【正文】 服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展 ?隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng) 階段特征 ?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能 ?市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力 ?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額 傳統(tǒng)形態(tài)階段 太倉(cāng) 深圳 上海 ?太倉(cāng)商業(yè)出現(xiàn)多樣化、規(guī)?；纳虡I(yè)形態(tài)，市場(chǎng)逐漸細(xì)分，滿足消費(fèi)者對(duì)不同生活方式的體驗(yàn)的需要； ?從產(chǎn)品形態(tài)上看，太倉(cāng)已經(jīng)達(dá)到都市 MALL的水平，但城市人口的支撐明顯不足，意味著在這一階段太倉(cāng)將需要較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展期； 人口支撐 30萬(wàn)以下 3080萬(wàn) 80200萬(wàn) 200500萬(wàn) 5001000萬(wàn) 1000萬(wàn)以上 太倉(cāng)項(xiàng)目 20 太倉(cāng)整體商業(yè)格局 ?以市區(qū)人民路和新華路為中心的市區(qū)核心商圈，隨著南洋廣場(chǎng)、華旭財(cái)富中心的入駐營(yíng)業(yè)，將大大提升核心商圈的輻射力； 市區(qū)中心商圈 武陵路電子一條街 核心商圈 特色商圈 次級(jí)商圈 人民路綜合商業(yè)街 大潤(rùn)發(fā)商圈 北門街裝飾裝潢 五洋商城五金建材 縣府街品牌專賣街 東盛商業(yè)廣場(chǎng) 上海廣場(chǎng) 五洋廣場(chǎng) 寶龍城市廣場(chǎng) 在建商業(yè) 辦公樓 （在建） ?太倉(cāng)已形成各種層級(jí)的商圈體系，市場(chǎng)細(xì)分明顯，商業(yè)市場(chǎng)較為成熟； ?整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長(zhǎng)一段時(shí)間不會(huì)動(dòng)搖； ?商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仍無(wú)法聚集人氣，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)偏好依然在市中心； ?人民路商業(yè)街以及大潤(rùn)發(fā)商圈，由于時(shí)代超市及大潤(rùn)發(fā)等主力店的引入，形成次級(jí)商圈，輻射周邊客群； ?圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等； ?在建商業(yè)沿上海路向東擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯； 太倉(cāng)項(xiàng)目 21 2022年太倉(cāng)新區(qū)范圍主要商業(yè)用地供應(yīng)概況 太倉(cāng)商業(yè)土地市場(chǎng)供應(yīng) 2022年 9月，太倉(cāng)開(kāi)發(fā)區(qū)及老城區(qū)的商業(yè)土地供應(yīng) 。 —— 《 太倉(cāng)十一五規(guī)劃 》 太倉(cāng)項(xiàng)目 12 宏觀環(huán)境總結(jié) 城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)，規(guī)劃導(dǎo)向明確，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐明顯 ?太倉(cāng)區(qū)位條件突出，融入大上海 1小時(shí)都市圈，交通便捷，發(fā)展動(dòng)力足； ?太倉(cāng)以外向型經(jīng)濟(jì)為主，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，未來(lái)高新產(chǎn)業(yè)將是太倉(cāng)主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，主要集中在新區(qū)； ?受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，城市外來(lái)人口增長(zhǎng)明顯，人口導(dǎo)入力強(qiáng)，特別是高新技術(shù)人才引進(jìn)，城市化進(jìn)程快，城市具有較強(qiáng)的向心力； ?城市規(guī)劃向東發(fā)展明晰，東部開(kāi)發(fā)區(qū)將形成城市副中心帶，兩極化發(fā)展趨勢(shì)明顯； 太倉(cāng)項(xiàng)目 13 太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 宏觀數(shù)據(jù)分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 公寓市場(chǎng)分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 14 宏觀數(shù)據(jù)分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 15 太倉(cāng)房地產(chǎn)投資 ?可以看出， 05年的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大； ?