【正文】 因資金回籠緊張，采取優(yōu)惠打折措施促銷，商品住房均價為 2200元； ?住房價格基本趨于穩(wěn)定，在房地產(chǎn)市場上基本沒有泡沫經(jīng)濟(jì)，樓市住房消費(fèi)自有資金和按揭貸款各占一半。 8 受金融危機(jī)影響，雖然景德鎮(zhèn) 08年市場經(jīng)營指標(biāo)部分有所回落，但總體上保持了穩(wěn)定健康向上的發(fā)展態(tài)勢 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛 新開發(fā)面積理性回落 ?全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá) ，創(chuàng)出了歷史年份的新高。 4 后續(xù)規(guī)劃改變 陶瓷文化廣場 規(guī)劃用地 ?后期政府通過土地臵換的的形式要求融科建一座陶瓷文化廣場 ? 牛角的土地也拿到，總共占地面積（不含廣場 210畝） 項(xiàng)目屬性 廣場用地 規(guī)劃用地 水庫 本報告是嚴(yán)格保密的。景德鎮(zhèn)地塊物業(yè)發(fā)展建議及啟動區(qū)策略報告 本報告是嚴(yán)格保密的。 5 項(xiàng)目屬性界定 —— 四線成本導(dǎo)向性、政務(wù)新區(qū)、中等規(guī)模、強(qiáng)勢自然資源驅(qū)動的住宅項(xiàng)目 ?區(qū)域?qū)傩裕? 景德鎮(zhèn)唯一的 4A級旅游度假區(qū) 強(qiáng)勢自然資源 目前已形成城市核心區(qū)域的雛形 政務(wù)新區(qū) 金融、高檔酒店等配套齊全，但缺乏商業(yè)、超市等生活配套，公交線路不發(fā)達(dá) 交通配套 ?項(xiàng)目屬性： 環(huán)境較好，但是高差也為項(xiàng)目規(guī)劃帶來的一定的難度 山地環(huán)境 210畝左右規(guī)模，在景德鎮(zhèn)屬于最大的項(xiàng)目之一 中等規(guī)模 容積率不確定對項(xiàng)目盈利模式的選擇產(chǎn)生了多種可能性 限制條件多，容積率不確定 項(xiàng)目屬性 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?08年規(guī)劃城區(qū)土地出讓面積達(dá) 。 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 貸款比率有所下降 ?08年景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際投資額 13億元計算，剔除銀行按揭貸款額數(shù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款應(yīng)占 50%，即項(xiàng)目貸款額達(dá)到 7至 8億元，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金運(yùn)作滾動發(fā)展就比較順暢。 10 價格與速度：市場供應(yīng)主流是多層，小高層仍然具有一定的抗性，別墅產(chǎn)品在市場上品質(zhì)普遍不高，聯(lián)排產(chǎn)品在市場上不多 主要樓盤名稱 物業(yè)類型 實(shí)收均價 主力戶型 去化速度 備注 四季春暉 多層 26002700 90、 130140 每月 56套 08年 5月份前銷售每月 10套以上， 5月份后市場逐漸走淡 小高層 3040 70、 130140 金域中央 花園洋房 26002700 90、 1 1 140 兩個月去化 120套左右 靠近景觀的 160的大平層，開盤當(dāng)日銷售完畢，實(shí)收均價3000元左右 多層 24002500 90 港逸豪庭 小高層 27002800 8 12 158 每月 10套左右 2588元 /平米起，最高 3100， 1月 10日開盤，開盤銷售 20多套，現(xiàn)在銷售 35套左右 昌南名苑 獨(dú)棟 50005500 3 3 360、 370 去年年中接受預(yù)定，目前訂出 10套左右 金岸名都 小高層 2900左右 8 128 10套左右 2500多起，最高價位 3700， 12月 28日開盤，除團(tuán)購?fù)?