【正文】 入大上海 1小時(shí)都市圈，交通便捷，發(fā)展動(dòng)力足； ?太倉(cāng)以外向型經(jīng)濟(jì)為主，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，未來(lái)高新產(chǎn)業(yè)將是太倉(cāng)主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，主要集中在新區(qū)； ?受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，城市外來(lái)人口增長(zhǎng)明顯，人口導(dǎo)入力強(qiáng)，特別是高新技術(shù)人才引進(jìn)，城市化進(jìn)程快，城市具有較強(qiáng)的向心力； ?城市規(guī)劃向東發(fā)展明晰，東部開(kāi)發(fā)區(qū)將形成城市副中心帶，兩極化發(fā)展趨勢(shì)明顯； 太倉(cāng)項(xiàng)目 13 太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 宏觀數(shù)據(jù)分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 公寓市場(chǎng)分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 14 宏觀數(shù)據(jù)分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 15 太倉(cāng)房地產(chǎn)投資 ?可以看出， 05年的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大； ?太倉(cāng)房地產(chǎn)在 07～ 08年經(jīng)歷了爆發(fā)式的增長(zhǎng)以后，尤其是 08年下半年開(kāi)始的金融危機(jī)給市場(chǎng)帶來(lái)了一定的沖擊， 09年市場(chǎng)目前正回歸理性增長(zhǎng)，但整體房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力還是很大； 2022年 2022年太倉(cāng)房地產(chǎn)投資情況 0102030405060 4 0 . 0 % 2 0 . 0 %0 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %8 0 . 0 %1 0 0 . 0 %房地產(chǎn)投資額 2 8 . 3 2 0 . 9 6 2 1 . 6 1 3 9 . 2 4 5 5 . 1 5增長(zhǎng)率 4 8 . 5 % 2 6 . 1 % 3 . 1 % 8 1 . 6 % 4 6 . 5 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年上半年單位：億元 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 %。 南郊新城區(qū) ： 休閑商住區(qū) ，逐步形成市文化、教育、體育中心。大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)，抓好精密機(jī)械、汽車配件、電子信息、生物醫(yī)藥、成套設(shè)備制造等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè) 中部經(jīng)濟(jì)圈： 圍繞保持江南水鄉(xiāng)特色，全面優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)，形成特色經(jīng)濟(jì)圈。 第二產(chǎn)業(yè)為核心，外資經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo) 投資環(huán)境良好 太 倉(cāng) 近幾年三次 產(chǎn)業(yè) 的比重0102030405060702022年 2022年 2022年 2022年 2022年比重(%)第一 產(chǎn)業(yè) 第二 產(chǎn)業(yè) 第三 產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：太倉(cāng)統(tǒng)計(jì)局 太倉(cāng)項(xiàng)目 8 產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：共引進(jìn)各類項(xiàng)目近1400家 ， 其中 外資項(xiàng)目 365家 ，其中，來(lái)區(qū)落戶的 歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的 40%，日韓企業(yè)約占 40%，港臺(tái)企業(yè)約占 15%. 陸渡鎮(zhèn)：外向型經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。太倉(cāng)是臺(tái)商投資較為密集的區(qū)域之一，是省內(nèi)歐美資本投資最密集的地區(qū)之一。 從近幾年太倉(cāng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額來(lái)看， 太倉(cāng)市的城市建設(shè)步伐不斷加快， 投資額始終保持著較高水平的增長(zhǎng)速度。幾千年璀璨的婁東文化孕育了太倉(cāng)古典園林、千年古鎮(zhèn)、文化遺跡，這些深厚的歷史文化及其表現(xiàn)形式，幾乎與歐洲城市如出一轍。