【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 安高等?？茖W(xué)校、南京理工大學(xué)紫金學(xué)院、南京信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京技師學(xué)院等 10所高校和南京外國(guó)語學(xué)校仙林分校、南京師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、南京國(guó)際學(xué)校、仙林中小學(xué) 4所中小學(xué)全部建成招生，截至 2023年秋季，仙林地區(qū)的在校學(xué)生人數(shù)已逾 11萬。 POLICY 微觀市場(chǎng) ?仙林大學(xué)城位于仙林新市區(qū)，周邊風(fēng)景秀麗，北抵 312國(guó)道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 ，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6公里，通過繞城公路和機(jī)場(chǎng)高速可直達(dá)祿口新機(jī)場(chǎng)。公路、鐵路、航空、水運(yùn)等對(duì)外交通條件一應(yīng)俱全，大運(yùn)量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò)是未來仙林大學(xué)城的交通特點(diǎn)。 POLICY 微觀市場(chǎng) 仙林大學(xué)城區(qū)位 仙林大學(xué)城 仙林大學(xué)城 軌道交通 ?根據(jù)規(guī)劃，地鐵 2號(hào)線和 4號(hào)線將分別從紫金山南北兩側(cè)進(jìn)入仙林，在仙林新市區(qū)南側(cè)交匯后，在仙林內(nèi)部形成環(huán)狀軌道交通網(wǎng)，連接新市區(qū)各功能分區(qū)，并在沿途設(shè) 10個(gè)站點(diǎn)。 ?地鐵 2號(hào)線東延仙林線已于 2023年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2023年年初建成通車，馬群至仙林規(guī)劃 4個(gè)站點(diǎn)。 POLICY 微觀市場(chǎng) 地鐵 2號(hào)線 (在建中 ) 房產(chǎn)板塊概況 ?目前仙林地區(qū)是棲霞區(qū)近些年來新開發(fā)的板塊 ，區(qū)域內(nèi)主要以大學(xué)城為主要導(dǎo)向，周邊配套設(shè)施較不完善，樓盤開發(fā)也正處于起步階段，目前主要集中于大學(xué)城南側(cè)。 ?從板塊支撐條件來看，主要以大學(xué)城為主要支撐，圍繞大學(xué)城開發(fā)一系列住宅、商業(yè)配套等；“仙林板塊”作為棲霞區(qū)以及市政府重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象，仙林大學(xué)城的入住，將會(huì)給未來當(dāng)?shù)亻_發(fā)房地產(chǎn)帶來更多的契機(jī)。 ?“仙林板塊”目前尚處于剛起步開發(fā)階段，除了大學(xué)城外，周邊配套設(shè)施尚不完善，屬于培育階段。 POLICY 微觀市場(chǎng) 仙林板塊 仙林板塊 競(jìng)爭(zhēng)分析 ?區(qū)域內(nèi)樓盤數(shù)量并不多，按位臵來看，賽世香樟園四期、亞東城、東方天郡等樓盤距離地鐵較近；上述樓盤大多位于仙林板塊南面位臵。 ?區(qū)域在售樓盤較少，目前主要以賽世香樟園、亞東城、東方天郡等樓盤有房源推出。 ?從社區(qū)性質(zhì)來看，賽世香樟園、亞東城、東方天郡為公寓社區(qū)，匯杰文庭與星晟花園等基本已處于尾盤階段，從上述幾個(gè)樓盤看，主要以公寓產(chǎn)品為主，從仙林板塊整體項(xiàng)目產(chǎn)品看，以別墅與住宅相結(jié)合。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 亞東城 東方天郡 賽世香樟園四期 項(xiàng)目 賽世香樟園四期 位臵 位于南京仙林大學(xué)城中心商務(wù)區(qū)西側(cè)的高尚人文住宅項(xiàng)目，小區(qū)北隔文苑路與南京財(cái)經(jīng)大學(xué)相對(duì)。 規(guī)模 項(xiàng)目占地 10余萬㎡ ，住宅建筑面積約 24萬㎡ 分期 規(guī)劃分為四期，容積率 ，綠化率超過 40%，一、二、三期已開發(fā)完畢，目前四期正在建造中，總建筑面積約 4萬平方米，預(yù)計(jì)于 09年 10月交房。 物業(yè)類型 由 2棟小高層和 2棟高層住宅組成 戶型面積 小高層和高層 2房 80~90 ㎡ ， 3房 130 ㎡左右 銷售價(jià)格 前三期目前已交付使用，四期目前正在銷售中，市場(chǎng)均價(jià) 7900元 / ㎡ 。 客戶情況 仙林大學(xué)城內(nèi)教師為主，少量區(qū)域外工薪階層客戶 配套 游泳池，社區(qū)會(huì)所 優(yōu)劣勢(shì) 規(guī)模大，規(guī)劃全，產(chǎn)品力度檔次高；但距離城區(qū)距離較遠(yuǎn)，周邊配套不全，缺乏人氣。