【正文】 ?多層、別墅基本體現(xiàn)為簡約歐式風(fēng)格，多采用暖色系 金域名都 青山湖花園 恒茂世紀華城 鳳凰城 九里象湖城 綠地蘭宮 香溢花城 奧林匹克花園 恒茂國際都會 銘雅歐洲城 89 別墅市場 —— 南昌目前的低密度物業(yè)基本以歐式風(fēng)格為主，新古典主義風(fēng)格的別墅在市場上屬于創(chuàng)新 代表項目 建筑風(fēng)格 南昌居住主題公園 歐式風(fēng)格 白金瀚 英式風(fēng)格 天賜良園 西班牙風(fēng)格 香溢花城 西班牙風(fēng)格 綠地蘭宮 英、西班牙、法式風(fēng)格 銘雅歐洲城 英、法、德、意式風(fēng)格 香溢花城 南昌居住主題公園 綠地蘭宮 白金翰 銘雅歐州城 天賜良園 90 本項目整體建筑風(fēng)格建議 —— 色調(diào)沉穩(wěn)，立面工藝簡約又不失品質(zhì)的新古典主義建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格選擇原則： ?與周邊競爭項目世紀風(fēng)情形成差異化，突出昭示性 和 都市品質(zhì)感 ； ?與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，不過于突兀 ； ?符合客戶在立面上追求簡潔大方的偏好； 新古典主義的特征： ?強調(diào)理性而非感性的表現(xiàn) ?在構(gòu)圖上強調(diào)完整性和儀式感 ?在造型上重視輪廓 91 高層細節(jié)設(shè)計 —— 細部以簡約的方式表現(xiàn)精致，注重居住舒適功能與建筑美感，體現(xiàn)跟世紀風(fēng)情不同的都市建筑品質(zhì) ? 外立面一方面在細節(jié)上考慮美觀和統(tǒng)一，提升整體的品質(zhì)感，另一方面考慮居住舒適度的設(shè)計，如在高層三聯(lián)板中增加 空中連廊 以及 奇偶錯層陽臺 等提升舒適性的細節(jié)設(shè)計來豐富建筑立面； ? 空調(diào)位空間 建議采用 百葉方式 處理 ? 外露落水管影響美觀，且存在安全隱患， 建議設(shè)臵管道井 E網(wǎng) 92 本項目整體色彩建議 —— 以淺色為主要色調(diào)，點綴其他色系來提亮 ? 整體感覺簡潔大方，都市意向濃，在世紀風(fēng)情營造的歐式環(huán)境下具有較強的視覺沖擊力； ? 具有較好的耐污和抗老化能力，有利于項目銷售； ? 南昌客戶最不能接受土黃色，偏好大方明快的色調(diào)，淺色帶上少量紅色能增加整體亮色，穩(wěn)重又不顯沉悶； 93 聯(lián)排別墅 —— 與樓盤整體風(fēng)格相一致，整體線條簡潔，用材和細部體現(xiàn)城市別墅的品質(zhì)感，形成標(biāo)桿效應(yīng) 材料的質(zhì)感 細部工藝的精良 有設(shè)計感的立面 94 簡約的外立面之 CVA總結(jié) 物業(yè)發(fā)展建議 市場競爭 （競爭樓盤） 價值增加點 1 新古典主義沉穩(wěn)基調(diào)的現(xiàn)代風(fēng)格 萬科、世紀風(fēng)情分別為歐式和簡歐風(fēng)格 都市感強且顯高貴，品質(zhì)感高于萬科，比世紀風(fēng)情更都市 2 淺色為主，少 量亮色 黃色為主的暖色 耐久，品位出眾 3 基本板式結(jié)構(gòu) 小高層普遍為板式，萬 科的高層為點式 兼顧實用率和建筑的 通透性 4 簡潔、明快的 建筑線條 適度控制成本、不影 響品質(zhì) 6 增加提高舒適度的細節(jié)處理 世紀風(fēng)情的處理過于繁復(fù)，忽略了居住的舒適性 