【正文】 LICY 中觀市場(chǎng) 棲霞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)概況 ?南京棲霞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于南京市東北部，北臨長(zhǎng)江，東接龍?zhí)陡郏骺織忌?，南望仙林大學(xué)城，總規(guī)劃面積 ，是江蘇省沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。是南京總體規(guī)劃確定的“一城三區(qū)”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。除南京大學(xué)國(guó)際化新校區(qū)外，南京師范大學(xué)（含中北學(xué)院）、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)、南京中醫(yī)藥大學(xué)、南京郵電大學(xué)、應(yīng)天學(xué)院、南京森林公安高等?？茖W(xué)校、南京理工大學(xué)紫金學(xué)院、南京信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京技師學(xué)院等 10所高校和南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校仙林分校、南京師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、南京國(guó)際學(xué)校、仙林中小學(xué) 4所中小學(xué)全部建成招生，截至 2023年秋季，仙林地區(qū)的在校學(xué)生人數(shù)已逾 11萬(wàn)。 POLICY 微觀市場(chǎng) 仙林板塊 仙林板塊 競(jìng)爭(zhēng)分析 ?區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)數(shù)量并不多，按位臵來(lái)看，賽世香樟園四期、亞?wèn)|城、東方天郡等樓盤(pán)距離地鐵較近；上述樓盤(pán)大多位于仙林板塊南面位臵。 優(yōu)劣勢(shì) 小區(qū)內(nèi)建有 6000 ㎡會(huì)所， 4萬(wàn)㎡商業(yè)配套，幼兒園，超市等。 40萬(wàn)㎡ 東方天郡花園 50萬(wàn)㎡ 亞?wèn)|城 24萬(wàn)㎡ 賽世香樟園四期 容積率 規(guī)模 物業(yè)名稱 物業(yè)費(fèi) 1R:70,2R:110,3R:140 1R:60,2R:90,3R:150 2R:90,3R:130 主力戶型 東方天郡花園 亞?wèn)|城 賽世香樟園 項(xiàng)目名稱 立面實(shí)景 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 現(xiàn)代時(shí)尚 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 建筑風(fēng)格 東方天郡花園 亞?wèn)|城 賽世香樟園四期 項(xiàng)目名稱 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) COMPETITION 60120 8400 東方天郡花園 50120 8000 亞?wèn)|城 70105 7900 賽世香樟園四期 主力總價(jià)（萬(wàn)元 /套） 單價(jià) 物業(yè)名稱 最近二次開(kāi)盤(pán)房源去化情況 ?區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的報(bào)價(jià)范圍處于 8000元 /㎡左右， 【賽世香樟園】、【亞?wèn)|城】【東方天郡花園】三個(gè)項(xiàng)目由于地理位臵原因，都相對(duì)距離較近，同時(shí)處于大學(xué)城內(nèi)，因此開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格也相對(duì)較為接近。小區(qū)配有 ㎡的幼兒園， 60㎡的垃圾站以及 ㎡社區(qū)服務(wù)中心等公建設(shè)施，建有機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 2043個(gè)，其中地上 356個(gè)，地下 1687個(gè)。 東城匯（商業(yè)） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) COMPETITION 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) COMPETITION 總 結(jié) 棲霞區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)較為 封閉 ，客源的區(qū)域性、單一性特征非常明顯，難以導(dǎo)入外區(qū)域客戶，而仙林區(qū)域內(nèi)部項(xiàng)目之間的目標(biāo) 客戶嚴(yán)重重疊，爭(zhēng)奪較為激烈 。 ■ 他們的心態(tài)：走在事業(yè)拼搏的路程中，渴望事業(yè)成功的同時(shí)更在 意家庭的安定、子女的成長(zhǎng)。 目標(biāo)客戶 POSITIONING ■ 一次臵業(yè)者，高性價(jià)比追求者 ， 主力需求： 小面積的 2房 經(jīng)濟(jì)能力與臵業(yè)目標(biāo)存在差距，但又無(wú)法退而求次，他們或者等待，或者尋找新的方向。 ■ 整體規(guī)劃形象塑造 樹(shù)立本項(xiàng)目高品質(zhì)、高品位的現(xiàn)代高尚生態(tài)人文社區(qū)。 