【正文】 項目市場競爭機(jī)會分析 。 —— 新華國信科貿(mào) CEO 胡天石 我們這電梯在早晚高峰時間等候長令很多企業(yè)員工感覺不方便。 完善的配套增值區(qū)域空間，提升物業(yè)體系價值 內(nèi)容 中關(guān)村 上地 總部基地 國際企業(yè)大道 非中心 MAX空港 西山 郵局 √ √ √ √ √ 銀行 √ √ √ √ √ √ 商務(wù)酒店 √ √ √ √ 規(guī)劃 快捷酒店 √ √ √ √ 規(guī)劃 公寓 √ √ √ √ 規(guī)劃 日常餐飲 √ √ √ √ √ 高端餐飲 √ √ √ √ 會議會展 √ √ √ √ √ √ 大型會所 √ √ 花園空間 √ √ √ 軌道交通 √ √ 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 公路交通 √ √ √ √ √ √ √ 市場認(rèn)可的配套平臺水平： 郵局 、 銀行 、 日常餐飲 +高端酒店 、 交通 、 會議會展中心 、 公路 、 軌道交通 不同客戶的關(guān)注點不一樣，大客戶關(guān)注配臵、區(qū)位，小客戶關(guān)注氛圍、公共交通 ———— max銷售經(jīng)理 張女士 項目特色 6 本報告是嚴(yán)格保密的。我們專門和清華美院推廣我們的藝術(shù)家工作室，后續(xù)的客戶有設(shè)計師以及一些 IT、金融公司。 規(guī)劃布局、建筑疊加形式、空間功能分布合理、企業(yè)冠名權(quán) 規(guī)劃 30度旋轉(zhuǎn) 以空港 MAX為例： 規(guī)劃特色： 建筑布局偏東南 30度設(shè)計，爭取最大化采光同時避免規(guī)劃單調(diào)； 建筑特色： 提供專屬的視覺形象和使用感受；建筑“疊加”形式，外掛消防梯，滿足多種需求；頂層躍層空間，打造總裁辦公室； 空間及功能： 每棟 ， 14層層高 ，頂層 ； 1層為接待功能、 24層為辦公功能、頂層為總裁辦公室； 冠名權(quán)，體現(xiàn)專屬感 頂層總裁辦公室 建筑疊加理念 空間及功能安排 項目特點 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 立達(dá)欣科技發(fā)展有限公司 經(jīng)理 王洋 和總部基地相比，在產(chǎn)品規(guī)劃上也有一定的優(yōu)勢，水滴形狀 +方形，大平層開間便于裝修，有軟件公司就租了我們的水滴樓，他的老板是從硅谷回來的，感覺和以前的辦公環(huán)境比較像，租金也便宜。 以總部基地為例： 產(chǎn)品面積彈性組合： 樓座組合形式多樣： 二樓座組合 ：單體建建面： 12層商務(wù)樓 5960平米 ； 二或三樓座組合 ： 6層 1620平米； 7層 1910平米； 8層 2190平米； 10層 2860平米； 11層 3150平米； 12層 3445平米； 四樓座組合 ： 6層商務(wù)樓，單體 1190平米或 1250平米； 本報告是嚴(yán)格保密的。 戴德梁行 烏云蘇尼爾 本報告是嚴(yán)格保密的。 典型低密度項目月均銷售面積及回款情況分析 月均回款 BDA企業(yè)大道 總部國際 空港 MAX 非中心 中間建筑 2022萬 1500萬 1000萬 900萬 1380萬 1200萬 2400萬 1500萬 2022萬 1200萬 1500萬 2022萬 3500萬 項目 面積 平米 銷售速度 平米 /月 銷售背景分析 BDA企業(yè)大道 170012022 10001500 產(chǎn)業(yè)氛圍 面積較大； 總價較高，單價低 總部國際 11004000 10002022 不到 1套 產(chǎn)業(yè)氛圍 面積較小 總價較低，單價高 空港MAX 8001600 15002022 面積較大、總價較高、流失客戶； 非中心 24003400 10001500 無產(chǎn)業(yè)氛圍、面積大、配套不成熟； 中間建筑 150500 610套 15003000 賣別墅、總價低、單價高； 典型低密度項目銷售分析 具備 成熟產(chǎn)業(yè)分圍、面積彈性空間大 或者 面積有效控制 的項目能取得較好的市場實現(xiàn)； 2500萬 本報告是嚴(yán)格保密的。 —— 漫目國際傳媒廣告公司訪談 暢銷面積區(qū)間 8001000平米 滯銷面積區(qū)間 13001500平米 項目銷售情況： 項目一期為獨棟商業(yè) 、 二期為 28棟獨棟辦公； 二期開盤時間 07年 8月 ， 現(xiàn)銷售 22棟 ， 月均消化面積 15002022平米； 我們這個項目是工業(yè)立項 ， 只能賣給國內(nèi)企業(yè) ， 不能賣給外資 ， 客戶主要是一些大企業(yè) ， 例如順義電視臺 、 房地產(chǎn) 、 投資的等 ， 主力面積在 1500左右 。 獨棟總面積控制在 800— 1600平方米之間 ， 并可依據(jù)客戶辦公面積需求 ， 提供 MAX特有的多獨棟 “ 疊加 ”組合模式 。 依托周邊生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)生態(tài)辦公，以“特色辦公建筑”為核心，取得較好市場實現(xiàn) 西山片區(qū) 項目 西山贏府 中間建筑 基本 情況 占地面積 ㎡；建筑面積 層高也在 ；容積率 ；綠化率%，凈層高 占地 21萬，建面 30萬，容積率 ，綠化率 30% 產(chǎn)品 6幢 4層高的獨體建筑圍合而成 ； 疊拼式工作室、聯(lián)排式工作室 產(chǎn)品面積 A座地上面積 17211平方米， B座 8200平方米， C座 10751平方米， D座 9434平方米， E座 1512平方米， F座 1312平方米， A、 B座之間的中庭面積 952平方米， 150500平方米工作室，層高 價格 ABCDEF六棟分別整棟出售 ； 06年底 /㎡ 開盤，當(dāng)前均價 18800元 /㎡ 1500020220元 /平米 產(chǎn)品及項目特點 周邊天然綠色公園環(huán)境；圓形圍合建筑； 環(huán)境好，交通方便；配套中間藝術(shù)館，作為會展場所； 銷售狀況 依靠蓄客售出 ABC三棟，萬平米以上的大面積獨棟 一期主要產(chǎn)品為 170500平米的聯(lián)排、疊拼、院落式創(chuàng)意工作室 客戶狀況 億陽集團(tuán)購買 B座獨棟 針對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群、個人工作室，包括SOHO辦公的客戶群體 ，二期面向高科技企業(yè) ?周邊自然環(huán)境，天然氧吧 依托資源 ?1500020220元 /㎡ 平臺價格 ?產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)特色 ?開發(fā)度不高 開發(fā)水平 ?整個區(qū)域周邊綠化高，生態(tài)環(huán)境好 ?產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)建筑特色，定位特殊人群 ?配套注重會所、公共交流、公園式空間 產(chǎn)品特點及配套 本報告是嚴(yán)格保密的。 無產(chǎn)業(yè)氛圍依托，由于產(chǎn)品面積偏大、交通配套不便，受房地產(chǎn)政策影響市場實現(xiàn)壓力較大 常營非中心 項目位臵： 朝陽區(qū)定福莊 建設(shè)規(guī)模： 占地面積 39萬 ， 建筑面積 45萬 物業(yè)類型： 獨棟商務(wù)寫字樓 銷售形式： 2022年前整棟銷售 、 2022年后受政策影響分層銷售或分層分割銷售； 每棟面積： 23003400平米 受政策影響，銷售狀況受影響較大，銷售策略轉(zhuǎn)為分割銷售 入住企業(yè) 房號 面積（平方米） 施耐德電器 2M、 2N 維維集團(tuán) 4D、 7D 杜邦保險 4E、 6E CSOFT公司 1D 基本指標(biāo) 總占地約 39公頃 ， 總建筑規(guī)模近 45萬平方米 ， 容積率為 功能構(gòu)成 商務(wù)辦公 、 商業(yè) 、 酒店 、 展覽 、 休閑娛樂 地理位臵 朝陽區(qū)定福莊集團(tuán)區(qū)域內(nèi) 配套設(shè)施 10萬平方米會展中心 、 、 11000平米酒店及酒店式公寓 單位面積 單棟面積最小的是 2300平方米 ， 最大的是 3400平方米 ?？