【正文】 多套； 返遷房建筑面積 4萬 m178。 園林景觀 50 本報告是嚴格保密的。 康欣花園 —— 塘下第一個社區(qū)型大盤，得到塘下人普遍認可 康欣花園為國家建設部批準的康居工程 ， 是全國農村首個國家康居示范工程 ， 被列為溫州市現代化新農村兩個重點示范小區(qū)之一 ，是瑞安市重點工程 。 46 本報告是嚴格保密的。 塘下的住宅產品有兩種建筑形式：小區(qū)型和大廈型。可售商品房面積 5萬 m178。 2023年塘下商品房市場啟動以來，住宅供應量平均每年保持在 5萬 m178。 塘下現狀 宏觀經濟 “十五”期間全鎮(zhèn)生產總值年均增長 ％，財政收入年均增長 ％， 06年人均GDP為 產業(yè)發(fā)展 汽摩配產業(yè)是塘下支柱產業(yè)， 06年全鎮(zhèn)擁有該類企業(yè) 2023多家，實現總產值 元，占全鎮(zhèn)的 44％ 人口變化 “十五”期間塘下常住人口增加了 2萬人，暫住人口維持在 15萬人左右，勞動力充足 城市結構 ，地理位臵優(yōu)越 2. 鎮(zhèn)區(qū)加速城市化進程，但受限于土地供應不足 42 本報告是嚴格保密的。 核心市政設施的先期建設和規(guī)劃是新城市中心高起點發(fā)展的重要引擎 深圳高交會館 南京奧體中心 東莞市政府 鄭州會展中心 城市 核心設施 作用 ?深圳 ?東莞 ?南京 ?鄭州 高交會館 市府大樓 奧體中心 會展中心 ?最早建成的配套，標志中心進入高速發(fā)展期 ?市政府建成和搬遷帶動新中心區(qū)的實質發(fā)展 ?河西新城發(fā)展的重大契機，發(fā)展的核心支撐 ?鄭東新區(qū)最早建設的大配套，標志新區(qū) 重大設施的建設和規(guī)劃帶動新區(qū)快速發(fā)展，也帶動房地產項目的開發(fā) 深圳市民中心 世聯研究 39 本報告是嚴格保密的。 ?力爭盡快實現塘下大道北接南塘大道 、 南連 104國道工程 ?著力構筑塘下大道 、 環(huán)鎮(zhèn)西路 、 環(huán)鎮(zhèn)東路和廣場路 、羅場路 、 羅山大道 “ 三縱三橫 ” 的交通格局 塘下大道 交通規(guī)劃 35 本報告是嚴格保密的。 ?便捷的交通也使人員流動更頻繁 ， 促進了信息和勞動力資源的更新 。 ?溫州生態(tài)園是目前我國沿海最大的城市 “ 綠心 ” 。 規(guī)劃目標 32 本報告是嚴格保密的。 ?《 瑞安市城市總體規(guī)劃 》 明確了塘下中心區(qū)是塘下鎮(zhèn)的核心區(qū) ， 瑞安市的城市次中心 ， 是集聚辦公 、 文化 、 商貿 、 金融 、 旅游 、 市民公共活動及居住等職能的城市綜合區(qū) 。 ?依據瑞安城鎮(zhèn)布局形態(tài) ，瑞安市城鎮(zhèn)體系將形成“ 一核三軸 、 一縱兩橫 ”的空間格局 。 ?塘下中心區(qū)即是瑞云城區(qū)的重要組成部分 ， 塘下城市未來經濟的核心區(qū) 。 目前汽摩配工業(yè)產值占塘下工業(yè)總產值的 44％，至 2023年規(guī)模工業(yè)產值將占塘下工業(yè)總產值的比重達 70％，年產值超億元企業(yè)達到 50家 ?未來 5年 ， 塘下將全力建成全國汽摩配產業(yè)基地 。 ?塘下經濟的飛速發(fā)展使塘下人積累了大量的財富，也使居民臵業(yè)或更換居所有了充裕的資金保障。 宏觀經濟與區(qū)域規(guī)劃研究 3 市場背景研究 房地產市場研究 25 本報告是嚴格保密的。 未來幾年大量土地賣出 未來幾年土地放量很少 ? 市場目前已無產品供應，也無存量土地可形成供應； 一 .直接競爭 政府對資金的需求程度決定土地放量的數量 ? 政府土地出讓的不確定性使本項目潛在的競爭威脅較大，是本項目長期發(fā)展的潛在風險。 ? 配套缺失 － 道路交通需要改善；首要解決項目周邊的道路交通問題；沒有商業(yè)配套，買東西不方便； 客戶訪談 ? 是鄉(xiāng)下 － 不買塘下的房，塘下是郊區(qū)，要買一定要買安陽的，畢竟安陽是縣城；不喜歡在塘下買，塘下還是個鎮(zhèn)，是鄉(xiāng)下，要在瑞安買；我們是塘下人，工廠在塘下，買尚水也算是進城了， ? 新區(qū)雖有很好的規(guī)劃前景，但政府現階段仍無實質性投入，弱勢政府的特性意味著新區(qū)建設的推進存在太多不確定因素； ? 