【正文】 中石化茂名煉油廠年產(chǎn)量 500萬 t 茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)逐漸出現(xiàn) 茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量逐漸增長 ?茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)增長至 400家，第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)加快增長速度 ?2022年 ,茂名市 GDP總量、第三產(chǎn)業(yè)增加值在東西兩翼 7市中均排名第一 到 2020年全市城市建設(shè)用地范圍達 237平方公里，中心城區(qū)城市總?cè)丝谶_ 150萬人，市域城鎮(zhèn)化水平達到 58％、城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到 69％，建設(shè)成為粵西及廣東的特大城市、現(xiàn)代化宜居海濱城市、全國重要的重化工業(yè)強市 茂名從 60年代開始奠定石化產(chǎn)業(yè)城基礎(chǔ)，近年來隨著政府重視并加大投入力度，已經(jīng)開始進入全面建設(shè)期 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 人口大量增長和 城市化進程提速，使居住需求日益強烈，為了遠離污染，選擇在遠離石化區(qū)的區(qū)域建設(shè)大型居住區(qū) 居住區(qū) ? 主要為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供住宅服務(wù)，區(qū)內(nèi)有 5000間公寓、 300間獨立住宅和1200間宿舍； ? 實施國外人才安居計劃，吸引外來高級人才； ? 提供綜合生活、休閑環(huán)境，如公園、學(xué)校、體育館、商場等，形成生產(chǎn)和生活的綜合體。 47 新加坡裕廊工業(yè)區(qū) —— 新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，被認為是亞洲工業(yè)區(qū)中一個成功典型 ?位于新加坡島西南部濱海地帶，距離市區(qū)約 10公里，面積約 70平方公里 ?具有建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)的自然地理條件，和海陸空交通條件 ?從 1961年 10月開始興建，目前已發(fā)展成為新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，工業(yè)產(chǎn)值占全國的 2/3以上 ?區(qū)內(nèi)約有 7000家本土及跨國公司進駐，從初期的出口加工制造等逐步向通訊技術(shù)、生命科學(xué)等眾多高新技術(shù)企業(yè)演化，推動了新加坡進入新興工業(yè)國家 良好的區(qū)位，合理的規(guī)劃是打造裕廊的堅實基礎(chǔ)，舉國之力的支持是裕廊工業(yè)區(qū)的堅強后盾。 43 化州未來依托地理優(yōu)勢，完善交通設(shè)施，具備承接產(chǎn)業(yè)人口及居住客戶轉(zhuǎn)移的條件 借勢茂湛都市圈的協(xié)調(diào)發(fā)展 茂名、湛江交通體系完善，融合成為可能 茂湛區(qū)域融合過程中，化州房地產(chǎn)客戶范圍將不斷擴大 50公里 24公里 越，吸引產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 未來項目區(qū)域存在一定產(chǎn)業(yè)人口 、茂名產(chǎn)業(yè)問題導(dǎo)致居住質(zhì)量下降，而化州依托位臵及居住環(huán)境，具備吸引居住客戶的可能 ?粵西城市群下客戶機會總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 湛、茂交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，未來沿海鐵路線的建成通車，將進一步縮短二者之間的時間距離，為都市群發(fā)展、融合奠定有利基礎(chǔ) ?沿?？焖勹F路今年內(nèi)動工，該線建成后，湛江、茂名等粵西城市被串到了我國沿海鐵路大動脈上，廣州到湛江的時間僅需 2個多小時。 