【正文】 ?右圖中所示：從個案去化率來看，屬亞東城近期去化率最高，其余兩個樓盤總體去化率并不理想，受到政策等一系列因素影響，目前區(qū)域內(nèi)總體購買力不強，導(dǎo)致仙林地區(qū)總體成交量處于下滑階段。 ?區(qū)域在售樓盤較少，目前主要以賽世香樟園、亞東城、東方天郡等樓盤有房源推出。預(yù)計到 2023年規(guī)劃人口約 24萬左右，遠景規(guī)劃人口約 60萬。這兩站將與地鐵二號線及東延線同期（ 2023年）建成使用。 ?棲霞區(qū)所屬的城東板塊，供應(yīng)和成交均不到全市總成交、供應(yīng)的一成。雙限房主要是指限戶型、限價格， “雙限房”的住宅供應(yīng)重點仍在江寧、江北等。 《土地調(diào)查條例》 條例詳細規(guī)定：土地利用現(xiàn)狀及變化情況、土地權(quán)屬及變化情況、土地的所有權(quán)和使用權(quán)狀況；土地的自然條件、社會經(jīng)濟條件。 央行 繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。南京的電子、化工生產(chǎn)能力在國內(nèi)城市中居第二位，車輛制造規(guī)模居第三位，機械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國內(nèi)領(lǐng)先地位，家用電器業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模。 POLICY 宏觀市場 2 0 0 8 年6 月南京市各區(qū)成交面積對比圖020230400006000080000100000120230140000160000180000江寧區(qū) 浦口區(qū) 建鄴區(qū) 白下區(qū) 六合區(qū) 棲霞區(qū) 溧水區(qū) 下關(guān)區(qū) 高淳區(qū)雨花臺區(qū)鼓樓區(qū) 玄武區(qū) 秦淮區(qū)2 0 0 8 年6 月?南京樓市陰晴不定。 POLICY 中觀 市場 城際列車 滬寧城際鐵路 7月 1日在南京開工，這條被冠以“長三角首條城際公交線”的城際鐵路，將爭取在上海世博會前建成，并實行公交化， 24小時運營，最短發(fā)車間隔接近 3分鐘，并且短距離可能推行月票，長三角將由此實現(xiàn)“一小時都市圈”。園區(qū)除預(yù)留的國際知名理工科大學(xué)用地和部分居住用地外，主要用來吸引以 IT、 IC和生物醫(yī)藥等為主的高新技術(shù)密集型企業(yè)的進駐，力爭形成南京市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。 規(guī)模 項目占地 10余萬㎡ ，住宅建筑面積約 24萬㎡ 分期 規(guī)劃分為四期，容積率 ，綠化率超過 40%，一、二、三期已開發(fā)完畢，目前四期正在建造中，總建筑面積約 4萬平方米，預(yù)計于 09年 10月交房。 ?項目周邊還將開發(fā)占地 120畝的醫(yī)療保障機構(gòu)、國際交流中心和五星級酒店，為仙林地區(qū)提供了辦公、娛樂、購物、涉外以及醫(yī)療的多元化品牌服務(wù)。 ■ 市場整體特征 ■ 市場物業(yè)類型 ■ 公寓產(chǎn)品 ■ 公寓銷售狀況 Part 2 項 目 定 位 項目分析 | 市場定位 | 目標客戶 項目分析 ANALYSIS 項目分析 ANALYSIS 項目現(xiàn)狀 ■ 項目所處的仙林板塊為新興的住宅板塊 ■ 項目地處市郊 ， 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展滯后 ， 項目的地塊價值沒有得到應(yīng)有的體現(xiàn) ， 未來隨著仙林板塊商圈的發(fā)展 、 配套設(shè)施的建設(shè) 、 軌道交通的引入以及周邊土地的增值 ， 本項目地塊價值將逐步體現(xiàn) 。名仕之家 釋義： 城市時尚、文化與休閑諸多元素洋溢周側(cè)，濃縮南京人文精粹。 ? 借助品牌的高認知度與美譽度，用“灝景雅筑生活方式”培育樓盤指定購買人群。 本項目作為一個大型生態(tài)人文生 活社區(qū)，集聚生活之精華，享受 生活之樂 。 