【正文】 析 —— 開(kāi)發(fā)區(qū) 5 高質(zhì)客群密集開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目客群表現(xiàn)出明顯的高質(zhì)特征：252。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 開(kāi)發(fā)區(qū) 4 面積相對(duì)經(jīng)濟(jì)的類別墅產(chǎn)品受到追捧? 塞 納 河谷一期取得了良好的 銷 售 業(yè)績(jī) ；? 翠林洲 產(chǎn) 品 設(shè)計(jì) 相 對(duì) 落后， 銷 售不 暢 ；? 艾力 楓 社具有 絕 佳的高 爾 夫 資 源，但 單 價(jià) 過(guò) 高， 針對(duì) 京津人士，但 產(chǎn)品仍不具 備 典型豪宅 標(biāo) 準(zhǔn)， 財(cái) 富 階層 消 費(fèi) 市 場(chǎng)對(duì) 于地段 認(rèn) 知仍有一定抗性。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 開(kāi)發(fā)區(qū) 2 別墅類產(chǎn)品為當(dāng)前主流供給案名 位置 總 建筑面積建筑形態(tài) 容 積 率主力 戶型憩園小區(qū) 開(kāi) 發(fā) 區(qū)管理委 員 會(huì) 對(duì) 面 普通住宅 　 98120翠林洲 開(kāi) 發(fā) 區(qū)祥云道 108號(hào) 5雙拼獨(dú)棟 278艾力 楓社艾力 楓 社高爾 夫球 場(chǎng) 內(nèi) 10 獨(dú) 棟 510－950塞 納 河谷一期開(kāi) 發(fā) 區(qū)祥云道 17雙拼、疊拼、花園洋房 150300開(kāi)發(fā)區(qū)早期的住宅以區(qū)內(nèi)眾多駐園企業(yè)的住宅配套為主，比如幗華邨小區(qū)、憩園小區(qū)、 藍(lán)多廊等，但近年來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品供應(yīng)基本停滯，而滿足高端人群的別墅產(chǎn)品則相繼出現(xiàn)，目前在售項(xiàng)目以別墅及類別墅產(chǎn)品為主，總規(guī)模在 32萬(wàn)平米以上。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 4 產(chǎn)品檔次較低小高層板塔、多層板樓為主，容積率 － 馨 語(yǔ) 星苑項(xiàng) 目 容 積 率 建筑形 態(tài)馨 語(yǔ) 星苑 812層 板樓、塔樓金碧 倫 溫泉公寓 11層 小高 層 ，板樓，一梯兩 戶 或一梯三 戶新新小 鎮(zhèn) 6層 板樓，一梯兩 戶藍(lán) 波灣小區(qū)二期 12層 小高 層 板樓盛德花園 6層 板樓， 11層 塔樓安泰家園 9層 板式， 12層 塔樓銀 豐小區(qū) 6層 板樓嘉多 麗 花園小區(qū) 6層 板樓， 11層 塔樓永 華 小區(qū) 6層 ， 11層 板樓盛世豪庭 小高 層 ，一梯 24戶馨 視 界 小高 層 ，一梯 24戶君 蘭 苑 小高 層 ，一梯 24戶第九園 多 層 小高 層板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 1居 2居 3居 其他面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例5880 % 63118 % 82155% 190%以往供給以 90120平米經(jīng)濟(jì)三居為主力戶型；案名 戶型比例盛世豪庭 8889兩居占 70%， 121136三居占30%馨視界 7090平米兩室為主君蘭苑 7791兩居占 70%， 90131三居占30%第九園 110160㎡三室兩廳占 80%，其他為50㎡一室， 180㎡四室潛在供給項(xiàng)目戶型明顯趨小，以 7090平米兩居為主；板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 項(xiàng)目 1居 2居 3居 其他面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù)藍(lán)波灣小區(qū)二期 510住宅樓 53－ 60 8 89－ 104 224 124－ 155 474 190 11安泰家園怡景園 1 1 16號(hào)樓 75－ 92 128 96－ 126 170安泰家園怡景園 4—8 號(hào)樓 88 24 97138 188馨語(yǔ)星苑 11 7274 144 0 0馨語(yǔ)星苑 6樓 0 0 118120 72馨語(yǔ)星苑 7樓 88 20 89106 232馨語(yǔ)星苑 8樓 7988 92 98 16馨語(yǔ)星苑 4 85118 47 98139 181馨語(yǔ)星苑 2樓 97109 92永華小區(qū) 510樓 6392 110 100122 110嘉多麗花園小區(qū) 58 24 77112 110 82141 207新新小鎮(zhèn) 60—78 22 80—102 54 94—133 130 146 10金碧倫溫泉公寓 46—58 55 75—93 132 92138 176總計(jì) ％ ％ ％ ％板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 5 下轄區(qū)縣購(gòu)房者占有相當(dāng)比例安次區(qū)低廉的價(jià)格受到當(dāng)?shù)刂袑邮杖胝叩那嗖A，中青年居多；對(duì)周邊下轄區(qū)縣購(gòu)房者較強(qiáng)的吸引力；自主為主，主力需求為經(jīng)濟(jì)型三居、二居；整體客戶素質(zhì)低于其他區(qū)域。其他潛在項(xiàng)目雖未正式開(kāi)盤，但 認(rèn)購(gòu)行情熱烈 ，預(yù)計(jì)正式開(kāi)盤期會(huì)取得良好的銷售業(yè)績(jī)。