【正文】 風(fēng)系統(tǒng)、吸風(fēng)系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，高效節(jié)能的同時(shí)也締造完美室內(nèi)生活空間。 □ 簡(jiǎn)裝交房： 避免業(yè)主入住后二次裝修，可實(shí)現(xiàn)環(huán)保。 □ 私家梯廳： 主人、服務(wù)電梯分開(kāi)設(shè)置，主人及服務(wù)人員分別入戶，并設(shè)有服務(wù)人員獨(dú)立生活、工作區(qū)，分區(qū)明確，保證主人區(qū)域的私有空間專屬感保證服務(wù)人員與來(lái)賓互不干擾。 □園區(qū)垃圾處理： 垃圾存放處位于汽車(chē)坡道地下一層通往商業(yè)的運(yùn)送貨物通道處，全封閉式設(shè)計(jì)。每座樓與地下車(chē)庫(kù)之間均單獨(dú)設(shè)置垃圾運(yùn)送通道，與地下一層大堂完全分離，互不打擾。 □專案戶式中央空調(diào)： 全方位模擬人體對(duì)氣流的感受，并以此為依據(jù)進(jìn)行優(yōu)化。 □專案戶式中央空調(diào)： 實(shí)現(xiàn) 1： 1的車(chē)位比。 三、細(xì)節(jié)構(gòu)造 景觀規(guī)劃建議 ④ 園林景觀規(guī)劃建議： 景觀規(guī)劃建議原則 本案的環(huán)境景觀規(guī)劃，要外引內(nèi)優(yōu) ，在內(nèi)部營(yíng)造出一個(gè)由“湖”（ 可采用淺水，采用“中水循環(huán)”等環(huán)保處理方式 ）為核心的水景觀，匹配目標(biāo)客戶群對(duì)高端居住的心理和品質(zhì)感需求。 以“坡、林、溪、谷”為主要元素，表現(xiàn)出一種“島”、“果嶺”等特征，打造高新區(qū)惟一的別墅級(jí)多重立體景觀院落， 體現(xiàn)豐富的交流休閑空間： 。 體現(xiàn)高檔社區(qū)景觀，一定程度的控制成本。 湖泊 〃 坡林溪谷 〃 生態(tài)園林 景觀空間 1：湖泊 A B 充分利用施工所產(chǎn)生的資源，將土方營(yíng)造跌宕起伏的坡地及 “ 果嶺 ”景觀，讓園林 “ 立體 ” 起來(lái)。在此基礎(chǔ)上，可根據(jù)應(yīng)歸屬感與自然的設(shè)計(jì)原則提出 “ 島 ” 的概念：使得一幢或兩幢房子便成為獨(dú)立的小組團(tuán)，從而使 “ 棲息 ” 在島上的 “ 家 ” 富于特征性的領(lǐng)域感和歸屬感。 “ 坡 ” 概念在規(guī)劃中的落實(shí) 考慮水景是中高端社區(qū)的重要組成部分，在以湖為中心的景觀營(yíng)造上，建議將 “ 溪 ” 作為重要主題，將 “ 溪 ” 文章 “ 做透 ” 、 “ 做精 ” 、“ 做細(xì) ” ，實(shí)現(xiàn) “ 處處是水景 ” 。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合。 “ 溪 ” 概念在規(guī)劃中的落實(shí)： 景觀概念打造四大要素 C D 在坡地形成 “ 島 ” ，在溪形成水景，自然使得項(xiàng)目出現(xiàn)了落差，一種“ 谷 ” 的景觀形態(tài)便應(yīng)運(yùn)而生。體現(xiàn)了追求自然，注重人與自然環(huán)境關(guān)系的設(shè)計(jì)原則。使景觀真正滲透到每一處，達(dá)到最大限度的均好性。努力使戶戶都能夠最直接地接觸到中心景觀，充分享受自然綠色。 “ 谷 ” 概念在規(guī)劃中的落實(shí)： “ 林 ” 的作用，不僅在于其綠化效果高于草坪，并具備了良好的凈化空氣功效。在社區(qū)里，種植適宜北方的樹(shù)種，以高大喬木作為整個(gè)住宅景觀區(qū)的骨架樹(shù)種，遍布于道路、水岸、坡地，形成林蔭大道、社區(qū)森林等。成點(diǎn)、成線、成片，打造一個(gè)自然化的公園社區(qū)。 “ 林 ” 概念在規(guī)劃中的落實(shí) 景觀概念打造四大要素 蜿蜒的水系，在社區(qū)里形成生態(tài)濕地概念，并形成 “ 島 ” 和水岸。 