【正文】 （ 3）項(xiàng)目 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì)（ s） 劣勢(shì)（ w） ? 原生態(tài)景觀資源； ? 原生地形地貌； ? 容積率拆分后能夠形成的品質(zhì)化產(chǎn)品； ? 開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力； ? 緊鄰重大校區(qū)； ? 周邊區(qū)域配套不成熟、交通不便； ? 市政配套竣工時(shí)間滯后，市政路網(wǎng)開(kāi)工時(shí)間滯后； ? 客戶(hù) 地塊認(rèn)知度不夠 ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，現(xiàn)有條件不容易形成持續(xù)的客群 機(jī)會(huì)（ 0） 威脅（ t） ? 城市西進(jìn)利好發(fā)展方向； ? 區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目已樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿； ? 區(qū)域規(guī)劃的功能定位提升； ? 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃交通通達(dá)便利； ? 目前市場(chǎng)中高端客群的競(jìng)爭(zhēng)壓力； ? 目前市場(chǎng)中產(chǎn)品的標(biāo)竿已樹(shù)立，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化優(yōu)勢(shì)； ? 區(qū)域內(nèi)客戶(hù)無(wú)法支撐本地塊的高檔次定位 市場(chǎng)消費(fèi)群體細(xì)分 （ 1）可能目標(biāo)消費(fèi)群體圈定。地塊屬于重慶市典型的淺丘地形，場(chǎng)地極不平整，地勢(shì)大致東高西低、北高南低，地塊長(zhǎng)度約 680米，寬 約 670米 。 （ 3）、區(qū)域潛在項(xiàng)目研究 未來(lái)潛在供應(yīng)推算 2020 2020 2020 2020 2020 物業(yè)形態(tài) 別墅、高層 別墅、高層 別墅、高層 別墅、高層 產(chǎn)品特征 高層： 4070 ㎡ 別墅 160200㎡ 高層： 5070 ㎡ 別墅 160200㎡ 高層： 6080 ㎡ 別墅 180230㎡ 高層： 7090 ㎡ 別墅 180230㎡ 項(xiàng) 目 富力城、龍湖睿城、東橋郡、東方劍橋、融城華府 富力城、東橋郡、東方劍橋、融城華府 富力城、東橋郡 富力城、東橋郡 項(xiàng)目 體量（萬(wàn)方） 已推部分（萬(wàn)方） 未來(lái)供應(yīng)（萬(wàn)方） 預(yù)計(jì)年供應(yīng)量 /可供應(yīng)時(shí)間（年） 富力城 91 11 80 15/5 龍湖東橋郡 38 5 33 6/5 東方劍橋 33 7 26 15/2 融城華府 3/2 金科廊橋水鄉(xiāng) 150 0 150 15/6 中渝項(xiàng)目 28 0 28 5/4 投放約 46 萬(wàn)方 投放約 15 萬(wàn)方 投放約 15 萬(wàn)方 投放約 15 萬(wàn)方 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 18 小結(jié)： 目前大學(xué)城區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)物業(yè)形態(tài)較為豐富，聚集了龍湖、富力、金科、協(xié)信、中渝等眾多一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商，未來(lái)發(fā)展看漲。 金融街融城華府 開(kāi)盤(pán)供銷(xiāo)比 60 24 40% 0%10%20%30%40%50%01020304050607010年龍湖花千樹(shù)開(kāi)盤(pán)供銷(xiāo)比 供應(yīng) 銷(xiāo)售 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 16 金融街融城華府 09年 12月 24日開(kāi)盤(pán)，推出 172套 120190㎡疊拼、聯(lián)排別墅，銷(xiāo)售172套，銷(xiāo)售價(jià)格 9700元 /㎡，銷(xiāo)售率為 100% 東方劍橋 開(kāi)盤(pán)供銷(xiāo)比 東方劍橋開(kāi)盤(pán)至今共推出 3 次，均是高層產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況分別為 2020年 5 月推出172套，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 67套，銷(xiāo)售率為 39%。 90201050093009000400050006000700080009000100001100012020 富力城 2020年 3月至今推出 3次聯(lián)排別墅，價(jià)格從 4月政策影響后開(kāi)始下降，總體去化比較好， 龍湖睿城 開(kāi)盤(pán)供銷(xiāo)比 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 14 龍湖睿城開(kāi)盤(pán)至項(xiàng)目完成開(kāi)發(fā)共推出 7次，第一次、二次開(kāi)的聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅，銷(xiāo)售率均為 100%，第三、四次推出的是洋房，銷(xiāo)售率分別為 67%、 54%，第五、六、七次開(kāi)的是高層，銷(xiāo)售率分別為 51%、 54%、 61%，可以看出龍湖睿城的產(chǎn)品，仍然受到消費(fèi)者的青睞。 4月聯(lián)排別墅推出兩次， 46套， 145180㎡，銷(xiāo)售 18套，銷(xiāo)售率39%。第三次開(kāi)的是 A8 棟 ，推出 60套，推出產(chǎn)品面積為 105192㎡，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 18套，銷(xiāo)售率為 30%。