20xx重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告-在線瀏覽
2024-11-08 03:39本頁(yè)面
【正文】 年 3月至今共推出 5次， 3月推出產(chǎn)品面積為 155㎡，推出 8套聯(lián)排別墅，銷售 6套，銷售率為 88%。 4月開(kāi)的是 B7棟高層，推 出 224套，推出產(chǎn)品面積為 53㎡ ㎡，銷售 105套，銷售率為 47%。 價(jià)格走勢(shì) 4720 4880 498053006050 6300400050006000700080009000100001100012020 2020年富力城價(jià)格走勢(shì)圖 0 055供應(yīng) 8 23 23 224 217銷售 7 9 9 105 87供銷比 88% 39% 39% 47% 40%8 23 23 224 217 7 9 9 105 87 88% 39% 39% 47% 40% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0501001502002502020年富力城開(kāi)盤(pán)供銷比 供應(yīng) 銷售 供銷比 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 13 4720 4880650072007600810072006500400050006000700080009000100001100012020 2020年 6 月前年富力城價(jià)格走勢(shì)圖 富力城推出的高層前 5 次銷售均價(jià)在 6500 元 /㎡上下波動(dòng)，但是從 2020 年 4 月 8100元 /㎡的價(jià)格下降到 6 月 6500元 /㎡左右（ B7 棟 5394㎡特價(jià)三房 5988元 /㎡），說(shuō)明受宏觀調(diào)控政策影響價(jià)格下降幅度比較大，達(dá)到了 15%左右。目前房源已全部銷售完。 138 38 36 48 284 226 344 138 38 24 26 144 122 211 100% 100% 67% 54% 51% 54% 61% 0%20%40%60%80%100%120%050100150200250300350400 龍湖睿城開(kāi)盤(pán)供銷比 供應(yīng) 銷售 36 28 28 20 12 13 56% 43% 46% 0%10%20%30%40%50%60%0510152025303540 10年龍湖東橋郡開(kāi)盤(pán)供銷比 供應(yīng) 銷售 供銷比 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 15 價(jià)格趨勢(shì) 11000120201300080009000100001100012020130001400015000 龍湖花千樹(shù) 開(kāi)盤(pán)供銷比 龍湖花千樹(shù) 5 月推出電梯 花園洋房 114170 ㎡ 46 套，開(kāi)盤(pán)銷售 34 套，開(kāi)盤(pán)銷售率為40%，開(kāi)盤(pán)均價(jià) 8090元 /㎡。 6月推出 94套，開(kāi)盤(pán)銷售 43套，銷售率 43%；雖然周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多，但因高層銷售項(xiàng)目較少，從銷售率來(lái)看均銷售得較好，一是因?yàn)閮r(jià)格相比周邊樓盤(pán)較低，二是因?yàn)榇髮W(xué)城周邊項(xiàng)目超高層中小戶型房源推出較少。 東方劍橋售價(jià)與周邊其他樓盤(pán)相比較低，開(kāi)盤(pán)至今推出房源剩余不到 20％。 從整個(gè)區(qū)域的供應(yīng)與需求發(fā)展來(lái)看，區(qū)域的銷售與價(jià)格增幅均呈現(xiàn)較為良好的態(tài)勢(shì)。 二、市場(chǎng)細(xì)分及選擇目標(biāo)客戶 項(xiàng)目概況及 SWOT 分析 （ 1）項(xiàng)目 本體條件 簡(jiǎn)述； 地塊概況 該地塊位于 大學(xué)城西南方向 ，地塊總用地面積 平方米（合計(jì) 525畝），總建筑面積約為 ，項(xiàng)目整體容積率約為 2。用地范圍內(nèi)幾個(gè)山丘互相聯(lián)系形成山脊，其間圍合成自然沖溝面。 有利條件挖掘 根據(jù)地塊現(xiàn)狀和周邊待建、已建項(xiàng)目綜合分析，可以看到如下有利條件： ① 形高低起伏，原始植被茂密， 樹(shù)木 眾多，擁有完整的原始生態(tài)系統(tǒng)； ② 地塊坡度舒緩，利于規(guī)劃重慶典型的坡地建筑； 不利條件梳理 根據(jù)地塊現(xiàn)狀和周邊待建、已建項(xiàng)目綜合分析，可以看到如下不利條件： ① 周邊區(qū)域不成熟 地塊所在區(qū)域尚不成熟，幾乎沒(méi)有 完善的生活配套設(shè)施； ② 外交通限制 現(xiàn)狀交通條件較差，通達(dá)受到影響，沿途感官區(qū)域不成熟，無(wú)公交線路覆蓋。綜合項(xiàng)目 SWOT 分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶特點(diǎn)，判斷并選擇適合該項(xiàng)目的且經(jīng)濟(jì)和意向皆有效的客戶作為該項(xiàng)目的可能目標(biāo)消費(fèi)群體。 