景觀空間 2：溪流 水岸主題景觀，形成多個(gè)景觀點(diǎn)和社區(qū)活動(dòng)空間 景觀空間 3：水岸 空間層級(jí) 4：水系 可營(yíng)造出跌水、噴泉等各種主題的水景觀。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 ⑤ 中央首座的商業(yè)做成什么？ 思路一： 類似于世紀(jì)金花輻射全市的商業(yè)中心 項(xiàng)目屬性定位 思路二： 輻射本區(qū)域及周邊的商業(yè)中心 其他思路 4號(hào) ， 2號(hào)地塊臨街商業(yè) 提升商業(yè)和住宅價(jià)值 中央首座的商業(yè)需要多大面積 一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)： 城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積。 國(guó)際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比 ： 1 資料來(lái)源： —— ：鄰里住區(qū)理論； —— 《 集合住宅 》 ：日本光丘花園城社區(qū) 商業(yè)面積：住宅面積 商業(yè)配套規(guī)模適度性 類別 居住區(qū) 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 ㎡ /人 合理服務(wù)半徑 8001000m 居住級(jí)商業(yè)的規(guī)模需求： 覆蓋區(qū)域：高新中心及其發(fā)展區(qū) 指標(biāo) 類比商業(yè)規(guī)模 預(yù)計(jì)住宅建筑面積 250萬(wàn) 商業(yè)規(guī)模比 ： 1 ㎡ 規(guī)劃居住人口 10萬(wàn)人 ㎡ /人 ㎡ 大型購(gòu)物中心 規(guī)模（萬(wàn)平米） 條件支持 輻射區(qū)域 開(kāi)元商場(chǎng) 6萬(wàn)平米 鐘樓商圈；東、西南、北四大街商業(yè)帶。 全市 小寨百盛 3萬(wàn)平米 小寨商圈；周邊 50萬(wàn)常住人口；每日 50萬(wàn)人流量。 全市 高新世紀(jì)金花 2萬(wàn)平米 高新路成熟商圈；周邊 20萬(wàn)常住人口及商務(wù)人口； 全市 土門(mén)愛(ài)家超市 土門(mén)商圈、西二環(huán)沿線商務(wù)帶以及周邊 50萬(wàn)常住人口 全市 從城區(qū)的地位、項(xiàng)目的公共交通及人流狀況來(lái)看， 本項(xiàng)目難以成為輻射全市的商業(yè)中心。 市級(jí)購(gòu)物中心的規(guī)模及條件支持 項(xiàng)目屬性定位：思路一可行性分析 項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀及唐延路北端商業(yè)展望 現(xiàn)狀條件： 距離唐延路步行 5分鐘； 驅(qū)車(chē)前往南二環(huán)、西二環(huán)快速交通干道 5分鐘； 所在地塊處于未來(lái)市級(jí)核心商圈發(fā)展區(qū)的交通位置； 目前未形成區(qū)域商業(yè)中心。 項(xiàng)目屬性定位：思路二可行性分析 本項(xiàng)目作為現(xiàn)階段的區(qū)域性商業(yè)中心，并逐漸契合未來(lái)的市級(jí)商圈，適度商業(yè)規(guī)模為： 35萬(wàn)㎡。 形成大約 30萬(wàn)平米商圈，酒店式公寓約 8萬(wàn)平米。 易初蓮花 楓葉新都市 百安居 城市風(fēng)景 紫薇臻品 世紀(jì)金花 愛(ài)家超市 金鷹百貨 土門(mén)愛(ài)家 楓林華府 橡樹(shù)街區(qū)公寓 8萬(wàn)平米 CLASS公館 8萬(wàn)平米 核心客戶群： 周邊 3000米范圍的社區(qū)圈 區(qū)域 10分鐘車(chē)程內(nèi)居民 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建立： 必須有自己的主力品牌商家，從而以距離優(yōu)勢(shì)留住區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者；并通過(guò)特色的中高端的主題商街，形成強(qiáng)烈的體驗(yàn)感，增強(qiáng)消費(fèi)力。 