【正文】 南京仙林大學(xué)城項(xiàng)目 —— 書(shū)香生活的先行者 目 錄 一、市場(chǎng)部分 …………………………3 （ 1）政策導(dǎo)讀 （ 2）區(qū)域板塊 （ 3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 二、項(xiàng)目定位 …………………………40 （ 1）項(xiàng)目分析 （ 2）市場(chǎng)定位 （ 3）目標(biāo)客戶 三 、 企劃包裝 ………………………… 54 （ 1） 賣(mài)點(diǎn)羅列 （ 2） 總精神 四 、 媒介推廣 ……………………… 57 （ 1） 企劃策略 （ 2） 推廣方向 （ 3） 策略推導(dǎo) （ 4） 推廣階段 （ 5） 品牌活動(dòng) 五 、 形象表現(xiàn) ……………………… 71 （ 1） LOGO表現(xiàn) （ 2） VI系統(tǒng)表現(xiàn) （ 3） 秀稿表現(xiàn) DIRECTORY Part 1 市 場(chǎng) 部 分 政策導(dǎo)讀 | 區(qū)域板塊 | 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 政策導(dǎo)讀 POLICY 法規(guī) 內(nèi)容 發(fā)布單位 實(shí)施時(shí)間 影響 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)。 國(guó)務(wù)院辦公廳 對(duì)于囤積土地的企業(yè)有一定影響 上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 央行 繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)。 《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買(mǎi)人。 國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部 規(guī)范住宅市場(chǎng)。 《土地調(diào)查條例》 條例詳細(xì)規(guī)定：土地利用現(xiàn)狀及變化情況、土地權(quán)屬及變化情況、土地的所有權(quán)和使用權(quán)狀況；土地的自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。每十年進(jìn)行一次全國(guó)土地調(diào)查；每年進(jìn)行土地變更調(diào)查。 國(guó)務(wù)院辦公廳 亂占土地企業(yè)有一定影響 上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 民幣存款準(zhǔn)備金率升至 ％的新高點(diǎn)。 央行 繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)。 上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 民幣存款準(zhǔn)備金率升至 16％的新高點(diǎn)。 央行 繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)。 上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 民幣存款準(zhǔn)備金率升至 ％的新高點(diǎn)。 央行 繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)。 上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 民幣存款準(zhǔn)備金率升至 17％的新高點(diǎn)。 央行 繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)。 《房屋登記辦法》 房屋所有人只要持相關(guān)證明、交納相關(guān)費(fèi)用，就可在房屋所在地的登記部門(mén)進(jìn)行登記。 住房和城鄉(xiāng)建 設(shè)部 預(yù)告登記可防開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u(mài) ? 預(yù)期 2023年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)增幅將有所趨緩；根據(jù)新政，土地閑置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，支出費(fèi)用將大大增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)考慮相關(guān)因素。 ? 南京市住房公積金貸款調(diào)整，萬(wàn)元以上樓盤(pán)“解禁”，可以公積金貸款；還清公積金貸款后，可第二次貸款； 2月 18日起，南京市公積金貸款上限將從 15萬(wàn)元/人上調(diào)到 20萬(wàn)元 /人。公積金政策重大利好的出臺(tái)，意在暖市。 ? 08年南京住房上市量將達(dá) 1120萬(wàn)平米，計(jì)劃供應(yīng)土地總量為 700萬(wàn)平米，經(jīng)適房總竣工約 240萬(wàn)平米，主城供地的重點(diǎn)在棲霞和建鄴。 ? 08年南京提出了“雙限房”的概念。雙限房主要是指限戶型、限價(jià)格， “雙限房”的住宅供應(yīng)重點(diǎn)仍在江寧、江北等。 政策結(jié)論 ? 2023年的政策主要以落實(shí)前期政策及信貸政策為主； ? 而且從宏觀調(diào)控步驟看 ,國(guó)家未來(lái)還會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行持續(xù)調(diào)整 ,達(dá)到健康有序的發(fā)展結(jié)構(gòu)。 南京概況 南京是中國(guó)重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。南京的電子、化工生產(chǎn)能力在國(guó)內(nèi)城市中居第二位，車(chē)輛制造規(guī)模居第三位，機(jī)械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位，家用電器業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模。 南京是華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，建立了全方位、立體化、大運(yùn)量的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，鐵路、公路、水運(yùn)、空運(yùn)、管道五種運(yùn)輸方式齊全，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。 南京是全國(guó)四大科研教育中心城市之一，是全國(guó)重要的高教、科研基地，擁有一批國(guó)內(nèi)一流的高校和科研機(jī)構(gòu)。 被國(guó)家 9個(gè)部委列為中國(guó)投資硬環(huán)境 “四十優(yōu)”城市之一。