莆田市王府御景項目前期市場調(diào)查報告(參考版)
2024-09-07 10:39本頁面
【正文】 但總體來講，莆田樓市起步慢，尚處在發(fā)展中階段，而且剛性購房需求充足，所以前景仍然是很被人看好的。其中因人口增長及改善住房條件帶動的住房需求量約為 1320 萬平方米， 14 萬套；因舊房拆遷等原因產(chǎn)生的被動性住房需求量約為 260 萬平方米， 萬套。后奧運時代 “金九銀十”莆田房地產(chǎn)市場將走向何方？我們無從猜想，而一個穩(wěn)定上升樓市，對開發(fā)商和置業(yè)者來說才是一個共贏的局面。 開發(fā)企業(yè)修煉內(nèi)功 在市場不景氣和開發(fā)商思維的轉(zhuǎn)變中，我們不難看出，莆田的大部分開發(fā)商已過了暴利和浮躁的階段，正在慢慢理智地想自己怎么樣做到最好。從簡單的打折促銷到各種名目的營銷活動，莆田市場上的營銷模式也發(fā)生著積極轉(zhuǎn)變。不過，也有分析人士認(rèn)為，目前莆田房價已經(jīng)達到一定高位，在大幅降價銷售不太現(xiàn)實的情況下，要維持好的市場表現(xiàn)，就必須在品質(zhì)上做文章，提高樓盤性價比。從近期新開樓盤可看出，這些樓盤的銷售均價都基本與市場預(yù)期價格一致，尤其個別樓盤甚至還略低于預(yù)期。 2 0 0 8 年上半年莆田預(yù)售商品住宅套型結(jié)構(gòu)示意6 6 .7 6 %3 3 .2 4 %90 平米以下90 平米以上 產(chǎn)品性價比是關(guān)鍵 在樓市漸趨理性的時期，打造項目品質(zhì)和品牌已成為開發(fā)商謀求市 場突圍的主要手段。 在 16 月份的商品房施工面積、竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積及銷售面積中，住宅商品房占了主要的比重，其中 90 ㎡以下的住宅商品房在各項指標(biāo)中與去年同期相比明顯增多。而且小戶型樓盤的位置大多靠近市中心，物業(yè)的保值增值前景樂觀。 中小戶型漸成主流 小戶型市場發(fā)力可以說因需而勝，是莆田樓市理性回歸的一種體現(xiàn)，小戶型以低首付、低月供房備受市場推寵。同時，隨著莆田城市化進程的發(fā)展，更多的人將從農(nóng)村涌進城市，剛性的需求仍存在較大的提升空間。 購房群體不斷擴大 前景被看好的莆田，會有更多的外來開發(fā)商進駐地產(chǎn)市場，和大量外來務(wù)工人員的持續(xù)流入。同質(zhì)化競爭的加劇，無異讓分享消費市場這塊蛋糕的競爭變得越發(fā)慘烈，但最后勝出者畢竟有限，多數(shù)商業(yè)無法從中受益。所以，未來莆田住宅供應(yīng)熱點區(qū)域主要在城東城北區(qū)域，市中心重點整合商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)供應(yīng)量在 08 年－ 09 年將會集中投放。 莆田市區(qū) 20202020年經(jīng)濟適用住房和廉租住房規(guī)劃建設(shè)項目一覽表 序號 項目名稱 用地面積（ h㎡） 建筑面積（萬㎡） 住宅套數(shù) 開工 /竣工時間 經(jīng)濟適用住房 廉租住房 1 城廂區(qū)回購安置房 60 52 現(xiàn)房 荔城區(qū)回購安置房 60 48 現(xiàn)房 涵江區(qū)回購安置房 20 30 現(xiàn)房 秀嶼區(qū)回購安置房 20 30 現(xiàn)房 涵江赤港僑居造福工程 368 120 2020～ 2020 荔能小區(qū) 200 2020～ 2020 公安邊防地塊 370 2020～ 2020 城廂區(qū)保障住房 (一期 ) 300 40 2020～ 2020 涵江卓坡保障住房 (一期 ) 500 70 2020～ 2020 涵江西莊保障住房 (一期 ) 580 80 2020～ 2020 涵江塘北保障住房 450 60 2020～ 2020 秀嶼區(qū)保障住房 (一期 ) 850 120 2020～ 2020 城廂區(qū)保障住房 (二期 ) 470 60 2020～ 2020 荔城區(qū)保障住房 1300 180 2020～ 2020 涵江卓坡保障住房 (二期 ) 470 60 2020～ 2020 涵江西莊 保障住房 (二期 ) 550 70 2020～ 2020 秀嶼區(qū)保障住房 (二期 ) 800 110 2020～ 2020 合計 6430 1010 五、后市前瞻 城北城東漸成熱點 莆田目前的樓盤主要集中在城市外圍地帶，如城東、城北以及市中心部分。 