，自然去化都?89的小戶型 時代奧園 多層 24002500 90、 120130 10套左右 疊加 3200 180 共 76套， 07年 9月開盤，目前還剩余少部分 東方藝墅 聯(lián)排 3500 2 250 2套 /月 07年開盤，共 52套，剩余 8套 多層 26002700，小高層 27003000，獨(dú)棟 5000，聯(lián)排 3500，疊加 3200左右，目前年去化速度最快 23萬方 (截止 09年 3月 25日數(shù)據(jù)） 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 城南：瓷都國際華城，依托二中，主打投資、教育型小戶型，銷售火爆 戶型面積 70多平米 2房，110平米三房，二期房源 08年 3月開盤，當(dāng)月銷售 180套 典型樓盤 本報告是嚴(yán)格保密的。 18 市場的幾大特征總結(jié) 市場特征 ? 2022年受金融危機(jī)影響，景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)市場經(jīng)營指標(biāo)部分有所回落，但總體上保持了穩(wěn)定健康向上的發(fā)展態(tài)勢 。 ?市場在轉(zhuǎn)型，小高層物業(yè)的成熟程度在提升，因此從后期利潤角度出發(fā)，必須為未來市場轉(zhuǎn)型預(yù)留空間，即 保證小高層的量 ?目前市場處于同質(zhì)化競爭向差異化競爭過渡階段，項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)快速銷售必須順應(yīng)時代潮流 ，進(jìn)行差異化競爭 ?從市場表現(xiàn)來看， 部分樓盤具有稀缺資源的高檔物業(yè)受大勢影響較小 ，普通物業(yè)銷售量受到較大影響 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 城北板塊： 以附近 公務(wù)員 和 剛性需求婚房 為主。自住三房為主是主流，總價 3040萬。 客戶：以內(nèi)向型客戶為主，購房選擇顯現(xiàn)出明顯的區(qū)域型特點(diǎn)，客戶分層現(xiàn)象不明顯，呈現(xiàn)混居狀態(tài) 客戶四大特點(diǎn) ?內(nèi)向型： 基本以景德鎮(zhèn)市區(qū)客戶為主，對周邊縣市輻射力較弱 ?區(qū)域性： 普通客戶購房時往往選擇工作地附近樓盤，跨區(qū)域購房較少 ?教育驅(qū)動： 投資客戶主要集中于教育和市區(qū) ?客戶分層現(xiàn)象不明顯，并未出現(xiàn)高端客戶聚集區(qū)域，基本呈現(xiàn)混居狀況 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。年收入在 10萬左右。 23 ?這部分客戶大部分已有不止一套住房，對產(chǎn)品品質(zhì)要求高 ?需求面積： 150m2以上，四房 ?臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)：居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、資源的絕對占有 ?創(chuàng)新偏好：個性化的風(fēng)格，體現(xiàn)檔次和品味設(shè)計的追求，如有露臺的花園洋房等； ?期望居住環(huán)境獲得改善 ?需求面積： 120135m2—— 三房為主 。 臵業(yè)傾向 ： 他們需要一種超值感受，渴望得到周圍人的認(rèn)可，希望自己具備成功的意向。 上升的階層 特點(diǎn)： 支付能力較強(qiáng)，年收入35萬。 臵業(yè)傾向： 總價極敏感，對配套商業(yè)和交通要求很高，產(chǎn)品品質(zhì)要求低 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 項(xiàng)目屬性界定 市場分析總結(jié) 客戶分析總結(jié) 兩種開發(fā)方案比較 最優(yōu)方案物業(yè)發(fā)展建議 啟動區(qū)策略 陶瓷文化與本項(xiàng)目結(jié)合 本報告是嚴(yán)格保密的。 29 計算物業(yè)配比中的關(guān)鍵性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)假設(shè) ： 70萬 /畝 ： 參照市場 同類產(chǎn)品的價格，以價格每年 10%的增長率計算，取平均值。 