【文章內(nèi)容簡介】 武 市區(qū)直線距離： 10－ 15公里 私車車程： 10分鐘 公交車程： 20分鐘 東 郊 仙林 江北 主要輻射區(qū)域： 江北、鼓樓、建鄴和下關(guān) 市區(qū)直線距離： 15－ 25公里 私車車程： 30分鐘 公交車程： 50分鐘 江寧 主要輻射區(qū)域： 東郊、江北六合和城北 市區(qū)直線距離： 18－ 20公里 私車車程： 30分鐘 公交車程： 50分鐘 南京（類）別墅消費(fèi)者分析 仙林板塊（類）別墅客群分析 客源分布 園區(qū) /企業(yè) /高校概況 客源特征 A 仙林大學(xué)城 目前已有 9所大學(xué) 3所中學(xué)進(jìn)駐，由此將形成 10萬左右的常住人口（不包括學(xué)生） 副教授級別以上 B 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 電子信息產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)充分體現(xiàn)：外資企業(yè) 89家，投資額達(dá) ；千萬美元以上項(xiàng)目近50個；世界 500強(qiáng)企業(yè)在區(qū)內(nèi)投資企業(yè) 12家 中高層 C 東郊軍工企業(yè) 屬于國家扶持企業(yè)，包括金陵石化研究院等 中高層 D 六合化工園區(qū) 2023年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ；新批與增資各類企業(yè)71家，其中千萬美元以上外資企業(yè) 28家；實(shí)現(xiàn)合同利用外資 ，實(shí)際利用外資 ，分別較上年增長％與 ％ 中高層 E 城北 中央門第四商圈，商業(yè)經(jīng)營總面積接近 100萬方 ,金橋、玉橋等大市場的批發(fā)業(yè)務(wù)已突破一小時都市圈 私個企業(yè)主 本項(xiàng)目目標(biāo)客群細(xì)分 客源分布 居住現(xiàn)狀 消費(fèi)特征 需求產(chǎn)品 基 礎(chǔ) 型 客 群 仙林大學(xué)城副教授級別以上 大多居住在市區(qū)，福利分房，通過班車接送往來于居住地和仙林之間 有市區(qū)公寓生活經(jīng)歷，追求居住的環(huán)境和氛圍 類別墅 東郊軍工企業(yè)中高層 /月牙湖高尚公寓業(yè)主 大多居住在城東環(huán)境優(yōu)美的地段，擁有一套以上的住房，且物業(yè)檔次相對較高 居住再次升級，有對大環(huán)境的苛求 類別墅、 別墅 六合化工園區(qū)中高層 /私營業(yè)主 因工作關(guān)系常住在江北，但一直有江南置業(yè)的要求 度假型生活方式 +高價位出租型投資 別墅 城北私個企業(yè)主 擁有一套以上的住房，部分已經(jīng)擁有居住在仙林的經(jīng)濟(jì)型別墅的經(jīng)歷 追求“顯”，突出身份 獨(dú)棟 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中高層 居住在城東北區(qū)域或主城內(nèi)，班車接送往來于居住地和工作地點(diǎn)之間 追求郊區(qū)寧靜優(yōu)美自然環(huán)境的和安閑的生活方式 類別墅、 別墅 成 長 型 客 群 主城區(qū)的 IT人士、金融、外貿(mào)系統(tǒng)高管 居住在市中心地段的公寓里，且擁有一套以上的住房 居住再次升級，追求自然環(huán)境和居住氛圍，并帶有一定投資性質(zhì) 別墅 主城內(nèi)的公務(wù)員 住房距離工作地點(diǎn)較近，福利分房居多，但擁有一套以上的住房 居住升級，追求自然環(huán)境和居住氛圍 雙拼、聯(lián)排 [產(chǎn)品篇 ] 項(xiàng)目分析 方案論證 產(chǎn)品定位 概念設(shè)計 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品建議 