【正文】 共 76套， 07年 9月開盤，目前還剩余少部分 東方藝墅 聯(lián)排 3500 2 250 2套 /月 07年開盤，共 52套，剩余 8套 多層 26002700，小高層 27003000，獨(dú)棟 5000，聯(lián)排 3500，疊加 3200左右，目前年去化速度最快 23萬方 (截止 09年 3月 25日數(shù)據(jù)） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 市場(chǎng)的幾大特征總結(jié) 市場(chǎng)特征 ? 2022年受金融危機(jī)影響，景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)部分有所回落，但總體上保持了穩(wěn)定健康向上的發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 21 城北板塊： 以附近 公務(wù)員 和 剛性需求婚房 為主。 客戶：以內(nèi)向型客戶為主，購(gòu)房選擇顯現(xiàn)出明顯的區(qū)域型特點(diǎn)，客戶分層現(xiàn)象不明顯，呈現(xiàn)混居狀態(tài) 客戶四大特點(diǎn) ?內(nèi)向型： 基本以景德鎮(zhèn)市區(qū)客戶為主，對(duì)周邊縣市輻射力較弱 ?區(qū)域性： 普通客戶購(gòu)房時(shí)往往選擇工作地附近樓盤，跨區(qū)域購(gòu)房較少 ?教育驅(qū)動(dòng)： 投資客戶主要集中于教育和市區(qū) ?客戶分層現(xiàn)象不明顯，并未出現(xiàn)高端客戶聚集區(qū)域，基本呈現(xiàn)混居狀況 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 ?這部分客戶大部分已有不止一套住房，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高 ?需求面積： 150m2以上，四房 ?臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)：居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、資源的絕對(duì)占有 ?創(chuàng)新偏好：個(gè)性化的風(fēng)格，體現(xiàn)檔次和品味設(shè)計(jì)的追求，如有露臺(tái)的花園洋房等； ?期望居住環(huán)境獲得改善 ?需求面積： 120135m2—— 三房為主 。 上升的階層 特點(diǎn)： 支付能力較強(qiáng)，年收入35萬。 26 項(xiàng)目屬性界定 市場(chǎng)分析總結(jié) 客戶分析總結(jié) 兩種開發(fā)方案比較 最優(yōu)方案物業(yè)發(fā)展建議 啟動(dòng)區(qū)策略 陶瓷文化與本項(xiàng)目結(jié)合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6. 聯(lián)排容積率 ，花園洋房容積率 ，小高層容積率 。獨(dú)棟產(chǎn)品由于市場(chǎng)上沒有適合參照的產(chǎn)品，根據(jù)世聯(lián)在三四線城市的經(jīng)驗(yàn)，其價(jià)格按照比聯(lián)排略高 1000元 /平計(jì)算。 ? 聯(lián)排與雙拼組團(tuán)建面約 1萬方。 ?從趨勢(shì)上來看，單方平均成本和售價(jià)、單方利潤(rùn)產(chǎn)出變化趨勢(shì)一致：隨著容積率提升而降低 ?具體過程參見靜態(tài)測(cè)算表 含花園洋房成本，售價(jià)圖32093135 30743023 29784039393038403764 36998307957667417210500100015002022250030003500400045001 容積率價(jià)格（萬元）660680700720740760780800820840價(jià)差（萬元）平均成本平均售價(jià)售價(jià)成本差本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。反而是容積率越高，利潤(rùn)越大，說明項(xiàng)目的利潤(rùn)主要來源于小高層 ? 前期開發(fā)總 投資額在。 47 產(chǎn)品線組合 V S 優(yōu)勢(shì)： 別墅最大可占 30%，溢價(jià)空間較大，小高層實(shí)現(xiàn)平臺(tái)價(jià)格條件下的快速銷售，投入成本低，項(xiàng)目形象高 劣勢(shì)： 產(chǎn)品線較為單一，在保證容積率基礎(chǔ)上會(huì)出現(xiàn)大量小高層，市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，聯(lián)排別墅產(chǎn)品未受到市場(chǎng)檢驗(yàn)。 ，兩方案的總投資額一致，因?yàn)榇藭r(shí)方案一沒有洋房產(chǎn)品。保證滾動(dòng)開發(fā)。 單一產(chǎn)品線，主要面向窄眾客戶群 別墅體量大，完成銷售即可保證土地款回收 別墅不具備優(yōu)勢(shì)資源支撐，面積與市場(chǎng)主流相當(dāng)，無明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，別墅為代表的高端物業(yè)和大面積產(chǎn)品是未來調(diào)控的重點(diǎn)，存在市場(chǎng)消化風(fēng)險(xiǎn)；正常的別墅年消化速度不支持項(xiàng)目?jī)赡觊_發(fā)完成別墅部分產(chǎn)品； 小高層產(chǎn)品品質(zhì)和舒適性質(zhì)較差，不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 52 水岸會(huì)所 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 花園洋房 花園洋房 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場(chǎng) 規(guī)劃與組團(tuán)排布 資源平均化 組團(tuán)化 成本控制 容積率 高價(jià)值地塊安排低密度物業(yè)，通過資源價(jià)值實(shí)現(xiàn)快速去化，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)；低價(jià)值地塊安排高密度物業(yè)，通過產(chǎn)品性價(jià)比實(shí)現(xiàn)快速去化 方便施工和推售，建議各物業(yè)盡量組團(tuán)化處理 盡量隨山就勢(shì)安排物業(yè)，減少護(hù)坡，減少地下室開挖，充分利用南向洼地停車 在既定產(chǎn)品類型的前提下盡量做 率 山居特色 通過保留環(huán)境或者人工改造的方法，體現(xiàn)山居特色 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 59 水系打造： 利用地塊內(nèi)部泄洪渠，進(jìn)行改道，形成貫穿整個(gè)地塊的景觀中軸；局部挖深、挖寬，形成景觀節(jié)點(diǎn) ?