2020 年底，首批 15 戶城市低保戶搬入位于荔城區(qū)倉后路的廉租房。 莆田市建設(shè)局在面向城市中低收入家庭，實施經(jīng)濟適用房制良同時，著力推進廉租房建設(shè)，為 城市低收入住房困難家庭帶來了福音。到 2020 年底前，計劃興建經(jīng)濟適用住房 1800 套、總建筑面積約 萬平方米，新建 (含回購 ) 廉租住房 360 套、總建筑面積約 萬平方米。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均財產(chǎn)性收入為 1332 元，比上年同期增長 ％，增幅在城鎮(zhèn)居民家庭總收入構(gòu)成中居首位，其中人均出租房屋收入 1222 元，增長 倍，拉動可支配收入增長 個百分點。因而需求量通常較 大，而莆田市區(qū)的中小戶型供應(yīng)量一直都很緊張、缺乏，雖然價格中多多少少存在著虛浮因素，但是租金上升趨勢明朗。新房遭遇銷售困局，炒房客的房子賣不出去，迫于壓力，紛紛轉(zhuǎn)售為租，雖然使得租賃市場房源增多，但其中以大戶型為主，這就使得房產(chǎn)租賃市場中大戶型的供應(yīng)量不斷增加，房源量增多，租客們挑選余地較大，供過于求導(dǎo)致大戶型租金持續(xù)下跌； 其二，中小戶型租金明顯上升。 市區(qū)單間 通常保持在每月 300元以上，小戶型套房則通常在 650元以上，且沒有任何家具，床鋪自帶。 新街口、步行街一帶 有裝修、有家具的套房一般在 2020－ 3000元 /月左右，個別單月房租達到 4000元以上。不過地域差異固然是一大因素，價格定位過高因素同樣不能忽略，不少人認(rèn)為當(dāng)今莆田的房租也存在泡沫，租金虛旺過高，明顯不合理。 還有一大因素就是地段及所處區(qū)域的 影響。綜合多種因素，除了登記客戶增多，房屋租賃價格也有所上揚。相比以往數(shù)月，近期內(nèi)登記的客戶量明顯增加，其中以學(xué)校附近需求及辦公需求為主。今年以來，無論是大中專畢業(yè)生，還是外來務(wù)工人員數(shù)量都相當(dāng)龐大，租賃需求有增無減。 莆田全市存量房交易情況示意2 8 . 9 12 7 . 2 42 0 . 1 2051015202530352 0 0 6 年上半年 2 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年交易面積（萬/ 平方米） 租賃市場機會凸顯 莆田房地產(chǎn)業(yè)近兩年取得了突飛猛進的發(fā)展，新房市場一度火熱異常，而隨著房產(chǎn)調(diào)控政策的作用影響，新房市場持續(xù)遇冷低迷，促使一部分原來打算買房的人暫緩購房，轉(zhuǎn)買為租，從而增加了不少的租房需求，需求旺拉動莆田房租上漲。從去年第四季度開始，莆田二手住宅交易量、二手居住用房成交量均呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢，這也反 映出莆田二手房市場受到房產(chǎn)新政等一系列國家宏觀調(diào)控措施的影響進入低谷。其中存量住房 萬㎡，同比下降 %，成交金額 25418 萬元，均價 1517 元 /㎡，比增 %。另外，莆田大部分是本區(qū)域的購房者，炒作的比例相對較少，和那些大城市相比，樓市發(fā)展的健康指數(shù)高、市場也比較 平穩(wěn)，因此，即使全國房價都要降，莆田本地樓市也不太可能降多少。 莆田全市商品房價格變化示意3582328731453061 308033762425 254530542
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