內(nèi)容框架 項(xiàng)目分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積 （實(shí)際出讓面積）； 建筑容積率 ≤ ； 建筑密度 ≤22 ％； 建筑高度 ≤12 米； 綠地率 ≥40 ％； 行政位臵 ：位于規(guī)劃的區(qū)域副中心，具有城市節(jié)點(diǎn)功能 高品質(zhì)生活社區(qū) ：區(qū)域定位及現(xiàn)有項(xiàng)目強(qiáng)力支撐 綠色生態(tài)功能 ：靈山綠色生態(tài)主廊道、紫金山綠色生態(tài)次廊道 文化功能 ：以仙林大學(xué)城為依托的輻射效應(yīng) 板塊分析 1. 仙林大學(xué)城中心區(qū)，景觀節(jié)點(diǎn) 2. 坐擁三山（靈山、紫金、棲霞） 3. 北望三湖（中心湖泊景觀公園） 4. 群校環(huán)繞，文化氛圍濃郁 南京中醫(yī)藥大學(xué) 本案 地塊分析 周邊環(huán)境 ：道路系統(tǒng)逐步完善、附近地塊開發(fā)周期不可 預(yù)知，帶來不確定因素； 市政配套 ：規(guī)劃中的商業(yè)中心、仙林中學(xué)等； 地塊資源 ：四面環(huán)路、地勢較洼、水系資源可利用； 景觀資源 ：仙林第一高山“靈山”、規(guī)劃中的郊野公園 等； 其他資源 ：歷史人文資源等； SWOT分析 指標(biāo)定義：公司 /板塊 /地塊 /產(chǎn)品 [優(yōu)劣勢分析 ] 優(yōu)勢： 仙林大學(xué)城開發(fā)公司的國有資產(chǎn)背景 開發(fā)理念先進(jìn) 。 劣勢： 在南京的品牌力支撐不足； 優(yōu)勢： 人文資源優(yōu)厚 。 幾大高等學(xué)府毗鄰； 劣勢： 比之傳統(tǒng)的別墅板塊 ， 該區(qū)域缺乏真山真水； 周邊地塊的開發(fā)未知數(shù)； 優(yōu)勢： 多元復(fù)合性產(chǎn)品 ， 其稀缺性和獨(dú)占性具備市場領(lǐng)袖地位； 文化地產(chǎn)的開山之作 /理念超前 ,產(chǎn)品規(guī)劃超前 。 劣勢： 理念太高 ,概念偏虛 ， 市場認(rèn)可度尚難把握； 優(yōu)勢： 地理位置； 交通便捷； 劣勢： 周邊環(huán)境一般； 地塊自身資源一般； 產(chǎn)品 板塊 公司 地塊 指標(biāo)定義：行業(yè) /板塊 /競爭 /市場 [機(jī)會 /風(fēng)險分析 ] 市場 板塊 機(jī)會： 自住型別墅市場看好； 新概念 /新產(chǎn)品 /新組合 ， 具備獨(dú)創(chuàng)性 風(fēng)險： 宏觀市場影響； 對高檔住宅的打壓 機(jī)會： 大學(xué)城的蓬勃發(fā)展； 一城三區(qū) 、 未來地鐵等利好因素； 風(fēng)險： 區(qū)域內(nèi)將受紫金山板塊和自身板塊內(nèi)的夾擊； 機(jī)會： 因缺乏同質(zhì)類產(chǎn)品， 機(jī)會由市場空白點(diǎn)產(chǎn)生； 風(fēng)險： 區(qū)域內(nèi)的同類產(chǎn)品競爭； 紫金山別墅區(qū)的崛起； 機(jī)會： 人文概念 、 文化主題生活的發(fā)展趨勢； 仙林板塊的核心價值； 風(fēng)險： 投入跟產(chǎn)出的比例關(guān)系； 南京人的接受度； 行業(yè) 競爭 SWOT分析 核心競爭力分析 1 3 2 4 產(chǎn)品 服務(wù) 人群 （地標(biāo)性建筑群） （品牌） （社會資源） （自然資源） 『客觀性』 『主觀性』 被動式 主動式 指標(biāo)一：板塊 板塊地位： 生活城、大學(xué)城、生態(tài)城 南京城下一輪熱點(diǎn)版塊 板塊形象： 南京唯一的科教人文板塊 ，高知社區(qū) 。 