偨ㄖ娣e約18萬 M178。如中國質(zhì)量認(rèn)證中心、長征火箭技術(shù)股份有限公司、中船重工中南裝備有限責(zé)任公司、北京銀行總部基地支行、中國汽車技術(shù)研究中心、中國中金科技股份有限公司等 成交客戶中大國企占 20%，集中面積在4000㎡ 以上， 10002022㎡ 中小企業(yè)為住，沒有明顯的行業(yè)集中度 ?區(qū)域成熟度、產(chǎn)業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域配套 依托資源 ?1000011000元 /㎡ 平臺價格 ?開發(fā)水平較高，部分出現(xiàn)創(chuàng)新產(chǎn)品 開發(fā)水平 ?房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，未來供應(yīng)量大 ?產(chǎn)品面積彈性設(shè)計 ?企業(yè)總部氛圍，酒店、交通、餐飲配套完善 ?區(qū)域內(nèi)有公寓配臵 ?為企業(yè)個性化裝修預(yù)留空間 產(chǎn)品特點及配套 本報告是嚴(yán)格保密的?？伤苄元毩⒋筇脤痈? 。 產(chǎn)品形式 612層高， 8米 *8米大開間。 亦莊 豐臺總 部基地片區(qū) 順義空港 商務(wù)區(qū) 常營 非中心 西山 片區(qū) 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 空間自由組合： BDA國際企業(yè)大道 II的 16棟獨棟建筑 ， 與傳統(tǒng)不同 ， 為每個入駐企業(yè)提供專屬的獨立辦公空間 。 生態(tài)低密： 豐臺總部基地以智能化 、 低密度 、 生態(tài)型的總部樓群 ， 形成集辦公 、 科研 、 中試 、 產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地 。 北京辦公物業(yè)市場郊區(qū)化 、 低密化 、 生態(tài)化 、 集群化 ， 郊區(qū)的企業(yè)總部個性獨棟辦公物業(yè)開始大量出現(xiàn) 郊區(qū)集群化： 企業(yè)總部在郊區(qū)的聚集是北京目前總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新特征 。 ?從項目周邊的主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)來看，永豐產(chǎn)業(yè)園相對成熟，且?guī)讉€產(chǎn)業(yè)園存在競和關(guān)系。區(qū)域內(nèi)部無新增寫字樓項目，后續(xù)供應(yīng)以存量 市場為主 。區(qū)域內(nèi)未來后續(xù)土地供應(yīng)較小，未來以存量供應(yīng)為主。 大海淀產(chǎn)業(yè)園商務(wù)辦公市場結(jié)論 ?中關(guān)村西區(qū)、清華科技園以及上地等區(qū)域孵化企業(yè)增長迅速，流動性強(qiáng)，相應(yīng)產(chǎn)生大量租賃、購買辦公需求， 隨著這些成熟區(qū)域內(nèi)部辦公物業(yè)的飽和，企業(yè)臵業(yè)趨勢已經(jīng)呈現(xiàn)外溢化； 大海淀區(qū)域商務(wù)辦公市場現(xiàn)狀供應(yīng)特征： ?