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 21 購(gòu)房者基本信息 購(gòu)房者年齡主要分布在 3039 歲，占了總?cè)藬?shù)的 %。 大學(xué)本科、?？萍耙陨蠈W(xué)歷占了總?cè)藬?shù)的 %，高學(xué)歷人群居多。 家庭成員人數(shù)呈中間高兩端低分布，三口之家占了 %，而兩口之家和四口直接分別為 %和 21%。針對(duì)五人以上的需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在銷售上所需要的時(shí)間會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)。 購(gòu)房目的 購(gòu)房目的中主要以解決基本居住需求為主，占了總數(shù)的 %,其次是改善居住條件，占了 %，以投資為目的的占 % 功能偏好 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 23 對(duì)房型的選擇與個(gè)人收入和成員人數(shù)分布相似，以三居室和兩居室為主，兩種戶型占了 %。 87%的調(diào)查人群可以接受裝修，其中簡(jiǎn)單裝修占 %，精裝修占 %，只有 13%的要求毛坯房，說(shuō)明購(gòu)房者希望交房后就可入住，省去裝修的麻煩。 購(gòu)房者分析總結(jié) 市場(chǎng)需求以三居室和兩居室的中小戶型為主，而四居室大戶型市場(chǎng)需求相對(duì)較小。 購(gòu)房者中，以青年與中青年占比重較大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，可充分研究這兩種消費(fèi)群個(gè)體的生活習(xí)慣與需求，比如適當(dāng)增加休閑娛樂(lè)設(shè)施和運(yùn)動(dòng)設(shè)施等。環(huán)境是大學(xué)城的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)，項(xiàng)目緊鄰重大校區(qū)，可以環(huán)境和 文化氛圍 為主線推廣。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目消費(fèi)群特點(diǎn)調(diào)查 選擇目標(biāo)消費(fèi)群體 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 26 本項(xiàng)目規(guī)劃為大學(xué)城區(qū)域的中高檔樓盤(pán)，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： 一類客戶：西永微電園區(qū)中高層管理者、專業(yè)技術(shù)人員，高校教師、中學(xué)教師、區(qū)縣改善置業(yè)的中高收入客戶 、主城區(qū)投資客戶。 三類客戶：以輕軌為主要交通工具的沙坪壩、璧山、九龍坡、本區(qū)域拆遷居民、普通白領(lǐng) 目標(biāo)客戶特征與需求匯總表 目標(biāo)客戶特征匯總表 客戶來(lái)源 沙坪壩區(qū) 50%、三北區(qū)及主城 30%、區(qū)縣 20% 客戶置業(yè)類型 首次置業(yè)： 69%，再改類： 24%，投資類： 7% 客戶購(gòu)房用途 自主類： 60%，投資兼自?。?27%，單純投資類： 13% 客戶描述 ? 家有子女就讀于大學(xué)城方便子女讀書(shū)的自住客戶 ? 由高校入駐的教師，高校產(chǎn)業(yè)鏈的工作人員 ? 電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)高層管理者和技術(shù)人員、白領(lǐng)等 ? 由輕軌貫通而延伸沙坪壩老城區(qū)的自住型客戶 ? 看好大學(xué)城發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y型客戶 人口特征 年齡區(qū)間 30歲以下： 45%； 3040歲： 37%； 4050歲： 16%； 50歲以上 % 家庭結(jié)構(gòu) 三口之家： 43%；兩口之家： 24%；四口之家： 21%；五口及以上： 8% 社會(huì)特征 文化程度 大專、本科以上學(xué)歷占 90% 經(jīng)濟(jì)特征 個(gè)人 年收入 510 萬(wàn)： % 35 萬(wàn)： 22%； 1020萬(wàn)： %；20 萬(wàn)以上： %。 如研究所、出本社的教師、白領(lǐng)等。 戶型及面積需求 7090平米的占了 %， 90110平米的占了 %，需求主要集中在中小戶型的選擇上 戶內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn)偏好 87%的調(diào)查人群可以接受裝修，其中簡(jiǎn)單裝修占%，精裝修占 %，只有 13%的要求毛坯房 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 28 ? 電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作和高級(jí)白領(lǐng) ? 由輕軌貫通而延伸沙坪壩老城區(qū)的自住型客戶 ? 看好大學(xué)城發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y型客戶 產(chǎn)品配置 高層住宅 +洋房，容積率為 2，建筑密度在
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