【正文】 月0500100015002023250030003500400045005000成交面積 成交套數(shù)?南京市上半年總成交面積達到 269萬平方米，成交套數(shù)達到 ； ?從右圖所示， 1月的成交面積幾乎突破 50萬平方米，2月由于受到春節(jié)等一系列因素影響，成交面積跌至25萬平方米，跌幅達到50%， 3月至 6月一直持續(xù)保持平穩(wěn)的成交量。 2023 年 2 0 0 7 年南京人均 G D P 對比圖050001000015000202302500030000350004000045000500000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均 G D P 17460 19602 21807 26081 31256 35510 39376 44972增加率 1 1 . 2 0 % 1 2 . 3 0 % 1 1 . 2 0 % 1 9 . 6 0 % 1 9 . 8 0 % 1 3 . 6 0 % 1 0 . 9 0 % 1 4 . 2 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023POLICY 宏觀市場 城東板塊 江北板塊 塊江寧板塊 城中板塊 城北板塊 河西板塊 城南板塊 ?南京根據房地產開發(fā)分為 7個板塊，分別為“江寧板塊”、“江北板塊”、“城北板塊”、“城中板塊”、 “城東板塊”、 “城南板塊”和 “河西板塊” 。 南京概況 南京是中國重要的綜合性工業(yè)生產基地。 《房屋登記辦法》 房屋所有人只要持相關證明、交納相關費用，就可在房屋所在地的登記部門進行登記。 國務院辦公廳 亂占土地企業(yè)有一定影響 上調人民幣存款準備金率 上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 民幣存款準備金率升至 ％的新高點。南京仙林大學城項目 —— 書香生活的先行者 每十年進行一次全國土地調查；每年進行土地變更調查。 央行 繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 政策結論 ? 2023年的政策主要以落實前期政策及信貸政策為主； ? 而且從宏觀調控步驟看 ,國家未來還會對房產市場進行持續(xù)調整 ,達到健康有序的發(fā)展結構。 2023 年 2 0 0 7 年南京 G D P 對比圖050010001500202325003000350040000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P 1 0 7 3 . 5 2 1 2 3 1 . 7 7 1400 1 7 0 7 . 2 1 2 0 8 8 . 4 6 2 4 4 9 . 4 7 2 8 3 1 . 3 7 3 3 3 3 . 7 7增加速度 1 3 . 1 0 % 1 4 . 7 0 % 1 3 . 7 0 % 2 1 . 9 0 % 2 2 . 3 0 % 1 7 . 2 0 % 1 5 . 6 0 % 1 7 . 7 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元POLICY 宏觀市場 ? 南京目前人均 GDP超過 元，用于居住、交通、娛樂等方面的消費支出將快速增加； ? 2023年以來，人均 GDP規(guī)模加速擴大， 8年中規(guī)模 3次邁上新臺階，繼 2023年、 2023年總量突破 2萬元、 3萬元關口后， 2023年又突破 4萬元大關，達 44972元，比2023年人均 GDP擴大了 ； ? 8年來人均 GDP年均遞增 10%，到2023年南京已實現(xiàn)人均 GDP比2023翻一番的目標，人均 GDP翻兩番目標進程已完成一半。 POLICY 宏觀市場 2023年與 2023年上半年成交套數(shù) ? 07年 16月，住宅成交套數(shù)達到46051套，月平均成交 7675套， 08年 16月，住宅成交套數(shù)達到 21932套，月平均成交套數(shù) 3655套，同比下降 %； ? 今年 2月創(chuàng)出成交新低后，在傳統(tǒng)旺季 ； ? 從今年 6月 5日的全年最高點 654套一路顛到 6月 29日的 195套，然后隨著月底單盤爆發(fā)一下子沖到 574套，給接下來的 7月留下了無限懸念。 ? 線網建成后南京市中心區(qū)線密度將達到 ㎡；主城的線網密度達到 ㎡；都市發(fā)展區(qū)線密度達到㎡。東延線從馬群站出發(fā)，在九鄉(xiāng)河西側中醫(yī)藥大學附近設終點站，線路全長 ，東延線繼續(xù)沿仙林大道向東 ：仙林湖、南大仙林校區(qū)； ? 根據規(guī)劃，除了地鐵二號線東延外，仙林地區(qū)今后還將陸續(xù)建設兩條軌道線，分別是仙林輕軌線和四號線，形成局部網絡。 ?棲霞經濟開發(fā)區(qū)充分依托沿江、臨港的優(yōu)勢，主動承接輻射，大力發(fā)展臨港產業(yè)、現(xiàn)代加工制造業(yè)及物流產業(yè)，努力打造成為南京市重要的產業(yè)集聚地和現(xiàn)代制造業(yè)中心。 仙林新市區(qū) 珠江新市區(qū) 河西新城區(qū) 江寧新市區(qū) 仙林新市區(qū)區(qū)位 微觀市場 ?