【正文】 再明顯， 當建面達到 300平米時：我們將不再具有價格優(yōu)勢 本項目聯(lián)排別墅：單價為 2500元 /平米 250平米：總價達到 300平米 。 ?4+1是指 1層為一戶， 23層為一戶， 45層為一戶， ?外加閣樓，形成疊加別墅的外型） ? 通過進一步挖掘物業(yè)價值 ，實現(xiàn)產(chǎn)品的增值創(chuàng)新 —— 關于建筑單體回顧 本 報 告是 嚴 格保密的。 問題二，問題三 如何抓住客戶購買核心驅(qū)動力 ?確保產(chǎn)品的價格優(yōu)勢 ?體現(xiàn)產(chǎn)品的超值點 如何保證項目利潤空間 ?減少面寬 ?增加戶數(shù) ?保證容積率 本 報 告是 嚴 格保密的。 如何抓住客戶購買核心驅(qū)動力 ?確保產(chǎn)品的價格優(yōu)勢 ?體現(xiàn)產(chǎn)品的超值點 如何保證項目利潤空間 減少面寬，增加戶數(shù)，保證容積率 如何降低啟動期風險 產(chǎn)品問題 展示問題 如何實現(xiàn)低成本展示 如何展示大盤氣勢 如何突出項目亮點 本 報 告是 嚴 格保密的。 南京城市生活第三地示范區(qū) 休閑生活，超值感受的理想之地 基本點四：項目形象定位回顧 一：休閑風情 ： 整個項目體現(xiàn)的是一種休閑生活文化 二：超值產(chǎn)品 ： 一到社區(qū)，物超所值的感覺油然而生 本 報 告是 嚴 格保密的。 基本點二 ：項目總體發(fā)展戰(zhàn)略回顧 定位項目所處的區(qū)域形象 我們就是區(qū)域形象的代表 突破 超越 制定競爭戰(zhàn)略， 在競爭中脫穎而出 ﹢ ? 充分利用項目在成本的相對優(yōu)勢，在價格上集中體現(xiàn) ? 切實抓住其購買驅(qū)動力： 升值潛力＋價格建立項目的差異點 ? 休閑生活，超值感受 本 報 告是 嚴 格保密的。滾動式開發(fā)，低成本運作 —— 原則五：“小步快跑”的開發(fā)節(jié)奏 216。以規(guī)避風險為前提 —— 原則一：多樣化產(chǎn)品啟動 216。 本階段要解決的問題 在已確定目標、戰(zhàn)略和限制條件的情況下 如何實現(xiàn)項目的成功啟動 ？ 本 報 告是 嚴 格保密的。本 報 告是 嚴 格保密的。 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設計方案，而是對設計提出的建設性意見，即 市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素 。建立強勢的核心利益驅(qū)動因素 —— 原則二：凸顯投資價值 216。在社區(qū)設計中植入營銷宣傳點 —— 原則六：產(chǎn)品要有突破性 陌生區(qū)大盤成功啟動的六大原則 本 報 告是 嚴 格保密的。 第一類： 南移置業(yè)的投資客 第二類： 重復置業(yè)者 基本點三：項目客戶定位回顧 只要物業(yè)總價在可接受范圍內(nèi)，并有價格優(yōu)勢，投資客樂意購買性價比高、具升值潛力的郊區(qū)住宅。 —— 極盡展示 —— 建立大盤氣勢，一舉樹立大盤社區(qū)形象， 為后期開發(fā)奠定基礎 基本點五：啟動區(qū)目標 本 報 告是 嚴 格保密的。 問題一 如何降低啟動期風險 建議一 多樣化產(chǎn)品啟動 產(chǎn)品合理化分布 本 報 告是 嚴 格保密的。 產(chǎn)品 ? 聯(lián)排別墅： 180 － 250㎡ ? 花園洋房： 120 － 160㎡ ? 雙拼別墅： 260 － 290㎡ ? 小高層： 130 － 150㎡ 價格 聯(lián)排別墅： 總價在 60萬以內(nèi) 花園洋房： 總價在 40萬以內(nèi) 雙拼別墅： 總價在 100萬以內(nèi) 小高層： 單價為 1600 元 /平米 關于啟動期產(chǎn)品和價格回顧 本 報 告是 嚴 格保密的。 各種類型及相應特點 ?更接近于獨立別墅 ?獨立性強 ?更強調(diào)“有天有地” ? 