【正文】 ，投資兼自?。?27%，單純投資類(lèi)： 13% 客戶(hù)描述 ? 家有子女就讀于大學(xué)城方便子女讀書(shū)的自住客戶(hù) ? 由高校入駐的教師，高校產(chǎn)業(yè)鏈的工作人員 ? 電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)高層管理者和技術(shù)人員、白領(lǐng)等 ? 由輕軌貫通而延伸沙坪壩老城區(qū)的自住型客戶(hù) ? 看好大學(xué)城發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y型客戶(hù) 人口特征 年齡區(qū)間 30歲以下： 45%； 3040歲： 37%； 4050歲： 16%； 50歲以上 % 家庭結(jié)構(gòu) 三口之家： 43%；兩口之家： 24%；四口之家： 21%；五口及以上： 8% 社會(huì)特征 文化程度 大專(zhuān)、本科以上學(xué)歷占 90% 經(jīng)濟(jì)特征 個(gè)人 年收入 510 萬(wàn)： % 35 萬(wàn)： 22%； 1020萬(wàn)： %；20 萬(wàn)以上： %。 購(gòu)房者分析總結(jié) 市場(chǎng)需求以三居室和兩居室的中小戶(hù)型為主，而四居室大戶(hù)型市場(chǎng)需求相對(duì)較小。 家庭成員人數(shù)呈中間高兩端低分布，三口之家占了 %，而兩口之家和四口直接分別為 %和 21%。 有利條件挖掘 根據(jù)地塊現(xiàn)狀和周邊待建、已建項(xiàng)目綜合分析，可以看到如下有利條件： ① 形高低起伏，原始植被茂密， 樹(shù)木 眾多，擁有完整的原始生態(tài)系統(tǒng)； ② 地塊坡度舒緩，利于規(guī)劃重慶典型的坡地建筑； 不利條件梳理 根據(jù)地塊現(xiàn)狀和周邊待建、已建項(xiàng)目綜合分析，可以看到如下不利條件： ① 周邊區(qū)域不成熟 地塊所在區(qū)域尚不成熟，幾乎沒(méi)有 完善的生活配套設(shè)施； ② 外交通限制 現(xiàn)狀交通條件較差，通達(dá)受到影響，沿途感官區(qū)域不成熟，無(wú)公交線路覆蓋。 東方劍橋售價(jià)與周邊其他樓盤(pán)相比較低，開(kāi)盤(pán)至今推出房源剩余不到 20％。 價(jià)格走勢(shì) 4720 4880 498053006050 6300400050006000700080009000100001100012020 2020年富力城價(jià)格走勢(shì)圖 0 055供應(yīng) 8 23 23 224 217銷(xiāo)售 7 9 9 105 87供銷(xiāo)比 88% 39% 39% 47% 40%8 23 23 224 217 7 9 9 105 87 88% 39% 39% 47% 40% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0501001502002502020年富力城開(kāi)盤(pán)供銷(xiāo)比 供應(yīng) 銷(xiāo)售 供銷(xiāo)比 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 13 4720 4880650072007600810072006500400050006000700080009000100001100012020 2020年 6 月前年富力城價(jià)格走勢(shì)圖 富力城推出的高層前 5 次銷(xiāo)售均價(jià)在 6500 元 /㎡上下波動(dòng)，但是從 2020 年 4 月 8100元 /㎡的價(jià)格下降到 6 月 6500元 /㎡左右（ B7 棟 5394㎡特價(jià)三房 5988元 /㎡），說(shuō)明受宏觀調(diào)控政策影響價(jià)格下降幅度比較大，達(dá)到了 15%左右。第二次開(kāi)的是 A7 棟，推出 68套，推出產(chǎn)品面積為 ㎡和 ㎡，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 22套，銷(xiāo)售率為 32%。 北江線（北碚 — 白市驛 — 銅罐驛 — 江津 ），全長(zhǎng) 86公里。 第二塊，則與西永微電園緊鄰，位于大學(xué)城、物流園、微電園之間，這塊區(qū)域的主要用途也是居住，取的名字是“西 部新城中心區(qū)”，這個(gè)區(qū)域?qū)⒃谖鞑啃鲁侨蟀鍓K成形之后再建設(shè)。 價(jià)格區(qū)間分析 20202020年 上半年新增物業(yè)價(jià)格走勢(shì)圖615756124653010002020300040005000600070002 0 0 9 年上半年 2 0 0 9 年下半年 2 0 1 0 年上半年元/ 平方米重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 7 ? 新增物業(yè)建面均價(jià)持續(xù)上漲 2020年上半年新增物業(yè)建面均價(jià) 6157元 /平方米，環(huán)比上漲 %；新增物業(yè)供應(yīng)價(jià)格區(qū)間分布主要集中在 60008000 元 /平方米檔次之間；主城各區(qū)新增供應(yīng)物業(yè)建面均價(jià)在44008000元 /平方米之間。七季城、東方明珠、同景國(guó)際城 ? 