【正文】 買來自住 420045004800 約 10套（ 500平方米） /月 100多套，銷售 1年多時(shí)間。 2023年，開始推。 四季花開 外地客戶，主要來自大陸，選擇原因，回報(bào)高，升值潛力大，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng) 起價(jià) 5730，均價(jià)6000以上 約 810套（ 400500平方米） /月 剩下 1020套，銷售時(shí)間兩年多，酒店去年 9月開業(yè) 金茂酒店 投資客 4000多均價(jià) 約 1012套（ 500800平方米） /月 1年多時(shí)間， 150套還剩 10多套。 4080平，受歡迎。 明光國際 目標(biāo)客戶：投資客 酒店式公寓均價(jià)6000；產(chǎn)權(quán)式酒店均價(jià) 6400 …… 酒店式公寓未開盤；產(chǎn)權(quán)式酒店認(rèn)購中；現(xiàn)場缺乏人氣，預(yù)計(jì)銷售狀況差 ?海口經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，本地投資不活躍。 ?新政后，外地投資明顯縮水 ； 2023年，?？谫彿靠蛻糁型獾乜蛻粽?60%以上； 2023年降至 40%，相關(guān)部門預(yù)測 2023年外地客戶所占比例會(huì)進(jìn)一步下降。 市場消化速度不佳： ?辦公樓消化速度約 2023平方米 /月，遠(yuǎn)高于酒店式公寓消化速度 ?酒店式公寓消化速度約 500平方米 /月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 73 同時(shí)中高檔酒店的激烈競爭抑制了酒店式公寓的發(fā)展 ?酒店式公寓是酒店的衍生產(chǎn)品 ?酒店式公寓與酒店長租房有相互替代的左用 ?大量商務(wù)酒店的低價(jià)競爭，抑制了酒店式公寓的市場需求，導(dǎo)致投資市場不被看好 公寓市場 名稱 年均價(jià)格（元 /天間） 寶華海景 240250 黃金海景 300320 海航國際 230240 京豪三云 約 300 … … 房間數(shù) 房間數(shù) 房間數(shù) 1 ?？趪H金融大廈 234 9 新溫泉大酒店 243 16 海口賓館 210 2 ?？邛卧礈厝缶频? 356 10 燕泰國際大酒店 105 17 新標(biāo)榜度假休閑港 196 3 海口凱威大酒店 185 11 ?？趯毴A海景酒店 380 18 海口金茂大廈 166 4 黃金海景大酒店 301 12 海航國際商務(wù)酒店 416 19 海南美蘭海航酒店 94 5 麗華酒店 365 13 椰海大酒店 162 20 海南京豪三云大酒店 248 6 華天溫泉大酒店 146 14 ?？谔┤A酒店 267 21 海口皇冠花園酒店 200 7 望海國際大酒店 224 15 ?？诮疸y島酒店 208 22 海口花開四季溫泉度假村 246 8 太陽城大酒店 230 房間數(shù)合計(jì) 5182間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 74 結(jié)論 ?入市項(xiàng)目采取的返租經(jīng)營模式不適合本項(xiàng)目 ?投資需求不足導(dǎo)致入市項(xiàng)目消化過慢 ?海口商務(wù)氛圍不活躍，注定對于酒店式公寓需求量小 ?中高檔商務(wù)酒店對于酒店式公寓的替代作用抑制了酒店式公寓的發(fā)展 公寓市場 ?本項(xiàng)目不建議發(fā)展酒店式公寓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 75 面對市場容量風(fēng)險(xiǎn)的解決途徑 市場容量風(fēng)險(xiǎn) 降低主體樓高度，減少寫字樓總量 依靠廣場其他物業(yè)實(shí)現(xiàn)高售價(jià) 多種形式，分散風(fēng)險(xiǎn)，降低市場壓力 租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶 酒店 酒店式公寓 ? X 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 76 寶礦大廈 —— 持有等待升值，實(shí)現(xiàn)高價(jià) 區(qū)位 ?