【正文】 —— 692 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鳳蓮苑小區(qū) 住宅 —— 132 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)常勝小區(qū) 居住 —— 324 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路北、東倉路西 （特靈空調(diào)廠地塊） 商業(yè)、住宅 ≤ 48500 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)常勝路東側(cè)、朝陽路南側(cè) （景瑞地塊） 住宅 ≤ 79000 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)花園街 12號 商業(yè)、住宅 ≤2 11600 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、常勝路西側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤3 5000 太倉市城廂鎮(zhèn)南郊新城區(qū)經(jīng)三、經(jīng)四路與支七路兩側(cè) 住宅 ≤2 16300 2022～ 2022年太倉市區(qū)范圍主要住宅用地供應(yīng)概況 截至 2022年 9月，太倉土地供應(yīng) 平方米 ，其中住宅用地面積為 方米 。 ?太倉整體土地供應(yīng)集中于東部開發(fā)區(qū)，而老城區(qū)供應(yīng)相對較小，且多為商業(yè)用地； ?地價創(chuàng)新高，位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的特靈空調(diào)廠地塊樓面地價 2272元/m2，而景瑞地塊為 2150元 /m2； ?從容積率來看，低密度物業(yè)未來供應(yīng)量較小； ?大規(guī)模土地出讓較少，新區(qū)目前僅有兩塊； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 上?；▓@ 曼氏銀洲花園 彩虹天下 上城國際 金谷府邸 奧森尚東 君悅豪庭 老城板塊 開發(fā)區(qū)板塊 蘇州西路 老城板塊 : 蘇州西路以南 東倉路以西 開發(fā)區(qū)板塊 : 東倉路以東 蘇州東路南北擴展區(qū)域 陸渡板塊： 沿江高速以東，以中市路為核心，與新區(qū)板塊緊密相連； 東倉路 陸渡板塊 華源上海城 錦繡新城 高爾夫湖濱花園 景瑞地塊 白云渡公寓 宗地 太倉區(qū)域市場構(gòu)成 五洋廣場 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉區(qū)域市場構(gòu)成 板塊市場特征 ?人民公園、汽車站，老居住區(qū)是區(qū)域居住的亮點； ?生活機能設(shè)施相對完善，人流比較充沛 。 ?受傳統(tǒng)居住觀念的影響，居民對本區(qū)域的有一定的認(rèn)同度； ?隨著城市布局的改善及功能性的加強，區(qū)域內(nèi)部交通體系逐步改善； ?區(qū)域項目較多，但單個量體較小，主要是由于受制于土地資源的稀缺性 。 ?不少別墅、高檔公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品類型也更趨向高檔化 。 ?區(qū)域土地供應(yīng)量大； 從板快市場特征、發(fā)展趨勢來看 ?規(guī)劃向東，隨著開發(fā)區(qū)板塊發(fā)展逐漸成熟，市場接受度也愈發(fā)提高，為未來太倉居民購房臵業(yè)的首先區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅? ?從板塊競合關(guān)系來看，未來開發(fā)區(qū)內(nèi)供應(yīng)體量較大，板塊內(nèi)競爭遠大于板塊間競爭； 陸渡板塊特征描述 ?商品房市場剛剛起步，市場發(fā)展更多的是依賴新區(qū)的輻射，而本地購買力相對較弱； ?區(qū)域供應(yīng)量較少，目前在售的僅有奧森尚東項目，公寓價格 3900元 /m2； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 市場概況 太倉公寓市場分析 板塊劃分 項目名稱 產(chǎn)品類型 開盤時間 總量體 （萬 M2） 銷售率 開發(fā)區(qū)板塊 高爾夫湖濱 花苑 小高層、高層 2022年 1月 18 95% 錦繡新城 多層、小高層、高層 2022年 8月 75 40% 華源上海城 多層、小高層、高層 2022年 1月 40 51% 寶龍城市廣場 高層，小高層、多層 2022年 8月 30 98% 景瑞地塊 高層 未開盤 （公寓） / 老城區(qū)板塊 五洋廣場 高層 2022年 9月 （公寓） 40％ 上城國際 小高層 2022年 75％ 曼氏銀洲花園 多層、小高層、高層 2022年 7月 8 70% 上?；▓@ 小高層 2022年 6月 9 95% 君悅豪庭 小高層 2022年 1月 6 90% 金谷府邸 高層，小高層、多層 2022年 11月 11 97% 陸渡板塊 奧森尚東 小高層 （ 9層電梯洋房） 2022年 4月 70％ (公寓 ) ?公寓產(chǎn)品以小高層、高層為主，項目大多 04～ 05年推出，目前位于銷售的尾期 ?開發(fā)區(qū)目前在售項目后繼可售體量約 70萬平米 ?