【正文】 ?ARTDECO風(fēng)格建筑將帶來一種大都會(huì)的感覺，能夠削弱項(xiàng)目區(qū)域的。 客戶需求 綜合考慮項(xiàng)目的整體定位、客戶需求及各建筑風(fēng)格的特點(diǎn)、成本因素等，建議本項(xiàng)目即采用 ARTDECO建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格建議 87 ARTDECO風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì) ，適合項(xiàng)目塑造高端形象 建筑風(fēng)格之立面形象 ?ARTDECO風(fēng)格 通過新穎的造型、材料的運(yùn)用等，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)。 ? 客廳面寬不低于 ，主臥面寬不低于 ? 陽(yáng)臺(tái)數(shù)量不少于兩個(gè)，無陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的臥室，應(yīng)設(shè)臵飄窗 ? 盡量設(shè)臵贈(zèng)送面積，提升戶型實(shí)用性及性價(jià)比 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 客廳挑高 瑞安 塘下瑞城 220平米四房 餐廳挑高 83 住宅戶型設(shè)計(jì)建議要點(diǎn) 產(chǎn)品面積 房間數(shù) 客廳 主臥套房 衛(wèi)生間 露臺(tái)陽(yáng)臺(tái) 其他設(shè)計(jì)要點(diǎn) 65㎡ 2 面寬 以上 1個(gè)主臥； 面寬 共 1個(gè)，自然通風(fēng)采光 設(shè)臵雙陽(yáng)臺(tái)，即生活與主臥陽(yáng)臺(tái) 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈(zèng)送面積； 動(dòng)靜分區(qū)明確 95㎡ 3 面寬 以上，朝南 1個(gè)主臥； 面寬 共 1個(gè)，自然通風(fēng)采光 設(shè)臵雙陽(yáng)臺(tái)，生活及觀景陽(yáng)臺(tái)分開 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈(zèng)送面積； 動(dòng)靜分區(qū)明確 100120㎡ 3 面寬 4m以上 1個(gè)主臥套房（衣帽間、衛(wèi)生間 6，朝南； 面寬 共兩個(gè)，自然通風(fēng)采光 設(shè)臵雙陽(yáng)臺(tái)，生活及觀景陽(yáng)臺(tái)分開 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈(zèng)送面積； 動(dòng)靜分區(qū)明確 130140㎡ 3 面寬約，朝南 1個(gè)主臥套房（衣帽間、衛(wèi)生間），南北通透； 面寬 共兩個(gè)，自然通風(fēng)采光 建議設(shè)臵三個(gè)陽(yáng)臺(tái)，包含觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、主臥陽(yáng)臺(tái) 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈(zèng)送面積； 動(dòng)靜分區(qū)明確 150155㎡ 4 面寬 ，朝南 可考慮 2個(gè)主臥套房，其中大主臥包含衣帽間、衛(wèi)生間，面寬 共三個(gè)，自然通風(fēng)采光 建議設(shè)臵三個(gè)陽(yáng)臺(tái)，包含觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、大主臥陽(yáng)臺(tái) 設(shè)計(jì)飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈(zèng)送面積； 動(dòng)靜分區(qū)明確 220㎡ 復(fù)式 45 挑高 6米 2個(gè)主臥套房，南北通透，主臥面寬 戶型設(shè)計(jì)建議 84 市場(chǎng)現(xiàn)狀掃描：現(xiàn)階段市場(chǎng)上各樓盤建筑外觀打造上精細(xì)化不足，未真正體現(xiàn)出高檔樓盤的品質(zhì)感與外豪形象 蘭溪新天地 現(xiàn)代風(fēng)格 +西班牙風(fēng)格 中奧 〃 蘭溪首府 — 新古典主義風(fēng)格 天博公園 1號(hào) 西班牙 +新古典主義風(fēng)格 龍翔水鄉(xiāng)麗都 現(xiàn)代風(fēng)格 ?仙游市場(chǎng)高層住宅以新古典主義格及現(xiàn)代風(fēng)格為主 ?