項目的區(qū)位條件被社會認可，可以支撐高端物業(yè)和高端形象，但區(qū)域大環(huán)境的雜亂，對項目博高造成巨大壓力，受上一級市場價格的限制，同時政府的弱勢對新區(qū)推進的緩慢進程使我們必須考慮加大配套等的投入。別墅 10000元 / m178。 9 項目屬性界定：三線城市鎮(zhèn)新中心區(qū)大規(guī)模住宅開發(fā) 屬性界定 1 描述 詮釋 區(qū)位屬性 ? 瑞安北部組團 ? 塘下新中心區(qū) ? 塘下唯一大規(guī)模居住區(qū)域 ? 鎮(zhèn)的新中心區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)未來的新興區(qū)域，承擔城市北部副中心功能，潛在價值高 項目屬性 ? 與城市交通網絡對接尚未完善，目前由規(guī)劃的市政路（瑞安大道，塘松路）與輪船河圍和，交通進入性差 ? 目前現狀為農田，配套設施匱乏，未來享有政府文化設施配套 ? 項目占地 82畝，建面 14萬左右 ? 地勢平坦，可塑性強 ? 項目規(guī)模大，中等密度 ? 無特殊資源支撐 ? 新區(qū)項目 10 企業(yè)背景分析 —— 由原國企改制而成 ,具備豐富的中小規(guī)模開發(fā)經驗 ,初具規(guī)模機會型開發(fā)企業(yè) ,面臨戰(zhàn)略聚焦的選擇 ?具有豐富的中小規(guī)模開發(fā)經驗 ?熟悉不同物業(yè)類型的中高端項目開發(fā) ?2023年銷售額達到 5億元 1984年 12月成立的瑞安市城市建設綜合開發(fā)公司（國企） 1984 2023 2023 2023 2023 2023 改制 規(guī)模： 類型：多層 多層 2023年 1月改制成立 浙江天瑞房地產開發(fā)有限公司 1989 1990 1993 1994 1997 濱江 新村 鳳山 小區(qū) 濱江中 心小區(qū) 歐安 小區(qū) 長春路 舊改 虹橋 花園 中銀 公寓 塘下 項目 尚水名都 天瑞尚品 南陽 舊改 定向開發(fā) 舊改 商品房開發(fā) 多層 多層 多層 多層 規(guī)模： 類型：高層 多層 10萬 多層 ,小高層 , 高層 高層 14萬 復合物業(yè) 戰(zhàn)略聚焦 ? 11 塘下項目做為首個進入鎮(zhèn)區(qū)的大規(guī)模開發(fā)項目承擔天瑞從項目品牌到企業(yè)品牌的跨越和企業(yè)戰(zhàn)略選擇的探索 塘下項目 Moment of directional change 天瑞 ?初具規(guī)模 ?機會導向 ?明星項目獲得市場認可 戰(zhàn)略選擇 品牌建立 ?建立天瑞品牌，實現從項 目品牌到公司品牌的跨越 ?規(guī)模擴張 ?業(yè)務聚焦 跨區(qū)域擴張，局部做大 ? 產品線多元 or 聚焦 ? 12 1 天瑞的目標和問題 13 天瑞的目標及問題 目標 – 博取高利潤，實現高單價； – 建立天瑞的公司品牌； 問題 – 好房子的方向確定了，要好到什么檔次，當地人喜歡的好房子標準怎么定義，要好在哪里？ – 項目品牌有了，公司品牌沒有，項目品牌強過公司品牌，如何完成從項目品牌到公司品牌的建立？ – 3 、開發(fā)周期怎么確定，大盤分期怎么推，每期做多少，具體的產品的配比怎么做？ – 4 、 ? 14 2 問題界定及目標梳理 15 世聯基于企業(yè)戰(zhàn)略層面對客戶目標的理解 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 ? 樹立企業(yè)品牌； ? 形成特定產品線，實現規(guī)模擴張； 項目開發(fā)目標 ? 高單價實現，博取高利潤； ? 通過本項目，實現從項目品牌到公司品牌的跨越，建立天瑞品牌； ? 形成鎮(zhèn)區(qū)高端項目大規(guī)模產品線模式，復制開發(fā)，規(guī)模擴張； 項目之于企業(yè)戰(zhàn)略 16 問題分析－價格挑戰(zhàn)？ 40006300010002023300040005000600070002023 2023 2023 2023 2023塘下商品房價格走勢（元/平方米）一 .從市場走勢來看 二 .從客戶認知來看 ? 塘下的那個項目 7000多還可以接受； ? 對于本項目的心理價位是 7000～ 8000元 / m178。 地價 ?地價 億元， 436萬元/畝，地面地價 6545元 /平，樓面地價 2618元 /平 現狀 ?