充分利用地勢(shì)高差，營(yíng)造出跌水的感覺 水系打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 66 藝術(shù)會(huì)所強(qiáng)調(diào)與自然的融合，面積控制在2022平米以內(nèi)，上下兩層結(jié)構(gòu) 水岸會(huì)所建議 外立面 ?設(shè)計(jì)時(shí)從材質(zhì)到與自然的結(jié)合方式，應(yīng)強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)和現(xiàn)代的融合 外立面 親水平臺(tái) 親水平臺(tái) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 消防 ? 確保社區(qū)消防通道隨時(shí)能啟用； ? 每層樓中特設(shè)自動(dòng)感溫、感煙裝臵及自動(dòng)噴淋，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝臵； 安防系統(tǒng)配臵 項(xiàng)目 紅外 探頭 24小時(shí)監(jiān)控 24小時(shí)電子巡更 24小時(shí)區(qū)域 巡防 可視 對(duì)講 防盜報(bào) 警系統(tǒng) 智能網(wǎng) 絡(luò)系統(tǒng) 采用 可選 可選 可選 必選 可選 必選 提供基本服務(wù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小戶型因?yàn)榱勘容^少，現(xiàn)在基本上買完了。 ? 梯戶比： ?接受一梯兩戶的板樓。 80 小高層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 小高層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 性價(jià)比的增加 朝向問題 尺寸問題 精準(zhǔn)的設(shè)計(jì) 基于功能空間的增加 基于舒適度的提升 合理的功能布局 戶型基本面 入戶花園 空中院館 凸窗、飄窗 步入式衣柜 舒適度的提升 雙陽(yáng)臺(tái) 優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu) 實(shí)用布局 無感知尺度壓縮 戶型空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 87 小高層戶型建議 花園洋房戶型建議 產(chǎn)品戶型建議 別墅戶型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 別墅立面效果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 96 充分利用山地的稀缺資源，打造大面積采光地下室及觀景大露臺(tái) ?大面積采光 “ 地下室 ” ?吊腳樓的出現(xiàn)，使得山地別墅的地下室實(shí)際為地上空間，擁有與地上空間相同的采光和通風(fēng)條件。 觀景大露臺(tái) ?與起居廳相連的大露臺(tái)，自然形成室內(nèi)向室外的延伸空間 ?山地別墅依坡而建，每戶每層均可保證無遮擋的景觀與視野 山地別墅打造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 適合坡地地形，能同周邊蔥郁的山體環(huán)境相結(jié)合。 90 文化石貼面 注重不同材料質(zhì)感和顏色的搭配 ?主體采用 stucco涂料墻面； ?涂料 節(jié)省成本，形成豐富色彩，用石材裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺； ?豎向線條和建筑底部結(jié)合石材、原木等 有質(zhì)感的材料 ?木材 鐵藝 大量運(yùn)用，體現(xiàn)西班牙風(fēng)格風(fēng)韻； ?強(qiáng)調(diào)材料的對(duì)比和 穿插使用 ，使立面豐富而不失穩(wěn)重。 基本原則 核心理念 山地別墅的設(shè)計(jì)和規(guī)劃 關(guān)鍵動(dòng)作 西班牙外立面，與總體風(fēng)格趨于一致 聯(lián)排邊套面積 250左右，中間套 220左右；獨(dú)棟別墅面積控制在 320350平方米左右。 82 小高層戶型建議 花園洋房戶型建議 產(chǎn)品戶型建議 別墅戶型建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì) 12組專業(yè)人士訪談， 4組政府訪談， 18組消費(fèi)者訪談 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。下個(gè)月會(huì)在開盤一次，主要推出的還是 140平三房。 73 產(chǎn)品戶型建議 獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房，小高層 文化廣場(chǎng)發(fā)展建議 主題特色商業(yè)，打造景德鎮(zhèn)旅游休閑第一去處 補(bǔ)充物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣場(chǎng)的細(xì)節(jié)打造充分運(yùn)用陶瓷， 打造景德鎮(zhèn)旅游休閑第一去處。 61 注重豐富的建筑外形，形成層次豐富的天際線 ?