【正文】 大渡口區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)北部高新園北部經(jīng)開園渝北區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)萬/ 畝重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 3 面積段 90㎡以下 90110㎡ 110140㎡ 120200㎡ 200250㎡ 250㎡以上 250萬以上 存銷比 高端市場保持穩(wěn)定，競爭壓力相對較小。重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 1 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 目的：本次 定位 目的在于研究公司意向性地塊 所處 城市地位和板塊未來發(fā)展趨勢、 微觀環(huán)境及現(xiàn)有在售項(xiàng)目特征，從而發(fā)現(xiàn) 地塊所在區(qū)域在城市整體發(fā)展過程中的地位及機(jī)會；研究 地塊所處區(qū)域微觀市場現(xiàn)狀、發(fā)展動(dòng)態(tài)及趨勢， 通過抽樣對比得出在售項(xiàng)目去化率、價(jià)格波動(dòng)等數(shù)據(jù)，并 審視地塊周邊潛在競爭對手發(fā)展， 為取得地塊的可行性和經(jīng)濟(jì)性提供依據(jù)。 第一部分：市場分析與客戶定位 一、城市及片區(qū)房地產(chǎn)供求狀況 重慶房地產(chǎn)市場簡述 土地成交分析 2 0 1 0 年上半年重慶主城各區(qū)成交價(jià)格情況05001000150020202500300035004000渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū)高新區(qū) 經(jīng)開區(qū)北部高新園 北部經(jīng)開園渝北區(qū) 巴南區(qū) 北碚區(qū)地面均價(jià)( 萬元/ 畝)樓面價(jià)( 元/ m 2 )2020 年 2 0 1 0 年上半年重慶主城區(qū)土地成交價(jià)格對比圖160170180190200210220230100015002020地面均價(jià)（萬元 / 畝） 2 2 2 . 9 5 2 0 7 . 7 0 1 8 7 . 2 7 樓面均價(jià)（元 / ㎡） 1461 1522 1587 2020 年上半年 2020 年下半年 2020 年上半年重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 2 從 2020年半年度數(shù)據(jù)可以看出，即從 09年土地成交的樓面均價(jià)持續(xù)上升，土地成交市場回暖，但是 2020年上半年成交地面均價(jià) /畝，低于 09年下半年數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)持續(xù)回落趨勢。后市放量平穩(wěn)，整體競爭激烈成度與 08年相當(dāng)。 綠地翠谷、復(fù)地別院、十里藍(lán)山、橡樹瀾灣、東原香山、龍湖花千樹 80130萬 存銷比 舒適型產(chǎn)品競爭激烈，江景房 08年成交慘淡，價(jià)格大幅下跌。預(yù)計(jì) 09年市場競爭將更加激烈。目前庫存最大，但有有品質(zhì)產(chǎn)品的庫存不高。 3340萬 長安錦繡城 、亞太商谷、融匯半島、康德國會山、魯能星城、奧園康城 小戶型產(chǎn)品仍將以中心城區(qū)為主，供求比略有上升，存銷比不大，整體競爭激烈程度將與 08年持平。 09年將受到保障性住房影響。 ? 中小戶型面積緊湊，大戶型面積增大，居住舒適度提高 從各房型主要供應(yīng)面積區(qū)間來看，中小戶型面積緊湊，單配主力產(chǎn)品面積區(qū)間 3040平方米；一房主力產(chǎn)品面積區(qū)間 4050 平方米；兩房主力產(chǎn)品面積區(qū)間 6070 平方米；三房主力面積區(qū)間則在 90110 平方米之間。 四房、五房主力產(chǎn)品面積區(qū)間分別在 120 平方米以上和 180 平方米以上，在同房型中所占比例分別為 %和 %，主要是花園洋房產(chǎn)品的供應(yīng)較多。 物業(yè)形態(tài)及裝修特征 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 5 ? 別墅、躍層戶型供應(yīng)有所增加 2020 年上半年主城各區(qū)的新增物業(yè)形態(tài)仍以平層物業(yè)為主；躍層戶型有所增加。龍城國際、云天七季城、東方明珠、同景國際城渝園、慶隆東橋郡等項(xiàng)目的多次集中放量，同時(shí)精裝修房源開始明顯增加。但同時(shí)，受房價(jià)攀升影響，總價(jià)日益形成對購房者預(yù)算的剛性約束，在滿足功能性的前提下，住宅設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)化趨勢不可逆轉(zhuǎn)，面積更為緊湊。 