二期工程從沙坪壩至大學(xué)城，全長(zhǎng) 20 公里，沿途 9個(gè)站，預(yù)計(jì) 2020年動(dòng)工。主要利用既有西銅（西永至銅罐驛）便線(xiàn)進(jìn)行改建，目 前，該線(xiàn)能力基本閑置。目前，從 重慶 站始發(fā)經(jīng)由襄渝線(xiàn)去往北方的西部新城大學(xué)城西部新城城市中心現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)西永微電子工業(yè)園重慶現(xiàn)代鐵路物流園三峽廣場(chǎng)中梁山脈大學(xué)城西部新城城市中心現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)西永微電子工業(yè)園重慶現(xiàn)代鐵路物流園三峽廣場(chǎng)中梁山脈重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 9 車(chē)流都要經(jīng)過(guò)這兩條聯(lián)絡(luò)線(xiàn)，但渝懷線(xiàn)、遂渝線(xiàn)投運(yùn)以后，主要車(chē)流不再經(jīng)過(guò)， 重慶 北站（沙坪壩）和 重慶 站（菜園壩）的能力也將有較大富余。 第三塊，中心區(qū)的正北面，規(guī)劃有一個(gè)巨大的湖泊，取名“重慶西湖”，這里將打造為重慶最大的白鷺保護(hù)區(qū)。 從 西部新城的規(guī)劃來(lái)看，介于縉云山和中梁山山脈之間的整個(gè)西部新城是由多個(gè)板塊組成的。 大學(xué)城區(qū)域介紹 西部新城分為大學(xué)城、土主物流園、重慶西永微電子工業(yè)園、配套服務(wù)區(qū)、生態(tài)園等五大板塊。 客群需求 首置首改為主要客戶(hù)，改善型需求增長(zhǎng)明顯 重慶市場(chǎng)正處于二次置業(yè)初期，改善性居住客戶(hù)逐步提升，這部分客戶(hù)以追求品質(zhì)與舒適度為主，市場(chǎng)三房需求增加，未來(lái)這部分需求將逐步擴(kuò)大。邁上組團(tuán)等多個(gè)項(xiàng)目躍層小戶(hù)的供應(yīng)；別墅主要集中在萬(wàn)科新增物業(yè)中的躍層所占比例有所增加，主要由于仁安在房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)收緊戶(hù)型面積，合理控制總價(jià)，是當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的一大趨勢(shì)。由于價(jià)格下降，首置產(chǎn)品成交有向中心城區(qū)聚集趨勢(shì)。 龍湖春森彼岸、江與城、悠山庭院、金科十年城、陽(yáng)光 100國(guó)際新城、協(xié)信天驕城、復(fù)地別院、奧林匹克花招商江灣城 2020 年上半年主城各區(qū)新增物業(yè)各房型供應(yīng)體量比例圖三房%獨(dú)立別墅%一房%雙拼別墅%洋房%疊加別墅%四房%聯(lián)排別墅%五房%兩房%類(lèi)獨(dú)棟別墅%單配%重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 4 4080萬(wàn) 存銷(xiāo)比 魯能新城、康德國(guó)會(huì)山、奧利匹克花園 龍湖酈江、富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 東方雅郡、金科云湖天都、融匯國(guó)際溫泉城、金科 10年城、華潤(rùn)二十四城、國(guó)際社區(qū) 改善型第一居所產(chǎn)品市場(chǎng)份額 10 年持續(xù)減少，整體需求被壓制。 保利高爾夫花園、龍湖悠山郡 、協(xié)信阿卡迪亞、緹香小鎮(zhèn)、協(xié)信彩云湖、棕櫚泉國(guó)際花園 130250萬(wàn) 存銷(xiāo)比 大戶(hù)型產(chǎn)品 08 上半年市場(chǎng)放量較少，以洋房頂?shù)诪橹?，下半年大量?jīng)濟(jì)型聯(lián)排沖擊市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額， 09年整體競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 1 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 目的：本次 定位 目的在于研究公司意向性地塊 所處 城市地位和板塊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、 微觀環(huán)境及現(xiàn)有在售項(xiàng)目特征，從而發(fā)現(xiàn) 地塊所在區(qū)域在城市整體發(fā)展過(guò)程中的地位及機(jī)會(huì)；研究 地塊所處區(qū)域微觀市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展動(dòng)態(tài)及趨勢(shì)， 通過(guò)抽樣對(duì)比得出在售項(xiàng)目去化率、價(jià)格波動(dòng)等數(shù)據(jù)，并 審視地塊周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展， 為取得地塊的可行性和經(jīng)濟(jì)性提供依據(jù)。后市放量平穩(wěn)，整體競(jìng)爭(zhēng)激烈成度與 08年相當(dāng)。預(yù)計(jì) 09年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 3340萬(wàn) 長(zhǎng)安錦繡城 、亞太商谷、融匯半島、康德國(guó)會(huì)山、魯能星城、奧園康城 小戶(hù)型產(chǎn)品仍將以中心城區(qū)為主，供求比略有上升，存銷(xiāo)比不大，整體競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將與 08年持平。 ? 中小戶(hù)型面積緊湊，大戶(hù)型面積增大，居住舒適度提高 從各房型主要供應(yīng)面積區(qū)間來(lái)看，中小戶(hù)型面積緊湊，單配主力產(chǎn)品面積區(qū)間 3040平方米；一房主力產(chǎn)品面積區(qū)間 4050 平方米；兩房主力產(chǎn)品面積區(qū)間 6070 平方米；三房