【正文】 仙林板塊區(qū)域公寓市場(chǎng)的主力單價(jià)基本集中在均價(jià) 8000元 /㎡ 左右，通過分析得出，由于受到政策等方面因素影響，近幾個(gè)月以來，棲霞區(qū)仙林板塊公寓銷售狀況持續(xù)走低，去化率不佳。 仙林板塊區(qū)域目前在售以公寓為建筑類型項(xiàng)目，主要以 “小高層與高層” 的綜合型社區(qū)。街區(qū)內(nèi)建有停車位 460個(gè)，其中地上停車位 20個(gè)，地下停車位 440個(gè)。容積率 ，綠化率%。項(xiàng)目總建筑面積約 6萬平方米，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、現(xiàn)代，規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑、娛樂、購物以及經(jīng)濟(jì)型酒店，是仙林地產(chǎn)正在傾力打造的大型體驗(yàn)式綜合商業(yè)中心。 ?該樓盤別墅開發(fā)產(chǎn)品主要為疊加、聯(lián)排、雙拼，目前已開盤，價(jià)格分別為疊加 900010000元 / ㎡，聯(lián)排 1202313000元 / ㎡，雙拼 1400015000元 / ㎡。 ?本樓盤共建有 81棟建筑，主力戶型有兩種， m2A型 1170戶， m2B型 1290戶，規(guī)劃住宅總戶數(shù) 2460戶，可容納 7380人入住。 仙林國(guó)際（住宅、商業(yè)、辦公樓） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION ?項(xiàng)目坐落于南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心地段， 312國(guó)道以南，仙境路以西地塊，坐擁優(yōu)越的生態(tài)資源以及人文資源。 ?整個(gè)項(xiàng)目由五塊相對(duì)獨(dú)立的底層商業(yè)和五棟塔樓組成，項(xiàng)目總規(guī)劃面積 40700㎡，共分為三大主體板塊開發(fā)，其中商業(yè)服務(wù)板塊占地 14560㎡，建筑面積 26400㎡，容積率 ；商業(yè)辦公板塊占地 14990㎡，建筑面積 37475㎡，容積率 ；文化娛樂板塊占地 11150㎡，建筑面積 30105㎡，容積率 。 ?右圖中所示：從個(gè)案去化率來看，屬亞東城近期去化率最高，其余兩個(gè)樓盤總體去化率并不理想，受到政策等一系列因素影響，目前區(qū)域內(nèi)總體購買力不強(qiáng)，導(dǎo)致仙林地區(qū)總體成交量處于下滑階段。 ?區(qū)域的主力房型設(shè)臵： 2房在 80100125㎡， 3房控制在 130140㎡。 位臵 東方天郡花園 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION ?在售項(xiàng)目總體規(guī)模平均在30萬㎡以上，開發(fā)體量規(guī)模之大； ?容積率在 ，一方面，由于 仙林地區(qū)位于南京市遠(yuǎn)郊，因此樓盤開發(fā)地塊面積較大，地區(qū)主要以小高層與高層住宅組成。 分期 總基地面積： 29萬㎡，建筑面積： 50萬㎡ 規(guī)模 項(xiàng)目位于南京東郊的仙林新區(qū)市區(qū)，距南京市中心 15公里，北抵 312國(guó)道，南達(dá)滬寧高速。 配套 仙林大學(xué)城為該板塊主要核心，客戶主要為大學(xué)城內(nèi)教師居多 客戶情況 項(xiàng)目已開發(fā)至最后一批房源，一、二期已銷售完畢，在售為三期，市場(chǎng)均價(jià)8000元 / ㎡。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 規(guī)模大，規(guī)劃全，綠化率高，小區(qū)內(nèi)有河道景觀，社區(qū)規(guī)模大，物業(yè)難度大，整體品質(zhì)不高。 物業(yè)類型 由 2棟小高層和 2棟高層住宅組成 戶型面積 小高層和高層 2房 80~90 ㎡ ， 3房 130 ㎡左右 銷售價(jià)格 前三期目前已交付使用，四期目前正在銷售中，市場(chǎng)均價(jià) 7900元 / ㎡ 。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 亞東城 東方天郡 賽世香樟園四期 項(xiàng)目 賽世香樟園四期 位臵 位于南京仙林大學(xué)城中心商務(wù)區(qū)西側(cè)的高尚人文住宅項(xiàng)目，小區(qū)北隔文苑路與南京財(cái)經(jīng)大學(xué)相對(duì)。 ?區(qū)域在售樓盤較少，目前主要以賽世香樟園、亞東城、東方天郡等樓盤有房源推出。 ?“仙林板塊”目前尚處于剛起步開發(fā)階段，除了大學(xué)城外，周邊配套設(shè)施尚不完善，屬于培育階段。 