細微處體現(xiàn)對人的關(guān)懷，空中連廊設(shè)計也能成為區(qū)域首創(chuàng)的賣點 95 后奢華主義 簡潔的都市 格調(diào)的自然 精致的人生 氣勢的規(guī)劃； 簡約的外立面； 泰式皇家園林 ； 人本主義創(chuàng)新戶型； 完善的配套； 貼心物管； 96 區(qū)域高端樓盤品質(zhì)園林案例分析 —— 世紀風(fēng)情 成功要點 實施細節(jié) 以資金和技術(shù)支持，引進稀有樹種 世紀風(fēng)情引進了 300多種 3000多株珍惜植物：多頭蘇鐵、古樁石榴、五色芙蓉等，高成本打造以喬木為主的園林 主動營造園林高差 采用立體平均式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，形成自然的起伏。 ? 從客戶反映來看，對世紀風(fēng)情的歐式風(fēng)格不是最認同，欣賞更為簡約的立面，看好萬科的立面風(fēng)格。 ? 項目直接競爭對手世紀風(fēng)情是地中海風(fēng)格，建筑立面豐富而繁復(fù)，形成一定差異和品質(zhì)印象。 商業(yè)街設(shè)計要點 85 氣勢的規(guī)劃之 CVA（競爭價值增加）總結(jié) 需要說明的是 ?我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計方案 ?而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素 物業(yè)發(fā)展建議 市場競爭 （競爭樓盤） 價值增加點 1 低建筑覆蓋的規(guī)劃 格局 區(qū)域市場缺乏 區(qū)域領(lǐng)先，客戶感知度高 2 大氣的半敞開入口 在萬科這樣的大盤中 有表現(xiàn) 比萬科更具格調(diào)，比世紀風(fēng)情更都市 3 儀式感的城市廣場 萬科有多個廣場 集中一個，比萬科更有氣勢 4 景觀中軸線 區(qū)域市場空白 都市氣質(zhì)和格調(diào)的自然，樓盤形象昭示 5 中央水景 區(qū)域市場空白 形成視覺沖擊，前所未有的體驗 6 昭示性城市天際線 區(qū)域市場空白 區(qū)域第一形象 7 城市風(fēng)情商業(yè) —— 增加都市印象，滿足配套需求 86 后奢華主義 簡潔的都市 格調(diào)的自然 精致的人生 氣勢的規(guī)劃； 簡約的外立面 ； 泰式皇家園林； 人本主義創(chuàng)新戶型； 完善的配套； 貼心物管； 87 區(qū)域內(nèi)世紀風(fēng)情項目樹立了歐式風(fēng)格的典型，萬科也表現(xiàn)為簡約歐式風(fēng)格，且都為暖色系，歐式風(fēng)格很難再突破市場 ? 京東的一般物業(yè)多為小高層、高層，以簡約風(fēng)格為主，但由于南昌本身氣候條件影響，多帶有坡屋頂。 ?規(guī)劃要點：世紀風(fēng)情在規(guī)劃上采取圍合感的方式，私密性感； ?沒有開放式的大園林，景觀資源比較勻質(zhì)； ?建筑布排緊湊，容易造成壓抑感； 規(guī)劃細則 —— 市場分析 73 市場規(guī)劃借鑒：萬科采用相當(dāng)多的公共空間，以開放的尺度與城市融合；恒茂國際都會以高容積率低密度營造都市印象 萬科四季花城北區(qū) ?規(guī)劃上注重代表城市意向的公共廣場，大環(huán)境上與城市相銜接，采取開放式的設(shè)計； ?內(nèi)部通過組團和圍合形成安全性和私密感； ?低密化和多公共空間的設(shè)計，增加居住的生活感 ?在規(guī)劃上采取拔高層 +中心園林的做法，迎合城市中心的印象營造； ?大樓間距的設(shè)計增加居住舒適度，為園林設(shè)計留下足夠空間，展示效果相當(dāng)突出； 恒茂國際都會 市場借鑒 ——對規(guī)劃的建議： ?