從后繼可售量的產(chǎn)品來看，產(chǎn)品大多同質(zhì)化； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 戶型面積分析 項目名稱 主力戶型面積 （平方米） 高爾夫湖濱 花苑 公寓： 190250 （尾期銷售） 錦繡新城 3Ｒ： 125150 2Ｒ： 97100 華源上海城 3Ｒ： 120147 2Ｒ： 88105 景瑞項目 （套均面積） 上城國際 2R： 92 3R： 123131 LOFT： 4298 五洋廣場 1R： 5060 2R： 90 3R： 118130 上?；▓@ 3Ｒ： 140160 4Ｒ： 170180 君悅豪庭 3Ｒ： 140160 金谷府邸 3Ｒ： 132140 2Ｒ： 125130 奧森尚東 2R： 98 3R： 118122 曼氏銀洲花園 2Ｒ： 122 3Ｒ： 150170 從戶型面積來看： 目前太倉在售項目的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟型的小戶型的趨勢愈發(fā)明顯；主力供應(yīng)為 80100m2兩房 及110120m2三房 ；但大多無太大兩點，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭將明顯加??； 太倉公寓市場分析 ?太倉在售項目的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟型的小戶型的趨勢明顯； ?產(chǎn)品趨向于同質(zhì)化競爭； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 價格分析 主要在售項目價格分析 新區(qū)板快價格 老城區(qū)板快價格 從板快價格來看，目前開發(fā)區(qū)普通公寓價格在 45005500元／平方米，老城區(qū)板快由于在生活配套上更為成熟，目前普通公寓的價格在 55006500元／平方米． 太倉公寓市場分析 從價格來看，新區(qū)在區(qū)域配套逐步完善，同時區(qū)域土地價格不斷上漲的情況下，其價格未來上升趨勢明顯，但由于區(qū)域大盤積聚，同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)量較大，因此短期內(nèi)價格體系不會有較大突破； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 總價分析 太倉公寓市場分析 ?從競爭個案總價區(qū)間來看，1R集中在 26～ 37萬； 2R集中在 44～ 53萬； 3R集中在 56～75萬； 1R 2R 3R 從目前競爭個案總價來看，前期 60萬以上的改善類住宅供應(yīng)體量較大，而 35～ 60萬之間的首次臵業(yè)類客戶近期才逐漸放量； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉公寓市場分析 戶型面積去化分析 項目 主力戶型面積 已推產(chǎn)品去化率 錦繡新城 2Ｒ： 97100 70％ 3Ｒ： 125150 40％ 奧森尚東 2Ｒ： 98 80％ 3Ｒ： 118122 60％ 五洋廣場 1R： 5060 30％ 2R： 90 50％ 3R： 118130 95％ 上城國際 LOFT： 4298 60％ 2R： 92 90％ 3R： 123131 80％ 新區(qū)主要在售項目戶型面積去化情況 ?從居住習(xí)慣上看，當(dāng)?shù)鼐用衿毡槠么竺娣e戶型 120130平方米為市場主力需求戶型 ?從近期的銷售速度來看，2R的去化速度快于 3R ?中低收入階層對中小戶型的需求日益增加 市場偏好主力為大戶型，同時對中小面積住宅需求明顯增加，公寓戶型面積應(yīng)在追求舒適度的情況下，合理的控制總價，更能迎合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨? 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉公寓市場分析 客戶分析 板塊 主力 /輔助 客戶類型 客戶描述 老城區(qū)板塊 主力 中高收入的老城區(qū)的居民 具有老城居住情節(jié)，對周邊生活配套考慮較多 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 為子女購臵婚房、小孩讀書方便、身份象征、投資 輔助 以上海為主的少量外地客戶 投資、工作需要 開發(fā)區(qū)板塊 主力 市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主、企業(yè)高管等高收入階層 高品質(zhì)產(chǎn)品吸引其過來購買，改善居住條件，提升居住品質(zhì)，房子是其身份地位的象征 市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工薪階層類中等收入階層、動遷遷客戶 婚房需求、首次臵業(yè)需求、為子女購房、為小孩讀書方便購房、投資等 輔助 部分上海投資客戶 投資、工作需要 小部分太倉及附近區(qū)域 工作臺灣、日韓客戶 方便工作、投資 陸渡板塊 主力 陸渡當(dāng)?shù)貐^(qū)域客群為主，以首 次臵業(yè)需求為主 婚房、首次臵業(yè)需求 輔助 當(dāng)?shù)夭糠之a(chǎn)業(yè)人口 自主，復(fù)合部分投資，需求小面積戶型 ?開發(fā)區(qū)客戶以改善居住型為主的復(fù)合性投資需求向首次臵業(yè)的自住需求逐漸過渡； ?隨著開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套等的不斷發(fā)展，工作在附近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶以及上海投資客對開發(fā)區(qū)的臵業(yè)認(rèn)可度逐漸提高； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 太倉公寓市場分析 市場總結(jié) ?