【正文】 90% 700 會(huì)議餐飲 40%50% 凱萊 199 淡季約 30%；旺季 70% 520 客房收入為主 文華 318 年均 65%，淡季 50% 370 以客房收入為主 2800 四 星 級(jí) 寶華海景 416 年均 5060%，淡季 4050%，旺季 80% 240250 客房收入占大部分 60%，餐飲其次 2300 黃金海景 301 65% 300320 寫字樓、客房收入 1600 海航國(guó)際 162 7075% （長(zhǎng)租房 44間） 230240 40%寫字樓， 50%客房，10%其他 京豪三云 200 客房 6070%，宴會(huì) 10% 酒店市場(chǎng) ? 喜來(lái)登酒店實(shí)現(xiàn)了較高的入住率，主要因?yàn)楣芾砉緸槠涮峁┝朔€(wěn)定的旅游客戶資源 ? 文華，黃金海景，國(guó)商等商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)狀況明顯優(yōu)于其它商務(wù)型酒店。 ? 喜來(lái)登酒店的入住客戶中 50%以上是商務(wù)客戶，承擔(dān)了頂級(jí)商務(wù)酒店的職能 ? 主要原因是?？陧敿?jí)商務(wù)酒店的缺乏 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 不建議降低主體樓高度 方案 A 方案 B 優(yōu)勢(shì) 容易突出標(biāo)志性 廣場(chǎng)商業(yè)面積小，可發(fā)揮空間大 酒店物業(yè)可以提高辦公樓價(jià)值 大規(guī)模廣場(chǎng)可發(fā)揮空間大 寫字樓規(guī)模減小，市場(chǎng)壓力降小 資金投入小，以現(xiàn)金的方式盈利 劣勢(shì) /風(fēng)險(xiǎn) 前期資金投入高 回收周期長(zhǎng) 酒店可能有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 難以塑造標(biāo)志性 廣場(chǎng)商業(yè)面積大，廣場(chǎng)可發(fā)揮空間小 辦公樓部分實(shí)用率過(guò)低，市場(chǎng)消化難度高 綜合評(píng)價(jià) 物業(yè)形象好 利潤(rùn)高，但已酒店物業(yè)形式存在，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 整體風(fēng)險(xiǎn)較小 物業(yè)形象相對(duì)較差 利潤(rùn)較高，回收周期短 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 方案 B總成本投入約 ；單方成本將近 4000元 /平方米 前提： ? 寫字樓檔次明顯高于目前市場(chǎng)水平 ? 4年后實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格5500元 /平方米 ? 單方成本按甲方提供3700元 /平方米計(jì)算 ? 暫不計(jì)財(cái)務(wù)成本。 50 主體樓保證 100米以內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo) ?主體部分地上保留 26層，建筑高度 ，地上面積53000平方米 層數(shù) 面積（ M2） 凈占層 總標(biāo)高 層高 3 4102 1 2 4102 1 1 4102 1 1 3902 1 0 2 3271 1 3 3361 1 4 3438 1 5 3438 1 6 1600 1 7至 15 14400 9 16 1600 1 17至 26 16000 10 合計(jì) 63316（地上面積 51010） 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 用地規(guī)劃指標(biāo) 1 總用地面積 (㎡ ) 2 總建筑面積 (㎡ ) 3 計(jì)容積率建筑面積 (㎡ ) 4 容積率 5 主體樓 (㎡ ) 寫字樓 6 商業(yè) 裙樓商業(yè) (㎡ ) 廣場(chǎng)夜總會(huì) (㎡ ) 廣場(chǎng) BLOCK(㎡ ) 7 車位 600個(gè) 架空層車庫(kù) (㎡ ) 400個(gè) 地面停車 (㎡ ) 100個(gè) 原有地下車庫(kù) (㎡ ) 100個(gè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 主體樓降至 100米以下，充分利用廣場(chǎng)商業(yè)盈利 —— 方案 B ? 