【正文】 ，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。 2022/5/24 86 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行，可以通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)、報(bào)紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會(huì)等靈活多樣的方式。 2022/5/24 87 三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運(yùn)營(yíng) 推廣策劃運(yùn)營(yíng) 2022/5/24 88 思路決定出路 目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來(lái)， 許多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作理念，往往只重選址和招商 但輕布局和開(kāi)業(yè)。 盡管商場(chǎng)選址好卻回報(bào)差，招商火爆、炒作轟動(dòng)，開(kāi)業(yè) 卻很冷清，往往賺了樓市（或?qū)懽謽牵﹨s虧了商場(chǎng)。 俗話說(shuō)“三軍未動(dòng)，糧草先行”，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項(xiàng)目未動(dòng) 策劃先行。 2022/5/24 91 ? 整體布局事關(guān)開(kāi)發(fā)成敗 ? 商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時(shí)理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。 重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。 2022/5/24 93 ? 目前國(guó)內(nèi)約有 70％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是因?yàn)檎w布局先天不足造成失誤或失敗的 ? 整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成敗，絕非危言聳聽(tīng)！ 2022/5/24 94 ?招商成功不等于萬(wàn)事成功 不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的重中之重就是招商。 2022/5/24 95 ? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以經(jīng)營(yíng)效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。 ? 有的開(kāi)發(fā)商招商時(shí)只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤(pán)統(tǒng)籌規(guī)劃。 ? 只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢(shì)必會(huì)埋下重重隱患。 2022/5/24 97 ?商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)需要好策略 ?開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，招商成功后， ?只要通知客戶按時(shí)開(kāi)業(yè)就是了， ?卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)需 ?要好策略，缺乏營(yíng)造一個(gè)熱鬧興 ?旺的商業(yè)氛圍的能力。 2022/5/24 98 開(kāi)業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)， 急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。 2022/5/24 99 ? 商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì) 商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，有人比喻說(shuō)：“住宅地產(chǎn)是小學(xué)生； 商務(wù)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、度假村是中學(xué)生；商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。 商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個(gè)既有聯(lián)系又運(yùn)作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷(xiāo)售論 回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)論成敗。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得天下， ?妒人才者失天下。 2022/5/24 101 從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看， 高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。 不斷優(yōu)化整合各類(lèi)商業(yè)資源，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營(yíng) 商環(huán)境以利早日促旺商場(chǎng)，吸引更多客戶到來(lái)，落地生根開(kāi)花結(jié)果，實(shí) 現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者共贏目的。 表面看來(lái)，這似乎降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上卻仍是沿用住宅模式搞開(kāi)發(fā)，高價(jià)炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。 2022/5/24 104 訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥 2022/5/24 105 綜觀國(guó)內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或?qū)＜?，原?lái)都是主要從事房地產(chǎn)策劃的， 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可說(shuō)是半路出家。 如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無(wú)成功開(kāi)發(fā)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或?qū)＜? 那么商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成紙上談兵的實(shí)驗(yàn)室。 商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵 2022/5/24 106 ?增強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí) 針對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷阱和誤區(qū)無(wú)處不在的現(xiàn)象，高回報(bào)誘惑之下潛在 的高風(fēng)險(xiǎn)。 2022/5/24 107 ?四、遵循商業(yè)量化原則 ?商業(yè)是一個(gè)量化的行業(yè)，是需要有量化的 ?購(gòu)買(mǎi)能力，所以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，特別是 ?大型綜合商業(yè)、商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)也必須是 ?一個(gè)量化的過(guò)程，而量化是通過(guò)商業(yè)規(guī)劃 ?來(lái)完成的。 ?消費(fèi)需求在數(shù)量上及業(yè)態(tài)上一旦確定，應(yīng)依照客觀的需求量， ?量體裁衣地規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施。 2022/5/24 110 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求 商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。 ?具有特色高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者， ?但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的 ?吸引力將逐步減弱。 目前國(guó)內(nèi)部分城市政府對(duì)商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃及管理尚未達(dá)到一個(gè)合理 及有力的程度，因而此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。 2022/5/24 114 體現(xiàn)實(shí)施的可行性 2022/5/24 115 這需要一個(gè)有綜合專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)完成 首先，他們應(yīng)該非常了解市場(chǎng)，了解消費(fèi)者，了解商業(yè) 特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大 型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過(guò)建議 的規(guī)劃方案力爭(zhēng)最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商、管理工作， 最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營(yíng)，以最 大程度地保證投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ?為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重 ?建、改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對(duì)商業(yè)客戶的了解， ?并通過(guò)預(yù)招商工作，力爭(zhēng)相對(duì)準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積 ?及相關(guān)建筑要求。 無(wú)序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對(duì)主要商業(yè)的招商難度， 由此而產(chǎn)生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運(yùn)營(yíng)。 ? 商業(yè)設(shè)施的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對(duì)整個(gè)商業(yè)中心及投資人都會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 同時(shí)只有考慮到商業(yè)的量化性，才可以正確加以開(kāi)發(fā)及管理，最大可能地回避 風(fēng)險(xiǎn)，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長(zhǎng)期盈利。 目前國(guó)外大量的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)及基金都在準(zhǔn)備或開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，由 于他們有長(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)規(guī)劃水平、店鋪甄別水平及商 業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報(bào)安全性、穩(wěn)定性及增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。 由此可見(jiàn)，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關(guān)重要的作用。 2022/5/24 124 一、先策劃后設(shè)計(jì)策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì) 2022/5/24 125 專(zhuān)業(yè)策劃顧問(wèn) 根據(jù)業(yè)態(tài)特點(diǎn)和操作方法 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 很多主力店找機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估 投資要謹(jǐn)慎顧問(wèn)中介機(jī)構(gòu) 2022/5/24 126 先策劃后設(shè)計(jì)規(guī)避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) 利用專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)期市場(chǎng)分析 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 與商家先溝通 市場(chǎng)信譽(yù)保障 2022/5/24 127 二、注重各單位空間的個(gè)性 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃，不應(yīng)只是概念問(wèn)題。 2022/5/24 128 三、人性化設(shè)計(jì)尺度 設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)平易近人 這樣才能吸引人流 要讓顧客感覺(jué)舒服 讓消費(fèi)者體驗(yàn)親切 2022/5/24 129 四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗 地方文化有差異 設(shè)計(jì)規(guī)劃要了解 當(dāng)?shù)匚幕筒町? 因地制宜入鄉(xiāng)隨俗 2022/5/24 130 五、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性 ? 商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)氣派 ? 很多內(nèi)部空間設(shè)計(jì) ? 卻普遍缺乏人情味 ? 環(huán)境設(shè)計(jì)不很理想 ? 感覺(jué)象是個(gè)大迷宮 2022/5/24 131 積極利用色彩營(yíng)造氣氛 （ 1）暖色系類(lèi)激發(fā)夠欲望 暖色系的深色，是造成興奮感的元素之一 能使賣(mài)場(chǎng)顯得熱鬧，刺激顧客的興奮感，使其快速購(gòu)物。 （ 3）色彩搭配需適當(dāng) 根據(jù)顧客特點(diǎn)和場(chǎng)所氣氛，合理安排色彩使用。 天時(shí)是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的時(shí)令性的把握； 人和是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷(xiāo)手段、廣告宣傳等方面。 店址選擇適當(dāng)，占有地利之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。 ?商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的 ?戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè) ?效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。 城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流， 近年來(lái)， 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起， SHOPPING MALL、 商業(yè)街、購(gòu)物村、購(gòu)物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北， 規(guī)模從幾萬(wàn)平方米發(fā) 展到幾十萬(wàn)平方米， 從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到 由多棟建筑構(gòu)成的組團(tuán)式建筑群落。 ?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位 ?還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性 ?商業(yè)屬性是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本點(diǎn) ?貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì) ?建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。 ?本環(huán)節(jié)主要是 ?通過(guò)市調(diào)對(duì)項(xiàng)目 ?進(jìn)行可行性分析 ?確定項(xiàng)目定位 ?業(yè)態(tài)及功能設(shè)定 ?主力店位置 ?技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析 ?是本階段的基礎(chǔ)工作 ?確定定位 ?業(yè)態(tài)及功能設(shè)定 ?是本階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項(xiàng)目進(jìn)行 投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目 立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這 就需要嚴(yán) 格規(guī)范項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究報(bào)告的審批 制度，確?？尚行匝芯繄?bào)告的質(zhì)量和足夠的 深度。 2022/5/24 140 ?定位是項(xiàng)目入市的第一步， ?是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的第二個(gè)環(huán)節(jié) 。 這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性 定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。 城市未來(lái)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)。 商業(yè)功能的通用性設(shè)計(jì)， 不可按照某一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu) 的個(gè)性需求設(shè)計(jì)。 相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的基本完成 在項(xiàng)目建設(shè)和招商、營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中 方案需要局部調(diào)整和完善，需要專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)配合以提供保障。 2022/5/24 145 主要設(shè)計(jì)內(nèi)容有三個(gè)方面： ?服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、 ?導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、 ?店鋪及專(zhuān)柜 ?專(zhuān)賣(mài)店形象設(shè)計(jì)。 ?導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)： ?標(biāo)識(shí)、 ?指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、 ?促銷(xiāo)空間設(shè)計(jì)、 ?廣告位設(shè)計(jì)、 ?櫥窗設(shè)計(jì)、 ?花車(chē)設(shè)計(jì)。 2022/5/24 147 ?每個(gè)體系設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容如下： 組織體系設(shè)計(jì)：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。 流程體系設(shè)計(jì)：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。 2022/5/24 149 同時(shí)在規(guī)劃 品牌落位時(shí)， 科學(xué)利用房屋 不同區(qū)域的商業(yè)價(jià)值， 把握品牌之間不同形象、 價(jià)位、色彩、 風(fēng)格等協(xié)調(diào)過(guò)度。 ?此計(jì)劃包括三個(gè)方面： 其一，理想 的目標(biāo)品牌計(jì)劃； 其二，目標(biāo)品牌退換計(jì)劃； 其三、應(yīng)急品牌計(jì)劃。 ?商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于住宅地產(chǎn)的使用屬性，需要專(zhuān)業(yè)人士來(lái)把握 ?其建筑的商業(yè)屬性，并進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣才能保證項(xiàng)目商業(yè)價(jià) ?值的