6. 聯(lián)排容積率 ，花園洋房容積率 ，小高層容積率 。 32 花園洋房打分 確定比準(zhǔn)價格 在不考慮項(xiàng)目溢價因子的情況下，融科項(xiàng)目小高層的比準(zhǔn)價格為： —— 3500元 /平方米 —— 項(xiàng)目名稱 修正價格 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)價格 權(quán)重 權(quán)重均價 四季春暉 2700 3105 10% 312 金域中央 3000 3300 80% 2640 時代奧園 2550 4539 10% 454 修正核心均價 3500 本報告是嚴(yán)格保密的。獨(dú)棟產(chǎn)品由于市場上沒有適合參照的產(chǎn)品，根據(jù)世聯(lián)在三四線城市的經(jīng)驗(yàn)，其價格按照比聯(lián)排略高 1000元 /平計算。 37 從物業(yè)類型配比來看，容積率超過 ，難以支撐地塊的低密度高形象，同時也無法滿足啟動期快速回現(xiàn)的要求；而且高層體量過大帶來項(xiàng)目去化風(fēng)險 ? 占地面積按照去掉廣場 共210畝 計算。 ? 聯(lián)排與雙拼組團(tuán)建面約 1萬方。 序號 項(xiàng)目 單價（元/平方 米）1 土地費(fèi)用 11 99 . 402 設(shè)計、勘察費(fèi)用 設(shè)計費(fèi)用 50 . 00 勘察費(fèi)用 3 咨詢顧問費(fèi) 環(huán)境評估費(fèi) 施工圖審圖費(fèi) 招標(biāo)代理費(fèi) 造價咨詢費(fèi) 15 . 00 工程監(jiān)理費(fèi)用 25 . 00 竣工圖編制費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 25 5 前期工程費(fèi) 50 . 006 工程建安費(fèi)用 小高層 12 00 . 00 獨(dú)棟 20 00 . 00 聯(lián)排 13 00 . 00 花園洋房 85 商業(yè) 15 00 . 00 會所 30 00 . 00 社區(qū)服務(wù)用房 15 00 . 00 弱電總包 70 . 00 室外雨污管道 20 . 00 綠化景觀 10 7 管理費(fèi)用 按照工程費(fèi)用的1% 提取8 財務(wù)費(fèi)用 暫不考慮9 不可預(yù)見費(fèi)用 按照三至八項(xiàng)3%提 取本報告是嚴(yán)格保密的。 ?從趨勢上來看，單方平均成本和售價、單方利潤產(chǎn)出變化趨勢一致：隨著容積率提升而降低 ?具體過程參見靜態(tài)測算表 含花園洋房成本，售價圖32093135 30743023 29784039393038403764 36998307957667417210500100015002022250030003500400045001 容積率價格（萬元）660680700720740760780800820840價差（萬元）平均成本平均售價售價成本差本報告是嚴(yán)格保密的。 ?容積率增高后，小高層產(chǎn)品大量出現(xiàn)，容易陷入市場的大量同質(zhì)化競爭中，存在去化風(fēng)險。反而是容積率越高，利潤越大，說明項(xiàng)目的利潤主要來源于小高層 ? 前期開發(fā)總 投資額在。 46 水岸會所 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場 小高層 聯(lián)排 +雙拼 水岸會所 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 花園洋房 花園洋房 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場 方案二可體現(xiàn)為純別墅社區(qū)，項(xiàng)目形象檔次高，但別墅產(chǎn)品品質(zhì)受到影響 整體規(guī)劃 方案一：多元化產(chǎn)品線 方案二：兩級產(chǎn)品線 優(yōu)勢：產(chǎn)品類型多樣，由別墅 /聯(lián)排 /洋房向小高層過度，整體呈現(xiàn)松散型自然生態(tài)社區(qū)意向。 