地理位置： 位于樓盤(pán)所在區(qū)域的交通樞紐位置，或者是相對(duì)的地理中心位置，具有一定的聚集力。 項(xiàng)目屬性定位：區(qū)域商業(yè)中心特征 本項(xiàng)目從外部環(huán)境到項(xiàng)目本身具備突破的可能性 項(xiàng)目屬性定位 —— 區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 高端人群樂(lè)于體驗(yàn)新生事物 2號(hào)地塊 4號(hào)地塊 BLOCK體驗(yàn)街區(qū) 國(guó)際品牌賣(mài)場(chǎng) 周邊道路的通達(dá)性較好 項(xiàng)目地處高新、土門(mén)、二環(huán)唐延路商業(yè)輻射區(qū) 建筑意向經(jīng)典、尊貴 處在高新唐延路豪宅區(qū)域 有公園、露臺(tái)、騎樓等增加體驗(yàn)價(jià)值場(chǎng)景 外資大型賣(mài)場(chǎng)開(kāi)始搶灘 高新中高端消費(fèi)氛圍成熟 政府規(guī)劃商業(yè)賣(mài)場(chǎng)用地 帶動(dòng) 互補(bǔ) 利用大型商業(yè)廣場(chǎng)樓頂建設(shè)空中花園商務(wù)休閑區(qū) 4號(hào)地塊定位：國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 4號(hào)地發(fā)展戰(zhàn)略定位： 業(yè)態(tài)模式 主要特色與功能 主要內(nèi)容 已在中國(guó)開(kāi)設(shè)的店名（例） 便利店（ CVS） 營(yíng)業(yè)面積 80100平方米，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為食品，飲料，便利性服務(wù) 食品店、雜貨店、快餐店、藥店 711（美國(guó)）；羅林（日本）； 百佳（香港） 標(biāo)準(zhǔn)化食品超（ SM） 營(yíng)業(yè)面積 1000平方米以上，以經(jīng)營(yíng)生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔 傳統(tǒng)食品超市（不經(jīng)營(yíng)生鮮食品的小超市），食品店，雜貨店，菜市場(chǎng) 阿霍德頂頂鮮超市（荷蘭） 友誼西龍超市（日本） 大型綜合主題超市（ GMS） 營(yíng)業(yè)面積 250010000平米以上，綜合食品超市和百貨店特色。 食品超市，百貨公司、食品專賣(mài)店和熟食店 家樂(lè)福（法國(guó)）、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（美國(guó)）、蓮花易初購(gòu)物（泰國(guó)） 主題性的購(gòu)物中心 營(yíng)業(yè)面積 10000平米以上，包括精品家具、家私以及主題性的購(gòu)物中心 精品家具、家私等 宜家家居、紅星美凱龍、百安居等 商品批發(fā)集散中心 （新模式） 營(yíng)業(yè)面積 10000平方米以上，以國(guó)內(nèi)外名牌產(chǎn)品的批發(fā)為主。 批發(fā)商場(chǎng)，大型超市，倉(cāng)儲(chǔ)賣(mài)場(chǎng) 利聯(lián)倉(cāng)行（香港） 倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（ WS） 營(yíng)業(yè)面積 10000平米以上，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 50%70%為食品， 50%30%為非食品 批發(fā)商店，超級(jí)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 麥德龍（德國(guó)）、沃爾瑪山姆會(huì)員店（美國(guó)）好又多（臺(tái)灣） 超大型購(gòu)物中心 （ MALL） 營(yíng)業(yè)面積 