隸屬上海市虹口區(qū)北外灘地區(qū)，位于吳凇路與塘沽路交匯處 基本情況 ?占地情況： 6,598平方米 ?總建筑面積： 78,334平方米 ?主樓（ 3至 40層）：辦公樓、裙樓（ 14層）：商業(yè) ?地下三層：停車場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 77 開發(fā)商采取了部分出售、部分持有的處理方式，等待物業(yè)升值再銷售 序號(hào) 工程形象進(jìn) 度 到達(dá)時(shí)間 1 改建進(jìn)場 2 封頂 3 竣工 4 進(jìn)住時(shí)間 2023第一季度 5 銷售時(shí)間 2023年 8月 層高 凈高 3－ 6層 4米 7－ 28層 29層以上 2023年區(qū)域價(jià)格 20230元 /平方米以內(nèi) 開發(fā)商目標(biāo)： 30000元 /平方米 開發(fā)商銷售策略調(diào)整： 項(xiàng)目 28層以下，層高相對較低，80%銷售回款； 29層以上，暫時(shí)持有，等待升值再銷售 寶礦大廈 05年 8月開始銷售，最初定位全部銷售，但初期銷售價(jià)格與開發(fā)商目標(biāo)差別很大 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 78 采取暫時(shí)持有、升值銷售的策略是基于開發(fā)商對項(xiàng)目升值潛力的判斷 ?項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯 ?北外灘地區(qū)位于黃浦江和蘇州河交匯處 ?從建筑學(xué)的角度來看：北外灘坐北朝南，既觀賞江景，又沐浴陽光 ?從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度來講：北外灘與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢，共同構(gòu)成“黃金三角” ?從土地價(jià)值角度來說：北外灘所處的地塊跨越城市中心第五環(huán)和第四環(huán)之間，蘊(yùn)含巨大的開發(fā)價(jià)值 ?辦公物業(yè)需求旺盛 ?目前上海甲級辦公樓總體呈供不應(yīng)求的態(tài)勢。 2023年上海甲級辦公樓總吸納量同比增大 100% ?截止 2023年底，靜安、盧灣和黃浦的甲級辦公樓空置率相繼降至 2%、 %和 %，小陸家嘴跌破 10% ?因此“北外灘”的崛起顯然為上海甲級辦公樓市場的供求開辟了一個(gè)新戰(zhàn)場。從供需對比分析，虹口區(qū)北外灘及周邊區(qū)域?qū)Ω邫n商務(wù)樓宇產(chǎn)生較大的需求，市場可以供應(yīng)的產(chǎn)品相對稀缺。就物業(yè)形態(tài)而言，以寫字樓為代表的銷售型商務(wù)樓宇本來就屬于物業(yè)市場比較稀缺的高端產(chǎn)品，對于這樣一個(gè)供不應(yīng)求的區(qū)域而言，更凸顯其投資價(jià)值狀態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 79 采取暫時(shí)持有、升值銷售的策略是基于開發(fā)商對項(xiàng)目升值潛力的判斷 ?價(jià)格上升趨勢明顯 ?北外灘區(qū)域房價(jià)在過去一年間上漲幅度超過了 70％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全市平均水平 ?存在上升空間 ?05年陸家嘴的花旗集團(tuán)大廈售價(jià) 3600美元 /平方米；黃浦區(qū)的天安中心最新成交價(jià)為 3500美元 /平方米；徐匯區(qū)的飛洲國際 廣場均價(jià)達(dá)到 2,8003,000美元 /平方米，淮海路 CBD已基本無樓可售，甲級寫字樓等商務(wù)樓宇的價(jià)格一般比同區(qū)域住宅房價(jià)高三成以上，用這一基準(zhǔn)衡量，北外灘區(qū)域商務(wù)樓宇的價(jià)格潛力遠(yuǎn)未被發(fā)揮出來，僅略高于該區(qū)域高檔住宅物業(yè)價(jià)格水平，有相當(dāng)?shù)脑鲋悼臻g 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80 世貿(mào)大廈 —— 世界貿(mào)易大廈屬于市中心甲級 B等租賃型寫字樓 基本情況 ?物業(yè)地址：廣東路 500號(hào) ?