項目東臨規(guī)劃南面規(guī)劃為鎮(zhèn)行政中心廣場；北面緊臨輪船河（非強勢資源），遠眺鳳凰山。 ?經濟： 2023年 GDP近 60億元； 2023年財政收入 億元，均占瑞安市的 1/4。 謹 呈：浙江天瑞房地產開發(fā)股份有限公司 [2023] GWSZ44 4/2/2023 在過去的一個階段工作中，世聯項目組就天瑞塘下項目開發(fā)所涉及的一系列問題進行了廣泛的調查和深入研究 實地調研與踏勘 專家與消費者訪談 政府官員及專業(yè)人士： ?瑞安土地交易中心 ?塘下規(guī)劃局 ?塘下鎮(zhèn)政府 ?塘下鎮(zhèn)人大 ?時代廣場開發(fā)商 ?瑞安典型樓盤銷售代表 ?溫州典型樓盤銷售代表 …… 消費者深度訪談 26位： ?汽摩配城私營業(yè)主； ?塘川街私營業(yè)主‘ ?典型汽摩配企業(yè)主； ?意向客戶； ?典型公務員； …… 鎮(zhèn)區(qū)房地產案例研究 ?東莞石龍鎮(zhèn)世紀濱江 ?東莞厚街鎮(zhèn)鼎盛時代廣場 ?中山古鎮(zhèn)燈都華庭 ?東莞常平鎮(zhèn)金凱水都 ?旗鋒天下 ?中央公館 ?加州陽光 ?金域中央 ?…… ?鎮(zhèn)區(qū)經濟產業(yè)發(fā)展房地產市場發(fā)展水平及規(guī)律研究 ?鎮(zhèn)區(qū)典型類似項目開發(fā)模式研究 塘下及項目現狀研究 ?企業(yè)背景研究 ?區(qū)域背景研究 ?經濟發(fā)展和產業(yè)現狀研究 ?城市規(guī)劃研究 ?土地利用研究 ?人口特征及消費水平研究 ?房地產市場發(fā)展研究 ?客戶需求深層次分析研究 ?項目地塊深層次分析 進行的研究 6月 11日 7月 18日 38個工作日 調研內容： ? 交通可達性 ? 城市意向 ? 產業(yè)分布和發(fā)展現狀 ? 自然資源、重大設施 ? 建成區(qū)現狀 ? 房地產市場現狀考察 ? 房地產市場三級市場 調研區(qū)域： ? 溫州市 ? 瑞安市 ? 塘下鎮(zhèn) 消費者問卷調查： 塘下客戶問卷調研 70余份 2 本報告的技術思路 1 天瑞的目標和問題 2 問題界定及目標梳理 宏觀經濟與區(qū)域規(guī)劃研究 5 發(fā)展戰(zhàn)略 6 整體定位 3 市場背景研究 房地產市場研究 7 規(guī)劃建議及分期策略 4 鎮(zhèn)區(qū)項目案例研究 0 項目及企業(yè)背景簡介 8 財務分析 3 0 項目及企業(yè)背景簡介 4 項目區(qū)位 —— 位于溫州瑞安第一強鎮(zhèn)塘下鎮(zhèn)新中心區(qū)，緊鄰規(guī)劃中新鎮(zhèn)政府 溫州 瑞安 瑞安主城區(qū) 塘下 老鎮(zhèn) ?數字塘下 ?面積： 83平方公里 ?耕地面積： 42800畝 ?轄區(qū)： 89個行政村和 5 個辦事處 ?人口：常住人口 17萬，外來人口 15 萬人 。地處塘下鎮(zhèn)規(guī)劃的中心區(qū)。 鳳凰山 輪船河 墳地 農田 荷塘 排水溝 7 地塊交通通達性 —— 目前需通過臨時村道進入地塊，新區(qū)路網尚未建設，僅有中心路今年將開始施工，進入性較差 項目地塊 現狀道路 臨時村道 規(guī)劃路 8 項目的限制條件 政策 – 產品配比必須滿足 90/70政策； 資金 – 資金沒有壓力，啟動資金 4個億，除付清地價款外，另準備 4000萬啟動項目，拿到四證即可融資； 規(guī)劃 – 受政策影響，地塊南面政府大樓暫不能建設，政府對中心區(qū)交通、配套等投入較弱。 ? 塘下在人們心目中是鄉(xiāng)下，大環(huán)境不好，建議價格不能太高，高層 8000元 / m178。我覺得你們那個地塊的位臵很好，做出的房子一定很好賣。 行為： 未來幾年政府急缺建設資金，只有通過大量出售土地來獲得所需資金； 影響： 大量土地的出讓預示著未來供應量的增多，將會形成一定競爭。 ? 道路通達性 ... 24 本報告是嚴格保密的。 2023年塘下人均 GDP為 ，比瑞安市高出近 1萬元，雄厚的經濟實力是塘下房地產市場升級的源動力 單位：萬元 塘下與瑞安人均 GDP比較 單位：萬元 ?塘下鎮(zhèn)人均 GDP保持平穩(wěn)增長， 2023年人均 GDP就已經超過了 2萬元； ?近 5年來增長速度均超過 10%， 2023年人均 GDP達