【正文】 匯報(bào)結(jié)束 謝謝 ! 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)開口 人流動(dòng)線 商業(yè)體塊示意 人流動(dòng)線為簡單直線，從京漢大道或解放大道進(jìn)入 商鋪開口統(tǒng)一為臨義和巷 部分商業(yè)斷開處的小走廊通往后庭院 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃方案一 商鋪門面開口統(tǒng)一朝向義和巷；完全聯(lián)體式商業(yè)體，或者部分?jǐn)嚅_成為小獨(dú)立式商業(yè)，形成內(nèi)部的小走廊通向后庭院 ,解放大道處設(shè)臵開口。 商業(yè)配套打造體現(xiàn)自身獨(dú)特的高端形象和功能，并充分考慮與住宅部分的互動(dòng)與配合 形態(tài) 自身富有極強(qiáng)現(xiàn)代感，時(shí)尚活力氣息的建筑設(shè)計(jì)特色，匹配于住宅的整體形象，并且完全區(qū)別于周邊的固有形象 商業(yè)的高端形象與價(jià)值保證要點(diǎn) 功能豐富，定位高端的休閑餐飲，精品店等，業(yè)態(tài)包裝和運(yùn)營管理協(xié)調(diào)統(tǒng)一，在整體中體現(xiàn)各自的特色 業(yè)態(tài) 價(jià)值的體現(xiàn)除了硬件上更多在軟件上，銷售后統(tǒng)一收回經(jīng)營管理權(quán)，統(tǒng)一進(jìn)行招商的把控和后期經(jīng)營的管理，保證業(yè)態(tài)質(zhì)量和經(jīng)營質(zhì)量 管理 硬件體系 園林 大堂 會(huì)所 商業(yè) 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大堂 —— 以大氣的設(shè)計(jì)和精致的內(nèi)部裝飾，打造高尚尊貴的價(jià)值感，營造親切的歸家感受 強(qiáng)烈視覺沖擊和身份感的大堂是價(jià)值感打造的重要節(jié)點(diǎn) 貝沙灣 華府天地 香蜜湖 1號 熙園 大堂的主要打造方向和功能要點(diǎn) 易于被目標(biāo)客戶感知 營造歸家的親切感覺 結(jié)合整體設(shè)計(jì)與內(nèi)部裝修，以最直觀的方式展現(xiàn)項(xiàng)目的高端形象和內(nèi)部使用價(jià)值。 會(huì)所是價(jià)值點(diǎn)軟硬件結(jié)合的載體，其能有力提升并支撐項(xiàng)目的定位，吸引客戶埋單 項(xiàng)目名稱 藝術(shù) 奢華 人性、自然 私享、專屬 貝沙灣 ?頂級藝術(shù)館收藏 300件藝術(shù)品 ?時(shí)尚娛樂城定期邀請世界級音樂大師為業(yè)主演奏以及舉辦時(shí)裝發(fā)布 ?藝術(shù)少年宮邀請著名小提琴家教授小朋友 ?提供名車游艇接送、租賃服務(wù) ?頂尖健身美容會(huì)所 ?豪華五星級宴會(huì)廳 ?定期舉辦試酒會(huì)和雪茄品嘗會(huì) ?空中服務(wù)俱樂部為業(yè)主提供個(gè)性化私人服務(wù) ?頂尖藝術(shù)館業(yè)主可以租賃藝術(shù)品 ?8大主題會(huì)所為業(yè)主專屬 凱旋門 ?星夢宴會(huì)廳，法國Baccarat水晶吊燈 ?62樓為空中花園，以法國浪漫情懷為藍(lán)本，劃分 6大園林區(qū) ?空中恒溫泳池 ?空中酒廊云霄閣， 180度的臨海景觀 ?大型健身中心，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步 ?空中 4層會(huì)所為業(yè)主專享 Brickell Key ?11棟會(huì)所 ，包括健身中心、按摩中心、社交中心、 門房和代客戶泊車服務(wù) ?室外泳池 ?每棟公寓都有自己獨(dú)享會(huì)所 泰達(dá)會(huì)館 ?大堂設(shè)置 ?室內(nèi)恒溫泳池 ?奢華大堂等 ?空中泳池 ?會(huì)所是專門為客戶獨(dú)享 軟件元素 硬件元素 結(jié)合 會(huì)所 集中體現(xiàn) 豪宅的核心 價(jià)值理念 支撐 項(xiàng)目高價(jià)值 項(xiàng)目高價(jià)格 硬件體系 園林 大堂 會(huì)所 商業(yè) 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目條件和定位矛盾下，園林要解決的問題。 