太倉(cāng)項(xiàng)目 1 五洋集團(tuán)太倉(cāng)項(xiàng)目 前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 2022/09 太倉(cāng)項(xiàng)目 2 城市研究 太倉(cāng)區(qū)域認(rèn)知 城市人口認(rèn)知 經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知 產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知 城市規(guī)劃認(rèn)知 宏觀環(huán)境小結(jié) 太倉(cāng)項(xiàng)目 3 太倉(cāng)區(qū)域認(rèn)知 區(qū)位 太倉(cāng)位于江蘇省東南部，長(zhǎng)江口南岸，瀕長(zhǎng)江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市，北接常熟市 總面積為 交通 沿江高速 到上海市中心為 50公里左右，到上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車程，一小時(shí)可達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 蘇昆太高速 到蘇州為 50公里左右 城市文化定位 太倉(cāng)建設(shè)東方新歐洲具有深厚的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)在眾多的蘇南城市群中，太倉(cāng)與歐洲有著許多共同之處，太倉(cāng)最有優(yōu)勢(shì)建設(shè)東方歐洲型城市。 毗鄰上海大都市外圍，納入大上海 1小時(shí)都市圈 地理位臵優(yōu)越，交通便捷 城市文化定位為“東方新歐洲” 太倉(cāng)項(xiàng)目 4 城市人口認(rèn)知 ?至 08年底，太倉(cāng)戶籍人口 萬(wàn)，近三年漲幅基本徘徊在 %左右，人口自然增漲率較低，并且 08年首次出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)； ?太倉(cāng)外來(lái)人口近年來(lái)漲幅明顯，2022年暫住人口 43萬(wàn)，增幅 19％ ； ?2022年太倉(cāng)常駐人口 46萬(wàn)人，城市化率 56％，根據(jù)太倉(cāng)十一五規(guī)劃， 2022年城市化水平達(dá)到65%，常住人口總規(guī)模控制在 80萬(wàn)左右； 城市向心力足 ,人口導(dǎo)入力強(qiáng) 太倉(cāng)近幾年暫住人口走勢(shì)圖2 4 . 4 9354326%43%19%010203040502022年 2022年 2022年0%10%20%30%40%50%人口 數(shù) 量（萬(wàn)） 增 漲 率戶籍人口增長(zhǎng)低 城市外來(lái)人口增幅明顯 太倉(cāng)近幾年戶籍人口走勢(shì)圖4 5 . 4 64 5 . 7 64 6 . 6 34 6 . 3 84 6 . 1 4 2 . 2 2 %0 . 6 6 %0 . 5 2 %0 . 8 3 %4 4 . 5454 5 . 5464 6 . 5472022年 2022年 2022年 2022年 2022年 0 . 0 3 0 . 0 2 0 . 0 100 . 0 10 . 0 20 . 0 30 . 0 40 . 0 5戶籍人口（萬(wàn)人） 增長(zhǎng)率太倉(cāng)項(xiàng)目 5 經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知 城市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 上海 22734 蘇州 20385 無(wú)錫 南京 常州 18480 南通 鎮(zhèn)江 15720 太倉(cāng) 21000 杭州 20929 紹興 21095 寧波 21641 太 倉(cāng) 與周 邊 城市人均G D P 比 較78801 76979952711410646373179781020220400006000080000100000120220140000160000蘇 州市 常熟市 張 家港市 昆山市 吳 江市 太 倉(cāng) 市人均生 產(chǎn) 值（萬(wàn)元） 人均收入增幅明顯 整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于長(zhǎng)三角洲前列 隨著太倉(cāng)人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)，太倉(cāng)人均消費(fèi)性支出也不斷增長(zhǎng)，只是在消費(fèi)性結(jié)構(gòu)上，更加趨于合理，這表明太倉(cāng)人民的生活水平在不斷得到提高。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知 太倉(cāng)市固定資產(chǎn)投資額走勢(shì)圖0501001502002503000 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %固定資產(chǎn)投資額 1 7 0 . 9 2 2 0 0 . 1 7 2 2 4 . 3 1 2 4 8 . 0 5投資增長(zhǎng)率 2 3 . 3 % 2 5 . 1 % 2 7 . 3 % 2 9 . 0 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年數(shù)據(jù)來(lái)源：太倉(cāng)統(tǒng)計(jì)局 太倉(cāng)項(xiàng)目 7 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展認(rèn)知 開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)是太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。太倉(cāng)優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引了不少上海、浙江民營(yíng)企業(yè)家的投資。全鎮(zhèn) 外企總量達(dá) 129家 ，注冊(cè)外資 億美元，投資總額 ，外企的銷售收入及上交國(guó)家稅收占到全鎮(zhèn)總量的 %和 66%。