板塊 核心競爭力分析 1 3 2 4 產(chǎn)品 服務(wù) 人群 （地標(biāo)性建筑群） （品牌） （社會資源） （自然資源） 『客觀性』 『主觀性』 被動式 主動式 板塊 指標(biāo)二：人群 以財智英雄為引領(lǐng)的中產(chǎn)階級 核心競爭力分析 1 3 2 4 產(chǎn)品 服務(wù) 人群 （地標(biāo)性建筑群） （品牌） （社會資源） （自然資源） 『客觀性』 『主觀性』 被動式 主動式 板塊 指標(biāo)三：產(chǎn)品 東西方思想交融的文化大宅 文化地產(chǎn)代表作 核心競爭力分析 1 3 2 4 產(chǎn)品 服務(wù) 人群 （地標(biāo)性建筑群） （品牌） （社會資源） （自然資源） 『客觀性』 『主觀性』 被動式 主動式 板塊 指標(biāo)四：服務(wù) 以高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體現(xiàn)品牌，并匹配財智人群。 方案論證 產(chǎn)品思考 容積率 ≤ ，建筑覆蓋率 ≤22% ，建筑限高 12米 產(chǎn)品類型 容積率 單價 建筑面積 總價 造價 地價 毛利潤 獨(dú)棟 10500 雙拼 7700 聯(lián)排 6500 疊加 1 6300 疊加產(chǎn)品利潤值最高，為平衡容積率但需要進(jìn)行產(chǎn)品組合 單價指數(shù) 獨(dú)棟： 8800元 /平方米 雙拼： 7500元 /平方米 聯(lián)排： 6500 元 /平方米 疊加： 6300 元 /平方米 根據(jù)同類產(chǎn)品二手房市場售價及開啟對未來市場研判所得 方案組合 方案 建筑產(chǎn)品組合 建筑密度 A 聯(lián)排 純聯(lián)排 100% % B 用地面積 獨(dú)棟 50%+疊加 50% % 建筑面積 獨(dú)棟 29%+疊加 71% C 用地面積 獨(dú)棟 25%+聯(lián)排 50%+疊加 25% % 建筑面積 獨(dú)棟 14%+聯(lián)排 50%+疊加 36% D 用地面積 雙拼 60%+疊加 40% 22% 建筑面積 雙拼 43%+疊加 57% E 用地面積 雙拼 30%+聯(lián)排 50%+20%疊加 % 建筑面積 雙拼 %+聯(lián)排 50% +疊加 % F 用地面積 獨(dú)棟 10% +聯(lián)排 30%+雙拼 30%+疊加 30% % 建筑面積 獨(dú)棟 6% +雙拼 21%+聯(lián)排 30%+疊加 43% 方案 銷售面積 （萬 m2） 總銷金額 （萬元） 地價 （萬元） 建筑成本 （萬元） 毛利潤 （萬元） A ⅹ 純聯(lián)排 100% 49595 18000 332074500 145675500 B ⅹ （獨(dú) 棟 29%+疊加 71%） 53059 18000 307000500 203299500 C ⅹ （獨(dú) 棟 14%+聯(lián)排 50%+疊加 36%） 18000 334074500 1771225500 D ⅹ （雙拼 43%+疊加 57%） 18000 329274500 177325500 E ⅹ （雙拼 %+聯(lián)排 50% +疊加 %） 18000 331474500 165725500 F ⅹ （獨(dú) 棟 6% +雙拼 21%+聯(lián)排 30%+疊加 43%） 18000 330774500 170225500 方案評估 方案對比 物業(yè)類型 占地面積 容積率 建筑面積㎡ 總套數(shù) 小獨(dú)棟 54500 22023 88（ 250㎡ /套） 疊加 54500 1 52500 361（ 150㎡ /套） 總建面積 76300 449 物業(yè)類型 占地面積 容積率 建筑面積㎡ 總套數(shù) 雙拼 65400 32809 164（ 200㎡ /套） 疊加 43600 1 43491 290（ 150㎡ /套） 總建面積 76300 454 主推方案 備選方案 B方案 D方案 優(yōu)勢 ? 平衡容積率 ? 拉開檔次，提升項(xiàng)目形象，掩護(hù)疊加價