37 粵西依據(jù)特殊地理位臵，被規(guī)劃定位為承接珠三角、對接北部灣的橋頭堡，未來區(qū)域的經(jīng)濟地位越發(fā)重要 粵西正處于這兩個國家經(jīng)濟發(fā)展極之間（珠三角與北部灣）；大西南地區(qū)的長株潭、成渝等經(jīng)濟圈重要的出海通道在粵西；中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的海上橋頭堡也在粵西 北部灣經(jīng)濟圈 珠三角經(jīng)濟圈 粵西區(qū)域 可以預(yù)見：粵西的未來發(fā)展借助北部灣與珠三角之間頻繁的貿(mào)易往來而加快，會有更多的珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到粵西， 未來粵西將作為珠三角面向北部灣及東盟國家的窗口 ?粵西定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 我們將從以下三個層面尋求城市發(fā)展背景下本項目客戶拓展的機會 …… ?粵西城市群背景下客戶機會挖掘 ?湛江、茂名區(qū)域城市背景下客戶機會挖掘 ?化州城市發(fā)展背景下客戶機會挖掘 基于城市背景下的客戶機會拓展？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 由于擁有完整的房地產(chǎn)價值鏈，可達到成本合理控制，因此實現(xiàn)較高的盈利水平 ?土地取得成本為 4萬元 /畝 ?碧桂園擁有完整的房地逆產(chǎn)價值鏈從策劃、設(shè)計、施工、建筑材料到營銷、物業(yè)管理等 ?產(chǎn)品除部分更新外，大部分采用鳳凰城戶型 ?100萬以下產(chǎn)品銷售速度快 本報告是嚴(yán)格保密的。 27 ?總規(guī)模 ，目前已經(jīng)開發(fā)約 5000畝 ?項目 2022年開始開發(fā) ?項目瀕臨 8000畝的花斗水庫和三坑水庫 ?借用“王子山脈”生態(tài)概念，實際與王子山不存在任何關(guān)系 ?碧桂園老板開發(fā)項目思路為：純休閑度假 碧桂園假日半島位于清遠和花都交界處，總占地 ，地塊資源非常豐富 ?案例三：清遠假日半島 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 整體客戶以河源本地自住客為主，少量港深穗跨區(qū)域臵業(yè)客戶 ?客戶以自住為主，銷售客群主要是河源中高端消費群體，包括政府官員、私營企業(yè)主等，公寓客戶包括部分中端換房客戶； ?部分香港、深圳、東莞等地跨區(qū)置業(yè)； 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?項目由商業(yè)中心、洋房和別墅三個區(qū)域組成 ?項目配臵有國際化生活配套，配備 7000多平方米的大型豪華會所， 2022多米的西班牙商業(yè)風(fēng)情街，設(shè)立各級學(xué)校 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?項目的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，毗鄰市政府 打造的黃沙大道及建設(shè)路，連接河龍高速公路 ?案例二：河源雅居樂 規(guī)模 占地 2022畝，建設(shè)用地 2022畝，總建面， R=1，建筑密度 28%，綠化覆蓋率 40%。 19 前期通過資源、品質(zhì)、稀缺物業(yè)類型引領(lǐng)陽江高端客戶消費，后期通過產(chǎn)品線的豐富，實現(xiàn)客戶多元化擴展 ?首先以強勢資源、高品質(zhì)和高規(guī)格配套抓住城市高端客戶，這也是陽江第一批可能接受郊區(qū)臵業(yè)的客戶 ?后期通過產(chǎn)品線變化，客戶向兩端發(fā)展，成熟社區(qū)及豪宅形象吸引獨棟及洋房客戶購買 ?碧桂園的產(chǎn)品不算精細，但已經(jīng)能取得陽江客戶的高度認同，目前是陽江客戶心目中的第一豪宅 第二階段 第三階段 第一階段 1 3 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 16 碧桂園開發(fā)前期的主要問題： ?項目所處陽東縣在陽江客戶心目中不屬于市區(qū)范疇，區(qū)域陌生 ?在碧桂園以前，陽江市區(qū)的商品房開發(fā)都處于低品質(zhì)開發(fā)的階段，郊區(qū)臵業(yè)的客戶尚處“隱性”階段 ?