【正文】 室、更衣室、休息間、淋浴間等，部分房間還有天然的溫泉。 鮮明的區(qū)域感 與城市產(chǎn)生差異化 與城市保持適當(dāng)距離 與羅湖區(qū)距離約 30公里 良好的交通通達(dá)性 鹽壩高速、鹽壩高速第二通道 鮮明的區(qū)域識(shí)別性 愿望塔、雕塑、有圖案的道路、熱帶風(fēng)情植物等 以深圳觀瀾高爾夫?yàn)槔? 項(xiàng)目 距離城市中心距離 深圳觀瀾高爾夫 30km 珠海海泉灣 50km 九龍山海灣度假城 40km 高端休閑項(xiàng)目與城市的距離 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 海南大學(xué)教授王毅武 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 新政出臺(tái)后將提高入市門檻，二套房需求將受到抑制，市場(chǎng)上觀望盛行 貸款年限 購(gòu)房情況 政策執(zhí)行 首付 首付款（萬(wàn)元）貸款額（萬(wàn)元）利率 月供（元） 總還款利息（元）舊政策 20% 20 80 % 新政策 30% 30 70 % 新舊政策差額 10% 10 10 —— 舊政策 40% 40 60 % 新政策 50% 50 50 % 新舊政策差額 10% 10 10 —— 貸款年限 購(gòu)房情況 政策執(zhí)行 首付 首付款（萬(wàn)元）貸款額（萬(wàn)元）利率 月供（元） 總還款利息（元）舊政策 20% 20 80 % 新政策 30% 30 70 % 新舊政策差額 10% 10 10 —— 舊政策 20% 20 80 % 新政策 50% 50 50 % 新舊政策差額 30% 30 30 % 總價(jià)為1 0 0 萬(wàn)的房產(chǎn)首套、二套房新舊政策對(duì)比（嚴(yán)格按政策執(zhí)行來看）20年首套房二套房總價(jià)為1 0 0 萬(wàn)的房產(chǎn)首套、二套房新舊政策對(duì)比（按市場(chǎng)執(zhí)行來看）20年首套房二套房? 新政實(shí)施后，對(duì)于首次購(gòu)房者來說，要多支付 10萬(wàn)的首付款，但月供與利息卻分別下降 、 ； ? 同時(shí)對(duì)于二次及以上購(gòu)房者來說，在嚴(yán)格按政策執(zhí)行層面來說，也只提高了 10萬(wàn)首付款，月供利息也相應(yīng)的減少，但對(duì)于按最近市場(chǎng)執(zhí)行來看的話，就大大提高了首付款，雖然月供減少了，但總還款利息卻增加了，從而本次新政大大的抑制了二次及以上購(gòu)房者的需求，使市場(chǎng)進(jìn)入新一輪觀望期。 45 新政出臺(tái)的背景： 10年 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一種價(jià)格異常波動(dòng) ， 市場(chǎng)存在著有意挑戰(zhàn)政策的趨勢(shì) 26%24%16% 10% 5%0%5%10%15%20%25%30%1000 2022 3000 4000 5000 6000 06.Q106.Q206.Q306.Q407.Q107.Q207.Q307.Q408.Q108.Q208.Q308.Q409.Q109.Q209.Q309.Q410.Q1元 / 平米全國(guó) 商品房銷售價(jià)格季度走勢(shì) 情況銷售均價(jià) 同比增速2 . 0 %2 . 8 %3 . 9 %5 . 7 %7 . 8 %9 . 5 %1 0 . 7 %1 1 . 7 % 2%0%2%4%6%8%10%12%14%0 9 .1 0 9 . 3 0 9 . 5 0 9 .7 0 9 . 9 0 9 . 1 1 1 0 . 1 1 0 . 370 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) 情況同比 環(huán)比09年下半年開始，全國(guó)房?jī)r(jià)再次瘋狂上漲，至 2022年第 1季度，全國(guó)商品房銷售均價(jià)達(dá) 5193元 /平米，同比 09年 1季度上漲 16％ 0202240006000800010000120221400016000180002022007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3北京房?jī)r(jià)走勢(shì)050001000015000202202500007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3上海房?jī)r(jià)走勢(shì)0 5000 10000 15000 20220 25000 30000 07.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3杭州房?jī)r(jià)走勢(shì)107％ 一線城市： 10年 3月份與 09年同期相比平均上漲 55％，二線城市也上漲了 47% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2022年，福建民營(yíng)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值占全省 GDP的六成多，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá) %。 ?長(zhǎng)期度假遠(yuǎn)程化、國(guó)際化。 ?高端休閑市場(chǎng)出現(xiàn)，只集中在少數(shù)高端人群，漸顯兩級(jí)分化。 ?觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位。 