【正文】 桂林三甲醫(yī)院）生活配套：崇信路兩側分布有美容美發(fā)店、家電維修部、餐廳、小賣部等，在片區(qū)南面還有菜市場、工商銀行、秒秒鐘農行。本項目所在地塊可以說是真正的山水環(huán)抱，風光旖旎。第一期待開發(fā)土地現(xiàn)狀圖片區(qū)自然景觀資源水景：片區(qū)以東緊臨聞名于世風景優(yōu)美的漓江，漓江中部有一小洲，距江邊距離為十幾米遠。形狀如圖所示； 項目地塊形狀圖第一期開發(fā)的地塊也為不規(guī)則的多邊形，東西方向最長寬度是100米，南北方向最長140米。由小區(qū)西面，本項目的次入口進入約300米，既為一期地塊。由于本項目的建設周期至少五年，因此，市政路給本項目帶來了明顯的利好因素，將成為小區(qū)未來升值的明顯動力。在戶型結構上平面和躍式都占一定比例。而多層分布就較為廣泛。但是升幅估計不大?！　》康禺a開發(fā)投資的重心區(qū)域將集中在桂林中山路兩側，七星區(qū)甲天下廣場附近和象山區(qū)南部。個別“短、平、快”的項目將增多，競爭加劇　　由于上市新盤數(shù)量增多，購房者選擇余地較大，勢必對目前的房地產的競爭格局造成影響，競爭將更加激烈，房地產市場的繁榮必將吸引一大批中小形房地產企業(yè)紛紛找項目，進行開發(fā)，這部分企業(yè)實力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將主要以短平快項目面目出現(xiàn)。2002年與2001年相比，有那些特點，以及有那些變化，是我們關心和思考的。（五）2002年桂林房地產市場預測　　桂林房地產市場在經過多年的洗禮后，至2001年已變得越發(fā)的理性和成熟。由此可以看出，在桂林，住宅消費仍有巨大的潛在市場，它預示著桂林房地產業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。根據調查資料顯示，今后幾年桂林居民消費潛力巨大。居住消費增長呈不可抵擋的趨勢，城鎮(zhèn)居民的住房消費成了家庭的重大消費之一。從居民消費趨向分析，今后幾年，住房消費仍將大量擠占居民其它消費支出，對經濟的持續(xù)增長起著越來越重要的作用。（5）消費者對居住的需求層次日益增高，與以往相比，在環(huán)境、景觀、配套、物業(yè)管理、社區(qū)服務等各個方面都提出了更高的要求。總結（1）整體市場處于上升周期，商品住宅價格上漲較快，目前現(xiàn)樓供應不足，遠期樓花較多。整個小區(qū)一期和二期已經全部入伙，形成了良好的居住環(huán)境。世紀城相比，澳洲花園的品牌效應較好，在桂林消費者心目中的知名度和美喻度更高，口碑效應突出。澳洲花園采用半圍合式布局和行列式布局結合手法，在建筑風格上采用歐陸風格，澳洲花園的戶型設計多樣，戶型方正實用，戶型結構平面躍式兼有，并有少量復式，澳洲花園的二期的平均價格為2080元/平方米。世紀花園目前已經為準現(xiàn)樓，物業(yè)交付使用的時間上比本項目要早，使得其項目有了一定的形象基礎。整個世紀花園分多期開發(fā)，目前正在銷售的是其三期部分，戶型以三房和四房為主，均價大約2330元/平方米。努力營造本項目高尚住宅的形象定位。世紀城相比也具有一定的優(yōu)勢，從戶型定位來看，其戶型定位和本項目趨同，必將分流一部分客戶。優(yōu)勢：與安廈世紀城一期相比，鑫隆置業(yè)廣場的位置更靠近寵信路，居民出行比較方便。目前推出的是緊鄰寵信路的三棟高層住宅，并有近5000平方米的商業(yè)裙樓，是目前本片區(qū)的一個較大的商品住宅小區(qū)。對策：針對一期的實際情況，我們認為，針對同心園的弱點，我們將采用針鋒相對的競爭策略，以良好的小區(qū)環(huán)境、優(yōu)質的物業(yè)管理、專業(yè)的銷售人員和項目的整體形象同其競爭，并首先在價格上拉開突破口，以略低的價格入市，搶占目標客戶。在價格策略上則采用低開高走的價格策略，給前期客戶一定的信心，利用口碑效應達到良好的銷售業(yè)績。