【正文】 。在建設(shè)過程 中 嚴(yán)格 控制工程成本和管理成本。 ? 低開高走的價(jià)格策略，通過先期品牌美譽(yù)度、客戶忠誠度的培養(yǎng)，為后期產(chǎn)品營造價(jià)值持續(xù)攀升局面，逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤。經(jīng)過初步測(cè)算： 高層占地為 ，體量為 ㎡ 洋房占地為 ，體量為 ㎡ 營銷策略 ? 通過規(guī)?；鐓^(qū)、低密度原生洋房產(chǎn)品推向市場，迅速建立區(qū)域高品質(zhì)樓盤形象。 客戶購房需求匯總表 客戶購房關(guān)注點(diǎn)排序 1價(jià)格、 2地段、 3開發(fā)商 品牌、 4配套、 5環(huán)境 、 6戶型 面積 、 物業(yè) 總價(jià)可承受區(qū)間 50 萬以下 %； 5080 萬元 %； 80100 萬以上占 %； 100150 萬占 % 園林景觀要求及偏好 （標(biāo)明客戶對(duì)園林景觀的基本要求和偏好） 車位需求 1:1 樓型偏好 三居室和兩居室為主，兩種戶型占了 %。 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 27 第二部分： 項(xiàng)目 產(chǎn)品定位 一、項(xiàng)目開發(fā) 定位 項(xiàng)目主題及開發(fā)理念 科技新城 ?原生宅邸 項(xiàng)目檔次定位 ? 主題定位：生態(tài)城邦，原生宅邸 ? 建筑風(fēng)格：洋房為中式風(fēng)格，高層為新古典主義建筑風(fēng)格 ? 景觀建議：現(xiàn)代中式園林 客戶定位 ? 家有子女就讀于大學(xué)城方便子女讀書的自住客戶 ? 由高校入駐的上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生的自住客戶 。 二類客戶：大學(xué)城周邊區(qū)域改善置業(yè)的中高收入群體，區(qū)域內(nèi)就讀的學(xué)生家庭、公務(wù)員和 高校入駐的上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生的自住客戶，如研究所、出本社的教師、白領(lǐng)等。 在產(chǎn)品裝修方面，可以選擇高層中小戶型精裝修，減少二次施工，節(jié)約時(shí)間成本，提高投資者的回報(bào)率，聯(lián)排、別墅等豪華型住宅以毛坯房交付，高端產(chǎn)品客戶更偏向于根據(jù)自己的個(gè)人喜好進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修。 房價(jià)、區(qū)位、開發(fā)商信譽(yù)實(shí)力、配套設(shè)施排在優(yōu)先考慮因素前 4 位，因此在價(jià)格定位與策略上可以考慮低開高走。 消費(fèi)能力上，消費(fèi)者能承受的房價(jià)水平基本與大學(xué)城區(qū)域內(nèi)住宅銷售價(jià)格吻合。 在購房優(yōu)先考慮因素中，房價(jià)和區(qū)位是最為關(guān)注的，其次為開發(fā)商的重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 25 信譽(yù)和實(shí)力。 對(duì)房屋面積的基本要求中， 7090 平米的占了 %， 90110 平米的占了 %，需求主要集中在中小戶型的選擇上， 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 24 能承受總價(jià)區(qū)間在 50 萬以下占 %， 5080 萬元占 %， 80100萬以上占 %， 100150 萬占 %，能承受 150 萬以上總 價(jià)的急劇減少，也從側(cè)面說明 150 萬比較敏感的價(jià)格線。 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 22 個(gè)人年收入以 510 萬為主，占了總數(shù)的 %，其次是 35 萬 22%和1020 萬占了 %， 20 萬以上也占了 %。總體上看，市場對(duì)中小 戶型 需求較大。高學(xué)歷人群的消費(fèi)心理對(duì)地位的體現(xiàn)和精神的享受較為看重。說明房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主力構(gòu)成為年輕人與中年人兩部分。 購房計(jì)劃 來自網(wǎng)絡(luò)投票調(diào)查 2020 年之前打算購房的比例占了調(diào)查人數(shù) %。 （ 2）限制條件 自身規(guī)劃條件限制 容積率拆分；限高；市政管網(wǎng)裝入速度等 外部市政條件限制 園區(qū)內(nèi)道路、市政配套的規(guī)劃與建設(shè)進(jìn)度 地塊北側(cè) 狀況 東側(cè)西看地塊全貌 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 20 （ 3）項(xiàng)目 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì)（ s） 劣勢(shì)（ w） ? 