如金碧倫溫泉公寓今年 8月底開(kāi)盤，開(kāi)盤銷售約為 50%（約 180套 ）。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 05年至今安次供給量、消化量對(duì)比2 消化情況萬(wàn)平米? 受到區(qū)域因素以及供 給 制 約 的影響，以前安次區(qū)整體消化面 積較 ?。话鍓K競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) ?潛在項(xiàng)目已開(kāi)始表現(xiàn)出良好的銷售勢(shì)頭；252。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) ?今年下半年以后將出現(xiàn)供給高峰安次區(qū)由于建設(shè)滯后，仍有大量土地可供開(kāi)發(fā)利用，目前全市已知的潛在供給多集中于本區(qū)域，總規(guī)模在63萬(wàn)㎡ 以上，未來(lái)一段時(shí)間將成為廊坊地產(chǎn) 主要 的供應(yīng)區(qū)域之一。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)西區(qū) 安次區(qū)：放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 安次區(qū) 1 大批供給將集中入市供給量走勢(shì)萬(wàn)平米? 以往開(kāi)發(fā)力度較弱，供給不足 安次區(qū)的住宅市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)于廣陽(yáng)區(qū)來(lái)說(shuō)一直比較滯后，每年的供應(yīng)也比較少，過(guò)去的 2年里，安次區(qū)的總供應(yīng)量只有 39萬(wàn)平方米， 供應(yīng)缺乏。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)西區(qū) 3 07年價(jià)格快速上漲廣陽(yáng)西區(qū)價(jià)格走勢(shì)圖元 /平米案名 當(dāng)前報(bào)價(jià)（元 /平米）廣陽(yáng)公寓二期 3950售完華夏新城 B區(qū) 4100華夏新城 A區(qū) 4550隨著第五大街到第八大街的開(kāi)發(fā)力度加快，區(qū)域成熟度持續(xù)升高，廣陽(yáng)西區(qū)目前市場(chǎng)上可售項(xiàng)目的均價(jià)為 41004550元 /平方米，相比于 2023年的價(jià)格大幅上漲。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 廣陽(yáng)西區(qū)：主打中端市場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)西區(qū) 1 供給稀缺? 近 2年來(lái)取得 銷 售 證 的 項(xiàng) 目 約 50萬(wàn)平方米，供 給 量低于廣陽(yáng) 東 區(qū)；? 項(xiàng) 目 規(guī) 模普遍 較 小；? 從 06年下半年起出 現(xiàn) 供 給 斷檔，今年 7月 華 夏新城 A區(qū)取得 銷 售 證 ；? 潛在供 給 ：峰尚中心，位于七大街北 側(cè) ， 規(guī) 模 1萬(wàn)平米， 預(yù)計(jì) 明年開(kāi) 盤 。 圣泰新苑 96平米三居阿 爾 卡迪 亞 115平米三居，客 廳 采光不佳阿 爾 卡迪 亞 景 觀 效果板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 5 客群廣陽(yáng)東區(qū)是本地居民最為認(rèn)可的地區(qū)，本區(qū)域中本市客群占 80—90% ，包括政府職員、企業(yè)職員、管道局職員等，廊坊中高收入者京津人士和投資客在各板塊中比例最高。1居 2居 3居 其他面 積 比例 面 積 比例 面 積 比例 面 積 比例5156 % 48127 %93185 % 148530 %板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 名稱 戶型一居面積（平米）一居套數(shù)二居面積（平米）二居套數(shù)三居面積（平米）三居套數(shù)四居面積（平米）四居套數(shù)其它面積 （平米） 其它套數(shù)阿爾卡迪亞豪 豪 7 　 　 89－ 97 102 105－ 136 80 　 　 　 　阿爾卡迪亞小區(qū)駿景園 3豪景園 5樓 　 　 　 　 130－ 142 474 　 　 　 　阿爾卡迪亞豪景園 駿景園 4樓　 　 　 　 110－ 164 624 　 　 　 　阿爾卡迪亞豪景園 駿景園 8樓 51－ 56 198 53－ 91 252 103－ 139 80 　 　 　 　阿爾卡迪亞駿景園 6樓 51—55 71 74—92 96 105—129 39 　 　 　 　阿爾卡迪亞駿景園 7樓 51—57 68 60—85 138 　 　 　 　 　 　阿爾卡迪亞中心湖別墅 8 　 　 　 　 　 　 　 　 392－ 530 3旺點(diǎn)大廈 2 　 　 63127 143 　 　 　 　 　 　圣泰新苑 14號(hào)住宅樓 　 　 7093 151 93123 178 　 　 　 　金源麗都小區(qū) 14號(hào)樓 　 　 7885 66 93132 198 　 　 　 　興盛公寓 　 　 98 52 133 36 　 　 　 　尚北金街 3AC 　 　 76112 105 109128 19 　 　 　 　盛園小區(qū) 7 　 　 96111 30 122185 42 　 　 　 　盛園小區(qū) 6 　 　 4896 65 126152 36 　 　 　 　恒基嘉園二期 4號(hào)樓 　 　 82 14 109134 69 148 13 　 　匯總 　 392 　 1346 　 2051 　 13 　 3板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 產(chǎn)品品質(zhì)仍需改善廣陽(yáng)東區(qū)的住宅在廊坊市發(fā)展較早，成熟度及品質(zhì)最高，社區(qū)的規(guī)劃、配套。