整個同心園全部為排列式布局手法，建筑結構為磚混結構。（9）多層物業(yè)仍為磚混結構，小高層以上才使用框架結構。（3）外立面飽滿，多采用凸窗和落地玻璃門窗設計，并多用歐陸風格，大多為三段式手法。但是片區(qū)配套設施不足，城市景觀較差，距離市中心較偏。（具體的統(tǒng)計數(shù)據說明見《世紀苑市場調研報告》）（二）區(qū)域市場及本項目周邊市場調研區(qū)域市場界定目前桂林市的商品房主要集中在桂林的主城區(qū)，也就是七星、象山、疊彩和秀峰四個行政區(qū)域，根據目前桂林市整個商品住宅的分布情況來看，可以明顯看出呈現(xiàn)一線兩片的態(tài)勢，一線既指中山路沿線；兩片則分別指七星區(qū)東部和象山區(qū)南部?！? 空置辦公、商業(yè)用房供應過大，競爭激烈。　 供求關系基本趨于平衡。%。%，%。2000年桂林市房地產市場總體增長迅猛，房地產用地出讓量與上一年度基本平衡，房地產開發(fā)投資大幅增加，開發(fā)規(guī)模不斷增長；商品房銷售狀況良好，房地產銷售價格持續(xù)上揚；現(xiàn)樓空置量繼續(xù)回落；三級市場交易活躍，增長迅速，交易量大幅上升。%。房地產價格上漲速度驚人。房地產成本構成、價格構成有待進一步改善。（1）一線中山路作為貫穿整個桂林的重要的主干道和城市景觀道，是桂林目前最繁華的一條城市干道，桂林市目前最大的城市廣場——中心廣場就位于中山路一側，并在其周邊形成桂林最大的繁華旺區(qū)，桂林現(xiàn)有的高檔商業(yè)物業(yè)基本上全部匯集于此，而靠近中山路兩側的商品住宅也大多以高檔定位為主，整體樓價明顯高于其他區(qū)域。安廈世紀城區(qū)域及周邊市場調查表根據本項目地塊特征、自然環(huán)境因素、項目規(guī)模、地價水平以及發(fā)展商實力狀況，我們認為本項目走中高檔住宅路線，在此設定前提下，我們將我們的競爭對手主要鎖定在桂林市目前的走中高檔定位的樓盤上。（4）多數(shù)樓盤都有會所和關聯(lián)配套。（三）本項目主要競爭對手分析在確定本項目的競爭對手的時候，我們認為主要基于兩個原則，一個為和本項目區(qū)域相近，另外一個方面是物業(yè)類型相似，第三個方面是價格相近，存在可比性。優(yōu)勢：與安廈世紀城相比，同心園的推出時間較早，推出時周邊相競爭性項目比較少，并且建成規(guī)模較大，已經形成良好的居家氛圍，屬于成熟的居住小區(qū)。劣勢：同心園的規(guī)劃布局上沒有新意，群體組織比較簡單，缺乏良好的小區(qū)景觀環(huán)境，結構為全磚混結構，整體素質一般，性能價格比較低。鑫隆置業(yè)廣場概況：鑫隆置業(yè)廣場位于同心園邊，和本項目十分接近。鑫隆置業(yè)廣場目前工程進度處于基礎土石方階段，預計明年年底才能竣工。并且，其三棟高層的底層裙樓規(guī)劃為大型商場，能夠滿足居民的日常生活所需。劣勢：戶型定位過與單一，只有兩房和三房兩種類型，其具體的房型也只有三種，不能有效滿足客戶的多樣化需求；高層住宅不符合桂林人的購房習慣；由于鑫窿置業(yè)廣場為高層項目，其建設周期相對偏長，目前為遠期樓花，施工進度也較慢。世紀花園概況：世紀花園由桂林市知名度很高的桂林先達房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，位于象山區(qū)的北面，南臨東安路，西臨西環(huán)路。整個世紀花園綠化用地面積近20000平方米，綠化率達到40%，發(fā)展商給自己的物業(yè)的形象定位為“桂林首席立體園林式生態(tài)花園小區(qū)”。劣勢：世紀花園的均價2330元/平方米，價位偏高；并且缺乏優(yōu)美的自然景觀；其營銷操作手法比較落后，銷售人員素質較差；戶型定位不切實際，其四房面積平均達到170平方米，并且戶型設計較差；其形象定位模糊，并且缺乏足夠的內容支撐；建筑風格基本無特點，物業(yè)綜合素質偏低；對策：宣揚本小區(qū)靠近漓江邊的位置特點，在價位上強調本項目的價格優(yōu)勢，并強化對本片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢的宣傳，直接引發(fā)安廈世紀城與區(qū)位前景的正面聯(lián)想，努力營造并確立高尚住宅的形象定位，并通過各種優(yōu)勢的宣傳給目標客戶以本項目整體綜合素質優(yōu)于世紀花園的的心理暗示。