【文章內(nèi)容簡介】 高等?？茖W校、南京理工大學紫金學院、南京信息職業(yè)技術(shù)學院、南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學院、南京技師學院等 10所高校和南京外國語學校仙林分校、南京師范大學附屬實驗學校、南京國際學校、仙林中小學 4所中小學全部建成招生，截至 2023年秋季，仙林地區(qū)的在校學生人數(shù)已逾 11萬。 POLICY 微觀市場 ?仙林大學城位于仙林新市區(qū)，周邊風景秀麗，北抵 312國道，南達滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 ，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6公里，通過繞城公路和機場高速可直達祿口新機場。公路、鐵路、航空、水運等對外交通條件一應俱全，大運量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡是未來仙林大學城的交通特點。 POLICY 微觀市場 仙林大學城區(qū)位 仙林大學城 仙林大學城 軌道交通 ?根據(jù)規(guī)劃，地鐵 2號線和 4號線將分別從紫金山南北兩側(cè)進入仙林，在仙林新市區(qū)南側(cè)交匯后，在仙林內(nèi)部形成環(huán)狀軌道交通網(wǎng)，連接新市區(qū)各功能分區(qū)，并在沿途設 10個站點。 ?地鐵 2號線東延仙林線已于 2023年開工建設，預計于 2023年年初建成通車，馬群至仙林規(guī)劃 4個站點。 POLICY 微觀市場 地鐵 2號線 (在建中 ) 房產(chǎn)板塊概況 ?目前仙林地區(qū)是棲霞區(qū)近些年來新開發(fā)的板塊 ，區(qū)域內(nèi)主要以大學城為主要導向，周邊配套設施較不完善，樓盤開發(fā)也正處于起步階段，目前主要集中于大學城南側(cè)。 ?從板塊支撐條件來看，主要以大學城為主要支撐，圍繞大學城開發(fā)一系列住宅、商業(yè)配套等；“仙林板塊”作為棲霞區(qū)以及市政府重點發(fā)展對象，仙林大學城的入住，將會給未來當?shù)亻_發(fā)房地產(chǎn)帶來更多的契機。 ?“仙林板塊”目前尚處于剛起步開發(fā)階段，除了大學城外，周邊配套設施尚不完善，屬于培育階段。 POLICY 微觀市場 仙林板塊 仙林板塊 競爭分析 ?區(qū)域內(nèi)樓盤數(shù)量并不多，按位臵來看，賽世香樟園四期、亞東城、東方天郡等樓盤距離地鐵較近；上述樓盤大多位于仙林板塊南面位臵。 ?區(qū)域在售樓盤較少，目前主要以賽世香樟園、亞東城、東方天郡等樓盤有房源推出。 ?從社區(qū)性質(zhì)來看，賽世香樟園、亞東城、東方天郡為公寓社區(qū)，匯杰文庭與星晟花園等基本已處于尾盤階段，從上述幾個樓盤看，主要以公寓產(chǎn)品為主，從仙林板塊整體項目產(chǎn)品看，以別墅與住宅相結(jié)合。 競爭樓盤 COMPETITION 亞東城 東方天郡 賽世香樟園四期 項目 賽世香樟園四期 位臵 位于南京仙林大學城中心商務區(qū)西側(cè)的高尚人文住宅項目，小區(qū)北隔文苑路與南京財經(jīng)大學相對。 規(guī)模 項目占地 10余萬㎡ ，住宅建筑面積約 24萬㎡ 分期 規(guī)劃分為四期，容積率 ，綠化率超過 40%，一、二、三期已開發(fā)完畢，目前四期正在建造中，總建筑面積約 4萬平方米，預計于 09年 10月交房。 物業(yè)類型 由 2棟小高層和 2棟高層住宅組成 戶型面積 小高層和高層 2房 80~90 ㎡ ， 3房 130 ㎡左右 銷售價格 前三期目前已交付使用，四期目前正在銷售中，市場均價 7900元 / ㎡ 。 客戶情況 仙林大學城內(nèi)教師為主，少量區(qū)域外工薪階層客戶 配套 游泳池，社區(qū)會所 優(yōu)劣勢 規(guī)模大，規(guī)劃全，產(chǎn)品力度檔次高；但距離城區(qū)距離較遠，周邊配套不全，缺乏人氣。 