【正文】 太倉項目 1 五洋集團太倉項目 前期市場調(diào)查報告 2022/09 太倉項目 2 城市研究 太倉區(qū)域認知 城市人口認知 經(jīng)濟發(fā)展認知 產(chǎn)業(yè)分布認知 城市規(guī)劃認知 宏觀環(huán)境小結(jié) 太倉項目 3 太倉區(qū)域認知 區(qū)位 太倉位于江蘇省東南部，長江口南岸，瀕長江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市，北接常熟市 總面積為 交通 沿江高速 到上海市中心為 50公里左右，到上海虹橋機場僅半小時車程，一小時可達浦東國際機場 蘇昆太高速 到蘇州為 50公里左右 城市文化定位 太倉建設(shè)東方新歐洲具有深厚的現(xiàn)實基礎(chǔ)在眾多的蘇南城市群中，太倉與歐洲有著許多共同之處，太倉最有優(yōu)勢建設(shè)東方歐洲型城市。 太倉與歐洲的歷史文化基礎(chǔ)相似。太倉從三國吳王于此建倉屯糧已有近 1800年歷史， 600年前號稱“萬國碼頭”，盛杰一時。幾千年璀璨的婁東文化孕育了太倉古典園林、千年古鎮(zhèn)、文化遺跡，這些深厚的歷史文化及其表現(xiàn)形式，幾乎與歐洲城市如出一轍。 毗鄰上海大都市外圍，納入大上海 1小時都市圈 地理位臵優(yōu)越，交通便捷 城市文化定位為“東方新歐洲” 太倉項目 4 城市人口認知 ?至 08年底，太倉戶籍人口 萬，近三年漲幅基本徘徊在 %左右，人口自然增漲率較低，并且 08年首次出現(xiàn)人口負增長； ?太倉外來人口近年來漲幅明顯，2022年暫住人口 43萬，增幅 19％ ； ?2022年太倉常駐人口 46萬人，城市化率 56％，根據(jù)太倉十一五規(guī)劃， 2022年城市化水平達到65%，常住人口總規(guī)?？刂圃?80萬左右； 城市向心力足 ,人口導(dǎo)入力強 太倉近幾年暫住人口走勢圖2 4 . 4 9354326%43%19%010203040502022年 2022年 2022年0%10%20%30%40%50%人口 數(shù) 量（萬） 增 漲 率戶籍人口增長低 城市外來人口增幅明顯 太倉近幾年戶籍人口走勢圖4 5 . 4 64 5 . 7 64 6 . 6 34 6 . 3 84 6 . 1 4 2 . 2 2 %0 . 6 6 %0 . 5 2 %0 . 8 3 %4 4 . 5454 5 . 5464 6 . 5472022年 2022年 2022年 2022年 2022年 0 . 0 3 0 . 0 2 0 . 0 100 . 0 10 . 0 20 . 0 30 . 0 40 . 0 5戶籍人口（萬人） 增長率太倉項目 5 經(jīng)濟發(fā)展認知 城市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 上海 22734 蘇州 20385 無錫 南京 常州 18480 南通 鎮(zhèn)江 15720 太倉 21000 杭州 20929 紹興 21095 寧波 21641 太 倉 與周 邊 城市人均G D P 比 較78801 76979952711410646373179781020220400006000080000100000120220140000160000蘇 州市 常熟市 張 家港市 昆山市 吳 江市 太 倉 市人均生 產(chǎn) 值（萬元） 人均收入增幅明顯 整體經(jīng)濟實力位于長三角洲前列 隨著太倉人均可支配收入的不斷增長，太倉人均消費性支出也不斷增長，只是在消費性結(jié)構(gòu)上，更加趨于合理，這表明太倉人民的生活水平在不斷得到提高。 太倉城鎮(zhèn)人均可支配收入走勢圖166701909121576246241 7 . 6 0 %1 6 . 1 0 %1 4 . 5 0 %0500010000150002022025000300002022年 2022年 2022年 2022年00 . 10 . 20 . 3收入（萬元） 增長率數(shù)據(jù)來源：太倉統(tǒng)計局 太倉項目 6 2022年，太倉市完成固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長 ％其中 :工業(yè)性投資完成 億元 ,同比增長 %；服務(wù)業(yè)完成投資 億元，同比增長 %。按地區(qū)分組看，城鎮(zhèn)投資完成 ，同比增長 %；農(nóng)村投資完成 ，同比增長 %。 從近幾年太倉全社會固定資產(chǎn)投資額來看， 太倉市的城市建設(shè)步伐不斷加快， 投資額始終保持著較高水平的增長速度。 經(jīng)濟發(fā)展認知 太倉市固定資產(chǎn)投資額走勢圖0501001502002503000 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %固定資產(chǎn)投資額 1 7 0 . 9 2 2 0 0 . 1 7 2 2 4 . 3 1 2 4 8 . 0 5投資增長率 2 3 . 3 % 2 5 . 1 % 2 7 . 3 % 2 9 . 0 %2022 年 2022 年 2022 年 2022 年數(shù)據(jù)來源：太倉統(tǒng)計局 太倉項目 7 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展認知 開放型經(jīng)濟是太倉經(jīng)濟的一大亮點。