中小戶(hù)型面積緊湊，大戶(hù)型面積增大，居住舒適度提高 從各房型主要供應(yīng)面積區(qū)間來(lái)看，中小戶(hù)型面積緊湊，單配主力產(chǎn)品面積區(qū)間 3040平方米；一房主力產(chǎn)品面積區(qū)間 4050 平方米；兩房主力產(chǎn)品面積區(qū)間 6070 平方米；三房主力面積區(qū)間則在 90110 平方米之間。預(yù)計(jì) 09年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 1 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 目的：本次 定位 目的在于研究公司意向性地塊 所處 城市地位和板塊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、 微觀環(huán)境及現(xiàn)有在售項(xiàng)目特征，從而發(fā)現(xiàn) 地塊所在區(qū)域在城市整體發(fā)展過(guò)程中的地位及機(jī)會(huì)；研究 地塊所處區(qū)域微觀市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展動(dòng)態(tài)及趨勢(shì)， 通過(guò)抽樣對(duì)比得出在售項(xiàng)目去化率、價(jià)格波動(dòng)等數(shù)據(jù)，并 審視地塊周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展， 為取得地塊的可行性和經(jīng)濟(jì)性提供依據(jù)。 龍湖春森彼岸、江與城、悠山庭院、金科十年城、陽(yáng)光 100國(guó)際新城、協(xié)信天驕城、復(fù)地別院、奧林匹克花招商江灣城 2020 年上半年主城各區(qū)新增物業(yè)各房型供應(yīng)體量比例圖三房%獨(dú)立別墅%一房%雙拼別墅%洋房%疊加別墅%四房%聯(lián)排別墅%五房%兩房%類(lèi)獨(dú)棟別墅%單配%重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 4 4080萬(wàn) 存銷(xiāo)比 魯能新城、康德國(guó)會(huì)山、奧利匹克花園 龍湖酈江、富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 東方雅郡、金科云湖天都、融匯國(guó)際溫泉城、金科 10年城、華潤(rùn)二十四城、國(guó)際社區(qū) 改善型第一居所產(chǎn)品市場(chǎng)份額 10 年持續(xù)減少，整體需求被壓制。在房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)收緊戶(hù)型面積，合理控制總價(jià)，是當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的一大趨勢(shì)。邁上組團(tuán)等多個(gè)項(xiàng)目躍層小戶(hù)的供應(yīng)；別墅主要集中在萬(wàn)科 大學(xué)城區(qū)域介紹 西部新城分為大學(xué)城、土主物流園、重慶西永微電子工業(yè)園、配套服務(wù)區(qū)、生態(tài)園等五大板塊。 第三塊，中心區(qū)的正北面，規(guī)劃有一個(gè)巨大的湖泊，取名“重慶西湖”，這里將打造為重慶最大的白鷺保護(hù)區(qū)。主要利用既有西銅（西永至銅罐驛）便線進(jìn)行改建，目 前，該線能力基本閑置。第三次開(kāi)的是 A8 棟 ，推出 60套，推出產(chǎn)品面積為 105192㎡，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 18套，銷(xiāo)售率為 30%。 90201050093009000400050006000700080009000100001100012020 富力城 2020年 3月至今推出 3次聯(lián)排別墅，價(jià)格從 4月政策影響后開(kāi)始下降，總體去化比較好， 龍湖睿城 開(kāi)盤(pán)供銷(xiāo)比 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 14 龍湖睿城開(kāi)盤(pán)至項(xiàng)目完成開(kāi)發(fā)共推出 7次，第一次、二次開(kāi)的聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅，銷(xiāo)售率均為 100%，第三、四次推出的是洋房，銷(xiāo)售率分別為 67%、 54%，第五、六、七次開(kāi)的是高層，銷(xiāo)售率分別為 51%、 54%、 61%，可以看出龍湖睿城的產(chǎn)品，仍然受到消費(fèi)者的青睞。 （ 3）、區(qū)域潛在項(xiàng)目研究 未來(lái)潛在供應(yīng)推算 2020 2020 2020 2020 2020 物業(yè)形態(tài) 別墅、高層 別墅、高層 別墅、高層 別墅、高層 產(chǎn)品特征 高層： 4070 ㎡ 別墅 160200㎡ 高層： 5070 ㎡ 別墅 160200㎡ 高層： 6080 ㎡ 別墅 180230㎡ 高層： 7090 ㎡ 別墅 180230㎡ 項(xiàng) 目 富力城、龍湖睿城、東橋