案例一：陽江碧桂園 陽江碧桂園項目開發(fā)階段優(yōu)劣勢對比 碧桂園的開發(fā)具備一定資源優(yōu)勢和利好支撐： ?所處苑山湖片區(qū)是陽東城市價值和資源價值最高的區(qū)域，通達性好，具備一定配套基礎(chǔ) ?2022年碧桂園銷售的時候正值陽江政府取消自建房報建，對商品房市場是重大利好 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 基于目標(biāo)及市場現(xiàn)實的核心問題導(dǎo)出 R2：期望結(jié)果 R1：市場現(xiàn)實結(jié)果 ?年消化量 3萬平米，單盤消化量在 100套 /年，面積在 ，初步估計開發(fā)需要約 20年 ?價格在 2022元 /平米的基礎(chǔ)上緩慢上升 ?本項目未計入地價，建安成本已達 2500元 /平米，已高于市場銷售價格 問題 矛盾 、引導(dǎo)客戶，擴大客源，縮短項目的消化周期，降低市場風(fēng)險？ ?項目樹立形象 ?期望 810年開發(fā)周期 ?價格突破現(xiàn)有的價值體系，獲得一定的利潤 、產(chǎn)品設(shè)計突破現(xiàn)在的價值體系，重塑價值標(biāo)準(zhǔn)？ ？ S（ Situation)=項目背景事實 C（ Complication)=R1 vs R2的沖突或矛盾 Q（ Question)=如何從 R1到R2？ 非期望結(jié)果 —— 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 R1 R2 ？ 核心問題 我們通過 SCQ模型來界定實現(xiàn)項目目標(biāo)的核心問題 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 地塊內(nèi)部擁有 7座自然山體、原生植被、大面積水景資源，但地塊地勢較低，平均回填達 3米，需增加大量的成本 排洪渠 地塊內(nèi)部農(nóng)田 地塊內(nèi)部山丘 地塊內(nèi)部山丘 ?地塊屬性 資料來源：市調(diào)溝通會議紀(jì)要 本報告是嚴(yán)格保密的。 5 項目位于河西老城區(qū)邊緣，屬城區(qū)范圍，現(xiàn)狀偏僻；隨著橘州生態(tài)公園的投入使用，未來生態(tài)、居住功能將成為區(qū)域的核心定義 河西老城區(qū) 北岸 發(fā)展熱點區(qū)域 河?xùn)|商業(yè)區(qū) 下郭街道 橘州生態(tài)公園 近鄰核心老城區(qū)、與生態(tài)公園毗鄰、生態(tài)與城市繁華共享 層級 區(qū)域 主要特征 第一層級 河西、東山 城市發(fā)源地，老城區(qū)，擁有完善生活，服務(wù)配套 第二層級 鑒江開發(fā)區(qū) 由于發(fā)展時間較晚，發(fā)展略微滯后于第一層級，但區(qū)域城市感覺較高，具備發(fā)展?jié)摿? 下郭街道 被鐵路線區(qū)隔，與城市融合感不強，發(fā)展自成體系 第三層級 石灣、南盛街道 城市發(fā)展的拓展區(qū)域，目前仍然較為落后，無城市感覺，更像一個小鎮(zhèn) ?區(qū)域?qū)傩? 本報告是嚴(yán)格保密的。1 化州橘州公園項目 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 謹(jǐn)呈：正興隆房地產(chǎn) (深圳 )有限公司 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 化州市處于廣東省西部邊緣區(qū)域，屬粵西腹地，是珠三角與北部灣經(jīng)濟圈聯(lián)系的前沿，典型四線城市 ? 化州地處廣東省西南，屬四線縣級市，行政管轄權(quán)歸屬于茂名 ? 距離深圳 6小時車程約 470公里，受廣深港都市群輻射影響較小 城市概況：四線城市、近北部灣經(jīng)濟圈 ?城市屬性 粵西地區(qū)包括：陽江、茂名、湛江；其中湛江、茂名為區(qū)域級城市中心 珠三角都市圈 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 項目地塊被農(nóng)田、村落包圍，現(xiàn)階段無直接對外交通聯(lián)系，屬原生態(tài)區(qū)域 沿江路 橘城路 207國道跨江大橋路段 磚廠 沙鍋村 ?項目區(qū)位為原生態(tài)區(qū)域，大部分面積為在種植的農(nóng)田 ?周邊被自然村落包圍，無任何生活配套設(shè)施 ?