【正文】 入戶層包括客廳、餐廳、中西廚房等功能空間，無臥室 利用客廳與餐廳的躍式設(shè)計，使客廳層高稍高 交通組織方式：單跑,四室二廳三衛(wèi) 建筑面積213平米,B.類低密度聯(lián)排別墅,戶型推薦——熙園,雙向入口雙花園 幾個庭院與餐廳、客廳間的景觀利用 入戶層包括客廳、餐廳、廚房等功能空間，無臥室 客廳二層放空，層高6米，與家庭廳聯(lián)動交通 組織方式：雙跑,四室三廳四衛(wèi) 建筑面積280平米,B.類低密度聯(lián)排別墅,地塊整體開發(fā)策略,一期,二期,開發(fā)原則 便于施工組織 利于銷售啟動 搶占市場空白點(diǎn) 多樣產(chǎn)品入市 滿足不同類型客戶所需 樹立大盤典范,一期整體開發(fā)策略建議 開發(fā)面積：約19萬平米 類低密度產(chǎn)品啟動市場 高層產(chǎn)品承接市場價格,作用 多產(chǎn)品線全面入市 低密度產(chǎn)品樹立價格標(biāo)桿 商業(yè)、會所填補(bǔ)市場空白,二期整體開發(fā)策略建議 開發(fā)面積：約15萬平米 高層提升區(qū)域“城市感“整體形象 一期價格沖高后，二期隨之提升整體價格，整體項(xiàng)目利潤最大化,項(xiàng)目入市價格策略,入市價格確定基礎(chǔ) 目前市場銷售價格： 9000元/平米 平谷市場平均價格增長率：22% 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品溢價率：17%,入市價格建議 按照市場自然增長率及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品溢價率計算，本項(xiàng)目入市均價在13000元/平米左右； 考慮到本項(xiàng)目產(chǎn)品線較為豐富及價格杠桿的使用，建議： 洋房樹立項(xiàng)目價格標(biāo)桿，初步建議15000元/平米18000元/平米左右； 高層作為現(xiàn)金流產(chǎn)品，體現(xiàn)性價比，初步建議10000元/平米12000元/平米左右；,注：此價格僅為初步建議，具體入市價格需開盤前結(jié)合具體情況詳細(xì)制定,項(xiàng)目定位總體回顧,項(xiàng)目目標(biāo)：名至實(shí)歸,客戶認(rèn)為區(qū)域較為偏遠(yuǎn)怎么辦？ 客戶不愿意花80萬元以上的價格買房子怎么辦？,解讀規(guī)劃利好，借勢平谷城市發(fā)展，重新定義區(qū)域價值 充分放大項(xiàng)目自然資源優(yōu)勢，產(chǎn)品全面超越市場水平，突破客戶價格上限,財貴專屬區(qū)區(qū)域價值 京東上品生活示范區(qū)的概念 放大資源優(yōu)勢，打造精品項(xiàng)目 容積率平衡，產(chǎn)品分級,戶型設(shè)計：,園林景觀：,產(chǎn)品形象：,社區(qū)形象標(biāo)簽：,社區(qū)規(guī)劃；,追求 “形式感”，高層圍合社區(qū)、突出組團(tuán)概念，高層與類低密度產(chǎn)品各自集中布置，地塊價值最大化,多層次景觀系統(tǒng)，景觀軸與景觀節(jié)點(diǎn)、景觀核相互呼應(yīng)；充分利用現(xiàn)有“樹陣與河道”；東區(qū)引入水系，西區(qū)打造集中園林,東區(qū)田園風(fēng)光低密度居住區(qū)；西區(qū)豪宅像城市生活,通過儀式化的入口、星級會所、風(fēng)情商業(yè)街、景觀小品等表明社區(qū)豪宅形象,高層產(chǎn)品——優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)\引入創(chuàng)新產(chǎn)品\增加增值亮點(diǎn) 類低密度產(chǎn)品——“情趣化”空間的營造\居住空間“景觀化”\增強(qiáng)居住私密性,物業(yè)發(fā)展建議總體回顧,。 主要為4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶 二層：南向露臺入戶 三層、四層：樓梯入戶,案例借鑒 萬科天津水晶城,B.類低密度4層花園洋房,戶型推薦——萬科水晶城NAC戶型（首層）,整體空間方正合理，南北通透 首層獨(dú)享50平米左右私家花園，增添生活情趣 設(shè)置情景房，增添院居情趣 大開間客廳和餐廳，視野開闊，采光充分，開間進(jìn)深比為0.96 主人房超過20平米，寬敞舒適 客廳與臥室區(qū)錯層設(shè)置，增添空間變化,首層：四室二廳二衛(wèi) 建筑面積149.14平米,架空層平面,情景房,錯層,12米,天津水晶城案例,戶型推薦——萬科水晶城NB/CC戶型（二、三層）,整體空間方正合理，南北通透 7.35米寬大開間客廳和餐廳，視野開闊，采光充分，開間進(jìn)深比為0.96 主人房超過20平米，寬敞舒適 客廳與臥室區(qū)錯層設(shè)計，空間層次豐富 衛(wèi)生間干濕分離，互不干擾 贈送露臺，其中二層露臺入戶，先入園再入家，增加生活情趣,二層：三室二廳二衛(wèi) 建筑面積140.48平米,三層：三室二廳二衛(wèi) 建筑面積128.92平米,天津水晶城案例,戶型推薦——萬科水晶城NDC戶型（躍層）,整體空間方正合理，南北通透 