在發(fā)展高新技術(shù)、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，形成紡織服裝、輕工食品、模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū) 沿江港區(qū)： 制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè) 新區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分； —— 《 太倉(cāng)十一五規(guī)劃 》 太倉(cāng)項(xiàng)目 10 城市規(guī)劃認(rèn)知 新區(qū) ： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分。 老城區(qū) ：繼續(xù)實(shí)施改造，形成繁華商業(yè)街區(qū) 。商品房銷售面積 米，同比下降 %，其中住宅實(shí)現(xiàn)銷售，同比下降 %。 太倉(cāng)項(xiàng)目 18 商業(yè)市場(chǎng)分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 19 城市發(fā)展角度 敏感因素 生存需求 文化、情感需求 價(jià)格 品質(zhì) 便利 $10000以上 人均 GDP $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 出現(xiàn)業(yè)態(tài) 百貨商店 amp。 ?從 09年的土地供應(yīng)情況來(lái)看，商業(yè)用地供應(yīng)主要集中于開(kāi)發(fā)區(qū)，市區(qū)內(nèi)整體供應(yīng)體量較小，且供應(yīng)土地規(guī)模有限； ?未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈； 地 塊 名 稱 面 積 用途 容積率 成交價(jià)（萬(wàn)元） 平方米 畝 新區(qū)太平路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè) ≤2 750 雙鳳鎮(zhèn)新湖富豪 1號(hào)路南、迎春 1號(hào)路西側(cè) 商業(yè) ≤ 160 （菜場(chǎng)、商業(yè)） （含菜場(chǎng)大棚） 瀏河鎮(zhèn)瀏太路北側(cè) 商業(yè) ≤ 160 新區(qū)上海路南、半涇路東 商業(yè) ≤ 5200 沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)東路東側(cè)、印溪路以北 商業(yè) ≤≤ 157 45919 6427 太倉(cāng)項(xiàng)目 22 南洋廣場(chǎng) 總建筑面積： 229400m2 其中，商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)： 121868m2 酒店式公寓： 31650m2 商業(yè)住宅區(qū)： 94200m2 停車位： 1200個(gè) 融入現(xiàn)代建筑元素，打造“一站式”及“體驗(yàn)式”的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物中心， 為太倉(cāng)第一旗艦商業(yè) ，更加確立了市中心的商業(yè)核心地位 ； 商業(yè)廣場(chǎng)區(qū) 酒店式公寓 住宅區(qū) 太倉(cāng)商業(yè)在售項(xiàng)目分析 太倉(cāng)項(xiàng)目 23 業(yè)態(tài)分布： ?：超市類： 大型綜合超市：包羅萬(wàn)象的大賣場(chǎng)； 大型專業(yè)超市：家居、建材、家電為主的連鎖超市及專業(yè)概念店。 ?家居和裝飾類： 珠寶、家居、古玩、現(xiàn)代藝術(shù)品等。 ?根據(jù)太倉(cāng)市政府建設(shè)東方新歐洲的建設(shè)思想，東盛 〃 商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃定位為 集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、居住多種業(yè)態(tài)一體的超大型歐陸風(fēng)情休閑廣場(chǎng)。 東盛商業(yè)廣場(chǎng) 太倉(cāng)商業(yè)在售項(xiàng)目分析 與本案相距較近，目前商業(yè)部分已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂； 太倉(cāng)項(xiàng)目 27 太倉(cāng)商業(yè)在售項(xiàng)目分析 五洋廣場(chǎng) ?基本概況：位于東倉(cāng)路上海路，商業(yè)部分以大型娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)及 1棟寫字樓組成； ?施工情況：目前寫字樓外立面已初步亮相，商業(yè)廣場(chǎng)仍未對(duì)外亮相； ?租售情況：辦公樓用于銷售； ?商業(yè)部分大多由開(kāi)發(fā)商自己持有，只租不售 ； ?招商情況： 目前商業(yè)部分已知只意向引進(jìn)一家電影城，具體招商情況不清楚 ； 上海廣場(chǎng) ?基本概況：位于太平南路上海路，以甲級(jí)寫字樓和精裝商住樓為主； ?施工情況：地基開(kāi)挖； ?預(yù)計(jì) 2022年春節(jié)前后開(kāi)盤； ?總建筑面 ； ?戶型 30150平方米自由組合； ?12樓以下層高 3米， 12樓以上 ?全戶型精裝修 太倉(cāng)項(xiàng)目 28 太倉(cāng)商業(yè)市場(chǎng)分析 ?商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與太倉(cāng)城市發(fā)展出現(xiàn)一定程度的脫節(jié)，商業(yè)體量過(guò)剩將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的必然； ?市區(qū)商業(yè)的核心地位中短期內(nèi)不會(huì)改變，太倉(cāng)的主要購(gòu)買力依然會(huì)集中于市區(qū)； ?整體城市架構(gòu)較小，在受市區(qū)商業(yè)輻射的情況下，新區(qū)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不可能