銷售狀況比較好，目前僅剩不足5套單位。其次，其小區(qū)環(huán)境營造的效果比較好，明顯要優(yōu)于桂林市眾多的在售樓盤；澳洲花園的物業(yè)管理服務好，建筑風格新穎并味道較足。劣勢：項目的地理位置較偏，周邊生活配套設施不足，周邊的自然景觀幾乎沒有；戶型全部為平面和躍式，無復式，不能滿足客戶的有效需求，規(guī)模有限，不能和安廈世紀城相比。（2）城市建設重心東移，七星區(qū)將成為未來幾年內桂林市的重點發(fā)展區(qū)域，該區(qū)域的物業(yè)也將成為新的關注焦點，市民普遍接受該區(qū)物業(yè)的價格提升。（6）涌現(xiàn)出澳洲花園、七星花園、楓丹麗苑、安新小區(qū)等明星樓盤。城鎮(zhèn)住房制度改革的重大突破，住房分配貨幣化制度的全面實施，給桂林城鎮(zhèn)居民住房消費帶來了重大轉變，購房和居住支出已成為桂林居民家庭主要的一次性大支出。調查資料表明，2000年桂林城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）％。一方面目前桂林城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有 ，與國外發(fā)達國家人均居住面積20－30平方米相比，還有很大的差距，即使是和國內經濟發(fā)達城市如上海、北京相比差距也是顯著的。從購買力分析，桂林城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2000年達到6998元，％，比1996年增長 27％；另外，截止到2000年9月。房產開發(fā)已不再是先前的買塊地，造幾幢房子的情形了。在此，我們憑著對桂林房地產市場的了解，結合我們前期所做的大量的市場調研工作，略作簡單的預測?！　「髀贰爸T侯”競“住”桂林，樓市開發(fā)有增無減　　桂林房地產企業(yè)的現(xiàn)狀是實力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外資房地產企業(yè)無疑提供了絕佳的機遇?！　≈猩铰犯脑旌螅呀洺蔀楣鹆质凶顬榉比A的商業(yè)主干道，在這些地方投資房地產，風險性較小，利潤不薄?！　【C上所述，由于未來住宅新增供應的加大和需求的旺盛，商品房價格將進一步上漲，同時樓盤數(shù)量增多，競爭將更加激烈，房地產競爭的重心將開始進入營銷時代和物業(yè)綜合素質時代，將使桂林房地產市場的發(fā)展進入一個嶄新的階段。小區(qū)有3個主出入口，實行封閉式管理，內部分五個圍合，各圍合實行封閉式管理。相關市政規(guī)劃的影響力（1） 中山南路的改造：從目前的狀況來看，改造工作正在進行，而且進度也比較樂觀，估計年底可以改造完工，這對本項目建成后小區(qū)的業(yè)主出行提供極大的便利，有利于本項目的推廣，改變人們對本項目所在片區(qū)的認識。（二）、項目地盤解析地理位置及四至本項目地塊位于桂林市區(qū)南側，中山南路延伸段（崇信路）與同心路交匯東北處，地塊北面為斗雞山，東面為風景秀麗的漓江，南面有同心村自然村落、漓江花園和將軍橋小學，西面緊靠正在改造之中崇信路。第一期組團規(guī)劃有兩個小區(qū)組團入口，分別位于地塊的西端和東南。（如圖所示）其中：ab= bc=60m cd=34m de=22m ef=87m fg= ga=109m第一期開發(fā)用地形狀地勢 該片區(qū)地勢現(xiàn)狀是南高北低，東高西低，落差大約2米。小區(qū)東面漓江風景一角漓江中迷人的小洲山景：地塊北面為斗雞山，山勢突兀，具有桂林眾多山峰的特點。