POLICY 微觀市場(chǎng) 地鐵 2號(hào)線 (在建中 ) 房產(chǎn)板塊概況 ?目前仙林地區(qū)是棲霞區(qū)近些年來新開發(fā)的板塊 ，區(qū)域內(nèi)主要以大學(xué)城為主要導(dǎo)向，周邊配套設(shè)施較不完善，樓盤開發(fā)也正處于起步階段，目前主要集中于大學(xué)城南側(cè)。 POLICY 微觀市場(chǎng) 仙林大學(xué)城區(qū)位 仙林大學(xué)城 仙林大學(xué)城 軌道交通 ?根據(jù)規(guī)劃，地鐵 2號(hào)線和 4號(hào)線將分別從紫金山南北兩側(cè)進(jìn)入仙林，在仙林新市區(qū)南側(cè)交匯后，在仙林內(nèi)部形成環(huán)狀軌道交通網(wǎng)，連接新市區(qū)各功能分區(qū)，并在沿途設(shè) 10個(gè)站點(diǎn)。 POLICY 微觀市場(chǎng) ?仙林大學(xué)城位于仙林新市區(qū)，周邊風(fēng)景秀麗，北抵 312國(guó)道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 ，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6公里，通過繞城公路和機(jī)場(chǎng)高速可直達(dá)祿口新機(jī)場(chǎng)。 仙鶴片區(qū) 青龍片區(qū) 白象片區(qū) 麒麟片區(qū) POLICY 微觀市場(chǎng) 仙林新市區(qū)板塊劃分（右圖所示） 仙林大學(xué)城概況 ?仙林大學(xué)城以二環(huán)以西，土城頭路以東，靈山山脈以北， 312國(guó)道以南的 27平方公里為大學(xué)集中區(qū)，面積約 8平方公里的大學(xué)園區(qū)，還將建設(shè)包括大型商場(chǎng)、金融網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院、國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心等公用設(shè)施的大學(xué)城中心區(qū)；規(guī)劃二環(huán)以東的 20平方公里為大學(xué)城科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，重點(diǎn)依托高教資源優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)教育科研成果轉(zhuǎn)化，發(fā)展 IT、 IC和生物制藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，截至 2023年底，大學(xué)城內(nèi)已進(jìn)駐院校 15所（ 11所大學(xué)， 4所中小學(xué)）。 ?麒麟片區(qū)（國(guó)際會(huì)展交流區(qū)） 國(guó)際會(huì)展交流區(qū)臨近滬寧高速公路，交通極為便利，為南京舉辦大型的國(guó)際會(huì)展活動(dòng)留下了足夠的空間。 ?白象片區(qū)（科技產(chǎn)業(yè)園） 科技產(chǎn)業(yè)園占地 20平方公里，以“產(chǎn)、學(xué)、研”一體化為特色，集中發(fā)展高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)科技成果的轉(zhuǎn)化。預(yù)計(jì)到 2023年規(guī)劃人口約 24萬左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口約 60萬。 POLICY 中觀市場(chǎng) 仙林新市區(qū) 概況 ?南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積 80平方公里。公路、鐵路、航空、水運(yùn)等對(duì)外交通條件一應(yīng)俱全，大運(yùn)量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò)是未來仙林大學(xué)城的交通特點(diǎn)。 ?棲霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，土地、廠房等招商資源豐富，項(xiàng)目服務(wù)便捷、高效。 2023年 4月經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)、國(guó)家發(fā)改委公告，正式升格為省級(jí)開發(fā)區(qū)。 ?蘇州境內(nèi)：唯亭西、蘇州園區(qū)、蘇州、蘇州新區(qū)、望亭東 5個(gè)站點(diǎn)。 全線共 31個(gè)車站，首期建設(shè) 21個(gè)車站 ?上海境內(nèi)：上海、虹橋、上海西、南翔北、安亭北 5個(gè)站點(diǎn)。