阿爾卡迪亞駿景園 7樓今年 6月底價(jià)格為 4800元 /平米，目前報(bào)價(jià)已達(dá) 5200元 /平米。由于近期供給過(guò)于稀缺，目前幾乎已處于無(wú)房可售階段。廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測(cè)算6營(yíng)銷思路7區(qū)域板塊 競(jìng)爭(zhēng)分析3廣陽(yáng)東區(qū)：城市核心價(jià)值高地廣陽(yáng)西區(qū)：主打中端市場(chǎng)安次區(qū)：放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū)：高舉高打，發(fā)展廣闊板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 廣陽(yáng)東區(qū)：城市核心價(jià)值高地板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 廣陽(yáng)東區(qū) 1 06年下半年后經(jīng)歷供給斷檔廣陽(yáng)東區(qū)是廊坊供給量最大的區(qū)域，但目前區(qū)域供給量逐年萎縮， 07年下半年至今僅阿爾卡迪亞三棟樓取得銷售證，無(wú)新盤入市。 政府管理和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制將逐步規(guī)范化、透明化。 90/70政策執(zhí)行，戶型趨??；252。廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 京津區(qū)域一體化趨勢(shì)是廊坊地產(chǎn)的重要增長(zhǎng)極： 京津區(qū)域一體化延長(zhǎng)了房地產(chǎn)供求半徑，在交通成本縮減的情況下，位于京津中間點(diǎn)的廊坊商品房的低價(jià)格對(duì)京津商品房的替代性會(huì)加強(qiáng)，將增加廊坊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的有效需求，從而促進(jìn)廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，形成京津區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的階梯增長(zhǎng)； 目前廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于重大拐點(diǎn)：252。隨著 華為、富士康 等實(shí)力型企業(yè)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)此類型購(gòu)房者比例將 顯著提高 ，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的 高品質(zhì) 項(xiàng)目自然是他們的首選。交通的便捷、房?jī)r(jià)和生活成本的低廉 ，使一部分北京和天津人以 投資升值 為目的到廊坊置業(yè)、居住，目前此類人群呈上升趨勢(shì)。是廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要客戶構(gòu)成，目前所占比例達(dá)到 8090%，其中 改善性 需求占有一定比例，首選區(qū)域?yàn)?城市中心區(qū) 。阿爾卡迪亞廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 7 需求分析作為地級(jí)市，廊坊對(duì)其轄下縣區(qū)及農(nóng)村居民有較大的吸引力。 華夏 裕豐豪庭 廣陽(yáng)道西部廊坊中心血站西側(cè) 百年 紫金華府 新源道南側(cè)，藍(lán)水灣西 北方 約 塞納河谷二期 文明中華園地塊 恒盛 嘉軒鳳凰城 大學(xué)城西側(cè) 天地控股 約 55總計(jì) 　 　 目前已知潛在供給項(xiàng)目概況廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 5 價(jià)格激增 07年來(lái)廊坊市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增幅達(dá) 44％，目前安次區(qū)目前均價(jià)為 3500－4300元 /平米，而廣陽(yáng)東區(qū)板塊均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 4500－ 5200元 /平米，這是由于：正經(jīng)歷起步快速發(fā)展的必然階段；受京津地區(qū)高房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈輻射影響。但這一狀態(tài)將從今年下半年開(kāi)始有所轉(zhuǎn)變，未來(lái)將有較大供給放量，主要集中于安次區(qū)（詳見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)分析）。 商品房用地出讓面積走勢(shì)圖廊坊市 “十一五 ”期間住宅用地年度實(shí)施計(jì)劃單位：公頃年度 全市 其中市區(qū)商品住房用地政策性住房用地 合計(jì)2023 178188 5665 89 64742023 217229 8596 1112 961082023 248262 102114 1618 1181322023 268279 112120 2023 1321432023 284297 115125 2528