【正文】 仙林板塊區(qū)域公寓市場的主力單價基本集中在均價 8000元 /㎡ 左右，通過分析得出，由于受到政策等方面因素影響，近幾個月以來，棲霞區(qū)仙林板塊公寓銷售狀況持續(xù)走低，去化率不佳。 仙林板塊區(qū)域目前在售以公寓為建筑類型項目，主要以 “小高層與高層” 的綜合型社區(qū)。街區(qū)內(nèi)建有停車位 460個，其中地上停車位 20個，地下停車位 440個。容積率 ，綠化率%。項目總建筑面積約 6萬平方米，建筑風格簡潔、時尚、現(xiàn)代，規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑、娛樂、購物以及經(jīng)濟型酒店，是仙林地產(chǎn)正在傾力打造的大型體驗式綜合商業(yè)中心。 ?該樓盤別墅開發(fā)產(chǎn)品主要為疊加、聯(lián)排、雙拼，目前已開盤，價格分別為疊加 900010000元 / ㎡，聯(lián)排 1202313000元 / ㎡，雙拼 1400015000元 / ㎡。 ?本樓盤共建有 81棟建筑，主力戶型有兩種， m2A型 1170戶， m2B型 1290戶，規(guī)劃住宅總戶數(shù) 2460戶，可容納 7380人入住。 仙林國際（住宅、商業(yè)、辦公樓） 競爭樓盤 COMPETITION ?項目坐落于南京市棲霞區(qū)仙林大學城中心地段， 312國道以南，仙境路以西地塊，坐擁優(yōu)越的生態(tài)資源以及人文資源。 ?整個項目由五塊相對獨立的底層商業(yè)和五棟塔樓組成，項目總規(guī)劃面積 40700㎡，共分為三大主體板塊開發(fā)，其中商業(yè)服務(wù)板塊占地 14560㎡，建筑面積 26400㎡，容積率 ；商業(yè)辦公板塊占地 14990㎡，建筑面積 37475㎡，容積率 ；文化娛樂板塊占地 11150㎡，建筑面積 30105㎡，容積率 。 ?右圖中所示：從個案去化率來看，屬亞東城近期去化率最高，其余兩個樓盤總體去化率并不理想，受到政策等一系列因素影響，目前區(qū)域內(nèi)總體購買力不強，導致仙林地區(qū)總體成交量處于下滑階段。 ?區(qū)域的主力房型設(shè)臵： 2房在 80100125㎡， 3房控制在 130140㎡。 位臵 東方天郡花園 項目 競爭樓盤 COMPETITION ?在售項目總體規(guī)模平均在30萬㎡以上，開發(fā)體量規(guī)模之大； ?容積率在 ，一方面，由于 仙林地區(qū)位于南京市遠郊，因此樓盤開發(fā)地塊面積較大，地區(qū)主要以小高層與高層住宅組成。 分期 總基地面積： 29萬㎡，建筑面積： 50萬㎡ 規(guī)模 項目位于南京東郊的仙林新區(qū)市區(qū)，距南京市中心 15公里，北抵 312國道，南達滬寧高速。 配套 仙林大學城為該板塊主要核心，客戶主要為大學城內(nèi)教師居多 客戶情況 項目已開發(fā)至最后一批房源，一、二期已銷售完畢，在售為三期，市場均價8000元 / ㎡。 競爭樓盤 COMPETITION 規(guī)模大，規(guī)劃全，綠化率高，小區(qū)內(nèi)有河道景觀，社區(qū)規(guī)模大，物業(yè)難度大，整體品質(zhì)不高。 物業(yè)類型 由 2棟小高層和 2棟高層住宅組成 戶型面積 小高層和高層 2房 80~90 ㎡ ， 3房 130 ㎡左右 銷售價格 前三期目前已交付使用，四期目前正在銷售中，市場均價 7900元 / ㎡ 。 競爭樓盤 COMPETITION 亞東城 東方天郡 賽世香樟園四期 項目 賽世香樟園四期 位臵 位于南京仙林大學城中心商務(wù)區(qū)西側(cè)的高尚人文住宅項目，小區(qū)北隔文苑路與南京財經(jīng)大學相對。 ?區(qū)域在售樓盤較少，目前主要以賽世香樟園、亞東城、東方天郡等樓盤有房源推出。 ?“仙林板塊”目前尚處于剛起步開發(fā)階段，除了大學城外，周邊配套設(shè)施尚不完善，屬于培育階段。 POLICY 微觀市場 地鐵 2號線 (在建中 ) 房產(chǎn)板塊概況 ?