項目北面為一家正在經(jīng)營的磚廠，未來會對項目產(chǎn)生一定影響 ?項目東側(cè)接合老城區(qū)邊緣，距實驗小 500米 ?項目南側(cè)為沙鍋村 ?地塊屬性 地塊紅線范圍 本報告是嚴(yán)格保密的。 11 目錄 項目開發(fā)的核心問題梳理 2 3 4 項目 發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位 5 項目規(guī)劃構(gòu)思及分期策略 —— 需要解決的最主要問題是什么？ —— 各物業(yè)怎么排布及開發(fā)的先后順序？ —— 如何解決核心問題的？ —— 指導(dǎo)思想是什么？ 是什么？做什么？賣給誰？ 項目屬性界定 1 項目核心問題的解決方案 —— 項目本身的屬性是什么？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 15 通過三四線城市典型案例研究尋求解決問題的思路 案例適用性條件分析 ?三四線城市項目 ?規(guī)模在 1000畝以上 ?面對市場較小，客源不足 ?成本型市場 ?陽江碧桂園 ?河源雅居樂 ?清遠碧桂園 典型案例選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 22 雅居樂是河源市發(fā)展東城西區(qū)的重點項目，產(chǎn)品綜合品質(zhì)較高，帶動了河源居住市場發(fā)展 ?城市新區(qū)核心地段： 河源雅居樂花園位于河源市政府未來 10年重點發(fā)展的行政區(qū)域內(nèi)，與人民公園一路之隔，地理位臵得天獨厚。 ?整體規(guī)劃采用西班牙式園林設(shè)計風(fēng)格，營造河源親水的人居環(huán)境。 ?07年 8月 24日，推出首期洋房 “金櫚名都” ，創(chuàng)新推出“全精裝”交樓標(biāo)準(zhǔn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)約 800元 /平，號稱 1200元 /平 ?以產(chǎn)品創(chuàng)新戶型創(chuàng)造了河源房地產(chǎn)銷售速度新紀(jì)錄 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 河源雅居樂通過低密度物業(yè)啟動，通過配套引爆市場，擴大客戶范圍，吸引跨區(qū)域臵業(yè)，彌補本地客戶不足 產(chǎn)品及客戶演變 以聯(lián)排低密度物業(yè)啟動，洋房產(chǎn)品跟進，實現(xiàn)客戶范圍的擴大，彌補本地市場客源不足 配套引爆 高標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)、齊全配套滿足客戶未來需求，獲得客戶廣泛認可，成功啟動河源極不成熟的市場，實現(xiàn)項目快速銷售 成本控制 ?初期低密度、高利潤率的產(chǎn)品啟動，有效控制開發(fā)成本 本報告是嚴(yán)格保密的。 30 修建進入性道路并設(shè)臵交通中心，大規(guī)模商業(yè)及娛樂配套建設(shè)，有效吸引客戶的關(guān)注 ?將廣清高速馬嶺收費站西移，將私家車過路費從 22元降低到15元 ?投資 1千多萬，修通山前大道到項目的道路 ?提出“ 40分鐘接通廣州”，實際為班車接通廣州三元里地鐵站用 40分鐘 ?由于原先定位于純休閑度假，未考慮交通中心，后經(jīng)過多方論證，決定修建交通中心，實施證明，交通中心吸引了更多的購買客戶 ?故鄉(xiāng)里采用原地搬遷的方式，投資 3000多萬修建具有嶺南風(fēng)格的主題公園 ?五星級酒店 2022年 12月開業(yè) ?國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 ?項目開盤時，商業(yè)街強制全部營業(yè)，部分免租，以營造氣氛 國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 一期 一期 二期 二期 二期 進入性道路 交通中心 故鄉(xiāng)里主題公園 商業(yè)中心 五星級酒店 國際高爾夫球場 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 通過核心問題的梳理及案例研究，我們找到三、四線城市項目開發(fā)最核心四個的成功因素，下面將這四個要素落實到本項目中 …… 三四線城市大盤成功開發(fā)的關(guān)鍵要素 ?