競爭樓盤 COMPETITION 規(guī)模大，規(guī)劃全，綠化率高，小區(qū)內(nèi)有河道景觀，社區(qū)規(guī)模大，物業(yè)難度大，整體品質(zhì)不高。 優(yōu)劣勢 小區(qū)內(nèi)建有 6000 ㎡會所， 4萬㎡商業(yè)配套，幼兒園，超市等。 配套 仙林大學城為該板塊主要核心，客戶主要為大學城內(nèi)教師居多 客戶情況 項目已開發(fā)至最后一批房源，一、二期已銷售完畢，在售為三期，市場均價8000元 / ㎡。 銷售價格 主力房型 60150 ㎡ ，戶型 1房 3房 戶型面積 由小高層和高層公寓組成 物業(yè)類型 規(guī)劃為三期，項目容積率 ，綠化率 45%，目前正在開發(fā)的為該項目最后一期房源，預計于 09年 5月交房。 分期 總基地面積： 29萬㎡，建筑面積： 50萬㎡ 規(guī)模 項目位于南京東郊的仙林新區(qū)市區(qū)，距南京市中心 15公里，北抵 312國道，南達滬寧高速。 位臵 亞東城 項目 競爭樓盤 COMPETITION 規(guī)模大，規(guī)劃全，產(chǎn)品全面豐富，位于大學城旁，距離建設中的軌道交通 2號線步行約 10分鐘 優(yōu)劣勢 小區(qū)內(nèi)配有 4000㎡雙會所和 6000㎡風情商業(yè)街 配套 仙林大學城中高收入群體 客戶情況 項目一期房源已售完，目前在售的為二期房源，市場均價 8400元 / ㎡ 銷售價格 住宅 戶型主要以 1房 70— 80㎡ ， 2房 100— 125㎡ ， 3房 140㎡左右 戶型面積 多層、小高層與高層組成 物業(yè)類型 規(guī)劃為兩期，一期已竣工交付，二期將于 09年 10月交房 分期 占地 ㎡，容積率 ，總建筑面積約 400000㎡，綠化率 40% 規(guī)模 項目位于大學城中心區(qū)內(nèi)，分為 A區(qū)與 B區(qū)， A區(qū)西側(cè)為師大南路， B區(qū)東側(cè)為大學城中心一號路，周邊有 18萬平米人工湖，景觀資源豐富。 位臵 東方天郡花園 項目 競爭樓盤 COMPETITION ?在售項目總體規(guī)模平均在30萬㎡以上，開發(fā)體量規(guī)模之大； ?容積率在 ，一方面，由于 仙林地區(qū)位于南京市遠郊，因此樓盤開發(fā)地塊面積較大，地區(qū)主要以小高層與高層住宅組成。 ?區(qū)域內(nèi)在售項目的外立面基本都為現(xiàn)代風格，但在細節(jié)內(nèi)涵環(huán)境方面，都追求各自不同的品質(zhì)要求。 ?區(qū)域的主力房型設臵： 2房在 80100125㎡， 3房控制在 130140㎡。 40萬㎡ 東方天郡花園 50萬㎡ 亞東城 24萬㎡ 賽世香樟園四期 容積率 規(guī)模 物業(yè)名稱 物業(yè)費 1R:70,2R:110,3R:140 1R:60,2R:90,3R:150 2R:90,3R:130 主力戶型 東方天郡花園 亞東城 賽世香樟園 項目名稱 立面實景 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代時尚 現(xiàn)代簡約 建筑風格 東方天郡花園 亞東城 賽世香樟園四期 項目名稱 競爭樓盤 COMPETITION 60120 8400 東方天郡花園 50120 8000 亞東城 70105 7900 賽世香樟園四期 主力總價（萬元 /套） 單價 物業(yè)名稱 最近二次開盤房源去化情況 ?區(qū)域內(nèi)各項目的報價范圍處于 8000元 /㎡左右， 【賽世香樟園】、【亞東城】【東方天郡花園】三個項目由于地理位臵原因，都相對距離較近，同時處于大學城內(nèi)，因此開盤時價格也相對較為接近。 ?右圖中所示：從個案去化率來看，屬亞東城近期去化率最高，其余兩個樓盤總體去化率并不理想，受到政策等一系列因素影響，目前區(qū)域內(nèi)總體購買力不強，導致仙林地區(qū)總體成交量處于下滑階段。 競爭樓盤 COMPETITION 物業(yè)名稱 總套數(shù) 開盤時間 總套數(shù) 開盤時間 總體去化率 賽世香樟園四期 196 189 29% 亞東城 64 274 56% 東方天郡花園 294 188 36% ?