項(xiàng)目園林的作用在于，展示產(chǎn)品的豪華精致，扭轉(zhuǎn)周邊較差形象的干擾 ?項(xiàng)目占地規(guī)模小，可用園林用地更少； ?項(xiàng)目周邊形象差，園林建設(shè)受干擾度大。 競爭力的人才體系 酒店式公寓服務(wù) 商務(wù)公寓服務(wù) 普通物業(yè)服務(wù) 酒店式服務(wù)的提升，也是項(xiàng)目服務(wù)式住宅價(jià)值的提升 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 聘請 5星級酒店管理公司配合物業(yè)管理，是持續(xù)提升服務(wù)深度和檔次的需要 ?項(xiàng)目競爭力的一部分源自于武漢真正的酒店式服務(wù)公寓的便利性、尊貴感、專屬感、私密性并存的服務(wù)式住宅； ?打造酒店式服務(wù)體系，有必要聘請五星級酒店管理公司，用其搭建執(zhí)行體系，培訓(xùn)提升物管水平，強(qiáng)化保證服務(wù)質(zhì)量。 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵在于抓住高端客戶的服務(wù)敏感點(diǎn)：體貼、尊貴、專屬和私密。 星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店服務(wù)將有效地提升項(xiàng)目檔次和價(jià)值感。 物業(yè)發(fā)展建議 ╬ 物業(yè)發(fā)展建議總則 ╬ 物業(yè)發(fā)展建議方向 ╬ 外立面建議 ╬ 戶型建議 ╬ 軟性服務(wù)建議 ╬ 硬件體系層面建議 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前各地各類物業(yè)常用的贈(zèng)送面積方法都是在該條款上做文章，做法集中在窗、陽臺，及室內(nèi)空間的水平分層 窗 陽臺 室內(nèi)空間 偷面積 —— 利用測量規(guī)范不計(jì)建面的部分贈(zèng)送實(shí)惠 贈(zèng)送：露臺、入戶花園、內(nèi)庭院、凸窗、步入式陽臺、步入式衣柜、陽光房、夾層、局部復(fù)式 贈(zèng)送面積 —— 必選動(dòng)作 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn) —— 增添小戶型情趣舒適度 多手段的面積贈(zèng)送（常規(guī)手段，必選動(dòng)作） 轉(zhuǎn)角凸窗 落地倒凸窗 轉(zhuǎn)角凸窗 贈(zèng)送內(nèi)庭院 內(nèi)陽臺 陽臺 內(nèi)陽臺 ?附送內(nèi)庭院改做個(gè)性功能空間； ?隔成瑜伽室、游戲室、冥想室等個(gè)性空間，提升居住功能品質(zhì) 可以作為陽光室 可以作為休閑房 ?城市景觀陽臺，彈性功能空間 搭接陽臺、提升居住空間 一步法式陽臺全部贈(zèng)送 贈(zèng)送面積 —— 必選動(dòng)作 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 贈(zèng)送面積 戶型舒適度基本面保證 市場創(chuàng)新稀缺型產(chǎn)品 項(xiàng)目價(jià)值提升的方式 —— 戶型產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新 價(jià)值溢價(jià) 創(chuàng)新核心 —— 多種面積贈(zèng)送方式提升居住實(shí)用性是本項(xiàng)目產(chǎn)品的核心突破點(diǎn)。 提單價(jià)！ 一方面：大戶型 —— 空間尺度與絕對的舒適度； 另一方面：小戶型 —— 贈(zèng)送面積，相比一般小戶型更舒適的居住感受。 戶型值提升 —— 大戶型保證奢侈的空間尺度與絕對的舒適度，小戶型保證舒適度并進(jìn)行贈(zèng)送 *在本報(bào)告提出的偷面積方法并非全部采用，而是提供給客戶更多選擇。 