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 規(guī)模大，規(guī)劃全，綠化率高，小區(qū)內(nèi)有河道景觀，社區(qū)規(guī)模大，物業(yè)難度大，整體品質(zhì)不高。 優(yōu)劣勢(shì) 小區(qū)內(nèi)建有 6000 ㎡會(huì)所， 4萬㎡商業(yè)配套，幼兒園，超市等。 配套 仙林大學(xué)城為該板塊主要核心，客戶主要為大學(xué)城內(nèi)教師居多 客戶情況 項(xiàng)目已開發(fā)至最后一批房源，一、二期已銷售完畢，在售為三期，市場(chǎng)均價(jià)8000元 / ㎡。 銷售價(jià)格 主力房型 60150 ㎡ ，戶型 1房 3房 戶型面積 由小高層和高層公寓組成 物業(yè)類型 規(guī)劃為三期，項(xiàng)目容積率 ，綠化率 45%，目前正在開發(fā)的為該項(xiàng)目最后一期房源，預(yù)計(jì)于 09年 5月交房。 分期 總基地面積： 29萬㎡，建筑面積： 50萬㎡ 規(guī)模 項(xiàng)目位于南京東郊的仙林新區(qū)市區(qū)，距南京市中心 15公里，北抵 312國(guó)道，南達(dá)滬寧高速。 位臵 亞東城 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 規(guī)模大，規(guī)劃全，產(chǎn)品全面豐富，位于大學(xué)城旁，距離建設(shè)中的軌道交通 2號(hào)線步行約 10分鐘 優(yōu)劣勢(shì) 小區(qū)內(nèi)配有 4000㎡雙會(huì)所和 6000㎡風(fēng)情商業(yè)街 配套 仙林大學(xué)城中高收入群體 客戶情況 項(xiàng)目一期房源已售完，目前在售的為二期房源，市場(chǎng)均價(jià) 8400元 / ㎡ 銷售價(jià)格 住宅 戶型主要以 1房 70— 80㎡ ， 2房 100— 125㎡ ， 3房 140㎡左右 戶型面積 多層、小高層與高層組成 物業(yè)類型 規(guī)劃為兩期，一期已竣工交付，二期將于 09年 10月交房 分期 占地 ㎡，容積率 ，總建筑面積約 400000㎡，綠化率 40% 規(guī)模 項(xiàng)目位于大學(xué)城中心區(qū)內(nèi)，分為 A區(qū)與 B區(qū)， A區(qū)西側(cè)為師大南路， B區(qū)東側(cè)為大學(xué)城中心一號(hào)路，周邊有 18萬平米人工湖，景觀資源豐富。 位臵 東方天郡花園 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION ?在售項(xiàng)目總體規(guī)模平均在30萬㎡以上，開發(fā)體量規(guī)模之大； ?容積率在 ，一方面，由于 仙林地區(qū)位于南京市遠(yuǎn)郊，因此樓盤開發(fā)地塊面積較大，地區(qū)主要以小高層與高層住宅組成。 ?區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的外立面基本都為現(xiàn)代風(fēng)格，但在細(xì)節(jié)內(nèi)涵環(huán)境方面，都追求各自不同的品質(zhì)要求。 ?區(qū)域的主力房型設(shè)臵： 2房在 80100125㎡， 3房控制在 130140㎡。 40萬㎡ 東方天郡花園 50萬㎡ 亞東城 24萬㎡ 賽世香樟園四期 容積率 規(guī)模 物業(yè)名稱 物業(yè)費(fèi) 1R:70,2R:110,3R:140 1R:60,2R:90,3R:150 2R:90,3R:130 主力戶型 東方天郡花園 亞東城 賽世香樟園 項(xiàng)目名稱 立面實(shí)景 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 現(xiàn)代時(shí)尚 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 建筑風(fēng)格 東方天郡花園 亞東城 賽世香樟園四期 項(xiàng)目名稱 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 60120 8400 東方天郡花園 50120 8000 亞東城 70105 7900 賽世香樟園四期 主力總價(jià)（萬元 /套） 單價(jià) 物業(yè)名稱 最近二次開盤房源去化情況 ?區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的報(bào)價(jià)范圍處于 8000元 /㎡左右， 【賽世香樟園】、【亞東城】【東方天郡花園】三個(gè)項(xiàng)目由于地理位臵原因，都相對(duì)距離較近，同時(shí)處于大學(xué)城內(nèi)，因此開盤時(shí)價(jià)格也相對(duì)較為接近。 ?右圖中所示：從個(gè)案去化率來看，屬亞東城近期去化率最高，其余兩個(gè)樓盤總體去化率并不理想，受到政策等一系列因素影響，目前區(qū)域內(nèi)總體購買力不強(qiáng)，導(dǎo)致仙林地區(qū)總體成交量處于下滑階段。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 物業(yè)名稱 總套數(shù) 開盤時(shí)間 總套數(shù) 開盤時(shí)間 總體去化率 賽世香樟園四期 196 189 29% 亞東城 64 274 56% 東方天郡花園 294 188 36% ?