太倉(cāng)房地產(chǎn)在 07～ 08年經(jīng)歷了爆發(fā)式的增長(zhǎng)以后，尤其是 08年下半年開(kāi)始的金融危機(jī)給市場(chǎng)帶來(lái)了一定的沖擊， 09年市場(chǎng)目前正回歸理性增長(zhǎng)，但整體房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力還是很大； 2022年 2022年太倉(cāng)房地產(chǎn)投資情況 0102030405060 4 0 . 0 % 2 0 . 0 %0 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %8 0 . 0 %1 0 0 . 0 %房地產(chǎn)投資額 2 8 . 3 2 0 . 9 6 2 1 . 6 1 3 9 . 2 4 5 5 . 1 5增長(zhǎng)率 4 8 . 5 % 2 6 . 1 % 3 . 1 % 8 1 . 6 % 4 6 . 5 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年上半年單位：億元 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 %。大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)，抓好精密機(jī)械、汽車配件、電子信息、生物醫(yī)藥、成套設(shè)備制造等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè) 中部經(jīng)濟(jì)圈： 圍繞保持江南水鄉(xiāng)特色，全面優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)，形成特色經(jīng)濟(jì)圈。太倉(cāng)是臺(tái)商投資較為密集的區(qū)域之一，是省內(nèi)歐美資本投資最密集的地區(qū)之一。幾千年璀璨的婁東文化孕育了太倉(cāng)古典園林、千年古鎮(zhèn)、文化遺跡，這些深厚的歷史文化及其表現(xiàn)形式，幾乎與歐洲城市如出一轍。 毗鄰上海大都市外圍，納入大上海 1小時(shí)都市圈 地理位臵優(yōu)越，交通便捷 城市文化定位為“東方新歐洲” 太倉(cāng)項(xiàng)目 4 城市人口認(rèn)知 ?至 08年底，太倉(cāng)戶籍人口 萬(wàn)，近三年漲幅基本徘徊在 %左右，人口自然增漲率較低，并且 08年首次出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)； ?太倉(cāng)外來(lái)人口近年來(lái)漲幅明顯，2022年暫住人口 43萬(wàn)，增幅 19％ ； ?2022年太倉(cāng)常駐人口 46萬(wàn)人，城市化率 56％，根據(jù)太倉(cāng)十一五規(guī)劃， 2022年城市化水平達(dá)到65%，常住人口總規(guī)?？刂圃?80萬(wàn)左右； 城市向心力足 ,人口導(dǎo)入力強(qiáng) 太倉(cāng)近幾年暫住人口走勢(shì)圖2 4 . 4 9354326%43%19%010203040502022年 2022年 2022年0%10%20%30%40%50%人口 數(shù) 量（萬(wàn)） 增 漲 率戶籍人口增長(zhǎng)低 城市外來(lái)人口增幅明顯 太倉(cāng)近幾年戶籍人口走勢(shì)圖4 5 . 4 64 5 . 7 64 6 . 6 34 6 . 3 84 6 . 1 4 2 . 2 2 %0 . 6 6 %0 . 5 2 %0 . 8 3 %4 4 . 5454 5 . 5464 6 . 5472022年 2022年 2022年 2022年 2022年 0 . 0 3 0 . 0 2 0 . 0 100 . 0 10 . 0 20 . 0 30 . 0 40 . 0 5戶籍人口（萬(wàn)人） 增長(zhǎng)率太倉(cāng)項(xiàng)目 5 經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知 城市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 上海 22734 蘇州 20385 無(wú)錫 南京 常州 18480 南通 鎮(zhèn)江 15720 太倉(cāng) 21000 杭州 20929 紹興 21095 寧波 21641 太 倉(cāng) 與周 邊 城市人均G D P 比 較78801 76979952711410646373179781020220400006000080000100000120220140000160000蘇 州市 常熟市 張 家港市 昆山市 吳 江市 太 倉(cāng) 市人均生 產(chǎn) 值（萬(wàn)元） 人均收入增幅明顯 整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于長(zhǎng)三角洲前列 隨著太倉(cāng)人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)，太倉(cāng)人均消費(fèi)性支出也不斷增長(zhǎng)，只是在消費(fèi)性結(jié)構(gòu)上，更加趨于合理，這表明太倉(cāng)人民的生活水平在不斷得到提高。太倉(cāng)優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引了不少上海、浙江民營(yíng)企業(yè)家的投資。