2023年 1月 25日星期三 8時 0分 25秒 20:00:2525 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強。 , January 25, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :00:2520:00:25January 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 活動主題： “繽紛夏日”美食節(jié) 活動內(nèi)容： 美食大比拼 +品嘗美食 活動對象 ：名廚 /已購客戶 /意向客戶 /南京新聞媒體 活動組織： 南京特色小吃名廚大比拼并邀請南京衛(wèi) 視美食欄目等其他報社記者參與。 建議 ：提前安排促銷人員在新街口等繁華商圈或人流量大的區(qū)域派送海報 ， 先行一步蓄水客戶 。 目標客戶 POSITIONING ■ 一次臵業(yè)者，高性價比追求者 ， 主力需求： 小面積的 2房 經(jīng)濟能力與臵業(yè)目標存在差距，但又無法退而求次，他們或者等待，或者尋找新的方向。 東城匯（商業(yè)） 競爭樓盤 COMPETITION 競爭樓盤 COMPETITION 總 結(jié) 棲霞區(qū)域市場環(huán)境相對較為 封閉 ，客源的區(qū)域性、單一性特征非常明顯，難以導(dǎo)入外區(qū)域客戶，而仙林區(qū)域內(nèi)部項目之間的目標 客戶嚴重重疊，爭奪較為激烈 。 40萬㎡ 東方天郡花園 50萬㎡ 亞東城 24萬㎡ 賽世香樟園四期 容積率 規(guī)模 物業(yè)名稱 物業(yè)費 1R:70,2R:110,3R:140 1R:60,2R:90,3R:150 2R:90,3R:130 主力戶型 東方天郡花園 亞東城 賽世香樟園 項目名稱 立面實景 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代時尚 現(xiàn)代簡約 建筑風(fēng)格 東方天郡花園 亞東城 賽世香樟園四期 項目名稱 競爭樓盤 COMPETITION 60120 8400 東方天郡花園 50120 8000 亞東城 70105 7900 賽世香樟園四期 主力總價（萬元 /套） 單價 物業(yè)名稱 最近二次開盤房源去化情況 ?區(qū)域內(nèi)各項目的報價范圍處于 8000元 /㎡左右， 【賽世香樟園】、【亞東城】【東方天郡花園】三個項目由于地理位臵原因，都相對距離較近，同時處于大學(xué)城內(nèi)，因此開盤時價格也相對較為接近。 POLICY 微觀市場 仙林板塊 仙林板塊 競爭分析 ?區(qū)域內(nèi)樓盤數(shù)量并不多，按位臵來看，賽世香樟園四期、亞東城、東方天郡等樓盤距離地鐵較近；上述樓盤大多位于仙林板塊南面位臵。是南京總體規(guī)劃確定的“一城三區(qū)”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。 南京市棲霞區(qū) 2023 年上半年成交面積與成交套數(shù)對比圖050001000015000202302500030000350000 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %7 . 0 0 %成交面積 31723 16624 15901 20559 27466 28751占全市成交面積比例 6 . 4 0 % 6 . 6 0 % 3% 4 . 2 0 % 4 . 6 0 % 4 . 7 0 %2023 年 1月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月POLICY 中觀市場 軌道交通概述 地鐵二號線棲霞區(qū)站點分布圖 ? 地鐵二號線東延線將繼續(xù)東延兩站，一直延至南大仙林校區(qū)。 ?往年的成交冠軍江寧板塊，今年的表現(xiàn)尚可，供應(yīng)將近二成，而成交將近達到三成 。 ? 08年南京提出了“雙限房”的概念。 國家建設(shè)部、財政部 規(guī)范住宅市場。 上調(diào)人民幣存款準備金率 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 民幣存款準備金率升至 16％的新高點。 