目前仙林地區(qū)是棲霞區(qū)近些年來新開發(fā)的板塊 ，區(qū)域內(nèi)主要以大學城為主要導向，周邊配套設(shè)施較不完善，樓盤開發(fā)也正處于起步階段，目前主要集中于大學城南側(cè)。 POLICY 微觀市場 仙林大學城區(qū)位 仙林大學城 仙林大學城 軌道交通 ?根據(jù)規(guī)劃，地鐵 2號線和 4號線將分別從紫金山南北兩側(cè)進入仙林，在仙林新市區(qū)南側(cè)交匯后，在仙林內(nèi)部形成環(huán)狀軌道交通網(wǎng)，連接新市區(qū)各功能分區(qū)，并在沿途設(shè) 10個站點。 POLICY 微觀市場 ?仙林大學城位于仙林新市區(qū)，周邊風景秀麗，北抵 312國道，南達滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 ，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6公里，通過繞城公路和機場高速可直達祿口新機場。 仙鶴片區(qū) 青龍片區(qū) 白象片區(qū) 麒麟片區(qū) POLICY 微觀市場 仙林新市區(qū)板塊劃分（右圖所示） 仙林大學城概況 ?仙林大學城以二環(huán)以西，土城頭路以東，靈山山脈以北， 312國道以南的 27平方公里為大學集中區(qū)，面積約 8平方公里的大學園區(qū)，還將建設(shè)包括大型商場、金融網(wǎng)點、醫(yī)院、國際學術(shù)交流中心等公用設(shè)施的大學城中心區(qū)；規(guī)劃二環(huán)以東的 20平方公里為大學城科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，重點依托高教資源優(yōu)勢，推進教育科研成果轉(zhuǎn)化，發(fā)展 IT、 IC和生物制藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，截至 2023年底，大學城內(nèi)已進駐院校 15所（ 11所大學， 4所中小學）。 ?麒麟片區(qū)（國際會展交流區(qū)） 國際會展交流區(qū)臨近滬寧高速公路，交通極為便利，為南京舉辦大型的國際會展活動留下了足夠的空間。 ?白象片區(qū)（科技產(chǎn)業(yè)園） 科技產(chǎn)業(yè)園占地 20平方公里，以“產(chǎn)、學、研”一體化為特色，集中發(fā)展高新技術(shù)，實現(xiàn)科技成果的轉(zhuǎn)化。預(yù)計到 2023年規(guī)劃人口約 24萬左右，遠景規(guī)劃人口約 60萬。 POLICY 中觀市場 仙林新市區(qū) 概況 ?南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積 80平方公里。公路、鐵路、航空、水運等對外交通條件一應(yīng)俱全，大運量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò)是未來仙林大學城的交通特點。 ?棲霞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，土地、廠房等招商資源豐富，項目服務(wù)便捷、高效。 2023年 4月經(jīng)江蘇省人民政府批準、國家發(fā)改委公告，正式升格為省級開發(fā)區(qū)。 ?蘇州境內(nèi)：唯亭西、蘇州園區(qū)、蘇州、蘇州新區(qū)、望亭東 5個站點。 全線共 31個車站，首期建設(shè) 21個車站 ?上海境內(nèi)：上海、虹橋、上海西、南翔北、安亭北 5個站點。地鐵四號線起自江北浦珠路站，終點站為麒麟門站；仙林區(qū)內(nèi)輕軌由紫金山火車站與地鐵二號線相互換乘。這兩站將與地鐵二號線及東延線同期（ 2023年）建成使用。 POLICY 中觀市場 ? 08年上半年棲霞區(qū)成交面積 ，占全市總成交面積的 %，成交套數(shù)為 1756套，占全市總成交套數(shù)的 %； ?