考慮到廣場(chǎng)地塊特征以及建筑本身要求； ? 廣場(chǎng)商業(yè)按與方案 A相同規(guī)模計(jì)算 世貿(mào)東路 財(cái)政大樓 ? 總占地 34畝，合 23082平方米。 45 超高層高成本與低市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn) ??？谀壳凹儗懽謽菍?shí)現(xiàn)價(jià)格低，新入市項(xiàng)目售價(jià)僅 4000元 /平方米左右 ?寫字樓價(jià)值略被低估，按當(dāng)前租金價(jià)格計(jì)算，寫字樓銷售價(jià)格約 46005900元 /平方米 ?與商務(wù)酒店共生的寫字樓能實(shí)現(xiàn)更高價(jià)格，高出純辦公樓價(jià)格 80%左右 超高層意味高成本，如何面對(duì)高層本與低價(jià)格平臺(tái)的矛盾 —— 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 寫字樓市場(chǎng)分析結(jié)論 ??？趯懽謽亲赓U狀況好， 需求并不缺乏 ；但 投資氛圍弱決定市場(chǎng)低銷售速度 ?寫字樓客戶主要是大型企業(yè)駐海南辦事處與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；以及本地集團(tuán)類企業(yè)，貿(mào)易物流類以及房地產(chǎn)建筑類 ?經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展導(dǎo)致 現(xiàn)有辦公樓已不能滿足高端客戶需求 ?高端需求已經(jīng)出現(xiàn)外溢 ，大量酒店 替代辦公，且實(shí)現(xiàn)了高價(jià)格 ?商務(wù)格局基本形成， 地理位臵上講本項(xiàng)目具備發(fā)展辦公物業(yè)的先決條件 ?目前供應(yīng)主要是中檔寫字樓， 高檔寫字樓供應(yīng)缺失 。 ?簽合同時(shí)，要求與酒店員工一樣的 員工餐廳 ，后來(lái)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致員工吃飯有些不方便 ?…… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 與商務(wù)酒店共生的寫字樓能實(shí)現(xiàn)高價(jià)格，主要依賴于酒店商務(wù)配套和高品質(zhì)服務(wù) 酒店辦公物業(yè) 租金：元 /月 出租率 寶華酒店 6070 90% 文華大酒店 7080 90% 國(guó)際商業(yè)大廈 5065 80% 黃金海景大酒店 5060 90% 匯通酒店 3040 85% 純寫字樓物業(yè) 租金（含管理費(fèi)用） 財(cái)富中心 3537元 /平方米 .月 財(cái)富廣場(chǎng) 預(yù)期 3540元 /平方米 .月 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國(guó)貿(mào)中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國(guó)際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬(wàn)利隆 30元 /平方米 .月 泰達(dá)商務(wù)大廈 2025元 /平方米 .月 北京大廈 15元 /平方米 .月 ?與酒店共生的辦公樓價(jià)格高出純辦公樓價(jià)格 80% ?主要原因是因?yàn)橥晟频呐涮缀透咂焚|(zhì)服務(wù) ? 酒店管理公司的物業(yè)服務(wù) ? 酒店的商務(wù)配套，包括會(huì)議中心，客房，高檔餐飲，停車場(chǎng)等 市場(chǎng)需求 華為公司行政人員訪談： ?海南辦事處， 40多個(gè)員工，辦公面積 400平左右。 ?對(duì) 寫字樓要求很高 ， 包括 形象 ， 物業(yè)管理 ， 車位配套 等 ?很多企業(yè)因?yàn)?對(duì)之前的辦公環(huán)境不滿意 ， 所以遷入財(cái)富廣場(chǎng) ?財(cái)富廣場(chǎng)的客戶中有 部分來(lái)自帝景大廈和帝豪大廈 。