價(jià)格區(qū)間分析 20202020年 上半年新增物業(yè)價(jià)格走勢圖615756124653010002020300040005000600070002 0 0 9 年上半年 2 0 0 9 年下半年 2 0 1 0 年上半年元/ 平方米重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 7 ? 新增物業(yè)建面均價(jià)持續(xù)上漲 2020年上半年新增物業(yè)建面均價(jià) 6157元 /平方米，環(huán)比上漲 %；新增物業(yè)供應(yīng)價(jià)格區(qū)間分布主要集中在 60008000 元 /平方米檔次之間；主城各區(qū)新增供應(yīng)物業(yè)建面均價(jià)在44008000元 /平方米之間。五個(gè)板塊相輔相成，其中大學(xué)城共占地 ，是打造西部新城的第一棒。大學(xué)城全部建成，預(yù)計(jì)有 400億元的投資規(guī)模，沙區(qū)政府每年會拿出 10 億元，用于大學(xué)城的基礎(chǔ)建設(shè)。根據(jù)規(guī)劃，沙區(qū)要打造的三個(gè)“高地”，也就是西部教育高地、高科技高地、物流高地，最主要就是指的大學(xué)城、西永微電園和土主物流園，這是西部新城最主要的三大板塊。 第二塊，則與西永微電園緊鄰，位于大學(xué)城、物流園、微電園之間，這塊區(qū)域的主要用途也是居住，取的名字是“西 部新城中心區(qū)”，這個(gè)區(qū)域?qū)⒃谖鞑啃鲁侨蟀鍓K成形之后再建設(shè)。 區(qū)域圖 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 8 區(qū)域交通規(guī)劃 市規(guī)劃局表示，按照今年國務(wù)院批復(fù)的《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（ 2020— 2020年）》規(guī)定，今后我市將利用西永至銅罐驛的鐵路西銅便線、菜園壩至西彭的成渝鐵路等線路開行城市客運(yùn)列車，作為公共交通的補(bǔ)充。 菜白線（菜園壩 — 沙坪壩 — 梨樹灣 — 白市驛）將利用鐵路梨菜聯(lián)絡(luò)線（梨樹灣 — 菜園壩）和西梨聯(lián)絡(luò)線（西永 — 梨樹灣），全長 20公里。 中環(huán)線（菜園壩 — 沙坪壩 — 上橋 — 小南海 — 九龍坡 — 菜園壩），全長 78公里。 北江線（北碚 — 白市驛 — 銅罐驛 — 江津 ），全長 86公里。考慮到北碚、 江津 兩個(gè)衛(wèi)星城的發(fā)展，向兩端延伸，可形成一條南北向城市鐵路。一期工程從朝天門至沙坪壩，全長 公里，沿途 14 個(gè)站，預(yù)計(jì) 2020年完工投運(yùn)。遠(yuǎn)期規(guī)劃則延至璧山 項(xiàng)目所在 區(qū)域競爭對手分析 （ 1）、區(qū)域市場概況 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 10 項(xiàng)目 位置 物業(yè)形態(tài) 體量 (萬方 ) 主力面積 （㎡） 價(jià)格 客戶群特征 09年 9 月 10年 7 月 漲幅 富力城 大學(xué)城 （重師對面） 高層 4070 6200 8200 23% 以家有子女就讀于大學(xué)城方便子女讀書的自住客戶和看好大學(xué)城發(fā)展的投資型客戶為主 龍湖 U 城 大學(xué)城（ 陳家橋 ） 別墅、高層、洋房 136 2040 （高層） 8100 以第二次置業(yè)的客戶為主，投資性客戶占相當(dāng)?shù)谋壤? 龍湖東橋郡 大學(xué)城 聯(lián)排別墅、雙拼別墅 38 180230 6500 13000 100% 以大學(xué)城為依托的第二次及以上置業(yè)的客戶為主 東方劍橋 大學(xué)城（ 重大東門 ） 高層 33 4060 4200 5400 20% 以家有子女就讀于大學(xué)城方便子女讀書的自住客戶和看好大學(xué)城發(fā)展的投資型客戶為主 融城華府 大學(xué)城科技大道 別墅 120— 190 9500 11000 15% 以大學(xué)城為依托的第二次及以上置業(yè)的客戶為主 物業(yè)類型 重大報(bào)業(yè)陳家橋地塊融城華府富力城龍湖睿城東方劍橋東橋郡龍湖 U 城 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 11 目前大學(xué)城組團(tuán)在售樓盤主要分布在 15 所高校周圍，從物業(yè)類型來看別墅占 40%，高層占 40%，混合型物業(yè)占 20%，可見該區(qū)域的高中品質(zhì)相搭配發(fā)展，區(qū)域物業(yè)特征明顯，是通過對大學(xué)城的打造發(fā)展品質(zhì)樓盤。第二次開的是 A7 棟，推出 68套，推出產(chǎn)品面積為 ㎡和 ㎡，開盤銷售 22套，銷售率為 32%。第四次開的是 A5棟，推出 352套，推出三種戶型分別為 ㎡、 ㎡、 ㎡，開盤銷售 64套，銷售率為 18%。 富力城 2020