建議 ：提前安排促銷(xiāo)人員在新街口等繁華商圈或人流量大的區(qū)域派送海報(bào) ， 先行一步蓄水客戶 。 ? 挖掘品牌成功的原因，再次吸引關(guān)注，適當(dāng)時(shí)機(jī)（中秋、國(guó)慶、元旦）進(jìn)行樓盤(pán)促銷(xiāo)。 活動(dòng)主題： “繽紛夏日”美食節(jié) 活動(dòng)內(nèi)容： 美食大比拼 +品嘗美食 活動(dòng)對(duì)象 ：名廚 /已購(gòu)客戶 /意向客戶 /南京新聞媒體 活動(dòng)組織： 南京特色小吃名廚大比拼并邀請(qǐng)南京衛(wèi) 視美食欄目等其他報(bào)社記者參與。 案 名 詮釋 輔推案名： 瀚林學(xué)馥 詮釋： 仙林大學(xué)城板塊， 11座高校文風(fēng)交匯，書(shū)香盡染。 :00:2520:00:25January 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :00:2520:00Jan2325Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , January 25, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 25日星期三 8時(shí) 0分 25秒 20:00:2525 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 1月 25日星期三 8時(shí) 0分 25秒 20:00:2525 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , January 25, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 本項(xiàng)目作為一個(gè)大型生態(tài)人文生 活社區(qū)，集聚生活之精華，享受 生活之樂(lè) 。 媒體推廣計(jì)劃 PROMOTION ＰＬ AＮ 活動(dòng)主題 ： “歡樂(lè)灝景嘉年華” 活動(dòng)內(nèi)容 ：開(kāi)盤(pán)典禮 +現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng) 活動(dòng)對(duì)象 ：政府相關(guān)部分領(lǐng)導(dǎo) /集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo) /目標(biāo)購(gòu)房者 /南京新聞媒體 活動(dòng)組織 ：節(jié)目演出，禮物派送等活動(dòng)增加現(xiàn)場(chǎng)人氣 期待受眾效果 ：開(kāi)盤(pán)期確立本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的唯一性、 項(xiàng)目的高投資回報(bào)率型、項(xiàng)目的升值潛力 引起目標(biāo)客戶的高度關(guān)注。 ? 借助品牌的高認(rèn)知度與美譽(yù)度，用“灝景雅筑生活方式”培育樓盤(pán)指定購(gòu)買(mǎi)人群。 ■ 針對(duì)性媒體 （ 如沿街道旗廣告 、 區(qū)域樓宇廣告等 ） 、 公眾媒體 （ 如：各大報(bào)紙 、 雜志 、 電視等 ） 為輔 。名仕之家 釋義： 城市時(shí)尚、文化與休閑諸多元素洋溢周側(cè)，濃縮南京人文精粹。 ■ 精準(zhǔn)的區(qū)域客戶 仙林當(dāng)?shù)亟處熆蛻舻南M(fèi)能力不容小視， 對(duì)于中小型面積產(chǎn)品情有獨(dú)鐘 ，但是對(duì)于產(chǎn)品或居住的品質(zhì)上，他們有一定要求。 ■ 市場(chǎng)整體特征 ■ 市場(chǎng)物業(yè)類(lèi)型 ■ 公寓產(chǎn)品 ■ 公寓銷(xiāo)售狀況 Part 2 項(xiàng) 目 定 位 項(xiàng)目分析 | 市場(chǎng)定位 | 目標(biāo)客戶 項(xiàng)目分析 ANALYSIS 項(xiàng)目分析 ANALYSIS 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ■ 項(xiàng)目所處的仙林板塊為新興的住宅板塊 ■ 項(xiàng)目地處市郊 ， 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展滯后 ， 項(xiàng)目的地塊價(jià)值沒(méi)有得到應(yīng)有的體現(xiàn) ， 未來(lái)隨著仙林板塊商圈的發(fā)展 、 配套設(shè)施的建設(shè) 、 軌道交通的引入以及周邊土地的增值 ， 本項(xiàng)目地塊價(jià)值將逐步體現(xiàn) 。 ?項(xiàng)目總規(guī)劃面積 81010㎡，其中地上建筑面積 53010㎡，地下建筑面積 28000㎡。 ?項(xiàng)目周邊還將開(kāi)發(fā)占地 120畝的醫(yī)療保障機(jī)構(gòu)、國(guó)際交流中心和五星級(jí)酒店，為仙林地區(qū)提供了辦公、娛樂(lè)、購(gòu)物、涉外以及醫(yī)療的多元化品牌服務(wù)。 