對(duì)外拍賣參考價(jià)： 24萬(wàn)元，合約460元 /平方米 中遠(yuǎn)南方已遷往財(cái)富廣場(chǎng) 此類企業(yè)對(duì)辦公形象要求高，支付能力強(qiáng) 目前大量企業(yè)對(duì)現(xiàn)有辦公物業(yè)條件不滿意，有升級(jí)的需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 層高過(guò)低，主要集中在 ；凈高 市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 新入市項(xiàng)目品質(zhì)有提高的趨勢(shì)，但依然存在一定硬傷 —— 財(cái)富廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 基本狀況 物業(yè)包括辦公樓，公寓樓，商場(chǎng) 寫字樓規(guī)模 總層數(shù) 31層 層高 單層面積 1100平方米 電梯配臵 5部奧迪斯 停車位 300（與公寓公用） 價(jià)格 起價(jià)： 4100元 /平方米 面積劃分 100； 150； 200； 250； 300 客戶狀況 需求 150平方米以下的小客戶 2030%，投資為主；需求150300平方米的客戶占 4050%；需求 500平方米以上客戶占 10%以內(nèi)。 28 Why??? ?市場(chǎng)在租辦公樓租賃狀況好 ?酒店辦公實(shí)現(xiàn)價(jià)租賃格高 ?市場(chǎng)銷售緩慢 ?辦公樓價(jià)格被低估 矛盾 ?辦公樓缺乏升值潛力，沒(méi)有投資價(jià)值：中小面積自用型客戶 —————— 價(jià)格策略 ?產(chǎn)品品質(zhì)差，無(wú)法吸引客戶：大面積需求，成熟型客戶：中遠(yuǎn)瀝青，金融機(jī)構(gòu)等 —————— 產(chǎn)品策略 ?投資不足，缺乏購(gòu)買與租賃之間的橋梁：華為、晶光紙業(yè)、艾默森等 —————— 經(jīng)營(yíng)策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?主要原因是近年?？谏虅?wù)氛圍的逐漸崛起。 銷售狀況 辦公樓銷售約 20%，公寓樓銷售約 30% 消化速度 15002023平方米 /月 財(cái)富中心 —— 轉(zhuǎn)售為租 價(jià)格 銷售均價(jià)： 4000元 /平方米；租金 3537元 /平方米 .月 面積劃分 辦公部分 128500平方米；行政酒店部分 58150平方米 客戶狀況 以租為主； 100200平方米租賃狀況較好； 100平方米以下租賃狀況較差； 投資客少，主要自用 銷售狀況 春節(jié)到現(xiàn)在售出約占 30%， 后轉(zhuǎn)為租 ，租售合計(jì)約 70% 銷售速度 10001500平方米 /月 市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 寫字樓主要聚集在國(guó)貿(mào)路周邊以及濱海大道沿線，國(guó)貿(mào)區(qū)域是傳統(tǒng)的商務(wù)中心 ,濱海大道沿線是規(guī)劃中的 CBD 1 帝都大廈 2 帝豪大廈 3 黃金海景大酒店 4 寶華酒店 5 南洋大廈 6 瓊泰大廈 7 文華大酒店 8 鴻聯(lián)商務(wù)廣場(chǎng) 棕櫚公寓 財(cái)富廣場(chǎng) 9 10 天邑國(guó)際大廈 海灣國(guó)際 11 12 1 國(guó)貿(mào)中心 2 萬(wàn)利隆大廈 3 新達(dá)大廈 4 嘉陵大廈 5 泰達(dá)大廈 6 銀通大廈 7 CMEC大廈 北京大廈 8 已入住物業(yè) 在售或即將面世 1 1 2 3 4 5 6 7 2 4 6 5 國(guó)際商業(yè)大廈 財(cái)富中心 8 3 8 7 中化大廈 13 ?本項(xiàng)目位于濱海大道沿線，具備發(fā)展辦公物業(yè)的先天條件。 17 超高層物業(yè)的高成本對(duì)售價(jià)提出較高要求 序號(hào) 分項(xiàng)工程名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) (元／平方米 ) 合計(jì)（萬(wàn)元） 一 前期成本 土地 9畝 70萬(wàn) /畝 二 土建安裝工程費(fèi) 15層以上建筑 m2 幕墻（中空玻璃） m2 電 梯 臺(tái) 內(nèi)裝修 m2 廣場(chǎng) block m2 夜總會(huì) m3 園林綠化 m2 財(cái)政樓裝修 m2 架空層車庫(kù) m2 新增地下車庫(kù) m2 三 物業(yè)管理費(fèi)（ 1年） m2 四 