南京是華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，建立了全方位、立體化、大運量的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，鐵路、公路、水運、空運、管道五種運輸方式齊全，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。在一路走低的同時，城中小戶型、河西高層小高層、江北大“城鎮(zhèn)”、江寧湖景房在樓市一片低迷中幾次撐起樓市，加之棲霞和溧水的別墅項目成交平穩(wěn)，南京整體樓市經(jīng)歷了大漲大跌后基本以日銷300套的水平進入淡季； ?6月日均認購量和成交量分別為 ，其中成交量在不斷的震蕩中低勢下滑，銷售價格也因此受到了影響。 全線共 31個車站，首期建設(shè) 21個車站 ?上海境內(nèi)：上海、虹橋、上海西、南翔北、安亭北 5個站點。 ?麒麟片區(qū)（國際會展交流區(qū)） 國際會展交流區(qū)臨近滬寧高速公路，交通極為便利，為南京舉辦大型的國際會展活動留下了足夠的空間。 物業(yè)類型 由 2棟小高層和 2棟高層住宅組成 戶型面積 小高層和高層 2房 80~90 ㎡ ， 3房 130 ㎡左右 銷售價格 前三期目前已交付使用，四期目前正在銷售中，市場均價 7900元 / ㎡ 。 仙林國際（住宅、商業(yè)、辦公樓） 競爭樓盤 COMPETITION ?項目坐落于南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心地段， 312國道以南，仙境路以西地塊，坐擁優(yōu)越的生態(tài)資源以及人文資源。 ■ 目前仙林板塊內(nèi)中高檔住宅產(chǎn)品稀缺 ， 可進行產(chǎn)品差異化競爭 ， 并且隨著上海城市的發(fā)展 ， 仙林板塊的日趨成熟 ， 提升住宅檔次已是區(qū)域迫在眉睫的需求 ， 故項目應(yīng)通過中高端住宅產(chǎn)品的組合和配套設(shè)施的建設(shè) ， 將項目打造成板塊內(nèi)的高尚住宅 。 名流貴胄集聚地，高校區(qū)書香縈紆，盡享優(yōu)雅深厚的人文底蘊。 建議 ：利用房展會、學(xué)校開學(xué)師生返校的黃金時間，全面地宣傳及開盤銷售，加強人們對本項目的認 可度 ， 促進銷售 。 案 名 LOGO 輔推案名： 書香雅苑 詮釋： 仙林大學(xué)城板塊， 11座高校環(huán)顧 四周，文風(fēng)交匯，書香盡染。 下午 8時 0分 25秒 下午 8時 0分 20:00: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :00:2520:00:25January 25, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 8時 0分 25秒 下午 8時 0分 20:00: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 20:00:2520:00:2520:00Wednesday, January 25, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 期待受眾效果 ：采用 橫幅封鎖的手段來傳達信息，引起 高校教師的高度關(guān)注，從而進一步加快銷售進度。 ? 炒做仙林大學(xué)城板塊 ， 導(dǎo)出 “ 仙林大學(xué)城生態(tài)人文名宅 ” 概念 ， 強勢宣傳 “ 生態(tài)人文名宅 ”導(dǎo)入的生活新主張 ， 從而吸引消費者對項目的高度關(guān)注 。 ■ 棲霞區(qū)域以外客源 升級這群人已有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，高尚社區(qū)及舒適的居住生活，是他們的追求， 由于生活與工作都圍繞仙林大學(xué)城所展開，因此這部分人群是主要購買力量。街區(qū)內(nèi)建有停車位 460個，其中地上停車位 20個，地下停車位 440個。 ?區(qū)域的主力房型設(shè)臵： 2房在 80100125㎡， 3房控