別墅以西班牙風(fēng)格為主，但不純粹、且建筑外立面的品質(zhì)感較低 建筑風(fēng)格建議 85 市場(chǎng)立面普遍品質(zhì)感差，客戶偏好暖色調(diào)，注重尊貴感 訪談紀(jì)要： ?建筑的外立面都還可以，沒有什么特別要求的，覺得龍翔還不錯(cuò) —— 疾控中心 林小姐 ?暖色調(diào)比較好看，黑乎乎的不好看。 東莞 〃 金域中央 154平米四房 空中花園贈(zèng)送一半 多功能空間全贈(zèng)送 寬景凸窗設(shè)計(jì) 步入式 衣帽間 入戶花園贈(zèng)送一半 觀景陽(yáng)臺(tái) 贈(zèng)送一半 82 樓中樓采用客廳挑高的方式增加空間的通透感，并通過精裝提升其舒適度 戶型設(shè)計(jì)建議 220平米樓中樓 戶型建議 ? 客廳挑高 6米設(shè)計(jì) ，增加空間的通透感 ? 雙臥室，客廳均朝南 ，增加景觀面的打造。 ?可考慮雙主臥設(shè)計(jì) ，主臥步入式衣帽間設(shè)計(jì)提升品質(zhì)感。 ?寬景凸窗設(shè)計(jì) 增大觀景面和采光面。 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 東莞 〃 中央公館 三房 133平米 寬景凸窗設(shè)計(jì) 步入式 衣帽間 入戶花園贈(zèng)送一半 觀景陽(yáng)臺(tái) 贈(zèng)送一半 生活陽(yáng)臺(tái) 81 大四房是項(xiàng)目中的明星產(chǎn)品，充分挖掘產(chǎn)品舒適度，營(yíng)造大尺度多功能的高品質(zhì)居住感 戶型設(shè)計(jì)建議 150155大四房 戶型建議 設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?戶型方整，南北通透， 主臥、客廳朝南布臵。 ?主臥步入式衣帽間設(shè)計(jì)提升品質(zhì)感。 ?區(qū)分觀景陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)雙陽(yáng)臺(tái)。 ?贈(zèng)送面積提升性價(jià)比： 入戶花園、觀景陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積。 ?客廳不少于 4米面寬，主臥 面寬，保證觀景面。 ?區(qū)分觀景陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)雙陽(yáng)臺(tái)。 ?贈(zèng)送面積提升性價(jià)比： 入戶花園、觀景陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積。 ?客廳不少于 ，主臥不少于 ，保證觀景面。 ?凸窗設(shè)計(jì) 增大觀景面和采光面，提高性價(jià)比。 ?客廳不少于 ，主臥不少于 ，保證觀景面 78 小三房通過精準(zhǔn)設(shè)計(jì)，戶型緊湊，實(shí)用面積集中，減少面積浪費(fèi)，通過一定創(chuàng)新提高性價(jià)比 戶型設(shè)計(jì)建議 95平米 經(jīng)濟(jì)三房 戶型建議 ?戶型方整， 主臥朝南布臵。 ?次臥帶飄窗 ，擴(kuò)展室內(nèi)空間， 可增加采光面和觀景面，部分可改造為實(shí)用休閑空間，提升舒適度和附加值。 D戶型 ㎡ ?地下車庫(kù)及下沉式庭院 贈(zèng)送約 100㎡ ?地上主要通過退臺(tái)進(jìn)行面積贈(zèng)送 蘭溪新天地 蘭溪新天地 ?雙拼： 210㎡ ， 313㎡ ， 330㎡ ，三層 ?地上主要通過退臺(tái)進(jìn)行面積贈(zèng)送 戶型設(shè)計(jì)建議 73 各戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 戶型 市場(chǎng)現(xiàn)狀 面積區(qū)間 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 2房 ?除陽(yáng)臺(tái)、凸窗、花池外無其他贈(zèng)送形式 ?空間布局有待優(yōu)化 70㎡ 以下 面積控制 ，從而實(shí)現(xiàn)低總價(jià)，同時(shí)滿指標(biāo)贈(zèng)送保證舒適度， 相對(duì)總價(jià)比市場(chǎng)低 510萬元 2+1房 （經(jīng)濟(jì)三房） 90㎡ 多功能空間 ，比市場(chǎng)同等面積產(chǎn)品多一個(gè)功能房，通過 壓縮無感知尺寸 以及 滿指標(biāo)的贈(zèng)送 實(shí)現(xiàn) 舒適 3房 ?戶型面積 120㎡ 以上 ?贈(zèng)送形式以凸窗和陽(yáng)臺(tái)為主， 2個(gè)以上陽(yáng)臺(tái)； 100120㎡ 空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ，保證空間舒適度，通過 贈(zèng)送提升附加值 3+1房 （緊湊四房） ?3+1房較少，贈(zèng)送空間改造的實(shí)用性不大 ?