工程建設(shè)其它費(fèi)用（二項(xiàng)的 3%） 五 管理費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（前四項(xiàng)的 3%) 總投入合計(jì) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6% 貸款額 2億元，貸款周期 2年 投資總額 單方成本 元 /平方米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 客戶目標(biāo)＆企業(yè)戰(zhàn)略 本體條件 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn) 結(jié)構(gòu)化 分析 核心問(wèn)題 企業(yè)目標(biāo)、本題條件、市場(chǎng)狀況之間的關(guān)系 我們將結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，解讀客戶目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 廣場(chǎng)可規(guī)劃部分商業(yè)體 世貿(mào)東路 財(cái)政大樓 層數(shù) 面積： M2 標(biāo)高 層高 3 4102 2 4102 1 4102 1 3902 0 2 3271 3 3361 4 3438 5 3438 6 1600 715 14400 項(xiàng)目屬性解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 項(xiàng)目為 1992年未完工項(xiàng)目，已有建筑地面15層，暫定規(guī)劃為超高層項(xiàng)目 ? 本項(xiàng)目為 92年未完工物業(yè)；經(jīng)協(xié)調(diào)后總 占地 34畝 。 東線旅游業(yè) 海口 政治中心，經(jīng)濟(jì)中心 綜合服務(wù)基地 天然氣化工 石油化工 西線工業(yè) 建材鋼鐵工業(yè) 項(xiàng)目屬性解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?東方化工城內(nèi)正興建年產(chǎn) 3萬(wàn)噸甲醛、 60萬(wàn)噸甲醇、 60萬(wàn)噸復(fù)合肥、 52萬(wàn)噸的小顆粒尿素等一批下游項(xiàng)目。 2 核心問(wèn)題解決 項(xiàng)目屬性解析 企業(yè)目標(biāo)解析、項(xiàng)目核心問(wèn)題判斷 2 1 3 報(bào)告思路 發(fā)展建議 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 能源化工等第二產(chǎn)業(yè)的崛起將會(huì)成為海南省發(fā)展經(jīng)濟(jì)的第二次增長(zhǎng)極 海南能源化工產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具雛形 ?海南可成為能源開(kāi)發(fā)四大基地 ?每年使用天然氣 30億立方米，到 2023年將達(dá) 50億立方米 ?現(xiàn)有 140萬(wàn)噸大顆粒尿素項(xiàng)目、800萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目和 60萬(wàn)噸甲醇項(xiàng)目 ?中海油在海南投資 100億元，主要有四個(gè)項(xiàng)目，包括富島二期項(xiàng)目、洋浦電廠油改氣和余熱發(fā)電、東方－洋浦－?？谳敋夤艿赖确?。 ?？诔鞘邪l(fā)展總目標(biāo) ?把?？诮ㄔO(shè)成為海南省 經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市 。 濱海大道 金貿(mào)中路 世貿(mào)東路 項(xiàng)目屬性解析 金融貿(mào)易開(kāi)發(fā)區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 裙樓大堂挑空約 20米。 12 核心問(wèn)題解決 項(xiàng)目屬性解析 企業(yè)目標(biāo)解析、項(xiàng)目核心問(wèn)題判斷 2 1 3 報(bào)告思路 發(fā)展建議 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 純寫字樓物業(yè)是否能夠滿