40000平方米以上，提供購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、旅游、休閑、辦公為一體的全方位服務(wù) 百貨商廈、食品餐飲業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè) 第一八佰伴商廈（日本） 遠(yuǎn)東百貨（臺(tái)灣） 新東安百貨（香港） 中高檔百貨公司 營(yíng)業(yè)面積 10000平方米以上，提供店中店和時(shí)尚百貨服務(wù) 百貨商場(chǎng) 豐聯(lián)商廈（新加坡） 太平洋百貨（臺(tái)灣） 總結(jié)：引進(jìn)以歐美日等為代表的世界 500強(qiáng)零售公司為代表的跨國(guó)連鎖集團(tuán)，或者臺(tái)、港、東南亞華人百貨集團(tuán)。 大型集中式商業(yè)休閑廣場(chǎng) 公 共 廣 場(chǎng) 商業(yè)廣場(chǎng)舉行演出活動(dòng) 商 場(chǎng) 入 口 處 街區(qū)商業(yè)整體形象定位 與傳統(tǒng)單純休閑的場(chǎng)所相比， 會(huì)有購(gòu)物的功能，與傳統(tǒng)的商業(yè)中心相比， 他又是一個(gè)為特定圈層提供休閑和交往的場(chǎng)所。 一個(gè)能為精英人士帶來(lái)消費(fèi)體驗(yàn)的場(chǎng)所； 一個(gè)真正能讓西安高新時(shí)尚起來(lái)的符號(hào)； 一個(gè)讓西安各路名流交往聚會(huì)的圈子； 一個(gè)能讓西安精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所； 一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。 城市精英人士交往、休閑、購(gòu)物的高端場(chǎng)所 國(guó)際 BLOCK PARK！ 商業(yè)部分創(chuàng)新價(jià)值：特色風(fēng)情商業(yè)街 整體性 :商業(yè)街的室外空間及景觀設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合街鋪一起考慮 參與性 :景觀設(shè)計(jì)能夠使人駐留，使人在購(gòu)物、休憩、嬉戲、交往等人性化活動(dòng)中體驗(yàn)到生活的樂(lè)趣 主題性 :具有獨(dú)特的意義及內(nèi)涵，并符合項(xiàng)目的整體定位及商業(yè)街的定位，主題的核心概念及其詮釋?xiě)?yīng)貫穿于整個(gè)商業(yè)街的設(shè)計(jì)中，并考慮景觀空間的觀賞性，通過(guò)局部亮點(diǎn)設(shè)計(jì)來(lái)體現(xiàn)街區(qū)的品質(zhì)。 物業(yè)發(fā)展建議原則： 原則：強(qiáng)調(diào)建筑空間影響人們行為方式 街區(qū)風(fēng)格：特色、簡(jiǎn)歐的風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 底層商業(yè)外立面風(fēng)格與住宅的風(fēng)格和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)歐洲風(fēng)情 入口凹進(jìn)，突出空間變化 建議商業(yè)騎樓增加經(jīng)典的歐式燈 增加趣味性小品和設(shè)計(jì)感較強(qiáng)的標(biāo)識(shí) 建議將商業(yè)的氛圍延伸到街區(qū)中，街區(qū)中也有 休閑的桌椅。 情景商街 ——體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造 商業(yè)區(qū)雕塑作品 項(xiàng)目形象定位 ——體驗(yàn)價(jià)值營(yíng)造 項(xiàng)目功能定位－精英人士消費(fèi)模式分析 ? 通常以商務(wù)休閑和交往為目的； ? 餐廳、酒吧及其他或以商務(wù)為目的的購(gòu)物行為 ? 人群?jiǎn)渭儭⑺矫?、環(huán)境好 ? 獲得較高的體驗(yàn)價(jià)值 ? 消費(fèi)目的 ? 消費(fèi)方式 ? 