目前，累計已有美、英、德、日、韓及香港、臺灣等 30多個國家地區(qū)的客商來太投資，共引進外資企業(yè) 2200多家。世界 500強企業(yè)中已有美國的?？松?〃 美孚、耐克、英荷聯(lián)合利華、日商巖井等 14家跨國公司落戶太倉。太倉是臺商投資較為密集的區(qū)域之一，是省內(nèi)歐美資本投資最密集的地區(qū)之一。太倉優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引了不少上海、浙江民營企業(yè)家的投資。 工業(yè)是太倉國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)， 占到總產(chǎn)值的 60％左右 。目前形成了 能源原材料、石油化工、輕工造紙、精密機械、電子信息、現(xiàn)代物流等六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 第二產(chǎn)業(yè)為核心，外資經(jīng)濟占主導(dǎo) 投資環(huán)境良好 太 倉 近幾年三次 產(chǎn)業(yè) 的比重0102030405060702022年 2022年 2022年 2022年 2022年比重(%)第一 產(chǎn)業(yè) 第二 產(chǎn)業(yè) 第三 產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：太倉統(tǒng)計局 太倉項目 8 產(chǎn)業(yè)分布認知 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：共引進各類項目近1400家 ， 其中 外資項目 365家 ，其中，來區(qū)落戶的 歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的 40%，日韓企業(yè)約占 40%，港臺企業(yè)約占 15%. 陸渡鎮(zhèn)：外向型經(jīng)濟占主導(dǎo)地位。全鎮(zhèn) 外企總量達 129家 ，注冊外資 億美元，投資總額 ，外企的銷售收入及上交國家稅收占到全鎮(zhèn)總量的 %和 66%。二是臺資工業(yè)區(qū)形成規(guī)模。區(qū)內(nèi) 臺資企業(yè)已突破 100家 . 瀏河鎮(zhèn)：有企業(yè) 400多家，其中 外資企業(yè)近 100家 ，民營企業(yè) 300多家 . 璜涇鎮(zhèn)： 規(guī)模企業(yè) 153家 （超 30億元 1家，超 20億元 1家，超 1億元 7家） . 1 2 3 4 以開發(fā)區(qū)為龍頭的周邊經(jīng)濟強鎮(zhèn)中，外企數(shù)量多 為區(qū)域房地產(chǎn)提供產(chǎn)業(yè)人口支撐 太倉項目 9 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分布認知 ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰，依托上海、沿江兩大核心優(yōu)勢發(fā)展 ?產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向偏重于培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而新區(qū)是該產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，未來對新區(qū)的房地產(chǎn)將有明顯的支撐作用； 沿江港區(qū) 沿滬產(chǎn)業(yè)帶 中部經(jīng)濟圈 沿滬產(chǎn)業(yè)帶： 重點培育以 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的現(xiàn)代制造業(yè)基地 。大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)，抓好精密機械、汽車配件、電子信息、生物醫(yī)藥、成套設(shè)備制造等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè) 中部經(jīng)濟圈： 圍繞保持江南水鄉(xiāng)特色，全面優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)，形成特色經(jīng)濟圈。在發(fā)展高新技術(shù)、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，形成紡織服裝、輕工食品、模具機械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū) 沿江港區(qū)： 制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè) 新區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點，形成沿滬經(jīng)濟帶的核心、市區(qū)的重要組成部分； —— 《 太倉十一五規(guī)劃 》 太倉項目 10 城市規(guī)劃認知 新區(qū) ： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點，形成沿滬經(jīng)濟帶的核心、市區(qū)的重要組成部分。 