先后被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第五名、國(guó)家園林城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)科技興市先進(jìn)城市、全國(guó)雙擁模范城市、全國(guó)城市環(huán)境綜合整治 10佳城市、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)城市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)和國(guó)家衛(wèi)生城市等稱(chēng)號(hào)。 宏觀市場(chǎng) POLICY ? 從 2023年到 2023年連續(xù) 8年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率超過(guò) 13%； ? 2023年，全市生產(chǎn)總值完成 億元，同比去年增長(zhǎng) %； ? 根據(jù)《南京市十一五綱要》，十一五期間全市年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)期為 %以上，預(yù)計(jì)到 2023年全市生產(chǎn)總值達(dá)到 RMB5000億元， GDP接近735億美元。 2023 年 2 0 0 7 年南京 G D P 對(duì)比圖050010001500202325003000350040000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P 1 0 7 3 . 5 2 1 2 3 1 . 7 7 1400 1 7 0 7 . 2 1 2 0 8 8 . 4 6 2 4 4 9 . 4 7 2 8 3 1 . 3 7 3 3 3 3 . 7 7增加速度 1 3 . 1 0 % 1 4 . 7 0 % 1 3 . 7 0 % 2 1 . 9 0 % 2 2 . 3 0 % 1 7 . 2 0 % 1 5 . 6 0 % 1 7 . 7 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元POLICY 宏觀市場(chǎng) ? 南京目前人均 GDP超過(guò) 元，用于居住、交通、娛樂(lè)等方面的消費(fèi)支出將快速增加； ? 2023年以來(lái)，人均 GDP規(guī)模加速擴(kuò)大， 8年中規(guī)模 3次邁上新臺(tái)階，繼 2023年、 2023年總量突破 2萬(wàn)元、 3萬(wàn)元關(guān)口后， 2023年又突破 4萬(wàn)元大關(guān)，達(dá) 44972元，比2023年人均 GDP擴(kuò)大了 ； ? 8年來(lái)人均 GDP年均遞增 10%，到2023年南京已實(shí)現(xiàn)人均 GDP比2023翻一番的目標(biāo)，人均 GDP翻兩番目標(biāo)進(jìn)程已完成一半。 2023 年 2 0 0 7 年南京人均 G D P 對(duì)比圖050001000015000202302500030000350004000045000500000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均 G D P 17460 19602 21807 26081 31256 35510 39376 44972增加率 1 1 . 2 0 % 1 2 . 3 0 % 1 1 . 2 0 % 1 9 . 6 0 % 1 9 . 8 0 % 1 3 . 6 0 % 1 0 . 9 0 % 1 4 . 2 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023POLICY 宏觀市場(chǎng) 城東板塊 江北板塊 塊江寧板塊 城中板塊 城北板塊 河西板塊 城南板塊 ?南京根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為 7個(gè)板塊，分別為“江寧板塊”、“江北板塊”、“城北板塊”、“城中板塊”、 “城東板塊”、 “城南板塊”和 “河西板塊” 。 ?從板塊支撐來(lái)看， “江寧板塊”、 “城北板塊”、“城中板塊”、 “城南板塊”和 “河西板塊”為城區(qū)板塊，生活氛圍及相應(yīng)的生活設(shè)施配套完善，交通方便，一直是南京人購(gòu)房的首選 。 ?“城東板塊”及“江北板塊”為新開(kāi)發(fā)板塊，相應(yīng)著樓價(jià)也比城區(qū)板塊優(yōu)惠許多，城東板塊有在建的二號(hào)線及滬寧城際列車(chē)站點(diǎn)的利好消息，江北板塊在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)和過(guò)江費(fèi)優(yōu)惠30%，吸引著眾多目光。 POLICY 宏觀市場(chǎng) 南京市 2023 年上半年各板塊供應(yīng)、成交套數(shù)對(duì)比圖0202340006000800010000120231400016000180000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%供應(yīng)套數(shù) 3539 3525 1737 2436 5810 6536 15651成交套數(shù) 1009 1592 1842 1287 3674 7227 8769供應(yīng)比例 9% 8 . 9 0 % 4 . 7 0 % 6 . 2 0 % 1 4 . 8 0 % 1 6 . 6 0 % 3 9 . 8 0 %成交比例 3 . 9 0 % 6% 7 . 2 0 % 5% 15% 2 8 . 4 0 % 3 4 . 5 0 %城中板塊 城東板塊 城南板塊 城北板塊 河西板塊 江寧板塊 江北板塊?南京市上半年總成交面積達(dá)到 269萬(wàn)平方米，成交套數(shù)達(dá)到 。 ?從右圖可看出，無(wú)論從供應(yīng)還是成交來(lái)看，江北板塊都排在各板塊前列，總體超過(guò)總供應(yīng)、總成交的三成以上 。 ?往年的成交冠軍江寧板塊，今年的表現(xiàn)尚可，供應(yīng)將近二成，而成交將近達(dá)到三成 。 ?棲霞區(qū)所屬的城東板塊，供應(yīng)和成交均不到全市總成交、供應(yīng)的一成。 POLICY 宏觀市場(chǎng) 2023年與 2023年上半年成交套數(shù) ? 07年 16月，住宅成交套數(shù)達(dá)到46051套，月平均成交 7675套， 08年 16月，住宅成交套數(shù)達(dá)到 21932套，月平均成交套數(shù) 3655套，同比下降 %； ? 今年 2月創(chuàng)出成交新低后，在傳統(tǒng)旺季 ； ? 從今年 6月 5日的全年最高點(diǎn) 654套一路顛到 6月 29日的 195套，然后隨著月底單盤(pán)爆發(fā)一下子沖到 574套，給接下來(lái)的 7月留下了無(wú)限懸念。 南京市2 0 0 7 年1 6 月與2 0 0 8 年1 6 月成交套數(shù)對(duì)比圖0202340006000800010000120231月 2月 3月 4月 5月 6月2 0 0 7 年成交套數(shù) 2 0 0 8 年成交套數(shù)POLICY 宏觀市場(chǎng) 南京市 2023 年上半年成交面積、成交套數(shù)對(duì)比圖01000002023003000004000005000006000007000