項目位于規(guī)劃中仙林大學城 CBD的中心地段，北臨文苑路，南接生態(tài)湖面，地段突出，環(huán)境優(yōu)越，總規(guī)劃面積約 11萬平方米，是集生態(tài)辦公、高檔商業(yè)、酒店式公寓、商務公園等為一體的國際化城市綜合體。 ?整個項目由五塊相對獨立的底層商業(yè)和五棟塔樓組成，項目總規(guī)劃面積 40700㎡，共分為三大主體板塊開發(fā)，其中商業(yè)服務板塊占地 14560㎡，建筑面積 26400㎡，容積率 ；商業(yè)辦公板塊占地 14990㎡，建筑面積 37475㎡，容積率 ；文化娛樂板塊占地 11150㎡，建筑面積 30105㎡，容積率 。 ?項目周邊還將開發(fā)占地 120畝的醫(yī)療保障機構(gòu)、國際交流中心和五星級酒店，為仙林地區(qū)提供了辦公、娛樂、購物、涉外以及醫(yī)療的多元化品牌服務。 仙林國際（住宅、商業(yè)、辦公樓） 競爭樓盤 COMPETITION ?項目坐落于南京市棲霞區(qū)仙林大學城中心地段， 312國道以南，仙境路以西地塊，坐擁優(yōu)越的生態(tài)資源以及人文資源。項目總占地面 m2，總建筑面積 m2，其中住宅面積 m2，建筑占地面積 m2，容積率 ，綠化率%。 ?本樓盤共建有 81棟建筑，主力戶型有兩種， m2A型 1170戶， m2B型 1290戶，規(guī)劃住宅總戶數(shù) 2460戶，可容納 7380人入住。小區(qū)配有 ㎡的幼兒園， 60㎡的垃圾站以及 ㎡社區(qū)服務中心等公建設施，建有機動車停車位 2043個，其中地上 356個，地下 1687個。 ?該樓盤別墅開發(fā)產(chǎn)品主要為疊加、聯(lián)排、雙拼，目前已開盤，價格分別為疊加 900010000元 / ㎡，聯(lián)排 1202313000元 / ㎡，雙拼 1400015000元 / ㎡。 學仕風華苑（別墅） 競爭樓盤 COMPETITION ?項目地處仙林大學集中區(qū)與高檔住宅集中區(qū)的銜接地帶，緊鄰大學城商業(yè)的主干道 —— 文苑路，占據(jù)區(qū)域內(nèi)最成熟的中心地段。項目總建筑面積約 6萬平方米，建筑風格簡潔、時尚、現(xiàn)代，規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑、娛樂、購物以及經(jīng)濟型酒店，是仙林地產(chǎn)正在傾力打造的大型體驗式綜合商業(yè)中心。 ?項目總規(guī)劃面積 81010㎡，其中地上建筑面積 53010㎡，地下建筑面積 28000㎡。容積率 ，綠化率%。項目業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑、娛樂、購物以及酒店式公寓，是一個以文化消費的綜合商業(yè)體。街區(qū)內(nèi)建有停車位 460個，其中地上停車位 20個，地下停車位 440個。 東城匯（商業(yè)） 競爭樓盤 COMPETITION 競爭樓盤 COMPETITION 總 結(jié) 棲霞區(qū)域市場環(huán)境相對較為 封閉 ，客源的區(qū)域性、單一性特征非常明顯，難以導入外區(qū)域客戶，而仙林區(qū)域內(nèi)部項目之間的目標 客戶嚴重重疊，爭奪較為激烈 。 仙林板塊區(qū)域目前在售以公寓為建筑類型項目，主要以 “小高層與高層” 的綜合型社區(qū)。 目前公寓市場的主流產(chǎn)品為兩房、三房（面積段集中在 90140㎡），主力戶型面積在 80100㎡左右的產(chǎn)品。 仙林板塊區(qū)域公寓市場的主力單價基本集中在均價 8000元 /㎡ 左右，通過分析得出，由于受到政策等方面因素影響，近幾個月以來，棲霞區(qū)仙林板塊公寓銷售狀況持續(xù)走低，去化率不佳。 ■ 市場整體特征 ■ 市場物業(yè)類型 ■ 公寓產(chǎn)品 ■ 公寓銷售狀況 Part 2 項 目 定 位 項目分析 | 市場定位 | 目標客戶 項目分析 ANALYSI