長(zhǎng)期專注于食品產(chǎn)業(yè)鏈的深度發(fā)展，于近年涉足房地產(chǎn)行業(yè)，缺乏相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目前景不確定性大。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 市場(chǎng)現(xiàn)狀：廈門區(qū)域大眾休閑項(xiàng)目眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；但面向高端的休閑項(xiàng)目匱乏 資源 物業(yè) 麗水云天 溫泉結(jié)合山景資源 聯(lián)排、疊加 古龍汀溪 溫泉結(jié)合山景資源 聯(lián)排、疊加 發(fā)現(xiàn)之旅 山景結(jié)合溫泉資源 獨(dú)棟、公寓 天頤香溪 山景 占地 50萬(wàn)平米 湯泉世紀(jì) 山景、溫泉濕地公園 占地 28萬(wàn)平米 歐洲小鎮(zhèn) 山景 占地 3萬(wàn)平米 馨香谷 山湖景觀 占地 37萬(wàn)平米 東方高爾夫 海景、 27洞高爾夫 占地 20萬(wàn)，容積率 汀溪板塊 ： 規(guī)劃有高端企業(yè)會(huì)所，但一直未開工建設(shè)，原有 低端形象 未被打破 馬洋溪板塊 ：以溫泉和山景為資源，已形成大眾消費(fèi)知名區(qū)域，大眾休閑項(xiàng)目聚集，正向規(guī)?；l(fā)展，在休閑市場(chǎng)中已形成 低端形象 市場(chǎng)形象良好，品質(zhì)較高；為廈門 高端休閑物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 從城市功能上看，南翼新城定位為廈門的 “ 后花園 ” ，也支持整體發(fā)展成為休閑區(qū)的功能 ?城市邊緣開始融合 ?廈、漳、泉、龍等閩西南區(qū)域一體化 ?03年島內(nèi)城市化率達(dá)到 93%，島外城市化率僅為 23% ?06年全市化率達(dá)到 68%，預(yù)計(jì)10年將達(dá)到 75% ?80年廈門設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，同年建成區(qū)面積 12平方公里 ?84年經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全島 ?2022年島內(nèi)城市建成區(qū) 20平方公里 20222022年 2022年以前 島內(nèi)城市化 區(qū)域一體化 島外城市化 2022年以后 北區(qū)層面 城市休閑配套板塊 遠(yuǎn)郊旅游度假板塊 近郊休閑度假板塊 城市化加速了城市休閑板塊的區(qū)位轉(zhuǎn)移 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。選擇 13個(gè)具有國(guó)際影響的城市，盡快發(fā)展并培育為世界級(jí)城市和國(guó)際性都市； ? 積極促進(jìn)小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展 ； ? 適應(yīng)城鎮(zhèn)體系發(fā)展的趨勢(shì)，重視對(duì)城市連綿區(qū)的合理組織，完善發(fā)展政策和 管理體制 國(guó)家城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)： 重要任務(wù) 中國(guó)定位的 5個(gè)國(guó)家中心城市 30 世聯(lián)對(duì)小城鎮(zhèn)發(fā)展的觀點(diǎn)：在城市群規(guī)劃已然成為中國(guó)城市未來發(fā)展的主導(dǎo)方向的前提下， 作為城市群戰(zhàn)略的平衡與補(bǔ)充的中小城鎮(zhèn)其發(fā)展必然要依附核心城市群 1 2 3 4 國(guó)家城市經(jīng)濟(jì)布局發(fā)展階段的必然結(jié)果 核心城市群在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著持續(xù)強(qiáng)化的主導(dǎo)地位 利用城市群進(jìn)行城市間資源優(yōu)化配置，逐步成為地方政府的共識(shí) 中國(guó)的整體城市化已進(jìn)入中小城市向大城市人口流動(dòng)的階段 城市群規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)主導(dǎo)性 ?中小城鎮(zhèn)同樣是國(guó)家政策扶持的對(duì)象， 但其政策力度與具體資金投入相對(duì)于城市群戰(zhàn)略輕微很多 ； ?未來具有潛力的中小城鎮(zhèn)更多是依附于核心城市群，擁有獨(dú)特比較優(yōu)勢(shì)的中小城鎮(zhèn)。改革開放 20年來，城鎮(zhèn)化仍然未 能與工業(yè)化同步發(fā)展。 28 項(xiàng)目所在的南翼新城作為福建省 21個(gè)試點(diǎn)小鎮(zhèn)之一，高規(guī)格的規(guī)劃和政策支持將是本項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ) 安溪縣以重金計(jì)劃打造“ 海西溫泉第一鎮(zhèn) ” ?投資計(jì)劃：安溪縣計(jì)劃投資 116億元 ，全力打造南翼新城（龍門鎮(zhèn)，含官橋部分區(qū)域）。 