從大海淀商務(wù)辦公市場分析看，中關(guān)村西區(qū)、清華科技園兩個核心區(qū)域，寫字樓供不應(yīng)求。 基本狀況： 丙級寫字樓，臨高速， 周邊配套齊全； 租金 1元 /㎡ 〃 天 戶型：平層 450㎡ 客戶狀況：從上地流出的電子行業(yè)公司及依賴附近建材市場的建筑材料公司 目前僅有 1樓 3樓各有 1租戶 基本情況： 租金 2元 /㎡ 〃 天 開間面積 30~80㎡ 客戶狀況： 小型 IT型研發(fā)企業(yè)入住 除底商外余 2套待租，面積分別為 300㎡ ， 180㎡ 基本情況： 緊靠高速路口，檔次低，年代久遠(yuǎn)； 租金 /平米 〃 天 ； 面積：小面積 30~90㎡ 客戶狀況：小型企業(yè)，成本依賴型 剩兩套待租，面積分別為 90㎡ 金榜園商務(wù)會館 上奧世紀(jì) 金達(dá)園 金燕龍 目前僅有一個銷售項目供給，租住物業(yè)多屬于老建筑，形象較差 本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域內(nèi)部無新增寫字樓項目，后續(xù)供應(yīng)以存量市場為主 上地信息產(chǎn)業(yè)基地 本報告是嚴(yán)格保密的。外立面四面透明 寫字間售價 9000/平，商業(yè) /平 寫字間面積在 200— 300平，主要是辦公入駐 科實大廈 銷售 23億元 /棟 ，平均14600元 /㎡ 返租 /㎡ 〃 天 租金 : /平方米 〃 天 (不含物業(yè)費 ) 價格水平 獨棟客戶主要為大型通信、金融企業(yè)，聯(lián)通、移動、國稅、中國銀行 ；整層主要為投資客戶 自用的、投資購買外租的，入住企業(yè)以中型高科技公司為主； 中瑞大方投資、東方互聯(lián)、北京久興隆分析儀器有限公司、彩訊科技； 客戶 返租主力戶型 100200平米，部分 300平米戶型 平層面積： 約 3000㎡ 產(chǎn)品面積 交通便利，周邊配套較好，可獨棟辦公 ； 綠化率高，庭院式花園空間； 硅谷亮城 中央穿越式挑空大堂以及綠植，活動空間自由充裕；內(nèi)部白色裝飾風(fēng)格； 嘉華大廈 產(chǎn)品及項目特點 基本 情況 項目 上地信息產(chǎn)業(yè)基地 本報告是嚴(yán)格保密的。 多為初創(chuàng)企業(yè)孵化，入住企業(yè)校園黏性強(qiáng)；后續(xù)有新增寫字樓供應(yīng)，但行業(yè)準(zhǔn)入門檻會限制大部分非信息行業(yè)中小企業(yè)入住 ?學(xué)術(shù)氣氛濃郁，聚集了數(shù)量眾多的著名高等院校和研究院所 ?創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化、高新企業(yè)研發(fā)、創(chuàng)新人才培育、科技成果轉(zhuǎn)化 ?清華科技園優(yōu)惠政策 ?門檻限制租給留學(xué)創(chuàng)業(yè)企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè) ?搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈、同方科技有辦公出售 客戶情況 ?歸國人員創(chuàng)業(yè)企業(yè)： 沃德時代科技 、優(yōu)森生物技術(shù)、憶科三友、凌訊華業(yè) ?校園科技成果社會轉(zhuǎn)化： 北京清華誠志科技發(fā)展有限公司、清華大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 ?企業(yè)依賴學(xué)院人才向科技人才轉(zhuǎn)化，學(xué)院科研成果社會轉(zhuǎn)化 行業(yè)門檻限制 ,留學(xué)創(chuàng)業(yè)、高新 IT企業(yè)入住 ,初創(chuàng)企業(yè)孵化器 依托資源 清華科技