具備 大尺度 的公共開放空間； ?形成物業(yè) 價值梯度 ； ?對景觀資源的 最大化利用 ； ?集中一點形成 景觀震撼 ； ?低建筑覆蓋 ，保證充分的樓宇 間距 74 其他城市案例借鑒：蘇州湖濱 1號 —— 通過高層的圍合，形成不同的物業(yè)組團 ?中海 2022年在蘇州開發(fā)的第四代精品住宅，也是中海進入蘇州的第一個項目 ?定位為意式風(fēng)情的威尼斯城邦 ?項目經(jīng)濟指標(biāo)： 占地： 13萬平米 建筑面積： 23萬平米 容 積 率： 產(chǎn)品組合：多層、聯(lián)排及高層 ?借鑒威尼斯水島式布局，以水城生活場景為主題，營造極具人文特色的文化環(huán)境 多層洋房 會所、圣馬克廣場式商業(yè)中心 聯(lián)排 75 地塊現(xiàn)狀分析 —— ① 地塊不規(guī)整較難利用，但②、③、④整體較方正，有充分的規(guī)劃空間 ? 地塊條件總結(jié)： ? 地塊不規(guī)整，邊角較多，進深較短，對多排物業(yè)排布有一定限制； ? 北向頻臨城中村，環(huán)境形象較差； ?南向被世紀風(fēng)情高層形成壓迫之勢，必須予以化解； ?東向臨規(guī)劃路，對著世紀風(fēng)情的規(guī)劃別墅，視野開闊，景觀好； ? 西向臨貫通工業(yè)園及南鋼的京東大道，路況較好，昭示性強 ① ③ ② ④ 艾溪湖尾 世紀風(fēng)情規(guī)劃別墅區(qū) 世紀風(fēng)情規(guī)劃高層 西安路 京東大道 世紀風(fēng)情規(guī)劃廣場 桃湖工業(yè)園簡易廠房 農(nóng)民公寓 農(nóng)田及民房 京東小區(qū) 世紀風(fēng)情一期 76 地塊價值分析：③地塊居住價值最佳，建議布排別墅物業(yè)； ①地塊商業(yè)價值最高，居住價值低，建議布排商業(yè)和公建 ① ③ ② ④ 價值分區(qū)原則 權(quán)重 ① ② ③ ④ 資源條件 35% 6 7 10 8 私密性 20% 5 6 6 7 昭示性 15% 9 8 8 6 尺度 15% 6 7 8 9 可進入性 15% 8 7 7 5 合計 100％ ?景觀與配套資源 ?外部環(huán)境影響：噪音、環(huán)境 ?周邊環(huán)境的城市成熟度 ?昭示與進入 ?與周邊地塊的關(guān)系 居住價值評價五要素 商業(yè)價值評價五要素 ?對外輻射度：輻射范圍和級別 ?人流聚集度 ?商業(yè)尺度：尺度和形狀 ?進入及昭示性 ?沿街狀況：沿街方向和長度 居住價值： ③ ＞ ④ ＞ ② ＞ ① 商業(yè)價值： ① ＞ ② ＞ ③ ＞ ④ 77 規(guī)劃示意： 規(guī)劃原則： ?不犧牲容積率，在保證大尺度中央園林的基礎(chǔ)上別墅用地最大化； ?①號地塊轉(zhuǎn)角處商業(yè)價值最大，布排城市意向強的集中式風(fēng)情商業(yè)； ?由于①號地塊進深短，難利用，且居住價值不是最高，所以布排幼兒園；另一方面將商住區(qū)同純居住區(qū)進行區(qū)隔，保證社區(qū)的純粹 ； ?考慮高層觀湖景的景觀朝向，資源最大化 ?中央水景向高層區(qū)延伸，低區(qū)能夠觀水景 高層用地 主入口 游泳池及中央水景 Y派公寓 幼兒園用地 水岸會所 集中式底商 城市廣場 別墅用地 多層用地 78 規(guī)劃價值點（ 1） —— 高綠地率，低建筑覆蓋率的規(guī)劃格局 高層 +低密度的規(guī)劃 ?能夠形成價值梯度； ?外部資源的最大化； ?園林空間大，價值容易被感知 79 規(guī)劃價值點（ 2） —— 昭示性好，大氣的半開放式主入口 主入口 ?