【正文】 房的家庭實(shí)用戶型，特別是不少開發(fā)商推出了小三房的設(shè)計(jì)，從戶型的功能設(shè)計(jì)功能上來(lái)說(shuō)，三房要明顯優(yōu)于二房，除主臥、書房之外，還配有客臥與兒童房，較為實(shí)用。從江北大橋失火到江北給出最高 30%的過(guò)江優(yōu)惠，從江北率先喊出特惠房到河西的拉德芳斯遙相呼應(yīng)“一口價(jià)”，現(xiàn)如今南京樓市各種明折暗扣比比皆是，總結(jié)一句話，高點(diǎn)井噴，低點(diǎn)下走； ?從右圖中看出，成交量較高的主要集中在 40006000元之間的價(jià)位，其余基本保持接近水平，同時(shí)低價(jià)位房源成較量明顯的突出，也代表了大部分普通購(gòu)房者的購(gòu)買力。 ? 線網(wǎng)建成后南京市中心區(qū)線密度將達(dá)到 ㎡；主城的線網(wǎng)密度達(dá)到 ㎡；都市發(fā)展區(qū)線密度達(dá)到㎡。沿江 84公里岸線碼頭鄰比，有我國(guó)內(nèi)河第一大港新生圩港，滬寧鐵路橫穿東西；區(qū)內(nèi)有部、省、市屬工礦企業(yè) 130多家，大專院校、科研院所 30多家。 總面積 340平方公里，人口 32萬(wàn)，轄堯化、邁皋橋、燕子磯、馬群、棲霞、龍?zhí)?6個(gè)街道和靖安、八卦洲 2個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)。 南京市棲霞區(qū) 2023 年上半年成交面積與成交套數(shù)對(duì)比圖050001000015000202302500030000350000 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %7 . 0 0 %成交面積 31723 16624 15901 20559 27466 28751占全市成交面積比例 6 . 4 0 % 6 . 6 0 % 3% 4 . 2 0 % 4 . 6 0 % 4 . 7 0 %2023 年 1月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月POLICY 中觀市場(chǎng) 軌道交通概述 地鐵二號(hào)線棲霞區(qū)站點(diǎn)分布圖 ? 地鐵二號(hào)線東延線將繼續(xù)東延兩站，一直延至南大仙林校區(qū)。東延線從馬群站出發(fā)，在九鄉(xiāng)河西側(cè)中醫(yī)藥大學(xué)附近設(shè)終點(diǎn)站，線路全長(zhǎng) ，東延線繼續(xù)沿仙林大道向東 ：仙林湖、南大仙林校區(qū)； ? 根據(jù)規(guī)劃，除了地鐵二號(hào)線東延外，仙林地區(qū)今后還將陸續(xù)建設(shè)兩條軌道線，分別是仙林輕軌線和四號(hào)線，形成局部網(wǎng)絡(luò)。 POLICY 中觀 市場(chǎng) 城際列車 滬寧城際鐵路 7月 1日在南京開工，這條被冠以“長(zhǎng)三角首條城際公交線”的城際鐵路，將爭(zhēng)取在上海世博會(huì)前建成，并實(shí)行公交化， 24小時(shí)運(yùn)營(yíng)，最短發(fā)車間隔接近 3分鐘，并且短距離可能推行月票，長(zhǎng)三角將由此實(shí)現(xiàn)“一小時(shí)都市圈”。 ?昆山境內(nèi)：花橋、昆山南、陽(yáng)澄湖 3個(gè)站點(diǎn)。 POLICY 中觀市場(chǎng) 棲霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況 ?南京棲霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于南京市東北部，北臨長(zhǎng)江，東接龍?zhí)陡?，西靠棲霞山，南望仙林大學(xué)城，總規(guī)劃面積 ，是江蘇省沿江開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 ?棲霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)充分依托沿江、臨港的優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)承接輻射，大力發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代加工制造業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)，努力打造成為南京市重要的產(chǎn)業(yè)集聚地和現(xiàn)代制造業(yè)中心。 POLICY 中觀市場(chǎng) ?仙林新市區(qū)位于風(fēng)景秀麗的紫金山東麓，北抵 312國(guó)道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6公里，通過(guò)繞城公路和機(jī)場(chǎng)高速可直達(dá)祿口新機(jī)場(chǎng)。 ?仙林新市區(qū)由“ 4個(gè)片區(qū) +2個(gè)組團(tuán)”構(gòu)成，四個(gè)片區(qū)為：大學(xué)集中區(qū)（仙鶴片區(qū)）、科技產(chǎn)業(yè)園（白象片區(qū)）、國(guó)際會(huì)展交流區(qū)（麒麟片區(qū)）、高尚住宅區(qū)（青龍片區(qū)）； 2個(gè)組團(tuán)為：玄武軟件園和馬群科技園。是南京總體規(guī)劃確定的“一城三區(qū)”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。 