物業(yè) 中高端物業(yè) 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【地塊屬性 —— 內(nèi)部】 地勢(shì)平坦，無明顯景觀資源，開發(fā)商代建 3條規(guī)劃路，首先動(dòng)工的是南北向、 50米寬的乘龍路 地塊內(nèi)部 ?地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，無明顯高差和景觀資源 ?北側(cè)待拆遷農(nóng)民房與南側(cè)高壓線走廊在項(xiàng)目啟動(dòng)前均可順利處理 ?內(nèi)部規(guī)劃三條道路，兩條南北向，一條東西向，首先動(dòng)工的是 50米寬的盤龍路，由開發(fā)商代建 1 乘龍路 50米寬 2