入口設(shè)臵富有現(xiàn)代都市氣息的、開敞大氣，人工痕跡強，對外形成項目標(biāo)志性的視覺焦點； ?入口 的儀式感。 技術(shù)層面問題 —— ? 產(chǎn)品定位，物業(yè)類型選擇：聯(lián)排別墅提升形象，高層體現(xiàn)都市感和昭示性，互為優(yōu)勢。 建安成本按照第一年 60%，第二年 40%分攤到各期。 說明： 其他費用包括財務(wù)費用、銷售費用、管理費用、規(guī)費等。 ?張先生 恒茂湖濱售樓員 30歲左右 ***恒茂湖濱的高層都已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在別墅項目還沒開盤，打算賣現(xiàn)房，但是中間的 4棟獨棟別墅早已被預(yù)定了。 ?李先生 外地人 建材市場老板 30多歲 ***南昌城市氛圍不錯，挺喜歡的，想在南昌買棟房子長住，最好是別墅。 ?李女士 注冊會計師 40歲左右 ***最近有買別墅的打算，去綠地蘭宮看了看，總是覺得還是遠了點，香溢花城的別墅位臵好，就是出來的比較少，價格也相對高了點。 —— 青山湖花園銷售代表訪談 E網(wǎng) 57 物業(yè)類型選擇 2—— 聯(lián)排別墅：城市別墅日益稀缺的今天，價值凸顯，既是形象標(biāo)桿，又能實現(xiàn)地塊價值最大化 國家別墅政策： 2022年 2月，國土資源部下發(fā)通知，明確規(guī)定至少 5年內(nèi)，國家將禁止對別墅建設(shè)用地的供應(yīng)； 2022年底，國家發(fā)改委把別墅類房地產(chǎn)開發(fā)列為限制性項目； 2022年，國土資源部再次表示，繼續(xù)停止別墅類用地的土地供應(yīng) …… 別墅產(chǎn)品的四大優(yōu)勢： 1. 根據(jù)國家用地政策限制和南昌城市擴張進程，依照市場經(jīng)驗：低密度物業(yè)日益稀缺，城市別墅將成為絕版，可以實現(xiàn)超額利潤； 2. 從項目目標(biāo)出發(fā)，別墅產(chǎn)品本身能帶來高形象，并作為價格標(biāo)桿提升整體售價； 3. 從實現(xiàn)價值考慮：在容積率中等條件下，別墅產(chǎn)品能實現(xiàn)更大的價值； 4. 從產(chǎn)品線考慮：別墅客戶群與高層住宅有很大差異，不會形成內(nèi)部競爭 售價（元 /m2） 周邊普通住宅售價 豪普剪刀差 綠地蘭宮 聯(lián)排： 5000 獨棟： 6000 3000 香溢花城 雙拼、聯(lián)排：1300020220 6500 銘雅歐洲城 獨棟： 1400015000 6000 萬科四季花城 花園洋房：50007000 4000 別墅及類別墅產(chǎn)品的市場表現(xiàn) 58 南昌別墅市場分析 —— 競爭并不激烈，目前低密度物業(yè)主要集中于象湖昌南區(qū)域、青山湖、艾溪湖及碟子湖區(qū)域 ?南昌房產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，還沒有一個低密度高端物業(yè)相對集中放量的市場，高端市場相對平靜； ?目前低密度物業(yè)供應(yīng)主要集中在四大湖區(qū)，自然資源豐富 ?除青山湖區(qū)域和本項目區(qū)域外，其余別墅區(qū)均位于傳統(tǒng)城區(qū)范圍之外，交通距離較遠，物業(yè)郊區(qū)化，城市配套不足，導(dǎo)致目前該類區(qū)域低密度物業(yè)入住率不高 象湖 青山湖 艾溪湖 ?綠地蘭宮 R= ?居住主題公園 R= ?平安象湖風(fēng)情 R= ?售價 4800~9000 ?中大青山湖 R= ?青山湖香溢花城 R= ?恒茂湖濱 R= ?售價 1