【正文】 cursus.felisiaculispurus.ac,eleifendurnaFusceadipiscingamet,dolor下午 23:27:29一月 21MOMODA POWERPOINTLorem 11:27:29January 2023/1/2424,2111:27下午 23:27:29一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。一月 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 2123:27:2923:27:29January20231知人者智，自知者明。January 一月 2123:27:2923:27Jan2124Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。11:27:292023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。January下午 23:27:29一月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 11:27:29January 2023/1/2424,2111:27 。202311:27:29 2424,20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。January 一月 2123:27:2923:27Jan2124Jan211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。11:27:292023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。January下午 23:27:29一月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 11:27:29January 2023/1/2424,2111:27 。202311:27:29 2424,20231乍見翻疑夢，相悲各問年。January 一月 2123:27:2923:27Jan2124Jan211故人江海別，幾度隔山川。11:27:292023雨中黃葉樹，燈下白頭人。January16靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 華南板塊方面的改善產(chǎn)品或者比較小，如廣州雅居樂的首改在90115平米，或者比較大，如南國奧園的再改在 172平米以上，中段適宜型產(chǎn)品較少， 我們的改善面積段在 120160之間的，正可以彌補這個空缺08.從疊加的角度而言， 規(guī)避競爭劣勢的首置產(chǎn)品同時，也是成本導向的售價底線的要求216。16差異化競爭的市場客戶可行性216。 在營銷上真正將大學城獨特的環(huán)境、人文、交通優(yōu)勢傳達給客戶，加上優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計，應該完全可以在改善型客戶內(nèi)取得壓倒性的優(yōu)勢08. 相比海珠中心區(qū)和天河東而言，我們的配套成熟度相對弱勢216。16改善型客戶的市場選擇216。而在投資角度而言， 4個自然村的改造規(guī)劃讓村民每人得到 30平米的住房，按5900村民的數(shù)量，將有 18萬平米的房屋可能投入到租賃市場，滿足島內(nèi)一般性租賃需求，從而導致商品房在租賃市場回報率的被擠壓08.此外，島內(nèi) 4個自然村用地，是否由農(nóng)民建設(shè)教師公寓出租給教師，也存在一定威脅216。11.11.11.11.南國奧園的再改產(chǎn)品單價高，總價高，銷售速度顯示并未獲得客戶認同；據(jù)該項目代理商項目價格單價將在近期調(diào)整到 5600元 /平米。改善性產(chǎn)品如果落入和雅居樂同質(zhì)化的情況下，競爭風險將增大；216。雅居樂 91115平米的首改在價格上對客戶的吸引力很大，月均去貨 92套的速度很快216。16華南板塊價格調(diào)整尚未完成，成交情況出現(xiàn)分化華南板塊 產(chǎn)品線 面積 均價 套均總 價 銷售率 月均去貨速度南國奧園 再改 172m2四房 7500 146 41% 15 237247m2復式 8500 228 6% 1 廣州雅居樂 首置 7791m2兩房 6300 51 33% 66 首改 91115m2三房 7100 71 31% 92 216。而會展世界城的銷售緩慢，作為依托會展經(jīng)濟的項目，缺乏足夠的環(huán)境等改善性資源支持，尤其是再改客戶08.從勤天 E品的情況看，首改產(chǎn)品的銷售速度明顯快于同樣單價的首置產(chǎn)品216。整體而言，整個琶洲板塊的產(chǎn)品銷售并不理想，一方面作為首置產(chǎn)品來看，單價過高；另一方面改善性產(chǎn)品的配套、環(huán)境都不理想，難獲得客戶認同216。16琶洲會展板塊價格需高，銷售速度較慢琶洲 /會展板塊 產(chǎn)品線 面積 均價 套均總價 銷售率 月均去貨速度會展世界城 再改 138149m2四房 8700 133 25% 5 勤天 E品上館 首置 47m2一房改兩房 復式 11500 54 83% 5 首改 65119m2一房改三房 復式 11500 92 58% 11 216。因此在爭奪此部分客戶方面，大學城獨特的環(huán)境、人文氣質(zhì)的被依賴性將更高08.單價上而論，逸景翠園的周邊成熟度相對大學城要好很多，大學城項目價格相對居于下位；216。從同一項目內(nèi)來看，單價相同的再改與首改產(chǎn)品比較，再改的銷售速度明顯快于首改；216。16廣州大道南板塊對改善型需求客戶有一定的吸引力廣州大道南板塊 產(chǎn)品線 面積 均價 套均總價 銷售率 月均去貨速度逸景翠園 首改 121m2三房 10500 127 73% 12 再改 127m2三房129144m2四房 10500 142 74% 24 羅馬家園 再改 132156m2三房 9500 135 10% 7 216。作為天河東改善性客戶，在戶型產(chǎn)品上改善空間有限，而作為改善性最直接的環(huán)境將成為首選因素08.在市場低迷的情況下，投資客戶大量減少，導致首置產(chǎn)品以剛性需求為主，價格上很難向上走216。而首置、公寓產(chǎn)品銷售都很一般，價格應該是主要原因216。便利的交通條件，已經(jīng)成熟的社區(qū)，東方新世界在首改產(chǎn)品銷售上表現(xiàn)較好216。16天河東板塊區(qū)域優(yōu)勢明顯，價格基本調(diào)整到位天河東板塊 產(chǎn)品線 面積 均價 套均總價 銷售率 月均去貨速度東方新世界 首置 7783m2兩房 12500 100 38% 18 首改 99123m2三房 138 36% 49 理想青年薈 首置 /公寓 4275m2單間 /一房 13500 81 47% 15 216。16大學城的居住氛圍類比　 大學城 琶洲 華南板塊 科學城區(qū)域功能 依托高校的產(chǎn)學研基地 依托會展中心的會展經(jīng)濟 開發(fā)商辦社會的典型 生產(chǎn)研發(fā)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)配套學校 省一級中小學 無知名配套學校 各小區(qū)內(nèi)配套學校 美國人學校，市二中醫(yī)院 省中醫(yī)院分院 社區(qū)醫(yī)療 社區(qū)醫(yī)療 村診所商業(yè) 規(guī)劃建成四大商業(yè)中心 圍繞會展中心的商業(yè)配套 非常成熟的生活商業(yè) 項目規(guī)劃社區(qū)商業(yè)文化 圖書館、科學中心等 無 無 無健身 高校體育場館齊全 無 社區(qū)健身設(shè)施 社區(qū)健身設(shè)施自然環(huán)境 相對獨立、環(huán)境單純 相對雜亂 社區(qū)內(nèi)環(huán)境好 安靜但缺乏生活氣息08.優(yōu)于大學城可得 1分，弱于則的 1分，持平 0分，正分說明對方板塊優(yōu)于我方08.以上所有板塊，在各比較項內(nèi)各自與大學城比較252。16競爭性客戶板塊屬性對比252。16PART4 安全價格判斷08.08.私人豪華俱樂部服務人群 休閑娛樂場地 16結(jié)論會所建議：設(shè)施建 議表　 功能分區(qū) 面積（㎡） 備注休閑娛樂場地 架空層花園 設(shè)置老人康體設(shè)施以及兒童游樂設(shè)施住客會所（不