原生態(tài)景觀資源； ? 原生地形地貌； ? 容積率拆分后能夠形成的品質(zhì)化產(chǎn)品； ? 開發(fā)商品牌實(shí)力； ? 緊鄰重大校區(qū)； ? 周邊區(qū)域配套不成熟、交通不便； ? 市政配套竣工時(shí)間滯后，市政路網(wǎng)開工時(shí)間滯后； ? 客戶 地塊認(rèn)知度不夠 ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，現(xiàn)有條件不容易形成持續(xù)的客群 機(jī)會(huì)（ 0） 威脅（ t） ? 城市西進(jìn)利好發(fā)展方向； ? 區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目已樹立價(jià)格標(biāo)桿； ? 區(qū)域規(guī)劃的功能定位提升； ? 區(qū)域未來規(guī)劃交通通達(dá)便利； ? 目前市場中高端客群的競爭壓力； ? 目前市場中產(chǎn)品的標(biāo)竿已樹立，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化優(yōu)勢(shì)； ? 區(qū)域內(nèi)客戶無法支撐本地塊的高檔次定位 市場消費(fèi)群體細(xì)分 （ 1）可能目標(biāo)消費(fèi)群體圈定。 區(qū)位環(huán)境 該地塊 東面緊臨重慶大學(xué)， 離主城區(qū) 30分鐘車程，距江北國際機(jī)場約 40 分鐘車程，輕重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 19 軌 1號(hào)線 大學(xué)城站距離地塊 3公里 。地塊屬于重慶市典型的淺丘地形，場地極不平整，地勢(shì)大致東高西低、北高南低，地塊長度約 680米，寬 約 670米 。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展良好，周邊樓盤近一年價(jià)格漲幅均在 14%以上。 （ 3）、區(qū)域潛在項(xiàng)目研究 未來潛在供應(yīng)推算 2020 2020 2020 2020 2020 物業(yè)形態(tài) 別墅、高層 別墅、高層 別墅、高層 別墅、高層 產(chǎn)品特征 高層： 4070 ㎡ 別墅 160200㎡ 高層： 5070 ㎡ 別墅 160200㎡ 高層： 6080 ㎡ 別墅 180230㎡ 高層： 7090 ㎡ 別墅 180230㎡ 項(xiàng) 目 富力城、龍湖睿城、東橋郡、東方劍橋、融城華府 富力城、東橋郡、東方劍橋、融城華府 富力城、東橋郡 富力城、東橋郡 項(xiàng)目 體量（萬方） 已推部分（萬方） 未來供應(yīng)（萬方） 預(yù)計(jì)年供應(yīng)量 /可供應(yīng)時(shí)間（年） 富力城 91 11 80 15/5 龍湖東橋郡 38 5 33 6/5 東方劍橋 33 7 26 15/2 融城華府 3/2 金科廊橋水鄉(xiāng) 150 0 150 15/6 中渝項(xiàng)目 28 0 28 5/4 投放約 46 萬方 投放約 15 萬方 投放約 15 萬方 投放約 15 萬方 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 18 小結(jié)： 目前大學(xué)城區(qū)域內(nèi)樓盤物業(yè)形態(tài)較為豐富，聚集了龍湖、富力、金科、協(xié)信、中渝等眾多一線開發(fā)商，未來發(fā)展看漲。 價(jià)格趨勢(shì) 172 172 100% 0%20%40%60%80%100%120%050100150200融城華府開盤供銷比 供應(yīng) 銷售 172 94 67 43 39% 46% 34%36%38%40%42%44%46%48%020406080100120140160180200 10年東方劍橋開盤供銷比 供應(yīng) 銷售 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 17 4900540040005000600070008000 在售房源為 6號(hào)樓戶型全面， VIP卡 001100號(hào)可享 、 101300號(hào)可享 9 折購房優(yōu)惠、 300之后的 卡號(hào)也可享 折優(yōu)惠，折后價(jià)格為 5150元 ∕ ㎡。 金融街融城華府 開盤供銷比 60 24 40% 0%10%20%30%40%50%01020304050607010年龍湖花千樹開盤供銷比 供應(yīng) 銷售 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 16 金融街融城華府 09年 12月 24日開盤，推出 172套 120190㎡疊拼、聯(lián)排別墅，銷售172套，銷售價(jià)格 9700元 /㎡，銷售率為 100% 東方劍橋 開盤供銷比 東方劍橋開盤至今共推出 3 次，均是高層產(chǎn)品，開盤銷售情況分別為 2020年 5 月推出172套，開盤銷售 67套，銷售率為 39%。 龍湖東橋郡