在發(fā)展高新技術(shù)、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，形成紡織服裝、輕工食品、模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū) 沿江港區(qū)： 制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè) 新區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分； —— 《 太倉(cāng)十一五規(guī)劃 》 太倉(cāng)項(xiàng)目 10 城市規(guī)劃認(rèn)知 新區(qū) ： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分。商品房銷售面積 米，同比下降 %，其中住宅實(shí)現(xiàn)銷售，同比下降 %。 ?從 09年的土地供應(yīng)情況來(lái)看，商業(yè)用地供應(yīng)主要集中于開(kāi)發(fā)區(qū)，市區(qū)內(nèi)整體供應(yīng)體量較小，且供應(yīng)土地規(guī)模有限； ?未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈； 地 塊 名 稱 面 積 用途 容積率 成交價(jià)（萬(wàn)元） 平方米 畝 新區(qū)太平路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè) ≤2 750 雙鳳鎮(zhèn)新湖富豪 1號(hào)路南、迎春 1號(hào)路西側(cè) 商業(yè) ≤ 160 （菜場(chǎng)、商業(yè)） （含菜場(chǎng)大棚） 瀏河鎮(zhèn)瀏太路北側(cè) 商業(yè) ≤ 160 新區(qū)上海路南、半涇路東 商業(yè) ≤ 5200 沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)東路東側(cè)、印溪路以北 商業(yè) ≤≤ 157 45919 6427 太倉(cāng)項(xiàng)目 22 南洋廣場(chǎng) 總建筑面積： 229400m2 其中，商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)： 121868m2 酒店式公寓： 31650m2 商業(yè)住宅區(qū)： 94200m2 停車位： 1200個(gè) 融入現(xiàn)代建筑元素，打造“一站式”及“體驗(yàn)式”的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物中心， 為太倉(cāng)第一旗艦商業(yè) ，更加確立了市中心的商業(yè)核心地位 ； 商業(yè)廣場(chǎng)區(qū) 酒店式公寓 住宅區(qū) 太倉(cāng)商業(yè)在售項(xiàng)目分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 23 業(yè)態(tài)分布： ?：超市類： 大型綜合超市：包羅萬(wàn)象的大賣場(chǎng)； 大型專業(yè)超市：家居、建材、家電為主的連鎖超市及專業(yè)概念店。 ?根據(jù)太倉(cāng)市政府建設(shè)東方新歐洲的建設(shè)思想，東盛 〃 商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃定位為 集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、居住多種業(yè)態(tài)一體的超大型歐陸風(fēng)情休閑廣場(chǎng)。 ?受傳統(tǒng)居住觀念的影響，居民對(duì)本區(qū)域的有一定的認(rèn)同度； ?隨著城市布局的改善及功能性的加強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)部交通體系逐步改善； ?區(qū)域項(xiàng)目較多，但單個(gè)量體較小，主要是由于受制于土地資源的稀缺性 。 太倉(cāng)項(xiàng)目 57 錦繡新城 區(qū)域可比性項(xiàng)目分析 100m2， 2/2/1 104m2， 2/2/1 ?總建近 75萬(wàn) m2的超級(jí)大盤； ?規(guī)劃有多層、小高層、高層產(chǎn)品，房型面積以舒適型 2R、 3R為主； ?均價(jià) 4600元 /m2，且廚、衛(wèi)配備簡(jiǎn)單裝修，目前基本為現(xiàn)房銷售； ?銷售率較好，目前剩余房源以大戶型3房為主； 太倉(cāng)項(xiàng)目 58 對(duì)本案的啟示 ?大盤氣勢(shì)，且已初步成型，商業(yè)配套、會(huì)所已開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，已有部分客戶入??； ?近 75萬(wàn) m2，后續(xù)供應(yīng)量充足，且產(chǎn)品線豐富； ?與本案直線相距較近，對(duì)本案住宅的價(jià)格體系影響較大；且其中有相當(dāng)一部分房源屬于政策性用房，是直接給予高新技術(shù)企業(yè)的福利； ?為本案直接的競(jìng)爭(zhēng)者，如何與之形成差異化成為本案突破的關(guān)鍵； 太倉(cāng)項(xiàng)目 59 太倉(cāng)住宅市場(chǎng)客戶研究 客戶導(dǎo)入模式 精準(zhǔn)客群定位 細(xì)分客群特征描述 太倉(cāng)項(xiàng)目 60 客戶特征分析 年齡 年齡集中在 25－ 35歲 居住區(qū)域 新區(qū)為主、老城區(qū)為輔 工作區(qū)域 工作區(qū)域主要在新區(qū)，其次為老城區(qū) 職業(yè)背景 外資企業(yè)職員、國(guó)企職員、小型私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體商戶為主 家庭收入 大部分家庭月收入在 5000元以上 學(xué)歷背景