仙鶴片區(qū)（大學集中區(qū)） 主要發(fā)展高等院校和配套發(fā)展的居住、商業(yè)、醫(yī)療機構等公共設施。公路、鐵路、航空、水運等對外交通條件一應俱全，大運量、低能耗、出行便捷的交通網絡是未來仙林大學城的交通特點。 ?從社區(qū)性質來看，賽世香樟園、亞東城、東方天郡為公寓社區(qū)，匯杰文庭與星晟花園等基本已處于尾盤階段，從上述幾個樓盤看，主要以公寓產品為主，從仙林板塊整體項目產品看，以別墅與住宅相結合。 銷售價格 主力房型 60150 ㎡ ，戶型 1房 3房 戶型面積 由小高層和高層公寓組成 物業(yè)類型 規(guī)劃為三期，項目容積率 ，綠化率 45%，目前正在開發(fā)的為該項目最后一期房源，預計于 09年 5月交房。 競爭樓盤 COMPETITION 物業(yè)名稱 總套數(shù) 開盤時間 總套數(shù) 開盤時間 總體去化率 賽世香樟園四期 196 189 29% 亞東城 64 274 56% 東方天郡花園 294 188 36% ?項目位于規(guī)劃中仙林大學城 CBD的中心地段，北臨文苑路，南接生態(tài)湖面，地段突出，環(huán)境優(yōu)越，總規(guī)劃面積約 11萬平方米，是集生態(tài)辦公、高檔商業(yè)、酒店式公寓、商務公園等為一體的國際化城市綜合體。 學仕風華苑（別墅） 競爭樓盤 COMPETITION ?項目地處仙林大學集中區(qū)與高檔住宅集中區(qū)的銜接地帶，緊鄰大學城商業(yè)的主干道 —— 文苑路，占據區(qū)域內最成熟的中心地段。 目前公寓市場的主流產品為兩房、三房（面積段集中在 90140㎡），主力戶型面積在 80100㎡左右的產品。 區(qū)域： 仙林中高端客戶及棲霞中端客戶為主；利用 M2號線的交通優(yōu)勢 ， 吸引M2號線周圍工作的客戶； 職業(yè)： 仙林大學城內各所高校的教師 、 周邊工作的企業(yè)白領 ， 職員等； 成就： 中等 ， 起步較好 本項目 （ 住宅 ） 客戶的需求分析 本項目 （ 住宅 ） 主要客層簡析 ■ 擴大區(qū)域外客戶 仙林新市區(qū)周邊幾大片區(qū)客戶，研發(fā) ,科研等成功人士將在仙林地區(qū)擁有房屋為個人成功的標志， 下一代讀書問題也是他們 選擇購房的另一個重要原因。 針對其不同的消費目標，探討其不同的臵業(yè)心理： 結論：我們的主力客戶需求的是小面積的 2房或大面積產品 目標客戶 POSITIONING 目標客戶 POSITIONING 室內：結構可調性較大 室外：自然景觀與內部景觀相互結合 需求：安全且私密性，有充足的車位 附加需求 景觀需求 普通住宅 90M2 — 140 M2 面積區(qū)間 2房、 3房或以上 主力 戶型需求 普通住宅 70120萬左右 購房者愿 承擔的總價 一類：區(qū)域內大學城內工作的教師為主要購房對象； 二類：產業(yè)園區(qū)中高層管理者； 三類：區(qū)域外一些私營企業(yè)主等 行業(yè)可能 工作在大學城的教師，由于上班的不方便性導致在此地臵業(yè)，同時也改善目前自身的居住環(huán)境，基本為再次臵業(yè)，對品質和身份有一定的要求 購買用途 有實力的購買年齡段， 3045歲，目前居住或工作在區(qū)域周邊、或周邊產業(yè)園區(qū)的客戶 主力 臵業(yè)客戶群 特 征 項 目 精致園景 天然環(huán)境 產品價格推算 產品價格擬合 系數(shù) 比較 程度 擬合 賽世香樟園四期 100% 合 計 10% 主題提煉 10% 配套設施 15% 房型設計 10% 立面設計 15% 社區(qū)景觀 15% 外部環(huán)境 15% 區(qū)域位臵 10% 建筑單體 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 比較 擬合 比較 擬合 東方天郡花園 亞東城 權 重 比較內容 目前賽世香樟園市場公寓均價在 7900元 / ㎡，亞東城市場公寓均價在 8000元 / ㎡，東方天郡花園市場公寓均價在8400元 / ㎡。 ■ 因此 ， 推廣策略采用區(qū)域性最有效最直接的媒體通道為主 。 ? 媒體強勢攻擊，報紙、 DM、短信、網絡造成立體式宣傳網絡。 媒體推廣計劃 PROMOTION ＰＬ AＮ 第四階段： 銷售清盤期 （ 優(yōu)惠策略 sp活動加速銷售 ， 一網打盡 ） 關鍵詞： 完美售罊 ， 魅力綻放 目標： ? 優(yōu)惠策略 ， 將前期潛在客戶和已購客戶做再次回顧 ， 報紙稿配合促銷 。 品牌推廣活動 ACTIVITIES 活動主題 ： 璀璨灝景 ， 狂歡雅筑 活動內容 ：國慶 、 圣誕活動及房展會 活動對象 ：已購客戶 /集團領導 /意向目標客戶 活動組織 ：圣誕狂歡 ， 國慶抽獎活動 期待受眾效果 ：清盤期以品牌策略來提升住宅 品質感 ， 增強購買者與經營者的信心 。 花香、書香 …… 散落在整個學府的每個角落里，讓居住者處繁華 市區(qū)而享安逸寧靜。 。 :00:2520:00:25January 25, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :00:2520:00Jan2325Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人