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某商業(yè)地塊策劃提案-閱讀頁

2025-02-15 15:35本頁面
  

【正文】 自然光,這既 可節(jié)約能源,又能使建筑與自然的完美融合,彰顯生態(tài)性。 ● 商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議: 作為一個國際化購物中心,商品的質(zhì)量、檔次、品牌等都 需要與國際接軌,因此項目必須擁有世界頂級品牌作為支 撐。 ● 購物中心經(jīng)營理念和服務(wù)態(tài)度: 一個好的購物中心,其經(jīng)營理念和服務(wù)態(tài)度往往能夠為消 費者帶來愉悅和感動的體驗,還可根據(jù)顧客的不同需求進 行服務(wù)的延伸。如:專為行蹤 不便的顧客而設(shè)置障礙通道以及家庭保姆式服務(wù);為嬰兒 提供嬰兒車以及家庭式保姆服務(wù);在顧客購物不方便攜帶 時,服務(wù)人員可幫助顧客送至車庫或直接送貨上門;可以 替顧客泊車、照看小孩等。因此,我們將著重從以上幾個方面給與相關(guān)合理性建 議: ●服務(wù)管家: 由于嘉得集團擁有自己的合資公司 —— 雅詩閣服務(wù)公寓信 托,在業(yè)界擁有良好的品牌和自己系統(tǒng)的管理模式,因此 在服務(wù)管家上我們主要以雅詩閣服務(wù)公寓信托管理模式為 主。所以 …… 我們建議: 基于“住宅商禁”政策和中小企業(yè)辦公需求,既提供商務(wù)居 住服務(wù),又提供商務(wù)辦公服務(wù),以解決杭州中小性企業(yè)的 辦公需求;提供可滿足職業(yè)經(jīng)理人高層商務(wù)會晤需求的服 務(wù);定期組織舉行烹飪學習班,教導公寓女主任如何烹飪 各種美食物;設(shè)置寵物托管所和寵物醫(yī)院,為公寓主任照 顧寵物等。 所以,我們建議:品牌空 調(diào)、電視機、洗衣機、冰箱等大件配套是最基本的,然 而小配套才能體現(xiàn)服務(wù)性公寓的無微不至,包括電燙 斗、果盤、勺子、刀叉,甚至小到棉簽、創(chuàng)可貼、別針 等,所有的這些服務(wù)性公寓都能給你提供,讓你有居家 的感覺。國外頂級的酒店式公寓,除了五星 級標準,裝修非常豪華之外,其酒店客房通常分一居 室、二居室、三居室、四居室和頂級閣樓,面積從 45平 方米到 200平方米不等。 因此 …… 作為一個與國際接軌的項目,在戶型的配比上也應(yīng)該與國 際上商務(wù)接軌,配比不同面積和戶型,迎合不同的商務(wù)人 士的需求。 第四部分 市場運作策略 整體項目的市場運作策略 由于項目是一個集辦公樓、商場、五星級酒店和服務(wù)性公 寓于一體的綜合性商業(yè)項目,各類物業(yè)類型針對的客戶群 體不同,進入市場的先后順序有別。本項目作 為一個長線投資型項目,我們認為其首先遇到的難點在于 寫字樓和服務(wù)性公寓。 所以,我們建議:本項目 應(yīng)繼續(xù)沿襲新加坡、上?!皝砀J俊背晒Φ慕?jīng)營模式,將其 產(chǎn)權(quán)自己持有,并統(tǒng)一經(jīng)營,從而促進錢江新城核心區(qū)塊 的繁榮。關(guān)鍵在于培育和引導消費 者的消費習慣,即將之前的“武林商圈”、“西湖時代”的部 分客源引導到錢江新城來,這不僅需要政府行為的的協(xié) 助,還需要各商場充分挖掘自身優(yōu)勢和亮點,共同鑄就 “錢江新時代”。而針對杭州 每年 40萬平方米的需求量,杭州寫字樓將面臨激烈的競 爭。因此,為吸引客戶,本項目寫字樓應(yīng)提出自己 新潮概念,如生態(tài)寫字樓、 24小時寫字樓、生活性寫字樓 等,以個性化贏得客戶青睞。 針對服務(wù)性公寓 杭州酒店式公寓行情一路看好,據(jù)不完全統(tǒng)計,目前杭州 市中心內(nèi)已開發(fā)或在銷售的酒店式公寓就有 10個左右;錢江新城一帶規(guī)劃建設(shè)的純酒店式公寓或帶酒店式公寓的綜合性項目也有 10個左右,加上拱墅、濱江、下沙等地,均不乏同類物業(yè)的開發(fā),因此未來酒店式公寓競爭相當激 烈。而作為一種長線投資的物業(yè),雖然其資金回報速度會 慢一點,但從長遠來看,這確實是一個能夠促進企業(yè)資產(chǎn) 增值的企業(yè)投資模式。 所以,我們建議:本項目酒店式公寓 可由投資商統(tǒng)一持有,統(tǒng)一出租,統(tǒng)一管理;或可考慮將 一半的面積分割出售,自己持有一半產(chǎn)權(quán),在管理經(jīng)營上 由詩雅閣統(tǒng)一運營。因為,如果將整幢酒店式公寓分割成小面 積進行出售,雖然有利于回籠資金,但是卻不利于管理, 甚至會影響到管理的質(zhì)量。 市場定位 市場區(qū)域定位 一般來說,對于一個建筑面積在 5萬方左右的商場,有 15 萬左右的人就能夠支撐起來。作為 白領(lǐng)、商務(wù)一族,這些人的消費能力非常強。 這些人足可以撐起錢江新城核心區(qū)的消費。 目標客戶群體定位 作為一個綜合性商業(yè)項目,各物業(yè)針對的客戶群體不同。所以,在整體項目客戶群的定位 上既區(qū)別一般住宅項目,又與一般出售型商業(yè)項目不同。以上 我們提到,錢江新城大約有一半以上的寫字樓由知名入駐 企業(yè)作為企業(yè)總部自用,一半左右的寫字樓用于開發(fā)商統(tǒng) 一租售。 ●五星級賓館 由于錢江新城內(nèi)眾多五星級酒店的興建,區(qū)域市場競爭激 烈。誰贏得整個杭州市場,誰就將在未來的競爭 中勝出。 ●購物中心 隨著周邊高檔公寓的興建、錢江新城商務(wù)區(qū)的營造,各種 商業(yè)氛圍、居住氛圍和文化氛圍日趨成熟,輻射的范圍從 錢江新城核心區(qū)不斷向外擴展,逐漸形成了城東 CBD商 圈。 ●服務(wù)性公寓 從杭州的酒店式公寓情況來看,是否擁有絕佳的地段成為 客戶選擇的首要標準。由于本 項目服務(wù)性公寓位于錢江新城核心區(qū)域, 因此本項目的客 戶來源主要是駐杭企業(yè)的高級白領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人以及其他 高級管理人員等。因此,本項目無 論是寫字樓、商場、酒店,還是服務(wù)性公寓,將由持有方 自主管理、租賃和經(jīng)營,基本不存在著將各單體物業(yè)面積 分割出售的情況,而是以租賃為主。 項目推廣手段 以上我們已經(jīng)提到項目的整體推廣策略主要以招商和招租 的形式,這是針對項目本身特點而提出來的。考慮上“商業(yè)先行”的開發(fā)思路,結(jié)合錢江新城現(xiàn)階段 的政府招商行為,實行項目的“全球同步招商”,并充分利 用本公司在東南亞地區(qū)的影響力和優(yōu)勢資源,引進一些高質(zhì)量品牌,以提高項目的知名度和拔高項目的整體形象。 組織專題活動 利用商業(yè)購物中心開業(yè),或其他工程節(jié)點,制定系列優(yōu) 惠政策,組織大型招商活動、開業(yè)名品 SHOW等。 媒介選擇與應(yīng)用 戶外媒介 ●城市路牌:應(yīng)用于杭州主要城市交通要道,引起區(qū)域市 場廣泛的關(guān)注。 電子傳媒 ●電視:主要通過項目事件的專題報道(如項目奠基、開 工、招商、開業(yè)等),引起區(qū)域市場的廣泛關(guān)注。 ●樓宇電視:主要通過長三角地區(qū)城市的高檔寫字樓、高檔 會所內(nèi)的樓宇電視傳媒,引起目標客戶的廣泛關(guān)注。 ● DM:主要放置長三角各大城市的星級酒店、高檔會所、 機場等公共場所(中英文對譯)。 宣傳印刷品 包括項目樓市、折頁、戶型冊等(中英文對譯)。 第一期:商業(yè)購物中心部分,并將于 2023年建成開業(yè) 該階段主要處于項目推廣的鋪墊期和引爆期,即主要通過 前期 IV系統(tǒng)的設(shè)計和應(yīng)用,并逐步構(gòu)建起項目整體推廣系 統(tǒng)。 第二期:服務(wù)性公寓和寫字樓部分,預將于 2023年完成建設(shè)。 第三期:五星級酒店部分,預將于 2023年完成建設(shè) 該階段為項目整體推廣的持續(xù)期和收尾期,這一階段主 要通過前期購物中心的開業(yè),寫字樓和服務(wù)性公寓的投 入使用以及錢江新城核心區(qū)塊的日益成熟氛圍,以酒店 式公寓的開工、開盤、結(jié)頂和入住為契合點,組合各種 媒介展開宣傳推廣,加深和鞏固項目整體的知名度,全 面拔高項目的整體形象。 , February 24, 2023 ? 雨中黃葉樹,燈下白頭人。 :35:0605:35Feb2324Feb23 ? 1故人江海別,幾度隔山川。 :35:0605:35:06February 24, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā),舊國見青山。 。 2023年 2月 24日星期五 5時 35分 6秒 05:35:0624 February 2023 ? 1做前,能夠環(huán)視四周;做時,你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 24, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果,但是不努力卻什么改變也沒有。 :35:0605:35Feb2324Feb23 ? 1世間成事,不求其絕對圓滿,留一份不足,可得無限完美。 :35:0605:35:06February 24, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 2月 24日星期五 5時 35分 6秒 05:35:0624 February 2023 ? 1空山新雨后,天氣晚來秋。 , February 24, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :35:0605:35Feb2324Feb23 ? 1越是無能的人,越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力,自勝者強。 2023年 2月 24日星期五 上午 5時 35分 6秒 05:35: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 24日星期五 5時 35分 6秒 05:35:0624 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰,也仍要
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