建筑體量高度錯(cuò)落有致，平面不對(duì)稱布局； ?緩坡屋頂豐富天際線； ?有設(shè)計(jì)感的外立面 豐富的建筑形態(tài)和層次感 立面效果 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)類型 小高層 花園洋房 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 面積區(qū)間 90平以下 （包括 3棟公寓） 120150 三房 120130 三房 130140 三房 150160 四房 320350 220250 建筑面積 18319 56000 20925 20925 23000 7480 14260 建面比 % % 13% 13% % % % 賣點(diǎn) 控制面積控制總價(jià) 市場(chǎng)主流戶型 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 山地別墅 高利潤(rùn)產(chǎn)品 作用 降低風(fēng)險(xiǎn)，提高容積率 前期回現(xiàn)產(chǎn)品 標(biāo)桿產(chǎn)品 標(biāo)桿產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 1 聯(lián)排+ 雙拼 面積 1 1 1 1 1面積比 % % % % %占地 占地比 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9%花園洋房 面積 面積比 35 . 0% 24 . 4% 15 . 5% % %占地 占地比 38 . 9% 29 . 8% 20 . 7% 11 . 6% %小高層 面積 12 . 47 15 . 02 17 . 56面積比 52 . 7% 64 . 5% 74 . 2% 82 . 5% 89 . 6%占地 占地比 26 . 4% 35 . 5% 44 . 5% 53 . 6% 62 . 7%獨(dú)棟 面積 面積比 % % % % %占地 占地比 % % % % %總面積 14 容積率含花園洋房利潤(rùn)表87149180965410120105931 9 . 4 0 %1 9 . 0 1 %1 8 . 7 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 1 5 %0202240006000800010000120221 容積率稅后利潤(rùn)（萬元）1 7 . 4 0 %1 7 . 6 0 %1 7 . 8 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 2 0 %1 8 . 4 0 %1 8 . 6 0 %1 8 . 8 0 %1 9 . 0 0 %1 9 . 2 0 %1 9 . 4 0 %1 9 . 6 0 %稅后利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率 方案一中，考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)的關(guān)系，及規(guī)劃限制，容積率應(yīng)該控制在 1，此時(shí)在保證利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，也最優(yōu)的滿足前頁(yè)所提的原則和需求 ，洋房的占地面積滿足不低于 4萬方，建筑面積不低于 3萬方。 V S 方案一：多元化產(chǎn)品線 方案二：兩級(jí)產(chǎn)品線 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 方案一開發(fā)的連續(xù)性優(yōu)于方案二 分期及開發(fā) 的連續(xù)性 ? 優(yōu)勢(shì)： 大量高端產(chǎn)品入市，提高項(xiàng)目形象，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿，有機(jī)會(huì)突破價(jià)格天花板。能實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)。 44 隨著容積率提升，低密度物業(yè)大量減少，單方利潤(rùn)產(chǎn)出能力降低 ?具體過程參見靜態(tài)測(cè)算表 不含花園洋房成本，售價(jià)表3365324431443059298629224158401438943792370536297937707507337197070500100015002022250030003500400045001 容積率價(jià)格（萬元）660680700720740760780800價(jià)差（萬元）平均成本平均售價(jià)售價(jià)成本差本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)形式 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排 /雙拼 小高層 別墅物業(yè)為主的、高端標(biāo)桿形象的 地塊整體定位： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 聯(lián)排+ 雙拼 面積 1 1 1 1 1面積比 % % % % %占地 占地比 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9% 11 . 9%花園洋房 面積 面積比 35 . 0% 24 . 4% 15 . 5% % %占地 占地比 38 . 9% 29 . 8% 20 . 7% 11 . 6% %小高層 面積 12 . 47 15 . 02 17 . 56面積比 52 . 7% 64 . 5% 74 . 2% 82 . 5% 89 . 6%占地 占地比 26 . 4% 35 . 5% 44 . 5% 53 . 6% 62 . 7%獨(dú)棟 面積 面積比 % % % % %占地 占地比 % % % % %總面積 14 容積率單位：萬平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 2022年上半年入 市 2022年價(jià)格上揚(yáng) 10% 2022年價(jià)格上揚(yáng) 10% 2022年 2022年