世聯(lián)-巢湖項目發(fā)展戰(zhàn)略及運作方案-78ppt-全文預(yù)覽
【正文】 ?目標客戶明確，挖掘細分市場價值 ?抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 細節(jié)上創(chuàng)新、尋求產(chǎn)品差異化，明確目標客戶，主動出擊，快速回籠資金 項目策略方向 拔高地段價值的升值潛力 提升產(chǎn)品價值能引起的關(guān)注度 2〃 項目整合定位 第 1部分： 市 場分析研究 第 2部分： 項目整合定位 第 3部分： 營銷推廣創(chuàng)新 開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 銷售執(zhí)行創(chuàng)新 2 項目定位塑造 案名建議 主推案名 : [四季泉城 ] 次推案名： 新城明珠、橘郡、雍景豪園 具體案名創(chuàng)意見方案后附 概念定位 首度以“養(yǎng)生改變生活 ,健康永駐家園”為主題的 70年居住代表作 養(yǎng)生型人文健康住區(qū) 巢湖首席 四大發(fā)力點： 由產(chǎn)品自身而產(chǎn)出的發(fā)力點 1： [人文 ] [HUMANITIES] 由鄰里溝通而產(chǎn)出的發(fā)力點 2： [關(guān)懷 ] [BLOCK] 由社區(qū)價值而產(chǎn)出的發(fā)力點 3： [養(yǎng)生 ] [REGIMEN] 由社區(qū)生命而產(chǎn)出的發(fā)力點 4： [健康 ] [HEALTHY] ◎主題詞推薦 但要天天洗 /只有 少數(shù)人能做到！ 在巢湖 /偶爾洗次溫泉不算 養(yǎng)生 但有 溫泉 的城就不一樣 所謂 城 不過是大點 ◎概念延伸 延伸點 1 巢湖房產(chǎn)市場的養(yǎng)生概念空白，利于后期的發(fā)掘、宣傳、推廣 延伸點 2 生命的持續(xù)在于健康、而養(yǎng)生是造就健康的唯一途徑，每個市民渴求一個處處充滿健康及人文的和諧生活氛圍，從而使得概念得以延伸 延伸點 3 項目所處的區(qū)域為巢湖北區(qū)的一個中檔居住板塊，從新城規(guī)劃建設(shè)的角度，闡述項目的“城”的概念 鑒于規(guī)劃現(xiàn)狀社區(qū)本身優(yōu)越點明顯不足，依照現(xiàn)有條件市場競爭力薄弱，因此在全盤 “養(yǎng)生＋人文”的主題下誕生“健康＋優(yōu)雅 ” 的生活方式！如何將社區(qū)主題與社區(qū)功能營造形成一體 建議如下： ◎社區(qū)增力點營造 1泉： 1個大型人造溫泉會所 2廣場： 1 “運動” （健身）廣場 + 1“韻律” （文化）廣場 3長廊： “綠色景觀” 長廊 “書畫文藝” 長廊 “運動健身” 長廊 建議 1： 主題雕塑 — 主入口設(shè) “養(yǎng)生、運動、健康”塑像 建議 2： 溫泉會所 — 即多功能會所，會所內(nèi)設(shè)多個可同時容納 10人以上使用的人造溫泉，如：藥物、牛奶溫泉等 建議 3： 韻律廣場 — 即從西小高層與東 1號樓之間的廣場的道路，設(shè)計為符合社區(qū)理念的音樂 、 棋藝休閑區(qū) 建議 4： 運動廣場 — 即東 2號樓與北小高層之間，設(shè)計為一個集中的運動場所“多類型露天運動器材”組成 建議 5： 綠色景觀長廊 — 即項目主入口處，設(shè)計為社區(qū)的核心花園景觀帶 建議 6： 書畫文藝長廊 — 即把社區(qū)的西測道路有效利用，設(shè)計為小區(qū)的書畫文藝展示區(qū)，完善了社區(qū)的文化底蘊 建議 7： 運動健身長廊 — 即把社區(qū)的東測道路實際運用，設(shè)計為小區(qū)的羽毛球 、跳繩 等活動的場地 ◎社區(qū)增力點營造 1個大型人造溫泉會所 ■ 大型人造溫泉 2大社區(qū)主題廣場 ▼ 韻律（文化）廣場； ▼ 運動（健身）廣場； 3條社區(qū)內(nèi)庭長廊 屆于韻律廣場和運動廣場之間的“綠色景觀長廊” 社區(qū)左圍墻與 韻律廣場之間 的“書畫文藝長廊” 社區(qū)右圍墻與運動廣場之間的“運動健身長廊” ◎商業(yè)增力點營造 巢湖北區(qū)特色餐飲娛樂休閑街 二 、 目標客戶鎖定 客戶區(qū)域范圍 項目客戶主要以 巢湖市區(qū)、周邊區(qū)域 客戶為主，約占客戶總量的 90%以上。 2023年 2023年 2023年 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 巢湖市城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)構(gòu) 城市規(guī)劃發(fā)展方向： 城市依托老城， 重點向東北部、東部方向發(fā)展，啟動南部濱湖地區(qū)建設(shè)，形成“一腹兩翼、擁湖發(fā)展”的城市格局，促進了本項目所在區(qū)域的發(fā)展。 問題界定小結(jié) □ 可達性良好，交通較為便利 □ 地塊相對規(guī)整，基本為凈地 □ 地塊規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢 □ 項目戶型設(shè)臵偏大，市場抗性較大 項目屬性 □ 連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的交通樞紐地帶 □ 地處政府規(guī)劃發(fā)展重點方向 □ 區(qū)域有開發(fā)氛圍濃厚，具有可預(yù)見的良好前景 □ 區(qū)域最近幾年房地產(chǎn)市場競爭格局愈加激烈 □ 商業(yè)、居住環(huán)境有待改善，學(xué)區(qū)、政務(wù)氛圍濃厚 區(qū)位屬性 1 項目界定 問題界定 結(jié)構(gòu)化分析 S： 情境 （ situation） 項目 背景事實 （ 市場 /項目 /客戶 ） 區(qū)位優(yōu)勢明顯 項目處于老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，政務(wù)文化新區(qū)的發(fā)展必將帶動本區(qū)域的發(fā)展； 項目規(guī)模小，不具備規(guī)模優(yōu)勢 項目總建面 ㎡，與周邊項目相比規(guī)模較小，難以打造高品質(zhì)社區(qū)，導(dǎo)致項目整體競爭力不足； 需求理性化 隨著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展 ， 消費者的購買行為已逐步理性化 ， 價值決定了購買行為； C：矛盾或沖突 （ plication） 項目自身存在著的矛盾或沖突 ⊿ ◢ 本項目與競爭對手之間的沖突 ⊿ ◢ 區(qū)域現(xiàn)狀與消費者認知之間的矛盾 ⊿ ◢ 項目的快速變現(xiàn)與利潤最大化的矛盾 Q：提出問題 （ question） 要實現(xiàn)價值變現(xiàn)必須要回答的核心問題 問題 1 問題 2 以什么樣的產(chǎn)品定位、價格定位，去深度挖掘區(qū)域住宅市場空白并創(chuàng)造項目核心競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)快速銷售？ 在區(qū)域住宅市場競爭如
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