項(xiàng)目位于規(guī)劃中仙林大學(xué)城 CBD的中心地段，北臨文苑路，南接生態(tài)湖面，地段突出，環(huán)境優(yōu)越，總規(guī)劃面積約 11萬平方米，是集生態(tài)辦公、高檔商業(yè)、酒店式公寓、商務(wù)公園等為一體的國(guó)際化城市綜合體。 ?整個(gè)項(xiàng)目由五塊相對(duì)獨(dú)立的底層商業(yè)和五棟塔樓組成，項(xiàng)目總規(guī)劃面積 40700㎡，共分為三大主體板塊開發(fā)，其中商業(yè)服務(wù)板塊占地 14560㎡，建筑面積 26400㎡，容積率 ；商業(yè)辦公板塊占地 14990㎡，建筑面積 37475㎡，容積率 ；文化娛樂板塊占地 11150㎡，建筑面積 30105㎡，容積率 。 ?項(xiàng)目周邊還將開發(fā)占地 120畝的醫(yī)療保障機(jī)構(gòu)、國(guó)際交流中心和五星級(jí)酒店，為仙林地區(qū)提供了辦公、娛樂、購物、涉外以及醫(yī)療的多元化品牌服務(wù)。 仙林國(guó)際（住宅、商業(yè)、辦公樓） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION ?項(xiàng)目坐落于南京市棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心地段， 312國(guó)道以南，仙境路以西地塊，坐擁優(yōu)越的生態(tài)資源以及人文資源。項(xiàng)目總占地面 m2，總建筑面積 m2，其中住宅面積 m2，建筑占地面積 m2，容積率 ，綠化率%。 ?本樓盤共建有 81棟建筑，主力戶型有兩種， m2A型 1170戶， m2B型 1290戶，規(guī)劃住宅總戶數(shù) 2460戶，可容納 7380人入住。小區(qū)配有 ㎡的幼兒園， 60㎡的垃圾站以及 ㎡社區(qū)服務(wù)中心等公建設(shè)施，建有機(jī)動(dòng)車停車位 2043個(gè)，其中地上 356個(gè)，地下 1687個(gè)。 ?該樓盤別墅開發(fā)產(chǎn)品主要為疊加、聯(lián)排、雙拼，目前已開盤，價(jià)格分別為疊加 900010000元 / ㎡，聯(lián)排 1202313000元 / ㎡，雙拼 1400015000元 / ㎡。 學(xué)仕風(fēng)華苑（別墅） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION ?項(xiàng)目地處仙林大學(xué)集中區(qū)與高檔住宅集中區(qū)的銜接地帶，緊鄰大學(xué)城商業(yè)的主干道 —— 文苑路，占據(jù)區(qū)域內(nèi)最成熟的中心地段。項(xiàng)目總建筑面積約 6萬平方米，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、現(xiàn)代，規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑、娛樂、購物以及經(jīng)濟(jì)型酒店，是仙林地產(chǎn)正在傾力打造的大型體驗(yàn)式綜合商業(yè)中心。 ?項(xiàng)目總規(guī)劃面積 81010㎡，其中地上建筑面積 53010㎡，地下建筑面積 28000㎡。容積率 ，綠化率%。項(xiàng)目業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑、娛樂、購物以及酒店式公寓，是一個(gè)以文化消費(fèi)的綜合商業(yè)體。街區(qū)內(nèi)建有停車位 460個(gè)，其中地上停車位 20個(gè)，地下停車位 440個(gè)。 東城匯（商業(yè)） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 COMPETITION 總 結(jié) 棲霞區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)較為 封閉 ，客源的區(qū)域性、單一性特征非常明顯，難以導(dǎo)入外區(qū)域客戶，而仙林區(qū)域內(nèi)部項(xiàng)目之間的目標(biāo) 客戶嚴(yán)重重疊，爭(zhēng)奪較為激烈 。 仙林板塊區(qū)域目前在售以公寓為建筑類型項(xiàng)目，主要以 “小高層與高層” 的綜合型社區(qū)。 目前公寓市場(chǎng)的主流產(chǎn)品為兩房、三房（面積段集中在 90140㎡），主力戶型面積在 80100㎡左右的產(chǎn)品。 仙林板塊區(qū)域公寓市場(chǎng)的主力單價(jià)基本集中在均價(jià) 8000元 /㎡ 左右，通過分析得出，由于受到政策等方面因素影響，近幾個(gè)月以來，棲霞區(qū)仙林板塊公寓銷售狀況持續(xù)走低，去化率不佳。 ■ 市場(chǎng)整體特征 ■ 市場(chǎng)物業(yè)類型 ■ 公寓產(chǎn)品 ■ 公寓銷售狀況 Part 2 項(xiàng) 目 定 位 項(xiàng)目分析 | 市場(chǎng)定位 | 目標(biāo)客戶 項(xiàng)目分析 ANAL