住宅市場以 110120平方米 3R及 8090平米 2R為主，市場偏好主力 由大戶型逐漸過渡為經(jīng)濟型 2R、 3R； ?整體市場價格差別不大，集中在 45006500元 /平方米，由于新區(qū)公寓的供應(yīng)體量較大，短期內(nèi)價格體系很難有所突破； ?新區(qū)市場在售項目后期供應(yīng)量接近 70萬平方米 ，但從產(chǎn)品來看， 目前可售和預(yù)推項目大多同質(zhì)化，缺乏差異性，且均往經(jīng)濟型產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。 ?位于陸渡的奧森尚東，雙拼別墅 7000元 /平方米，獨棟別墅 8500元 /平方米。 從銷售速度來看： ?高爾夫湖濱花園，別墅月均去化 710套 ， 其他項目規(guī)模偏小，月均去化在 35套 。對本項目而言，價差導(dǎo)入性較為明顯； 精準(zhǔn)的 區(qū)域客戶 太倉市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 —— 老城區(qū)及開發(fā)區(qū)土地資源愈發(fā)稀缺，導(dǎo)致太倉市區(qū)客源外流；主要考慮的是婚房、子女入學(xué)，工作便利等方面； 擴大的客戶面 從以上 4種不同的客戶導(dǎo)入，推導(dǎo)出客群的定位策略： 周邊高新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的中高端客群，太倉外向型經(jīng)濟發(fā)達，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展力強，同時太倉城市化率不斷提高，使得這部分客群成為本案的主力客群； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 私營業(yè)主 外商高管 政府官員 外資企業(yè)高級白領(lǐng)、 企事業(yè)中層 公務(wù)員、政府職員、小規(guī)模私營業(yè)主 普通購買群體 購買目的－－以居住為主 客戶來源－－以當(dāng)?shù)貐^(qū)域客為主，周邊城鎮(zhèn)及上海、蘇州等 城市為補充 客戶基本特征描述 中高端客戶 中端客戶 主力購買群體 本案客戶界定 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 主力客戶：新區(qū)及老城區(qū)的當(dāng)?shù)乜驮? 65% 在新區(qū)或老城區(qū)工作的公司白領(lǐng) : 公司普通白領(lǐng)：年齡 2530歲 家庭結(jié)構(gòu)：二人世界 45% 以婚房“首次臵業(yè)”為主，擁有穩(wěn)定的收入。 在新區(qū)工作的外地人（新太倉人） 年齡 2530歲 家庭結(jié)構(gòu)：單身 /二人世界 20％ 新區(qū)經(jīng)商的私營業(yè)主，這部分客戶一般就夫婦二人在太倉打拼，由于總價的限制，選擇兩房居多； 其次，附近擁有多個園區(qū)，在園區(qū)工作的外地來太倉的年青人及新婚夫婦在太倉首次臵業(yè)，關(guān)注總價因此青睞小面積一房及兩房。普遍關(guān)注小區(qū)配套設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施及交通出行。 一般三口之家傾向于 100120㎡ 的小三房，三代同堂則更為關(guān)注 130㎡ 以上的大三房或是復(fù)式房源。對本項目而言，價差導(dǎo)入性較為明顯； 當(dāng)?shù)毓局袑庸芾砣藛T： 30歲左右 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 一般家庭結(jié)構(gòu)為三口之家，有一定文化層次、事業(yè)小有成就擁有一定積蓄，平時關(guān)注理財投資；對于項目品質(zhì)有一定要求，關(guān)注小區(qū)周邊的教育配套。傾向于 110㎡ 140㎡ 的三房。 商業(yè) 目前市場供應(yīng)過剩，但未來看好，等待時機； 公寓 總價較低，可自住可投資，市場主流產(chǎn)品； 具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項目標(biāo)桿價值。 成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項目資金的主要來源。 需要不斷投入以增強其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為現(xiàn)金牛產(chǎn)品。 產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。 ?，且空間可塑性強， 2房可變 3房； E1戶型二房 可以做成一個房間， 2房變 3房 戶型建議 高層 TONWHOUSE 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 8m2挑高入戶花園 大面積附加陽臺 戶型建議 高層 TONWHOUSE 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?公建化的外立面 —— 簡潔的外立面效果，塑造品質(zhì)感； ?以功能為本，形式的節(jié)奏、韻律、比例、尺度與協(xié)調(diào)跟著功能走，在成本控制下，去創(chuàng)新建筑形式美