多聯(lián)排，與復式住宅相似，外觀象多層 ? 布局緊湊，可增加戶數(shù) ? 依地勢而建，視覺錯落有序，空間有層次感 ? 建筑難度大，成本較高 ?圍合式布局 ?將部分獨享空間共有化，增加鄰里氛圍 ?通風、采光有一定障礙 滿足要求 TOWNHOUSE 本 報 告是 嚴 格保密的。 總價達到 75萬 物業(yè) 對比項目 總價（元） 均價（元 /平米） 聯(lián)排別墅 寧南 180250萬 江寧 70120萬 35005500 亞東 100萬左右 4500 結論一 本 報 告是 嚴 格保密的。 建議二 結 果 ?建議以 160200平米為主力戶型 進深過長會影響通風采光 建議不超過 15米 城北 城東 城南 城中 河西 3882 4274 3965 5496 4628 普通公寓單價 市區(qū)只有普通房 我們讓你住別墅 ?控制總價在 50萬以內(nèi) ?在市區(qū)只能買到 90120的住房 開間為 5米 進深為 15米 效果 效果 本 報 告是 嚴 格保密的。 A戶 B戶 天井風情，增加鄰里體驗 如果 如果同時購買近鄰的兩棟，就可以在”獨門“的同時擁有“獨院” 獨門＋獨院 本 報 告是 嚴 格保密的。 人行拱廊外觀示意 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 方式 2：上面為封閉房間 方式 1：上面為空中露臺（可以作為贈送空間，增加采光和綠化的同時超值感） 本 報 告是 嚴 格保密的。 建筑立面充分尊重客戶建筑外觀符合社區(qū)形象 低價而不低檔 建議六 本 報 告是 嚴 格保密的。 增值設施 建議八 本 報 告是 嚴 格保密的。 衛(wèi)生間凸窗 3. 凸窗的其他方式 —— 小凸窗 本 報 告是 嚴 格保密的。 啟動期產(chǎn)品主力戶型面積 產(chǎn)品類型 多層花園洋房 聯(lián)排別墅 雙拼別墅 3+1， 4+1 兩種類型 68聯(lián)排 首期主推面積 單位建筑面積 平層： 90120 復式： 120160 單位建筑面積 160200 單位建筑面積 260290 結果： ? 產(chǎn)品形成差異化 ? 控制別墅總價，總價為 50萬以內(nèi)，更體現(xiàn)產(chǎn)品的價格優(yōu)勢 ? 在滿足容積率和間距的情況下控制進深 產(chǎn)品小結 本 報 告是 嚴 格保密的。 “畫餅”模式：描繪宏偉藍圖 啟動模式 模式一：畫餅模式 適用范圍： ? 價格低開高走，有充分的上揚空間 ? 郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好 ? 早期地產(chǎn)營銷不充分 典型案例：桃源居 蔚藍海岸 本 報 告是 嚴 格保密的。 第一期 第二期 第三期 時間 1999年 2023年 2023年 配臵 銷售中心 展示園林 2萬平方米小學 和國際幼兒園 3000平方米會所 3000平方米沙灘泳池 1000平方米海濱漫步長堤，運動設施 大面積園林 58% 4萬平方米中學 水景園林 多功能活動空間 運動設施 各期展示 本 報 告是 嚴 格保密的。 第一階段 第二階段 時間 19962023年 20232023年 分期規(guī)模 10萬平方米 100萬平方米 配臵 展示中心 各項配套開始逐年跟進 2023年：學校一期、商場引進 2023年：學校二期、體育公園綠化及部分 運動設施、青少年宮、生態(tài)公園綠化，銀 行郵局等生活配套 20232023年：社區(qū)中心標志性建筑 ,社區(qū) 文化建筑 ,體育公園完善 ,商業(yè)發(fā)展 2023年：生態(tài)公園、山體公園景點 各期展示 本 報 告是 嚴 格保密的。 分期規(guī)模 主力戶型 時間軸 第一期 第二 期 第三期 第四期 價格走勢 9200 9000 9000 8500 首期配臵：會所 總規(guī)模 ，首期啟動 ，以后各期開發(fā)規(guī)?；窘?，首期配臵只有會所。 34 19 分期規(guī)模 物業(yè)類型 時間軸 2023上半年 第一期 67 202311 高層