戶型面積 130㎡ 以上，基本無贈(zèng)送 130140㎡ 多功能空間 ，比市場(chǎng)同等面積產(chǎn)品多一個(gè)功能房，通過 壓縮無感知尺寸 以及 滿指標(biāo)的贈(zèng)送 實(shí)現(xiàn) 4房 150㎡ 左右 空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ，保證空間舒適度，通過 贈(zèng)送提升附加值 空中別墅 ?市場(chǎng)無空中別墅產(chǎn)品 ?五房、頂復(fù)產(chǎn)品面積控制較好，戶型附加值不高，功能空間單一，無明顯亮點(diǎn) 200㎡ 左右 提升附加值 ，市場(chǎng) 創(chuàng)新產(chǎn)品 ，通過戶外空間的贈(zèng)送、功能空間多樣化形成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 別墅 （宅連店） 250㎡ 以下 面積控制同時(shí)提升附加值 ，通過 地下空間 及 戶外空間的贈(zèng)送 提升產(chǎn)品附加值同時(shí)保證舒適度，通過壓縮面積實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品單價(jià)的高溢價(jià) 戶型設(shè)計(jì)建議 74 對(duì)于舒適型戶型，削減非必要功能空間，節(jié)省交通面積，同時(shí)可適當(dāng)增加進(jìn)深 1 2 3 金地梅隴鎮(zhèn) （三房） 進(jìn)深：開間 =： 1 1 2 3 綠城桂花城 140平米（三房） 進(jìn)深：開間 =： 1 金地梅龍鎮(zhèn)的戶型 更有效地利用了建筑的進(jìn)深 ： 各功能空間更有效的集中，節(jié)省了交通面積； 可以將公共衛(wèi)生間等次要的功能間沿進(jìn)深布臵，不必要占用南、北面價(jià)值較高的面寬 家庭人口少，可將餐廳與客廳結(jié)合布臵，節(jié)省北向空間 ?對(duì)于少居室戶型， 削減非必要功能間， 如主衛(wèi)生間、獨(dú)立餐廳等 ?將 各功能空間環(huán)繞布臵 ，高效率使用交通面積 ?適當(dāng)增加進(jìn)深 ，合理安排非居住空間 ?110平米可以滿足舒適型三房的所有功能，并體現(xiàn)出更高的舒適性，必須通過優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)來控制總面積 戶型設(shè)計(jì)建議 75 對(duì)于緊湊型戶型，減少大而無用的面積，提高功能空間的使用率 綠城桂花城 114平米（兩房） 金地梅隴鎮(zhèn) （兩房） ? 客廳： → ? 主臥： → ? 次臥： → ?減少一個(gè)衛(wèi)生間 金地梅隴鎮(zhèn) 壓縮了空間，但贈(zèng)送了面積，并未減損使用價(jià)值 壓縮出了一個(gè)功能區(qū)，可設(shè)臵為兒童房、書房等 多出一個(gè)居住空間 綠城桂花城 114平米（兩房） 在同樣的功能空間下，壓縮無感知空間，減少總面積 戶型設(shè)計(jì)建議 76 所有戶型必須做到主臥朝南，客廳朝南或者朝景觀，南向面寬只給臥室或客廳使用 戶型設(shè)計(jì)建議 平面建議 兩梯四戶： 、消防樓梯通風(fēng)采光 兩梯六戶： 4. 0 06戶型南北通透 兩梯四戶 三梯六戶 ?當(dāng)產(chǎn)品的主要景觀面與南北朝向相沖突時(shí)，應(yīng) 首先保證產(chǎn)品具有南向面寬 ，再綜合景觀角度進(jìn)行調(diào)整 ?南向面寬只給臥室或客廳使用，不要出現(xiàn)廚房等非主要功能空間占用南向面寬 兩梯四戶 77 兩房布局緊湊，加大贈(zèng)送面積，增加居家功能空間，優(yōu)化產(chǎn)品布局 65平米 兩房 戶型建議 戶型設(shè)計(jì)建議 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 福州 〃 正榮潤(rùn)城 兩房 65平米 ?戶型空間緊湊 ，功能空間壓縮整合，實(shí)用面積集中，減少面積浪費(fèi)。（ 2023年數(shù)據(jù)） —— 仙游縣城市總體規(guī)劃 （ 20232030年） 市場(chǎng)潛在需求量大 55 【 樓中樓 】 具備稀缺性及創(chuàng)新性，可拔升項(xiàng)目形象，建議本項(xiàng)目規(guī)劃少量作為“樓王”產(chǎn)品，并通過面積贈(zèng)送提高性價(jià)比 市場(chǎng)在售均為頂層樓中樓產(chǎn)品 在售樓中樓產(chǎn)品消化緩慢 主要是由于面積過大、總價(jià)過高 市場(chǎng)上缺乏能給客戶“標(biāo)簽感”的產(chǎn)品 “ 整棟樓中樓”產(chǎn)品具備稀缺性、創(chuàng)新性 可通過控制面積，適當(dāng)贈(zèng)送提高性價(jià)比 “ 整棟樓中樓”產(chǎn)品可拔升項(xiàng)目形象，具備營(yíng)銷價(jià)值 ?