總建筑面積： ，辦公面積： 方米，商鋪面積： 2萬平方米 ?區(qū)域分布： 15層為商鋪 638為辦公樓 ?竣工日期： 1997年，交房日期： 2023年 3月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 81 2023年，摩根士丹利收購世貿(mào)大廈 ?2023年空置率達(dá)到 40% ?摩根士丹利于 2023年初完成了對整幢物業(yè)的收購，辦公面積單價(jià) 15000元 /平方米，周邊同品質(zhì)寫字樓單價(jià)在 2400030000元 /平之間 ?收購前市場租金 ，周邊甲級寫字樓租金 /平方米以上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 82 收購后，摩根徹底改變了世貿(mào)的整體形象和租金價(jià)格 ?全面裝修， 提升硬件品質(zhì) ?更換物業(yè)管理公司： 聘請中量聯(lián)行作為物業(yè)管理公司 ?更換客戶： 低價(jià)格吸引 500強(qiáng)企業(yè)，對品質(zhì)差的客戶采取不續(xù)租或提高租金使其無法續(xù)租 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 83 在摩根一系列動(dòng)作后，租金不斷上漲，目前價(jià)格 /日 /平左右 00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 6全面裝修 更換專業(yè)物管 客戶調(diào)整 持續(xù)經(jīng)營目前預(yù)期售價(jià) 30000元 /平方米左右，打算 2023年出售 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 84 給我們的啟示 ?持續(xù)經(jīng)營可以提升商業(yè)項(xiàng)目價(jià)值 ?客戶品質(zhì)與商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)有直接關(guān)系 ?優(yōu)秀的物業(yè)管理公司可提升項(xiàng)目品質(zhì) ?寫字樓物業(yè)租金是售價(jià)最有力的保證 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 85 租售并行，全面吸納客戶 銷售層面： —— 投資客 —— 自用型客戶 租用層面： —— 外地駐海南企業(yè) —— 無臵業(yè)預(yù)算的本地企業(yè) 短期持有招租，后代租約銷售 目標(biāo)客戶 —— 投資客 —— 部分企業(yè)自用 部分整層銷售，其余短期持有招租，提升物業(yè)價(jià)值 商業(yè)物業(yè)短期持有 酒店長期持有 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 86 面對市場容量風(fēng)險(xiǎn)的解決途徑 市場容量風(fēng)險(xiǎn) 降低主體樓高度，減少寫字樓總量 依靠廣場其他物業(yè)實(shí)現(xiàn)高售價(jià) 多種形式，分散風(fēng)險(xiǎn)，降低市場壓力 租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶 酒店 酒店式公寓 ? X X 租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 87 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 成本控制 產(chǎn)品力突破，實(shí)現(xiàn)高議價(jià) 關(guān)于客戶需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 酒店類辦公客戶是本項(xiàng)目的標(biāo)桿客戶 分類 入市時(shí)間 特征 酒店類辦公客戶 寶華酒店 … 全部租賃客戶，對辦公物業(yè)要求高，價(jià)格承受能力強(qiáng)，是本項(xiàng)目核心目標(biāo)客戶 文華大酒店 … 國際商業(yè)大廈 … 黃金海景大酒店 … 中高檔辦公樓客戶 較老項(xiàng)目 南洋大廈 1992年 多次易主，目前客戶基本全部為租賃使用；企業(yè)對辦公物業(yè)要求高，是本項(xiàng)目核心客戶 