8.1米寬大開間客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 豪華主人套房，內(nèi)設(shè)臥室、衛(wèi)生間（含衣帽間）、書房 客廳與臥室區(qū)連通大面積露臺，增加生活情趣，采光充分 坡屋頂?shù)陀?.2米處設(shè)壁櫥、書架，空間利用充分 頂層雙向觀景天窗，情趣盎然,躍層：四室二廳三衛(wèi) 建筑面積186.59平方米,四層,五層,天津水晶城案例,聯(lián)排別墅產(chǎn)品戶型設(shè)計要點(diǎn),首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車庫，為體現(xiàn)較大的空間感受，可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結(jié)合布局，并設(shè)計（局部）吹拔，客廳的面寬保證在5米以上 二、三層主要功能空間為臥室，包括1個主臥區(qū)+ 2個次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應(yīng)至少包括主臥室、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個組成部分 廚房應(yīng)分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。,B.類低密度產(chǎn)品,充分利用垂直空間設(shè)置半地下室，增強(qiáng)采光效果,半地下室采光窗口,室內(nèi)車庫入口,通向半地下室的天井,地下室層高低于2.2米，不計入建筑面積 進(jìn)入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井 采用半地下室設(shè)計，首層抬高后，可用作室內(nèi)車庫,B.類低密度產(chǎn)品,聯(lián)排玄關(guān)吹拔設(shè)計強(qiáng)調(diào)別墅生活感受,入口的吹拔處理有明顯的、不同于普通住宅的居住感受,B.類低密度產(chǎn)品,客廳（餐廳）挑空,聯(lián)排別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度,B.類低密度產(chǎn)品,錯層增加主臥高度和空間層次感,采用錯層可以增加室內(nèi)空間的層次感，同時也能增加聯(lián)排二層主臥的高度，提高空間感和舒適度,主臥室,錯層,花園洋房錯層設(shè)計,聯(lián)排別墅錯層設(shè)計,B.類低密度產(chǎn)品,通過夾層，充分利用內(nèi)部立體空間，在覆蓋率不變的情況下，提高局部容積率,充分利用建筑高度，在夾層布置每個功能空間；雖然每個功能空間面積不大，但是通過立體空間的轉(zhuǎn)換，營造了多空間的別墅感，從一定程度上解決了小面寬/大進(jìn)深的壓抑感問題，同時提高了局部容積率 56聯(lián)的較大聯(lián)數(shù)，也起到提高容積率的作用,B.類低密度產(chǎn)品,“景”,“景”觀化空間的塑造方法,外庭院,入戶花園,露臺與觀景陽臺,大面積采光窗,天井內(nèi)庭,陽光房,B.類低密度產(chǎn)品,洋房和聯(lián)排別墅——步入式庭院,步入式設(shè)計，穿過院子才可進(jìn)入家門，回歸小院生活 私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合,B.類低密度產(chǎn)品,洋房和聯(lián)排別墅——雙向私家庭院,首層私家花園，業(yè)主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的樂趣,北向庭院,南向庭院,B.類低密度產(chǎn)品,洋房——入戶花園平臺,在入戶門與客廳門之間設(shè)計一個類似玄關(guān)概念的花園門廳，將客廳與外界進(jìn)行一定的阻隔，使客廳不與外界直接接觸，增加了家庭的私密性，同時豐富了室內(nèi)的空間格局，營造出家庭溫馨浪漫的氛圍,B.類低密度產(chǎn)品,洋房——景觀陽臺,由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底,特意布置的露臺，使居住者能充分接觸自然，是花園洋房重要的賣點(diǎn)之一,多個露臺設(shè)計，增加贈送面積，提高產(chǎn)品性價比,B.類低密度產(chǎn)品,底層示意,在臥室之中即可擁有內(nèi)院外院“雙重景觀”,由客廳可以直接步入天井,二層示意,天井花園,天井的設(shè)置削弱聯(lián)排產(chǎn)品進(jìn)深大、采光差的弊端，保證大進(jìn)深卻沒有暗室和暗廊，連過道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院。,A.高層產(chǎn)品,利用送夾層,A.高層產(chǎn)品,設(shè)計死角形成的公攤的面積,送結(jié)構(gòu)面積,A.高層產(chǎn)品,基本原則,產(chǎn)品價值體系,通過“情”、“景”、“私”體現(xiàn)空間的豐富變化，增強(qiáng)別墅居住感受,在低密度居住感受方面引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展。 錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助,A.高層產(chǎn)品,空中院館,空中過道,在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部 分空間。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。比如，業(yè)主買三房，可以住上四房，甚至五房。,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,平谷現(xiàn)有市場戶型水平,整體設(shè)計水平一般，沒有設(shè)計亮點(diǎn) 無提高性價比的增值點(diǎn) 戶型創(chuàng)新有限，僅限于錯層、入戶花園、飄窗的設(shè)計；,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,社區(qū)空間營造的物業(yè)開發(fā)要點(diǎn)建議,高層產(chǎn)品 優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)\引進(jìn)創(chuàng)新產(chǎn)品\增值亮點(diǎn) 類低密度產(chǎn)品 “情趣化”空間的營造\居住空間“景觀化”\增強(qiáng)居住私密性,社區(qū)規(guī)劃,園林景觀,產(chǎn)品形象,社區(qū)形象標(biāo)簽,戶型設(shè)計,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,突出戶型的“精致”、產(chǎn)品高“性價比”,基本原則,優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，內(nèi)部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局 引進(jìn)創(chuàng)新產(chǎn)品：從居住者的感受和戶型的實(shí)用性出發(fā)，借鑒市場領(lǐng)先產(chǎn)品戶型設(shè)計 提高贈送面積：贈送面積不能是無用多余的面積，而是需要與實(shí)際購買空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強(qiáng)業(yè)主購買性價比，并增添空間情趣,核心理念,將面積合理性和居住的舒適度綜合考慮，張弛適度的設(shè)計、打造“物有所值”的高端產(chǎn)品,關(guān)鍵動作,高層戶型設(shè)計,A.高層產(chǎn)品,優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：,1,2,3,金地梅隴鎮(zhèn),進(jìn)深：開間=1.4：1,戶型分析 更有效的利用了建筑的進(jìn)深： 各功能空間更有效的集中，節(jié)省了交通面積； 可以將公共衛(wèi)生間等次要的功能間沿進(jìn)深布置，不必要占用南、北面價值較高的面寬 家庭人口少，可將餐廳與客廳結(jié)合布置，節(jié)省北向空間,A.高層產(chǎn)品,產(chǎn)品創(chuàng)新,迎賓花園現(xiàn)有3層2躍大戶型：A戶型150㎡、B戶型187㎡,戶型設(shè)計領(lǐng)先市場水平，但沒有體現(xiàn)錯層產(chǎn)品的贈送實(shí)用空間、通過空間分割改變視覺感知的優(yōu)勢,A.高層產(chǎn)品,三錯層——通過贈送夾層空間吸引市場眼球,產(chǎn)品創(chuàng)新,三房戶型 100110 M2 ，120130 M2 ； 偶數(shù)層送一房一衛(wèi)約20 M2 奇數(shù)層送一房約20 M2,二房戶型 8090 M2 偶數(shù)層送一房一衛(wèi)約15M2 奇數(shù)層送一房約15 M2,三錯層結(jié)構(gòu) 上層、底層均為臥室，中間層為客廳、餐廳、廚房； 三層立體空間，更時尚、更實(shí)用。,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,導(dǎo)示系統(tǒng),PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,景觀細(xì)節(jié)體現(xiàn)物業(yè)高品質(zhì),品質(zhì)體現(xiàn)于細(xì)節(jié)，用心的細(xì)節(jié)設(shè)計會給客戶以深刻的感受，是展示項(xiàng)目實(shí)力和整體品質(zhì)的有效途徑。注意其色調(diào)與區(qū)域建筑風(fēng)格和色彩的一致性。,商業(yè)配套在銷售時先行包裝，做好展示，聚集人氣，打造入住后的居住氛圍和西班牙風(fēng)情,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,人車分流系統(tǒng)——避免車行對人行的干擾，體現(xiàn)高檔社區(qū)形象,,,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,圍 墻,臨主