47 產(chǎn)品線組合 V S 優(yōu)勢： 別墅最大可占 30%，溢價空間較大，小高層實(shí)現(xiàn)平臺價格條件下的快速銷售，投入成本低，項(xiàng)目形象高 劣勢： 產(chǎn)品線較為單一，在保證容積率基礎(chǔ)上會出現(xiàn)大量小高層，市場同質(zhì)化競爭激烈，抗風(fēng)險能力較弱，聯(lián)排別墅產(chǎn)品未受到市場檢驗(yàn)。 劣勢： 小高層物業(yè)很難實(shí)現(xiàn)低價格平臺下的高溢價。 ，兩方案的總投資額一致，因?yàn)榇藭r方案一沒有洋房產(chǎn)品。 ?劣勢： 市場別墅年均消化100套左右，以別墅占主導(dǎo)開發(fā)推售， 230套別墅銷售周期可能需延長至 34年。保證滾動開發(fā)。 整體建筑密度較大，別墅品質(zhì)感降低。 單一產(chǎn)品線，主要面向窄眾客戶群 別墅體量大，完成銷售即可保證土地款回收 別墅不具備優(yōu)勢資源支撐，面積與市場主流相當(dāng)，無明顯競爭優(yōu)勢，別墅為代表的高端物業(yè)和大面積產(chǎn)品是未來調(diào)控的重點(diǎn)，存在市場消化風(fēng)險；正常的別墅年消化速度不支持項(xiàng)目兩年開發(fā)完成別墅部分產(chǎn)品； 小高層產(chǎn)品品質(zhì)和舒適性質(zhì)較差，不具備市場競爭優(yōu)勢。 ，需投入總成本約 ，稅后利潤約 9180億元，利潤率19%。 52 水岸會所 獨(dú)棟 聯(lián)排 +雙拼 花園洋房 花園洋房 小高層 社區(qū)底商 三棟 18F 小高層 文化廣場 規(guī)劃與組團(tuán)排布 資源平均化 組團(tuán)化 成本控制 容積率 高價值地塊安排低密度物業(yè)，通過資源價值實(shí)現(xiàn)快速去化，實(shí)現(xiàn)高溢價；低價值地塊安排高密度物業(yè)，通過產(chǎn)品性價比實(shí)現(xiàn)快速去化 方便施工和推售，建議各物業(yè)盡量組團(tuán)化處理 盡量隨山就勢安排物業(yè)，減少護(hù)坡，減少地下室開挖，充分利用南向洼地停車 在既定產(chǎn)品類型的前提下盡量做 率 山居特色 通過保留環(huán)境或者人工改造的方法，體現(xiàn)山居特色 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 水系的打造 利用地塊內(nèi)部泄洪渠，進(jìn)行改道，形成貫穿整個地塊的景觀中軸；局部挖深、挖寬，形成景觀節(jié)點(diǎn) 建筑風(fēng)格與立面 歐式 元素 、 相對簡約、有質(zhì)感、精細(xì)、典雅、創(chuàng)新 園林 以城市生態(tài)為根本出發(fā)點(diǎn)，同時將山地園林的立體感反映出來 配套 突出景德鎮(zhèn)陶瓷文化的高端會所，社區(qū)配套商業(yè)的打造 物業(yè)發(fā)展建議回顧 物業(yè)管理 充分體現(xiàn)項(xiàng)目的居家性，控制管理費(fèi)用，實(shí)現(xiàn) “ 日常管理 ”到位 規(guī)劃 組團(tuán)排布，洼地停車處理，山地洋房的處理 本報告是嚴(yán)格保密的。 59 水系打造： 利用地塊內(nèi)部泄洪渠，進(jìn)行改道，形成貫穿整個地塊的景觀中軸；局部挖深、挖寬，形成景觀節(jié)點(diǎn) ?充分利用地勢高差，營造出跌水的感覺 水系打造 本報告是嚴(yán)格保密的。 63 立面效果 小高層豎向線條要注意玻璃、面磚等之間的轉(zhuǎn)換以及色彩的搭配，同時注意壁燈等細(xì)節(jié)的處理 風(fēng)格統(tǒng)一，具有歐式現(xiàn)代風(fēng)情，材質(zhì)運(yùn)用面磚與涂料結(jié)合，突出歐式風(fēng)情，豎向線條要注意玻璃、面磚等之間的轉(zhuǎn)換以及色彩的搭配，通過突陽臺，坡頂，拱門等元素突出歐式風(fēng)情。 66 藝術(shù)會所強(qiáng)調(diào)與自然的融合，面積控制在2022平米以內(nèi)，上下兩層結(jié)構(gòu) 水岸會所建議 外立面 ?設(shè)計時從材質(zhì)到與自然的結(jié)合方式，應(yīng)強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)和現(xiàn)代的融合 外立面 親水平臺 親水平臺 本報告是嚴(yán)格保密的。 68 藝術(shù)會所陳列歐洲瓷器知識介紹館、為藝人們舉辦中小型展覽提供場所 水岸會所建議 本報