帝豪大廈 1995年 較新項(xiàng)目 洪聯(lián)商務(wù)廣場 2023年 自用為主，使用者擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，短期沒有搬遷辦公樓意向 國貿(mào)中心 2023年 低檔辦公樓客戶 帝都大廈 … 多次易主，目前客戶基本全部為租賃使用；存在部分企業(yè)對辦公物業(yè)要求高，是本項(xiàng)目重點(diǎn)客戶 金港大廈 … 銀通大廈 … 嘉陵大廈 … …… …… …… 帝都大廈 帝豪大廈 南洋大廈 瓊泰大廈 財(cái)富廣場 國貿(mào)中心 萬利隆大廈 嘉陵大廈 泰達(dá)大廈 銀通大廈 北京大廈 財(cái)富中心 海灣國際 天邑國際 棕櫚廣場 文華酒店 寶華酒店 國商大廈 黃金海景酒店 匯通酒店 鴻聯(lián)商務(wù)廣場 未入住項(xiàng)目 金港大廈 核心客戶 部分重點(diǎn)客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 酒店內(nèi)辦公客戶主要是外地（含外資）大型企業(yè)住海南辦事處和本地集團(tuán)類企業(yè) 海南珍珠海岸實(shí)業(yè)有限公司 海南乾坤神州航天科技有限公司上海航空***有限 公司海南分行 海南不二生態(tài)食品有限公司海南得中食品有限公司 海南祥海投資有限責(zé)任公司海南中平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南漢邦投資有限公司 海南希望拍賣市場楊浦仕美置業(yè)有限公司海南黃金海景旅行社有限公司 一汽大眾銷售有限責(zé)任公司黃金海景酒店客戶分析545842316.1%12.9%16.1%25.8%12.9%6.5%9.7%0 2 4 6 8 10外地大型企業(yè)駐海南分公司其他其他 貿(mào)易物流類 房地產(chǎn)建筑類 本地集團(tuán)類企業(yè) 咨詢律師拍賣等現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 金融投資類 外地大型企業(yè)駐海南分公司 文華酒店辦公客戶名錄 企業(yè)性質(zhì) 艾默生?？诳蛻舴?wù)中心 外商 深圳華為技術(shù)有限公司?？谵k事處 外地大型企業(yè) 洋浦龍江華電實(shí)業(yè)有限公司 本地實(shí)業(yè)型 中核蘇州閥門有限公司 外地企業(yè) 海南中信化工有限公司 外地大型企業(yè) 海南泰利科技聲光工程有限公司 本地實(shí)業(yè)型 海南縱生堂藥業(yè) 本地實(shí)業(yè)型 海虹控股 本地實(shí)業(yè)型 新世紀(jì)酒店有限公司 本地投資性 ? 酒店便捷的商務(wù)配套是本地集團(tuán)類企業(yè)選擇商務(wù)酒店辦公的主要原因；此類客戶是酒店辦公的主要客戶 —— 典型企業(yè)：海虹控股、海南控股、海南縱生堂藥業(yè) … ? 外地大型（含外資）住?？谄髽I(yè)由于由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對辦公條件要求高，也是選擇酒店辦公的主要客戶之一 —— 典型企業(yè)：華為、艾默生 … ? 房地產(chǎn)開發(fā)類，現(xiàn)代高級服務(wù)業(yè)，金融投資類企業(yè)也是酒店辦公的重要客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 91 客戶選擇酒店辦公主要因?yàn)楸憷纳虅?wù)配套以及良好的形象 外地大型（含外資）企業(yè)住海口分公司選擇酒店辦公主要原因： ? 口碑 —— 知名度，酒店知名度高，體現(xiàn)檔次，同時(shí)方便企業(yè)所服務(wù)客戶 ? 整體形象 —— 立面、大堂、電梯、物業(yè)管理 ? 方便加班 —— 物業(yè)管理，空調(diào)系統(tǒng) ? 酒店的客房配套，商務(wù)設(shè)施 —— 客房、會(huì)議室、娛樂設(shè)施 本地集團(tuán)類企業(yè)關(guān)注要素 ? 口碑 —— 知名度，酒店知名度高，體現(xiàn)檔次，同時(shí)方便企業(yè)所服務(wù)客戶 ? 外部形象 —— 立面、大堂、電梯是外部形象的代表 ? 配套 —— 客房、高檔餐飲配套、娛樂設(shè)施等 華為公司行政人員訪談：