25 要建立項(xiàng)目影響力，化解區(qū)域抗性是首要任務(wù)；根據(jù)項(xiàng)目的條件和開發(fā)商的目標(biāo)，塑造愿景、規(guī)劃取勝是項(xiàng)目的可行模式 效果 必要條件 特征 本項(xiàng)目選擇 大規(guī)模前期投入 前期大規(guī)模投入，強(qiáng)勢(shì)氛圍營(yíng)造，形成市場(chǎng)影響 前期大規(guī)模的資金投入，清晰的全局規(guī)劃 務(wù)實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)低 個(gè)性化產(chǎn)品打造 細(xì)分市場(chǎng)，差異化競(jìng)爭(zhēng)，高針對(duì)性，對(duì)市場(chǎng)部分客戶建立強(qiáng)勢(shì)吸引 市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，目標(biāo)客戶群已經(jīng)具一定規(guī)模 投入小，風(fēng)險(xiǎn)大 賣愿景，規(guī)劃取勝 立足高端規(guī)劃，建立美好愿景，以規(guī)模和愿景形成市場(chǎng)影響力 項(xiàng)目整體規(guī)模大 定位高，規(guī)劃高端 項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模大、高端 賣愿景，項(xiàng)目就一定要 形成大規(guī)模，形成大盤 ，充分利用大盤優(yōu)勢(shì)，做足規(guī)劃，建立愿景，實(shí)現(xiàn)前期以 大愿景配合較小的投入化解區(qū)域抗性 。 案例研究 報(bào)告目錄 分期建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 世聯(lián)對(duì)客戶目標(biāo)的理解 2—— 兩種方案各自的投入產(chǎn)出項(xiàng)： 純粹 888畝項(xiàng)目：面向居住的小配套，低產(chǎn)出 立足 6500畝的 888畝：中等強(qiáng)度、高標(biāo)準(zhǔn)、品牌化配套，高產(chǎn)出 純粹 888畝方案 6500畝中的 888畝 項(xiàng)目定位 以居住配套取勝的大規(guī)模住宅項(xiàng)目 以溫泉精品酒店和特色產(chǎn)品的中高端休閑度假項(xiàng)目 配套類型 設(shè)臵標(biāo)準(zhǔn) 面積 配套類型 設(shè)臵標(biāo)準(zhǔn) 面積 投入項(xiàng) 商業(yè)配套 按照人均商業(yè)面積 10000平米 精品酒店 設(shè)臵 8棟、 500平米 /棟、以溫泉為特色、聘請(qǐng)名家設(shè)計(jì)的別墅式精品酒店（仿照長(zhǎng)城腳下的公社） 4000平米 教育配套 配臵知名的學(xué)校，成為主要驅(qū)動(dòng)力之一；包含 10個(gè)班級(jí)的幼兒園和 18個(gè)班級(jí)的小學(xué) 幼兒園： 3000平米；小學(xué)：9000平米 溫泉會(huì)所 以御溫泉、品牌餐飲為特色，集休閑、商務(wù)、健身為一體的多功能特色會(huì)所 5500平米 會(huì)所 以溫泉 SPA為主，兼顧健身房、橋牌室等休閑娛樂功能 3000平米 三星級(jí)酒店 100間客房的三星級(jí)商務(wù)酒店 6000平米 幼兒園 8個(gè)班級(jí)的幼兒園 2500平米 收入項(xiàng) 住宅銷售收入 以多層為主，中后期根據(jù)市場(chǎng)接受程度設(shè)臵小高層物業(yè)，綜合容積率以 50萬(wàn)平米 普通住宅 面向本地客戶的普通住宅，主要以洋房為主，后期兼顧部分小高層；占地為總占地面積的 30%，容積率為 13萬(wàn)平米 商業(yè)銷售收入 臨街 12層商鋪，全部銷售 10000平米 低密度高端產(chǎn)品 面向海西城市群中高端客戶的低密度產(chǎn)品，占地面積為總占地面積的70%，以獨(dú)棟為主，容積率以 精品酒店 每棟 5個(gè)客房，共 40間客房，按照500元 /間，全年入住率 70%計(jì) 40間客房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 屬性界定 核心問題梳理 888畝啟動(dòng)區(qū)開發(fā)的前提 發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘及驗(yàn)證 啟動(dòng)區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 888畝啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品力塑造 182。 13 溫泉資源屬于項(xiàng)目的主要驅(qū)動(dòng)力，但從整個(gè)大廈門區(qū)域看，溫泉資源并不稀缺 ? 龍門鎮(zhèn)地?zé)豳Y源十分豐富，淺層蘊(yùn)藏溫泉帶長(zhǎng)達(dá) 2公里，寬 40余米； ? 泉水屬低硫偏酸性，且水質(zhì)良好，富含多種對(duì)人體有益的微量元素和礦物質(zhì)； ? 距離規(guī)劃區(qū)最近的溫泉眼位于龍門鎮(zhèn)榜寨村，項(xiàng)目開發(fā)后可從此處引水，原則上不會(huì)造成溫度衰減。規(guī)劃區(qū)崩崗范圍較大，且仍處于活動(dòng)狀態(tài) 山地 崩崗 海拔 坡度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 連捷溫泉規(guī)劃區(qū)位于南翼新城中心，是拉動(dòng)新城經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重中之重 區(qū)位： ? 南翼新城整體規(guī)劃