小區(qū)北面的斗雞山小區(qū)東南方向的遠景圖分析：從整個地塊看，對本小區(qū)有可能造成不利影響的應該是未來市政路建成后的噪音粉塵污染和目前量具廠車間的機械操作的噪音污染，以及同心村自然村落的亂搭亂建，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃而形成的視野污染，特別是第一期住宅緊鄰量具廠和斗雞山，直接面隊同心村民房，更是對小區(qū)未來的素質提升帶來消極影響。教育：將軍橋小學、桂林衛(wèi)校與片區(qū)南面相鄰。但是通往市中心的公共交通只有一個線路，既11公共巴士，略顯不足，乘公交車到達桂林市中心需二十分鐘左右。目同心村的家庭結構多為4—6人，村民普遍有兩個以上小孩。分析：由于片區(qū)內住宅項目多為較早建成的老式住宅區(qū)，項目周邊配套較為缺乏，并普遍缺乏小區(qū)內部環(huán)境，因此，在本片區(qū)建造商品住宅將吸引一大批有換房需求的人士，這對本項目來說是一個機會點。具備建設成為規(guī)?；墒焐鐓^(qū)的條件。 （4）小區(qū)內部景觀豐富 綠化是提高生態(tài)環(huán)境質量的必要條件和基礎，本項目規(guī)劃公共綠地面積達56000平方米，綠化率達到42%。 （7）專業(yè)分工，知名專業(yè)策劃、物管公司全程服務本項目自建設初期就聘請專業(yè)策劃公司深圳安佳置業(yè)地產咨詢公司全程介入，為項目決策提供各種科學的市場依據和先進的策劃理念，為項目成功打下堅實基礎。并且戶型設計方正使用，各功能空間布局合理，面積大小協(xié)調，真正滿足目標客戶對戶型的需求。 （4）遠期樓花本項目在封頂之前即進行銷售，為遠期樓花。還需要一個過程，將對第一期有一定負面影響。（3）按揭年期增長，按揭成數(shù)的提高按揭政策的變化，使得目標客戶可以有更大的權限選擇商品住宅，擴大了商品房購買群體，提高了目標客戶的實際購買力。（2）發(fā)展商爭相提高樓宇質量，改善服務，競爭加劇。（4）周圍樓盤的開盤，將消化部分置業(yè)人士。但從遠期來看，還是南部的區(qū)域中心。發(fā)展戰(zhàn)略根據本項目的實際情況，確定本項目的發(fā)展戰(zhàn)略為：充分展示及強化優(yōu)勢努力化解弱勢、營造市場機會搶奪市場份額領導桂林康居住宅發(fā)展新潮流三、項目定位（一）定位背景綜述在項目定位之前，我們所要考慮種種因素，這些因素既包括項目自身的一些情況，更包括項目所在片區(qū)的規(guī)劃，項目在城市發(fā)展中的地位，項目周邊的種種城市基礎設施以及項目周邊的環(huán)境和人文景觀等外部因素。一是“住宅郊區(qū)化”，如深圳萬科城市花園、中海怡翠山莊，廣州奧林匹克花園、麗江花園、碧桂園。新都市主義源于第二次世界大戰(zhàn)前的城市發(fā)展模式，即尋求重新整合現(xiàn)代生活諸種要素（如家居、工作、購物、休閑等），試圖在更大的區(qū)域開放性空間范圍內以交通線相聯(lián)，重構一個緊湊、便宜行人的鄰里社區(qū)。如佛羅里達的Seaside，馬里蘭的Kentlands和加里福尼亞的La－gunaWest。　　新都市主義的主要主張有：　 任何發(fā)展都應采取緊湊方便、適于步行的鄰里街區(qū)形式。街道應安排有序，如同一個關聯(lián)網絡（通常是一種網格或變形網格模式），相連建筑物的出口應面向街道，而不是直達泊車場。用于單一功能或服務于單一市場區(qū)隔的大型開發(fā)項目，應予避免。（二）形象定位項目形象定位建議基于對“新都市住宅”的認識，本項目在具備“新都市住宅”基本條件下，以什么形象向客戶傳達項目內容與精華概念的濃縮，還可遵循以下三個原則：一是項目固有資源和特質；二是本項目的目標消費群體；三是競爭對手的市場定位和營銷思路及操作手法。社區(qū)36萬高尚居住社區(qū)安廈世紀城——漓江絕版田園民居安廈“漓江都市住宅其次，該項目在住宅設計時應有廣泛的選擇空間，以使收入、年齡、家庭類型等差異很大的不同人群可以生活在同一社區(qū)。第五，“36萬平方米高