從右圖的曲線可以看出，棲霞區(qū)的成交情況與南京市整體成交情況基本相同，從1月的增加， 2月的狂跌，到36月的穩(wěn)步增長。其中南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)有國家級南京新港高新技術(shù)工業(yè)園和海峽兩岸科工園 。 POLICY 宏觀市場 棲霞區(qū)概況 ?棲霞區(qū)位于南京東北部，北臨長江，東界句容，西連主城，南接江寧；因境內(nèi)有“江南第一名秀山” 棲霞山每臨深秋，丹楓似火，燦若凝霞，故名“棲霞”； ?棲霞區(qū)是南京著名的東郊風景區(qū)；也是南京重要的交通樞紐區(qū)。 POLICY 宏觀市場 ? 根據(jù)南京市目前城市規(guī)劃，到 2050年南京市的軌道交通線網(wǎng)將由 10條地鐵線、四條輕軌線構(gòu)成共計 433公里的網(wǎng)絡(luò)。 POLICY 宏觀市場 2023 年 6 月各價格區(qū)間成交套數(shù)和成交面積對比圖020230400006000080000100000120230020040060080010001200成交面積 1 1 2 3 7 7 . 3 9 1 1 1 1 0 5 . 3 2 9 1 2 7 3 . 0 3 8 8 8 9 7 . 1 7 8 4 1 6 4 . 9 1 9 9 1 7 4 . 9 1成交套數(shù) 1103 1086 934 841 690 7574000 元以下 4 0 0 0 5 0 0 0 元 5 0 0 0 6 0 0 0 元 6 0 0 0 8 0 0 0 元 8 0 0 0 1 0 0 0 0 元 10000 元以上?6月的南京樓市日行情可謂是大漲大跌，伴隨著地產(chǎn)新聞、出新政策高低起伏。在一路走低的同時，城中小戶型、河西高層小高層、江北大“城鎮(zhèn)”、江寧湖景房在樓市一片低迷中幾次撐起樓市，加之棲霞和溧水的別墅項目成交平穩(wěn)，南京整體樓市經(jīng)歷了大漲大跌后基本以日銷300套的水平進入淡季； ?6月日均認購量和成交量分別為 ，其中成交量在不斷的震蕩中低勢下滑，銷售價格也因此受到了影響。 南京市2 0 0 7 年1 6 月與2 0 0 8 年1 6 月成交套數(shù)對比圖0202340006000800010000120231月 2月 3月 4月 5月 6月2 0 0 7 年成交套數(shù) 2 0 0 8 年成交套數(shù)POLICY 宏觀市場 南京市 2023 年上半年成交面積、成交套數(shù)對比圖01000002023003000004000005000006000007000002 0 0 8 年1 月 2月 3月 4月 5月 6月0500100015002023250030003500400045005000成交面積 成交套數(shù)?南京市上半年總成交面積達到 269萬平方米，成交套數(shù)達到 ； ?從右圖所示， 1月的成交面積幾乎突破 50萬平方米，2月由于受到春節(jié)等一系列因素影響，成交面積跌至25萬平方米，跌幅達到50%， 3月至 6月一直持續(xù)保持平穩(wěn)的成交量。 ?棲霞區(qū)所屬的城東板塊，供應(yīng)和成交均不到全市總成交、供應(yīng)的一成。 ?從右圖可看出，無論從供應(yīng)還是成交來看，江北板塊都排在各板塊前列，總體超過總供應(yīng)、總成交的三成以上 。 ?“城東板塊”及“江北板塊”為新開發(fā)板塊，相應(yīng)著樓價也比城區(qū)板塊優(yōu)惠許多，城東板塊有在建的二號線及滬寧城際列車站點的利好消息，江北板塊在價格上的優(yōu)勢和過江費優(yōu)惠30%，吸引著眾多目光。 2023 年 2 0 0 7 年南京人均 G D P 對比圖050001000015000202302500030000350004000045000500000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均 G D P 17460 19602 21807 26081 31256 35510 39376