地鐵四號(hào)線起自江北浦珠路站，終點(diǎn)站為麒麟門站；仙林區(qū)內(nèi)輕軌由紫金山火車站與地鐵二號(hào)線相互換乘。這兩站將與地鐵二號(hào)線及東延線同期（ 2023年）建成使用。 POLICY 中觀市場(chǎng) ? 08年上半年棲霞區(qū)成交面積 ，占全市總成交面積的 %，成交套數(shù)為 1756套，占全市總成交套數(shù)的 %； ?從右圖的曲線可以看出，棲霞區(qū)的成交情況與南京市整體成交情況基本相同，從1月的增加， 2月的狂跌，到36月的穩(wěn)步增長(zhǎng)。其中南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)有國(guó)家級(jí)南京新港高新技術(shù)工業(yè)園和海峽兩岸科工園 。 POLICY 宏觀市場(chǎng) 棲霞區(qū)概況 ?棲霞區(qū)位于南京東北部，北臨長(zhǎng)江，東界句容，西連主城，南接江寧；因境內(nèi)有“江南第一名秀山” 棲霞山每臨深秋，丹楓似火，燦若凝霞，故名“棲霞”； ?棲霞區(qū)是南京著名的東郊風(fēng)景區(qū)；也是南京重要的交通樞紐區(qū)。 POLICY 宏觀市場(chǎng) ? 根據(jù)南京市目前城市規(guī)劃，到 2050年南京市的軌道交通線網(wǎng)將由 10條地鐵線、四條輕軌線構(gòu)成共計(jì) 433公里的網(wǎng)絡(luò)。 POLICY 宏觀市場(chǎng) 2023 年 6 月各價(jià)格區(qū)間成交套數(shù)和成交面積對(duì)比圖020230400006000080000100000120230020040060080010001200成交面積 1 1 2 3 7 7 . 3 9 1 1 1 1 0 5 . 3 2 9 1 2 7 3 . 0 3 8 8 8 9 7 . 1 7 8 4 1 6 4 . 9 1 9 9 1 7 4 . 9 1成交套數(shù) 1103 1086 934 841 690 7574000 元以下 4 0 0 0 5 0 0 0 元 5 0 0 0 6 0 0 0 元 6 0 0 0 8 0 0 0 元 8 0 0 0 1 0 0 0 0 元 10000 元以上?6月的南京樓市日行情可謂是大漲大跌，伴隨著地產(chǎn)新聞、出新政策高低起伏。在一路走低的同時(shí)，城中小戶型、河西高層小高層、江北大“城鎮(zhèn)”、江寧湖景房在樓市一片低迷中幾次撐起樓市，加之棲霞和溧水的別墅項(xiàng)目成交平穩(wěn)，南京整體樓市經(jīng)歷了大漲大跌后基本以日銷300套的水平進(jìn)入淡季； ?6月日均認(rèn)購量和成交量分別為 ，其中成交量在不斷的震蕩中低勢(shì)下滑，銷售價(jià)格也因此受到了影響。 南京市2 0 0 7 年1 6 月與2 0 0 8 年1 6 月成交套數(shù)對(duì)比圖0202340006000800010000120231月 2月 3月 4月 5月 6月2 0 0 7 年成交套數(shù) 2 0 0 8 年成交套數(shù)POLICY 宏觀市場(chǎng) 南京市 2023 年上半年成交面積、成交套數(shù)對(duì)比圖01000002023003000004000005000006000007000002 0 0 8 年1 月 2月 3月 4月 5月 6月0500100015002023250030003500400045005000成交面積 成交套數(shù)?南京市上半年總成交面積達(dá)到 269萬平方米，成交套數(shù)達(dá)到 ； ?從右圖所示， 1月的成交面積幾乎突破 50萬平方米，2月由于受到春節(jié)等一系列因素影響，成交面積跌至25萬平方米，跌幅達(dá)到50%， 3月至 6月一直持續(xù)保持平穩(wěn)的成交量。 ?棲霞區(qū)所屬的城東板塊，供應(yīng)和成交均不到全市總成交、供應(yīng)的一成。 ?從右圖可看出，無論從供應(yīng)還是成交來看，江北板塊都排在各板塊前列，總體超過總供應(yīng)、總成交的三成以上 。 ?“城東板塊”及“江北板塊”為新開發(fā)板塊，相應(yīng)著樓價(jià)也比城區(qū)板塊優(yōu)惠許多，城東板塊有在建的二號(hào)線及滬寧城際列車站點(diǎn)的利好消息，江北板塊在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)和過江費(fèi)優(yōu)惠30%，吸引著眾多目光。 2023 年 2 0 0 7 年南京人均 G D P 對(duì)比圖050001000015000202302500030000350004000045000500000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均 G D P 17460 19602 21807 26081 31256 35510 39376