新區(qū) 向北、向東拓展 ，整個城市進行東擴，市政府東遷，東部建設(shè)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與生態(tài)住宅生活區(qū) ，并且在基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施配套方面有相當大的改進。北向發(fā)展主要立足于加工制造業(yè)。 南郊新城區(qū) ： 休閑商住區(qū) ，逐步形成市文化、教育、體育中心。 老城區(qū) ：繼續(xù)實施改造，形成繁華商業(yè)街區(qū) 。 西區(qū)： 重點建成商貿(mào)物流區(qū)及其商業(yè)生活配套區(qū)。 ?中心城區(qū)空間拓展，形成包括老城區(qū)、新區(qū)、南郊新城區(qū)在內(nèi)的大城區(qū)格局； ?城市功能分區(qū)清晰，向東擴展趨勢明顯； 老城區(qū) 商貿(mào)物流區(qū) 商業(yè)生活區(qū) 休閑商住區(qū) 加工制造業(yè)區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)與生態(tài) 住宅生活區(qū) 太倉項目 11 ?城市功能開始合理分散，城市發(fā)展從中心輻射開始往多元極發(fā)展 ?未來幾年城東新區(qū)將成為太倉核心發(fā)展軸線，包括高新產(chǎn)業(yè)的壯大以及生態(tài)居住區(qū)的建成 從城市發(fā)展的角度看，發(fā)展新區(qū)是個必然；一方面外向型經(jīng)濟主導(dǎo)的一個城市，需要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)以吸引外來企業(yè)，增強城市活力；另一方面老城區(qū)待開發(fā)土地較少，且受到交通、環(huán)境等因素限制，發(fā)展明顯受限；因此，必然要開辟新區(qū)以營造適合城市發(fā)展的新環(huán)境！ 而選擇城東作為核心發(fā)展軸是因為地理位臵靠近上海，更利于打造上海配套產(chǎn)業(yè)鏈，地緣優(yōu)勢明顯；并且連接?xùn)|面港口產(chǎn)業(yè)帶，形成集約型的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)； 城東新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 城廂鎮(zhèn) 南郊鎮(zhèn) 陸渡鎮(zhèn) 老城區(qū) 南郊新城區(qū) 城廂組團為 40平方公里，合理人口容量為 30— 35萬人 —— 《 太倉市城市總體規(guī)劃（ 2022— 2020） 》 陸渡鎮(zhèn)納入新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，構(gòu)建休閑度假基地，建設(shè)現(xiàn)代化工貿(mào)城鎮(zhèn)，最終成為中心城區(qū)的生活副中心。 —— 《 太倉十一五規(guī)劃 》 太倉項目 12 宏觀環(huán)境總結(jié) 城市經(jīng)濟基礎(chǔ)強，規(guī)劃導(dǎo)向明確，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速 對房地產(chǎn)市場支撐明顯 ?太倉區(qū)位條件突出，融入大上海 1小時都市圈，交通便捷，發(fā)展動力足； ?太倉以外向型經(jīng)濟為主，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，未來高新產(chǎn)業(yè)將是太倉主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，主要集中在新區(qū)； ?受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，城市外來人口增長明顯，人口導(dǎo)入力強，特別是高新技術(shù)人才引進，城市化進程快，城市具有較強的向心力； ?城市規(guī)劃向東發(fā)展明晰，東部開發(fā)區(qū)將形成城市副中心帶，兩極化發(fā)展趨勢明顯； 太倉項目 13 太倉房地產(chǎn)市場分析 宏觀數(shù)據(jù)分析 商業(yè)市場分析 公寓市場分析 太倉項目 14 宏觀數(shù)據(jù)分析 太倉項目 15 太倉房地產(chǎn)投資 ?可以看出， 05年的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)投資影響較大； ?太倉房地產(chǎn)在 07～ 08年經(jīng)歷了爆發(fā)式的增長以后，尤其是 08年下半年開始的金融危機給市場帶來了一定的沖擊， 09年市場目前正回歸理性增長，但整體房地產(chǎn)市場競爭壓力還是很大； 2022年 2022年太倉房地產(chǎn)投資情況 010203040