仙林新市區(qū) 珠江新市區(qū) 河西新城區(qū) 江寧新市區(qū) 仙林新市區(qū)區(qū)位 微觀市場(chǎng) ?仙鶴片區(qū)（大學(xué)集中區(qū)） 主要發(fā)展高等院校和配套發(fā)展的居住、商業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等公共設(shè)施。園區(qū)除預(yù)留的國(guó)際知名理工科大學(xué)用地和部分居住用地外，主要用來(lái)吸引以 IT、 IC和生物醫(yī)藥等為主的高新技術(shù)密集型企業(yè)的進(jìn)駐，力爭(zhēng)形成南京市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。 ?青龍片區(qū)（高尚住宅區(qū)） 高尚住宅區(qū)山水環(huán)抱，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃為大型高品位居住社區(qū)的建設(shè)用地，建筑形態(tài)以單棟和聯(lián)排別墅為主，著力營(yíng)造舒適宜人和出行工作、游憩方便的風(fēng)情小鎮(zhèn)特色。除南京大學(xué)國(guó)際化新校區(qū)外，南京師范大學(xué)（含中北學(xué)院）、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)、南京中醫(yī)藥大學(xué)、南京郵電大學(xué)、應(yīng)天學(xué)院、南京森林公安高等?？茖W(xué)校、南京理工大學(xué)紫金學(xué)院、南京信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京技師學(xué)院等 10所高校和南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校仙林分校、南京師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、南京國(guó)際學(xué)校、仙林中小學(xué) 4所中小學(xué)全部建成招生，截至 2023年秋季，仙林地區(qū)的在校學(xué)生人數(shù)已逾 11萬(wàn)。公路、鐵路、航空、水運(yùn)等對(duì)外交通條件一應(yīng)俱全，大運(yùn)量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò)是未來(lái)仙林大學(xué)城的交通特點(diǎn)。 ?地鐵 2號(hào)線東延仙林線已于 2023年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2023年年初建成通車，馬群至仙林規(guī)劃 4個(gè)站點(diǎn)。 ?從板塊支撐條件來(lái)看，主要以大學(xué)城為主要支撐，圍繞大學(xué)城開發(fā)一系列住宅、商業(yè)配套等；“仙林板塊”作為棲霞區(qū)以及市政府重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象，仙林大學(xué)城的入住，將會(huì)給未來(lái)當(dāng)?shù)亻_發(fā)房地產(chǎn)帶來(lái)更多的契機(jī)。 POLICY 微觀市場(chǎng) 仙林板塊 仙林板塊 競(jìng)爭(zhēng)分析 ?區(qū)域內(nèi)樓盤數(shù)量并不多，按位臵來(lái)看，賽世香樟園四期、亞東城、東方天郡等樓盤距離地鐵較近；上述樓盤大多位于仙林板塊南面位臵。 ?從社區(qū)性質(zhì)來(lái)看，賽世香樟園、亞東城、東方天郡為公寓社區(qū)，匯杰文庭與星晟花園等基本已處于尾盤階段，從上述幾個(gè)樓盤看，主要以公寓產(chǎn)品為主，從仙林板塊整體項(xiàng)目產(chǎn)品看，以別墅與住宅相結(jié)合。 規(guī)模 項(xiàng)目占地 10余萬(wàn)㎡ ，住宅建筑面積約 24萬(wàn)㎡ 分期 規(guī)劃分為四期，容積率 ，綠化率超過(guò) 40%，一、二、三期已開發(fā)完畢，目前四期正在建造中，總建筑面積約 4萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)于 09年 10月交房。 客戶情況 仙林大學(xué)城內(nèi)教師為主，少量區(qū)域外工薪階層客戶 配套 游泳池，社區(qū)會(huì)所 優(yōu)劣勢(shì) 規(guī)模大，規(guī)劃全，產(chǎn)品力度檔次高；但距離城區(qū)距離較遠(yuǎn)，周邊配套不全，缺乏人氣。 優(yōu)劣勢(shì) 小區(qū)內(nèi)建有 6000 ㎡會(huì)所， 4萬(wàn)㎡商業(yè)配套，幼兒園，超市等。 銷售價(jià)格 主力房型 60150 ㎡ ，戶型 1房 3房 戶型面積 由小高層和高層公寓組成 物業(yè)類型 規(guī)劃為三期，項(xiàng)目容積率 ，綠化率 45%，目前正在開發(fā)的為該項(xiàng)目最后一期房源，預(yù)計(jì)于 09年 5月交房。 