戶型定位原則： 一房兩房將是戶型主流，而三房則需控制比例，四房以上戶型可以在超高層頂層出現(xiàn) 戶型 面積區(qū)間 （㎡） 面積比 套數(shù) 套數(shù)比 一房一廳一衛(wèi) 50~60 30~35% 約 340套 約 48% 兩房一廳一衛(wèi) 80~90 15~20% 約 250套 約 34% 90~100 約 20% 三房兩廳兩衛(wèi) 150~160 15~20% 約 70套 約 10% 三房兩廳兩衛(wèi) 130~140 10~15% 約 55套 約 8% —— —— 100% 約 715套 100% ?為追求進(jìn)一步舒適度一房兩房面積要比一般小戶型面積放大； ?三房比主流居家三房戶型偏豪華，同時(shí)控制總量。 具備潛力，但為控制風(fēng)險(xiǎn)，需要控制數(shù)量。 影響戶型定位的幾個(gè)因素：客戶臵業(yè)心理、 52%的小戶型指標(biāo)、項(xiàng)目定位、規(guī)劃條件 ?吸引點(diǎn)：城市中心的便利、頂級服務(wù)配套、居住的身份感的彰顯、對城市中心奢侈品的占有； ?訴求點(diǎn)：面積的舒適的短時(shí)居住、非追求房間數(shù)量的多寡 ； 頂級奢侈性服務(wù)公寓 客戶臵業(yè) 原因心理 項(xiàng)目定位 超大戶型 酒店公寓式戶型 舒適戶型 購買理由不充分； 增加大戶型在淡市銷售風(fēng)險(xiǎn)。 影響戶型定位的幾個(gè)因素：客戶臵業(yè)心理、 52%的小戶型指標(biāo)、項(xiàng)目定位、規(guī)劃條件 核心價(jià)值 區(qū)別于資源型豪宅的根本價(jià)值點(diǎn)所在： 依托城市核心區(qū)價(jià)值，打造真正擁有絕對便利生活、頂級服務(wù)概念的、營造富人生活圈層的、具有收藏價(jià)值投資價(jià)值的奢侈性公寓產(chǎn)品 頂級奢侈性服務(wù)公寓 超大戶型 客戶臵業(yè) 原因心理 酒店公寓式戶型 舒適戶型 項(xiàng)目定位 長期居住選擇：近郊別墅、城市資源豪宅； 本項(xiàng)目不會(huì)成為長期居所，房間數(shù)量不需要多，四房以上將帶來高風(fēng)險(xiǎn)。 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)戶型區(qū)間分布分析 一房 兩房 三房 四房 金色家園二期 觀湖鉑金公寓 融科天城 漢口中心嘉園 武漢天地 晉合世家 錦繡長江 匯豪邸 天下國際公館 50 ７ 0 ８ 0 ９ 0 １００ １１０ １２０ １３０ １４０ １ 50 １７０ 金都漢宮 ２００ ２２０ 建筑面積㎡ ?統(tǒng)計(jì)各類城市豪宅戶型，會(huì)發(fā)現(xiàn)從兩房 ~四房以上，產(chǎn)品線全被覆蓋， ?所以我們很難尋找到能避開武漢天地和融科天城的戶型產(chǎn)品類型； ?戶型定位從項(xiàng)目的發(fā)展方向開始，到客戶購買的原因和心理入手，避開單純的以戶型競爭差異化思考維度，而以符合自身要求的角度出發(fā)。 石材和玻璃幕墻的結(jié)合使用，符合項(xiàng)目檔次，也適合超高層的特點(diǎn)。 色調(diào)： 沉穩(wěn)、莊重 接近人活動(dòng)區(qū)域，立面材料已石材為主。 我們用建筑外立面?zhèn)鬟f的是 ： 地位、成功、尊貴、品質(zhì) 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 ╬ 物業(yè)發(fā)展建議總則 ╬ 物業(yè)發(fā)展建議方向 ╬ 外立面建議 ╬ 戶型建議 ╬ 軟性服務(wù)建議 ╬ 硬件體系層面建議 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從團(tuán)隊(duì)技術(shù)能力和項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析，項(xiàng)目在產(chǎn)品、服務(wù)、特色商業(yè)等方面具備突破機(jī)會(huì) 價(jià)值提升 操作關(guān)鍵點(diǎn) 溢價(jià)能力（各項(xiàng)目溢價(jià)能力由綜合因素影響，難量化） 本項(xiàng)目 /團(tuán)隊(duì)具備條件 擬合度 備注 形象提升溢價(jià) ?設(shè)計(jì)資源整合能力 ?受眾相對較小 ?過猶不及，尺度難把握 ?小規(guī)模城市中心項(xiàng)目 ?具備較強(qiáng)的資源整合能力 ?