訪談紀(jì)要： ?仙游最不好賣的樓層就是底層和最頂樓 ?仙游的樓中樓 戶型都不好 ，客廳沒有挑高，幾乎沒有送面積的，價(jià)格也太高了，而且 240250㎡ 的面積很大 ?仙游的挑高的都賣得很好，如果做 挑高 、 5m的那種應(yīng)該會(huì)很好賣，因?yàn)橄捎稳?貪便宜 ，如果覺得占到便宜了會(huì)很開心 ?仙游沒有那個(gè)項(xiàng)目說是有錢人都買在那里的，基本上客戶都 很分散 —— 蘭溪新天地企劃 在售項(xiàng)目樓中樓產(chǎn)品消化速度緩慢 物業(yè)類型選擇 56 【 公寓 】 市場(chǎng)消化速度慢，消費(fèi)者投資意向極低，因此本項(xiàng)目不建議規(guī)劃酒店式公寓產(chǎn)品 唯一有公寓在售項(xiàng)目 —— 天怡財(cái)富城（共 24套， 2023年取得預(yù)售證，已售 18套） 已售 未售 這邊的人其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)的概念沒那么深，住宅還是很少人投資的，（他們做木材生意），木材的投資回報(bào)比這個(gè)高多了，批一車能賺個(gè)幾十萬； —— 浩瀚臵業(yè)企劃 業(yè)內(nèi)人士：相比其他行業(yè)，住宅投資的回報(bào)率極低、資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度慢 （買來）投資的占不到 5%，基本都是買來自己住的； —— 海宏鯉城廣場(chǎng)銷售代表 業(yè)內(nèi)人士：即便是在最繁華地段，投資比例仍極低 買了等增值再賣的（客戶）比較少，單純投資的比例比較低； —— 仙港房產(chǎn)老板 二手房門店：購(gòu)臵住宅增值投資比例低 不會(huì)投資，會(huì)把錢投到其它地方，來錢快，投資回報(bào)率更高； —— 三福家具黃總 消費(fèi)者：投資意向度低 物業(yè)類型選擇 57 本項(xiàng)目物業(yè)類型 高層 —— 項(xiàng)目主要物業(yè)類型 1 別墅 —— 拔升調(diào)性，提升利潤(rùn) 2 空中別墅 —— 市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品，提升項(xiàng)目形象 3 物業(yè)類型選擇 58 【 供需套數(shù) 】 三房是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，其次是兩房，公寓、四房和樓中樓非市場(chǎng)主流產(chǎn)品 三房供需兩旺，供應(yīng)量和銷售量均超過 60%，是市場(chǎng)主流產(chǎn)品 兩房?jī)H次于三房，供應(yīng)量和銷售量均超過 15%，且需求大于供給 公寓、四房和樓中產(chǎn)品供應(yīng)與需求均較低 產(chǎn)品配比確定 59 【 銷售率 】 三房供銷兩旺，兩房供應(yīng)低于三房，但銷售速度理想，有一定市場(chǎng)需求，四房及復(fù)式由于總價(jià)問題銷售率偏低 公寓產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量小，屬于空缺產(chǎn)品，但銷售率低（僅天怡財(cái)富城 1個(gè)項(xiàng)目， 2023年取得預(yù)售證） 兩房產(chǎn)品供應(yīng)量占 15%，相對(duì)空缺，但銷售率達(dá)87%，市場(chǎng)需求較穩(wěn)定 四房、樓中樓產(chǎn)品消化速度較慢 三房產(chǎn)品供需兩旺，消化速度最快 四房及樓中樓產(chǎn)品供需偏低，銷售速度較慢，說明市場(chǎng)需求量有限 市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié) 三房為供需均占 60%以上，供需兩旺，是市場(chǎng)主流產(chǎn)品 兩房需求小于三房，但兩房需大于供，是市場(chǎng)相對(duì)空缺產(chǎn)品 一房供需偏低，銷售速度也偏低，說明市場(chǎng)需求偏低 產(chǎn)品配比確定 60 【 產(chǎn)品組合建議 】 三房為主力戶型，兩房為重點(diǎn)戶型，適當(dāng)布臵高端樓中樓產(chǎn)品，規(guī)避四房產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn) ?以定位為前提，市場(chǎng)為基礎(chǔ)，確定產(chǎn)品定位的原則： ?抓市場(chǎng)主流，切合主要客戶需求； ?彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺，規(guī)避未來競(jìng)爭(zhēng)； ?切合項(xiàng)目定位，拔升項(xiàng)目形象