位臵 亞東城 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 規(guī)模大，規(guī)劃全，產(chǎn)品全面豐富，位于大學(xué)城旁，距離建設(shè)中的軌道交通 2號(hào)線步行約 10分鐘 優(yōu)劣勢(shì) 小區(qū)內(nèi)配有 4000㎡雙會(huì)所和 6000㎡風(fēng)情商業(yè)街 配套 仙林大學(xué)城中高收入群體 客戶情況 項(xiàng)目一期房源已售完，目前在售的為二期房源，市場(chǎng)均價(jià) 8400元 / ㎡ 銷售價(jià)格 住宅 戶型主要以 1房 70— 80㎡ ， 2房 100— 125㎡ ， 3房 140㎡左右 戶型面積 多層、小高層與高層組成 物業(yè)類型 規(guī)劃為兩期，一期已竣工交付，二期將于 09年 10月交房 分期 占地 ㎡，容積率 ，總建筑面積約 400000㎡，綠化率 40% 規(guī)模 項(xiàng)目位于大學(xué)城中心區(qū)內(nèi)，分為 A區(qū)與 B區(qū)， A區(qū)西側(cè)為師大南路， B區(qū)東側(cè)為大學(xué)城中心一號(hào)路，周邊有 18萬(wàn)平米人工湖，景觀資源豐富。 ?區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的外立面基本都為現(xiàn)代風(fēng)格，但在細(xì)節(jié)內(nèi)涵環(huán)境方面，都追求各自不同的品質(zhì)要求。 40萬(wàn)㎡ 東方天郡花園 50萬(wàn)㎡ 亞東城 24萬(wàn)㎡ 賽世香樟園四期 容積率 規(guī)模 物業(yè)名稱 物業(yè)費(fèi) 1R:70,2R:110,3R:140 1R:60,2R:90,3R:150 2R:90,3R:130 主力戶型 東方天郡花園 亞東城 賽世香樟園 項(xiàng)目名稱 立面實(shí)景 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 現(xiàn)代時(shí)尚 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 建筑風(fēng)格 東方天郡花園 亞東城 賽世香樟園四期 項(xiàng)目名稱 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 60120 8400 東方天郡花園 50120 8000 亞東城 70105 7900 賽世香樟園四期 主力總價(jià)（萬(wàn)元 /套） 單價(jià) 物業(yè)名稱 最近二次開盤房源去化情況 ?區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的報(bào)價(jià)范圍處于 8000元 /㎡左右， 【賽世香樟園】、【亞東城】【東方天郡花園】三個(gè)項(xiàng)目由于地理位臵原因，都相對(duì)距離較近，同時(shí)處于大學(xué)城內(nèi)，因此開盤時(shí)價(jià)格也相對(duì)較為接近。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 物業(yè)名稱 總套數(shù) 開盤時(shí)間 總套數(shù) 開盤時(shí)間 總體去化率 賽世香樟園四期 196 189 29% 亞東城 64 274 56% 東方天郡花園 294 188 36% ?項(xiàng)目位于規(guī)劃中仙林大學(xué)城 CBD的中心地段，北臨文苑路，南接生態(tài)湖面，地段突出，環(huán)境優(yōu)越，總規(guī)劃面積約 11萬(wàn)平方米，是集生態(tài)辦公、高檔商業(yè)、酒店式公寓、商務(wù)公園等為一體的國(guó)際化城市綜合體。 ?項(xiàng)目周邊還將開發(fā)占地 120畝的醫(yī)療保障機(jī)構(gòu)、國(guó)際交流中心和五星級(jí)酒店，為仙林地區(qū)提供了辦公、娛樂、購(gòu)物、涉外以及醫(yī)療的多元化品牌服務(wù)。項(xiàng)目總占地面 m2，總建筑面積 m2，其中住宅面積 m2，建筑占地面積 m2，容積率 ，綠化率%。小區(qū)配有 ㎡的幼兒園， 60㎡的垃圾站以及 ㎡社區(qū)服務(wù)中心等公建設(shè)施，建有機(jī)動(dòng)車停車位 2043個(gè)，其中地上 356個(gè)，地下 1687個(gè)。 學(xué)仕風(fēng)華苑（別墅） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION ?項(xiàng)目地處仙林大學(xué)集中區(qū)與高檔住宅集中區(qū)的銜接地帶，緊鄰大學(xué)城商業(yè)的主干道 —— 文苑路，占據(jù)區(qū)域內(nèi)最成熟的中心地段。 ?項(xiàng)目總規(guī)劃面積 81010㎡，其中地上建筑面積 53010㎡，地下建筑面積 28000㎡。項(xiàng)目業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物以及酒店式公寓，是一個(gè)以文化消費(fèi)的綜合商業(yè)體。 東城匯（商業(yè)） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 總 結(jié) 棲霞區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)較為 封閉 ，客源的區(qū)域性、單一性特征非常明顯，難以導(dǎo)入外區(qū)域客戶，而仙林區(qū)域內(nèi)部項(xiàng)目之間的目標(biāo) 客戶嚴(yán)重重疊，爭(zhēng)奪較為激烈 。 目前公寓市場(chǎng)的主流產(chǎn)品為兩房、三房（面積段集中在 90140㎡），主力戶型面積在 80100㎡左右的產(chǎn)品。 ■ 市場(chǎng)整體特征 ■ 市場(chǎng)物業(yè)類型 ■ 公寓產(chǎn)品 ■ 公寓銷