尚未介入新技術(shù)領(lǐng)域 ?資金運(yùn)作能力強(qiáng) ?團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力強(qiáng) ?市場開放度一般 ?物業(yè)服務(wù)能力好 不考慮夸張外立面，但需要外在的尊貴與質(zhì)感 生態(tài)科技溢價(jià) ?新技術(shù)材料的運(yùn)用能力；前期資金投入大；客戶認(rèn)知度難以把握。 物業(yè)發(fā)展建議 ╬ 物業(yè)發(fā)展建議總則 ╬ 物業(yè)發(fā)展建議方向 ╬ 外立面建議 ╬ 戶型建議 ╬ 軟性服務(wù)建議 ╬ 硬件體系層面建議 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 ╬ 物業(yè)發(fā)展建議總則 ╬ 物業(yè)發(fā)展建議方向 ╬ 外立面建議 ╬ 戶型建議 ╬ 軟性服務(wù)建議 ╬ 硬件體系層面建議 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?從自有資金為 0，市場年增率 10%的測算中可見，超高層方案盡管有較高的初期投入，單憑借其更高的基價(jià)，在不同的定價(jià)方案中均有更好的凈利潤表現(xiàn)； ?超高層方案在基準(zhǔn)售價(jià)改變后，對凈利潤的貢獻(xiàn)增長也優(yōu)于高層方案； ?在多次測算中可以注意到，商業(yè)的銷售利潤是不可忽略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，“短期保有，先養(yǎng)待售”能獲得相對更高的商業(yè)溢價(jià)來支撐項(xiàng)目的總體利潤 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?市場預(yù)期好的時(shí)候我們比的是盈利增長空間，預(yù)期一般或下跌的時(shí)候是我們比的是抗能力風(fēng)險(xiǎn)； ?從拉長銷售周期，降低銷售速率的角度看，依托預(yù)期的市場增長，超高層方案在基于較高的初始價(jià)格，在更長的銷售期內(nèi)擁有更好的盈利增長空間； ?較低的增長率時(shí)，非線性的盈利震蕩曲線表現(xiàn)中兩方案幾乎擁有相同的恢復(fù)時(shí)間和最終恢復(fù)點(diǎn)，而超高層在凈利潤上依然更高； ?O增長情況時(shí)，超高層方案由于較高投入，凈利潤抗跌能力稍差 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷售速率在不同的市場價(jià)格年增長情況，不同方案盈利能力的擴(kuò)展空間，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較 方案 物業(yè)類型 平均價(jià)格 (元 /㎡ ) 價(jià)格年增長 不同銷售速率結(jié)合價(jià)格市場增長下盈利水平 (稅后利潤 /萬元 ) 1年 2期 4季 3期 6季 2年 4期 8季 5期 10季 3年 6期 12季 高層 18層高層 11000 10％ 31層高層 12023 5％ 0％ 超高層 48層雙塔 13000 10％ 5% 0% ?測算中以半年作為一個(gè)銷售期，每期銷售面積＝方案內(nèi)該類物業(yè)總體可售面積 /期數(shù)； ?如果單純以銷售速率為測算點(diǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)延長銷售可以等待假設(shè)市場增長所帶來的盈利，因此必須以不同的市場增長情況交叉分析 。 ?從自有資金對兩個(gè)方案的盈利能力影響上看，隨著自有資金量的提升，對項(xiàng)目稅后利潤均有著極大的影響； ?超高層方案相對從一開始就比高層方案擁有更好的稅后利潤，但從不同階段的稅后利潤相比較，自有資金的提高并沒有明顯拉大二者的稅后利潤差距； ?自有資金量提高對稅后利潤影響的邊際效益從 2億至 3億之間開始遞減，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)于此處體現(xiàn)。 不同自有資金量時(shí)，結(jié)合保本銷售金額測算超高層和高層兩個(gè)方案的可達(dá)難度與比較性 針對不同方案