消費(fèi)場(chǎng)所 ? 消費(fèi)感受 精英人士單純以購(gòu)物為目的的消費(fèi)會(huì)比較少，他們通常希望消費(fèi)活動(dòng)能在一個(gè)場(chǎng)所完成，如果購(gòu)物功能融入得當(dāng)，也能讓他們有較好的購(gòu)物體驗(yàn)。 項(xiàng)目功能定位 ? 所以本項(xiàng)目將是一個(gè)專門(mén)為城市精英人士奪身定做能獲得全面、極致的體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)所，主要包括以下功能： ? 娛樂(lè)、休閑 ? 餐飲 ? 購(gòu)物 ? 藝術(shù)沙龍 ? 展覽、展示 建議餐飲：娛樂(lè)、休閑：購(gòu)物：文化展覽 = 30%： 20%： 40%： 10% 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 功能 ? 購(gòu)物 ? 餐飲 ? 休閑、娛樂(lè) ? 藝術(shù)沙龍 ? 展覽、展示 ? 小型俱樂(lè)部等 對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議 ? 服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等 ? 西餐廳、中餐廳 ? 酒吧、躺吧、水療、影院 ? 畫(huà)廊、音樂(lè)沙龍 ? 品牌、藝術(shù)品展覽展示廳 ? 各類俱樂(lè)部聚會(huì)場(chǎng)所 從單純的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，會(huì)與周邊商業(yè)甚至市級(jí)購(gòu)物中心有相同的地方，但不同的是對(duì)于商家品牌和業(yè)種的選擇，可以集中一些其他商業(yè)中沒(méi)有的品牌，而且在檔次上比較一致，實(shí)現(xiàn)差異。 項(xiàng)目屬性定位 —— 成功案例借鑒 萬(wàn)科城簡(jiǎn)介： 物業(yè)地址：深圳龍崗區(qū)稼先路 占地面積： 397883平米 建筑面積： 437670平米 住宅面積： 398050平米 商業(yè)面積： 30000平米 西班牙風(fēng)情街 ——LIVING MALI（全生活廣場(chǎng)） 不僅具有購(gòu)物功能，還具有政府服務(wù)功能、醫(yī)療服務(wù)功能內(nèi)等全方位生活功能。萬(wàn)科城西班牙風(fēng)情商業(yè)街，是一個(gè)啞鈴型的購(gòu)物公園，可以滿足 “ 逛 ” 街的樂(lè)趣和一條龍的生活方式，是中國(guó)第一個(gè)集特色餐飲、古典文化、主題購(gòu)物和娛樂(lè)休閑為一體溶解異域風(fēng)情的 LIVNG MALL。 營(yíng)造開(kāi)放式街區(qū)和廣場(chǎng)，將體驗(yàn)感引入到商業(yè)環(huán)境中來(lái)，注重建筑與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合 將消費(fèi)體驗(yàn)街區(qū)化、情景化 開(kāi)放式的休閑水景廣場(chǎng) 充滿繽紛風(fēng)情的街區(qū) 三大主題，三種風(fēng)情 萬(wàn)科城商業(yè)模式上，采?。籂I(yíng)造特色休閑、風(fēng)情購(gòu)物區(qū)，在購(gòu)物中休閑，在休閑中購(gòu)物。 商圈輻射范圍： 核心商圈消費(fèi)人群（ ） 次級(jí)商圈消費(fèi)人群（ ） 輻射消費(fèi)商圈人群（車(chē)程 20分鐘以內(nèi)） 業(yè)態(tài)定位 國(guó)際美食坊 時(shí)尚購(gòu)物中心 娛樂(lè)休閑廣場(chǎng) 健身美容、汽車(chē)飾品,7%美食世界, 15 %社區(qū)配套, 28 %休閑娛樂(lè)風(fēng)情街區(qū),36%超市百貨, 15 %健身美容、汽車(chē)飾品 美食世界社區(qū)配套 休閑娛樂(lè)風(fēng)情街區(qū)超市百貨0100020223000400050006000700080009000健身美容、汽車(chē)飾