位臵 亞?wèn)|城 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) COMPETITION 規(guī)模大，規(guī)劃全，產(chǎn)品全面豐富，位于大學(xué)城旁，距離建設(shè)中的軌道交通 2號(hào)線步行約 10分鐘 優(yōu)劣勢(shì) 小區(qū)內(nèi)配有 4000㎡雙會(huì)所和 6000㎡風(fēng)情商業(yè)街 配套 仙林大學(xué)城中高收入群體 客戶情況 項(xiàng)目一期房源已售完，目前在售的為二期房源，市場(chǎng)均價(jià) 8400元 / ㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 住宅 戶型主要以 1房 70— 80㎡ ， 2房 100— 125㎡ ， 3房 140㎡左右 戶型面積 多層、小高層與高層組成 物業(yè)類(lèi)型 規(guī)劃為兩期，一期已竣工交付，二期將于 09年 10月交房 分期 占地 ㎡，容積率 ，總建筑面積約 400000㎡，綠化率 40% 規(guī)模 項(xiàng)目位于大學(xué)城中心區(qū)內(nèi)，分為 A區(qū)與 B區(qū)， A區(qū)西側(cè)為師大南路， B區(qū)東側(cè)為大學(xué)城中心一號(hào)路，周邊有 18萬(wàn)平米人工湖，景觀資源豐富。 規(guī)模 項(xiàng)目占地 10余萬(wàn)㎡ ，住宅建筑面積約 24萬(wàn)㎡ 分期 規(guī)劃分為四期，容積率 ，綠化率超過(guò) 40%，一、二、三期已開(kāi)發(fā)完畢，目前四期正在建造中，總建筑面積約 4萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)于 09年 10月交房。 ?地鐵 2號(hào)線東延仙林線已于 2023年開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2023年年初建成通車(chē)，馬群至仙林規(guī)劃 4個(gè)站點(diǎn)。園區(qū)除預(yù)留的國(guó)際知名理工科大學(xué)用地和部分居住用地外，主要用來(lái)吸引以 IT、 IC和生物醫(yī)藥等為主的高新技術(shù)密集型企業(yè)的進(jìn)駐，力爭(zhēng)形成南京市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。 POLICY 中觀市場(chǎng) ?仙林新市區(qū)位于風(fēng)景秀麗的紫金山東麓，北抵 312國(guó)道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6公里，通過(guò)繞城公路和機(jī)場(chǎng)高速可直達(dá)祿口新機(jī)場(chǎng)。 POLICY 中觀 市場(chǎng) 城際列車(chē) 滬寧城際鐵路 7月 1日在南京開(kāi)工，這條被冠以“長(zhǎng)三角首條城際公交線”的城際鐵路，將爭(zhēng)取在上海世博會(huì)前建成，并實(shí)行公交化， 24小時(shí)運(yùn)營(yíng)，最短發(fā)車(chē)間隔接近 3分鐘，并且短距離可能推行月票，長(zhǎng)三角將由此實(shí)現(xiàn)“一小時(shí)都市圈”。沿江 84公里岸線碼頭鄰比，有我國(guó)內(nèi)河第一大港新生圩港，滬寧鐵路橫穿東西；區(qū)內(nèi)有部、省、市屬工礦企業(yè) 130多家，大專院校、科研院所 30多家。 POLICY 宏觀市場(chǎng) 2 0 0 8 年6 月南京市各區(qū)成交面積對(duì)比圖020230400006000080000100000120230140000160000180000江寧區(qū) 浦口區(qū) 建鄴區(qū) 白下區(qū) 六合區(qū) 棲霞區(qū) 溧水區(qū) 下關(guān)區(qū) 高淳區(qū)雨花臺(tái)區(qū)鼓樓區(qū) 玄武區(qū) 秦淮區(qū)2 0 0 8 年6 月?南京樓市陰晴不定。 ?從板塊支撐來(lái)看， “江寧板塊”、 “城北板塊”、“城中板塊”、 “城南板塊”和 “河西板塊”為城區(qū)板塊，生活氛圍及相應(yīng)的生活設(shè)施配套完善，交通方便，一直是南京人購(gòu)房的首選 。南京的電子、化工生產(chǎn)能力在國(guó)內(nèi)城市中居第二位，車(chē)輛制造規(guī)模居第三位，機(jī)械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位，家用電器業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模。 住房和城鄉(xiāng)建 設(shè)部 預(yù)告登記可防開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u(mài) ? 預(yù)期 2023年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)增幅將有所趨緩；根據(jù)新政，土地閑置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，支出費(fèi)用將大大增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)考慮相關(guān)因素。 央行 繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)。 目 錄 《土地調(diào)查條例》 條例詳細(xì)規(guī)定：土地利用現(xiàn)狀及變化情況、土地權(quán)屬及變化情況、土地的所有權(quán)和使用權(quán)狀況；土地的自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。 上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 民幣存款準(zhǔn)備金率升至 17％的新高點(diǎn)。雙限房主要是指限戶型、限價(jià)格， “雙限房”的住宅供應(yīng)重點(diǎn)仍在江寧、江北等。 宏觀市場(chǎng) POLICY ? 從 2023年到 2023年連續(xù) 8年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)